Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 3 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 03 Janvier 2025




N° RC 24/01495







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




Société LIGERIS, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 438 429 631


ET : 

[F] [Z]




Débats à l'audience du 24 Octobre 2024




copie et grosse le :
à ME MORENO



copie le :
à Me CROS
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 03 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 24 Octobre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société LIGERIS, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 438 429 631, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant
 

D'une Part ;

ET :

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparant, assisté de Me CROS, de la 


D'autre Part ;








EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 25 février 2021, la SEM LIGERIS a donné à bail à M. [F] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 366,32 euros auquel s’ajoutait les provisions sur charges soit un montant total de 506,09 euros.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SEM LIGERIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte d'huissier du 19 mars 2024 pour voir,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation. ; 
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [Z] ; 
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 11.460,54 euros arrêtée au 01 mars 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer actuel et aux charges locatives jusqu’à son depart effectif des lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 octobre 2024, SEM LIGERIS- représentée par son conseil - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 15.703,03 euros.

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [F] [Z], assisté de son conseil qui sollicite l'aide juridictionnelle provisoire, est présent. Il ne conteste pas être signataire du bail et reconnaît tant le principe que le montant de la dette locative. 

Il expose avoir du aider son frère malade puis perdu son emploi. Après un arrêt maladie de 13 mois, il n'a repris son emploi que depuis le 01 octobre 2024. Il sollicite des délais pour apurer sa dette et propose de rajouter au loyer courant la somme de 250 euros mensuels. 

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise initialement en délibéré au 05 janvier 2025 et le délibéré avancé au 03 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6]-et-[Localité 7] par voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM LIGERIS justifie avoir saisi la CCAPEX, le 12 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le fond 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Selon les dispositions de l'article 1367 du code civil, la signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie son auteur. Elle manifeste son consentement aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte. Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État.

Aux termes de l'article 1er du décret n°2017-1416 du 28 septembre 2017, la fiabilité d'un procédé de signature électronique est présumée, jusqu'à preuve du contraire, lorsque ce procédé met en oeuvre une signature électronique qualifiée.

Est une signature électronique qualifiée, une signature électronique avancée, conforme à l'article 26 du règlement UE n° 910/2014 du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché, et créée à l'aide d'un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l'article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l'article 28 de ce règlement.

L' article 1er du décret pose ainsi trois conditions pour que la présomption de fiabilité du procédé de création de la signature électronique soit acquise. Il faut disposer d'une signature électronique avancée, qui soit créée à l'aide d'un dispositif de création de signature électronique qualifiée et qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique.

La fiabilité de la signature électronique suppose donc l'utilisation d'un certificat électronique qualifié de signature électronique, conforme aux dispositions de l'article 28 du règlement du 23 juillet 2014. Le certificat qualifié de signature électronique doit contenir plusieurs éléments tels qu'une mention indiquant que le certificat a été délivré comme certificat qualifié de signature électronique, le nom ou a minima le pseudonyme du signataire, les données de validation de la signature électronique, des précisions quant à la période de validité du certificat, le code d'identité du certificat, la signature électronique avancée, l'endroit où peut être obtenu gratuitement le certificat sur lequel repose la signature électronique avancée ou le cachet électronique avancé et l'emplacement des services qui peuvent être utilisés pour connaître le statut de validité du certificat qualifié.

En l'espèce la SEM LIGERIS verse aux débats à l’appui de sa demande, un contrat de bail et des conditions générales portant une signature electronique attribuée au défendeur. Ce document n’émane pas d’un prestataire de service de certification electronique remplissant les conditions ci-dessus rappelées. 

Toutefois, M. [F] [Z] présent à l'audience ne conteste pas être signataire de ce bail qui contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 janvier 2024, pour la somme en principal de 10.349,10 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2024.

A défaut de justification de ce que M. [F] [Z] a repris le versement intégral du loyer courant et d'accord du bailleur, il ne peut être accordé de délais de paiement suspensifs.

Il sera donc constaté que M. [F] [Z] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 4] et son expulsion, à défaut de départ volontaire des lieux loués, sera en conséquence ordonnée.




Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, M. [F] [Z] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à SEM LIGERIS, est redevable d'une indemnité d'occupation .

La SEM LIGERIS produit un décompte arrêtant sa créance à 15.703,03 € au 23 octobre 2024 (échéance d’octobre inclus) 

M. [F] [Z], n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette. 

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tous les élements constitutifs de la dette locative. 

La créance de la SEM LIGERIS sera donc fixée à la somme de 15.410,51 euros, après soustraction de la somme de 298,52 euros correspondant (171 € +2,86 € + 124,12 €) de frais de contentieux lesquels ne sont pas justifiés ou sont compris dans les dépens .

 M. [F] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 15.410,51 euros arrêtée au 23 octobre 2024, outre une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer actuel et aux charges locatives pour la période courant du 24 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Sur les demandes accessoires

M. [F] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

L'aide juridictionelle provisoire est accordée à M° CROS

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 février 2021 entre la SEM LIGERIS et M. [F] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 07 mars 2024.

CONSTATE que M. [F] [Z] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [Z] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEM LIGERIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [F] [Z] à verser à SEM LIGERIS la somme de quinze mille quatre cent dix euros et cinquante et un centimes (15.410,51 euros) (échéance du mois d'octobre 2024 comprise) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 23 octobre 2024.

CONDAMNE M. [F] [Z] à payer à SEM LIGERIS une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer actuel et aux charges locatives pour la période courant du 24 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive ;

DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

ACCORDE l’aide juridictionelle provisoire à M° CROS

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,