Cour d'Appel · 5ème Chambre — 15 janvier 2025

5ème Chambre





ARRÊT N° 10



N° RG 22/00612 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SNYN



(Réf 1ère instance : 21/1119)









M. [Z] [K]



C/



E.P.I.C. [5]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Ongis (+ afm)

 Me Sizaret







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JANVIER 2025





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 18 Novembre 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 15 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :

Monsieur [Z] [K]

né le 14 Décembre 1972 à [Localité 4], de nationalité française 

[Adresse 3]

[Localité 6]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/1184 du 18/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES)

Représenté par Me Morgane ONGIS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉE :

E.P.I.C. [5], immatriculée au RCS de Rennes sous le n° 347 498 370, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Virginie SIZARET, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES









Par acte sous seing privé du 24 novembre 2017, l'établissement [5] a consenti un bail d'habitation à M. [Z] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 259,96 euros. 



Au motif d'un défaut d'usage paisible des lieux par le locataire, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de cesser les troubles, notamment par courrier du 7 mars 2018 et par courrier recommandé du 2 octobre 2020. 

Par acte d'huissier de justice du 15 juillet 2021, l'établissement [5] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes



Par jugement du 17 décembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

- prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 24 novembre 2017 entre l'établissement [5], d'une part, et M. [Z] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], 

- ordonné à M. [Z] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

- condamné M. [Z] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

- dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer, sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

- dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais à M. [Z] [K] sur le fondement de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, sans préjudice de la décision du juge de l'exécution qui pourrait être saisi de la même demande, 

- débouté l'établissement [5] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- écarté l'exécution provisoire de droit de la décision,

- condamné M. [Z] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 15 juillet 2021.



Le 31 janvier 2022, M. [Z] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 avril 2022, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Rennes,

Et statuant à nouveau, 

À titre principal 

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de [5],

À titre subsidiaire 

- lui accorder un délai d'un an pour quitter le logement, 

En tout état de cause 

- débouter [5] de sa demande de condamnation au versement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

- constater que chacun conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens. 

- le dispenser, s'il était condamné aux dépens, du recouvrement des sommes avancées par l'État au titre de l'aide juridictionnelle.



Par dernières conclusions notifiées le 25 juillet 2022, l'office public de l'habitat d'Ille-et-Vilaine [5] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 17 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en ce qu'il a : 

* prononcé la résiliation du bail d'habitation conclu le 24 novembre 2017 entre lui d'une part et M. [Z] [K] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6],

* ordonné à M. [Z] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

* dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

* dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

* rappelé que l'expulsion pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

* condamné M. [Z] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

* dit que cette indemnité d'occupation qui se substitue au loyer, sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

* dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais à M. [Z] [K] sur le fondement de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, sans préjudice de la décision du juge de l'exécution qui pourrait être saisi de la même demande,

* condamné M. [Z] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 15 juillet 2021,

Y additant,

- débouter M. [Z] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [Z] [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens d'appel



L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Au soutien de son appel, M. [K] indique que les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour apprécier si la faute reprochée au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et que la situation doit s'apprécier au jour où le juge statue.

Il ne conteste les nuisances mais signale qu'il souffre d'une acutisation de troubles bipolaires.

Il affirme être suivi régulièrement par des professionnels psychiatriques.

Il écrit que le dernier incident relaté par le bailleur date d'avril 2021.



À titre subsidiaire, il demande des délais en précisant qu'il a déposé une demande de relogement social prioritaire en février 2020 et août 2021 ainsi que des demandes dans d'autres départements.



L'office [5] rappelle les conditions générales du contrat de location, le règlement intérieur ainsi que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle expose que :

- alors qu'il résidait [Adresse 1] depuis le 26 février 2013, il a dû, par courrier du 18 juin 2013, préciser à nouveau à M. [K] ses obligations, en raison de plainte de voisins, et que cette mise en garde a été réitérée le 4 septembre 2013, ainsi que le 22 octobre 2014, le 8 décembre 2015, et le 7 mars 2018 alors que M. [K] résidait [Adresse 3],

- les voisins ont continué à se plaindre de la musique très forte, des cris et des claquements de porte,

- M. [K] a pris l'engagement le 13 janvier 2020 de supprimer les nuisances sonores,

- dès le 14 janvier 2020, il a appris qu'une fête avait eu lieu dans le logement de M. [K] avec du bruit en pleine nuit,

- la période de confinement n'a pas amélioré la situation,

- M. [K] recevait des personnes très alcoolisées.



Il affirme que les troubles et nuisances n'ont pas cessé et signale que M. [K] ne justifie d'aucun suivi psychiatrique.



Il s'oppose à la demande de délais.



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables, d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...).

Cette obligation de jouissance paisible du locataire est rappelé par l'article 4 alinéa 4 du contrat qui prévoit : 'le locataire devra user paisiblement des locaux loués et s'interdira tout acte pouvant nuire à la tranquillité et à la sécurité des personnes et des biens'.

Le règlement intérieur, signé par le locataire, indique en son article 2 intitulé 'sociabilité et sécurité' : le locataire s'engage 'à s'abstenir, en toutes circonstances, de troubler la tranquillité, la sécurité, l'hygiène et la propreté de l'immeuble ou de la cité. Tout cas d'ivrognerie, violences, tapage, aboiements intempestifs et répétés d'animaux domestiques et toutes autres nuisances sonores provoquées par les personnes, leurs animaux domestiques ou les appareils qu'ils utilisent constitueront autant de causes de résiliation'.





Des pièces versées au dossier, il apparaît que :

- le 4 septembre 2013, le bailleur écrit au locataire au sujet d'une réclamation relative à des bruits émanant de l'appartement de M. [K] entre 2 h et 5 h du matin et ce environ 2 fois par mois ; il est indiqué à M. [K] la possibilité de suites contentieuses, 

- le 22 octobre 2014, le bailleur écrit à M. [K] à la suite de la répétition des troubles de voisinage à savoir de la musique forte dans la nuit et ce à plusieurs reprises et lui rappelle la possibilité d'engager une procédure judiciaire si les troubles persistent,

- le 8 décembre 2015, le bailleur demande à M. [K] de supprimer les nuisances soit de la musique forte en soirée et réitère l'avertissement sur les suites judiciaires possibles,

- le 7 mars 2018, le bailleur fait la même demande à M. [K] avec le même avertissement,

- le 2 septembre 2019, une plainte pour bruit et tapage est déposée,

- le 10 octobre 2019, une réclamation pour bruit et tapage est transmise, 

- le 27 décembre 2019, le bailleur adresse un avertissement à M. [K] à la suite de nouvelles plaintes,

- le 13 janvier 2020, après un entretien avec le locataire, l'office [5] mentionne l'engagement de M. [K] de supprimer les nuisances sonores, surtout la nuit pour permettre à ses voisins de se reposer, et prévient les voisins de M. [K] de ces engagements,

- le 14 janvier 2020, un voisin se plaint auprès du bailleur de 'troubles générés par M. [K] entre 1 h 30 et 2 h 30 et ce jusqu'à 5 h,



- le 2 octobre 2020, le bailleur envoi un 'ultime courrier' à M. [K] à la suite de nouvelles nuisances sonores,

- le 19 avril 2021, M. [H] a déposé une plainte auprès du procureur de la république pour tapage nocturne et troubles du voisinage pour la nuit du 18 au 19,

- le 8 décembre 2021, sont signalés du bruit et des coups sur la porte d'un locataire,

- les 9, 10 et 11 mars 2022, un voisin de M. [K] fait état de bruits et nuisances sonores.



La gravité des manquements de M. [K] à ses obligations de locataire est donc caractérisée non seulement par leur répétition et leur durée, ainsi que par les conséquences dommageables subies par les locataires qui font état :

-s'agissant de Mme [D],

- pour M. [X] du souhait de vouloir changer de logement car la situation est insupportable,

- pour M. [W] qui ne peut dormir et a perdu deux emplois en raison de sa fatigue, et qui demande à partir du logement.



Contrairement aux affirmations de M. [K], les nuisances, dont il est responsable, ont continué après la délivrance de l'assignation.



Il n'est pas contesté que M. [K] connaît des problèmes de santé.

Même s'il justifie qu'il suit des soins par une consultation au centre hospitalier le 16 août 2021, il s'agit d'une consultation sans lien avec ses troubles psychologiques. Si M. [K] indique avoir suivi un sevrage alcoolique en février 2021, sa consommation d'alcool n'a pas cessé par la suite.

Il ne justifie d'aucun suivi psychologique ou psychiatrique.

Force est de constater que les nuisances ont continué, si bien que la cour ne peut que constater qu'il a gravement manqué, de manière répétée, à son obligation de jouissance paisible. 

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné à M. [Z] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués, dit qu'à défaut de libération volontaire, il pouvait être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique notamment.

Il en est de même des dispositions du jugement sur l'indemnité d'occupation.



Au visa de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement de l'intéressé ne peut avoir lieu dans des conditions normales.



M. [K] verse au dossier une demande de relogement social en février 2020 ainsi que de logement social en août 2021 à [Localité 7] et dans les Côtes-d'Armor, ainsi que des renouvellements de demandes en mars 2022 auprès des mêmes organismes, soit des documents pour le moins anciens qui ne permettent pas de caractériser chez l'intéressé d'une réelle volonté de recherches de logement.

Il convient de souligner que, de part la durée de la présente instance, M. [K] a d'ores et déjà bénéficié de larges délais sans que cette période lui ait permis de trouver un logement.

Il n'est pas fait droit à la demande de délais de M. [K]. Le jugement est confirmé à ce titre.









Succombant en appel, M. [K] est condamné à payer à l'office [5] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 

Condamne M. [K] à payer à l'office public de l'habitat d'Ille-et-Vilaine [5] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [K] aux dépens.



Le greffier, La présidente,