Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 15 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 15 JANVIER 2025



(n° , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/10074 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5XDZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG n° 12/09266





APPELANTES

 

SARL LE GRILLON D'AUTEUIL (liquidateur amiable, M. [B] [I]) 

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 310 913 892



Représentée par Me Bernard BESSIS de la SELARL BERNARD BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794



SCI LA PAMA (gérant, M. [B] [I])

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 503 022 022



Représentée par Me Bernard BESSIS de la SELARL BERNARD BESSIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0794







INTIMÉE 



SCI GERICAULT 7

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 493 212 039

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS VERSAILLES REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant Me Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de NICE, toque : 222







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère 

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire 



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Perrine VERMONT, Conseillère.





Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT



 

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.







* * * * * * * *



FAITS & PROCÉDURE



Par acte notarié du 27 avril 2001, la société Gema a acquis un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 14] composé de :

« - un bâtiment en façade et en alignement sur la [Adresse 16], élevé en sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages carrés et d'un cinquième étage mansardé,

- un autre bâtiment en façade et à l'alignement sur la [Adresse 18], élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée et d'un étage carré,

- de plusieurs corps de bâtiments secondaires de facture modeste entre les deux bâtiments ci-dessus, élevés sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un étage carré,

- de deux courettes intérieures ».



La société Gema a mis en copropriété les deux bâtiments principaux et deux règlements de copropriété ont été établis :

- le 27 mars 2003 pour le bâtiment situé [Adresse 5],

- le 22 décembre 2006 pour le bâtiment situé [Adresse 8].



Le litige concerne la copropriété située [Adresse 10].



La SCI Gericault 7 est propriétaire des lots 1, 4, 5 et 10 de l'immeuble situé [Adresse 7], correspondant à deux locaux commerciaux et deux appartements situés au premier étage.



La société Le Grillon est locataire depuis le 8 février 1974, dans les deux immeubles, de :

« 1°) Une boutique ayant entrée sur la [Adresse 15]], pièce derrière cette boutique avec escalier d'accès au sous-sol, sous-sol se trouvant sous la boutique avec four de boulangerie sous la loge de la concierge,

2°) Bâtiment sur cour au rez-de-chaussée, cuisine, fournil avec four à pâtisserie, hangar et pièce de réserve, WC, cave sous le hangar, escalier d'accès à la chambre à farine et à l'appartement du 1er étage comportant une entrée et 4 pièces,

3°) A la suite, cour donnant accès à un deuxième bâtiment comprenant un débarras au rez-de-chaussée et 2 chambres de commis au 1er étage, ladite cour communiquant par un passage couvert et une porte cochère avec la [Adresse 18] ».



Par acte notarié en date du 29 avril 2008, la société La Pama, dont le gérant est également le gérant de la société Le Grillon d'Auteuil, a acquis les lots 1 et 14 de l'immeuble situé [Adresse 5] et les lots 2, 3, 8, 9, 11 et 12, 15 et 16 de l'immeuble situé [Adresse 6], l'ensemble des lots étant occupés par la société Le Grillon d'Auteuil.



En 2010, la société Le Grillon et la société La Pama ont fait construire une toiture-terrasse au-dessus de leur cour privative, constituant le lot n°15 de l'immeuble situé [Adresse 6]. Cette cour intérieure, qui est attenante au local commercial occupé par la société Le Grillon d'Auteuil, se situe également en bordure des lots 1, 5 et 10 appartenant à la SCI Gericault 7.



Par acte d'huissier en date du 31 mai 2012, la SCI Gericault 7, invoquant une atteinte à ses droits de propriété au motif que la création de cette toiture terrasse réduit la lumière dans ses lots situés au rez-de-chaussée, a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner la remise en état des lieux et la destruction de la toiture terrasse.



Par jugement avant dire droit du 23 septembre 2014, le tribunal a ordonné une expertise qu'il a confiée à M. [F], aux fins de rechercher notamment :

« - la délimitation des trois bâtiments concernés, donnant à la fois sur la [Adresse 18] et la [Adresse 16], lesquels s'imbriquent autour de deux cours et d'un passage, et spécialement, la détermination des copropriétés en cause et les règlements de copropriété correspondant,

- en procédant pour ce faire à la réalisation de plans au besoin, ou à l'explication précise d'un plan daté produit par les parties, faisant apparaître dans une couleur les lots propriété de la société Gericault 7 et d'une autre couleur les lots de la société La Pama, ainsi qu'en une 3e légende, les locaux occupés par la société Le Grillon d'Auteuil ; et en délimitant sur le même plan, le cas échéant, les différentes copropriétés en cause,

- la chronologie des constructions sur le vide de la cour litigieuse et notamment l'existence d'une terrasse, sa consistance et sa date de mise en 'uvre et de dépose,

- la nature et l'emplacement des murs pignons ou mitoyens concernés par la construction de la toiture terrasse litigieuse,

- de donner son avis sur la réalisation de la toiture terrasse contestée et notamment ses conséquences sur la propriété de société Géricault 7,

- de donner son avis sur la réalisation de la fenêtre réalisée par la société Géricault 7, et de ses conséquences sur la propriété de la société La Pama ».



M. [F] a déposé son rapport le 1er avril 2016.



Par jugement du 13 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à démolir la toiture terrasse et tous travaux effectués sur les murs mitoyens au lot appartenant à la société Gericault 7, avec l'assistance d'un maître d''uvre aux frais de la société Le Grillon d'Auteuil et de la société La Pama, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois,

- condamné la société Gericault 7 à fermer par l'installation de parpaing bouchant la grande fenêtre rectangulaire horizontale, à droite de la petite fenêtre ouvrant directement sur la cour, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à payer à la société Gericault 7 la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama aux dépens.



La société Le Grillon d'Auteuil et la SCI La Pama ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 24 mai 2018.



La société Le Grillon d'Auteuil fait l'objet d'une dissolution amiable à compter du 16 octobre 2017.



Par ordonnance d'incident du 19 décembre 2018, le conseiller de la mise en état a notamment : 

- déclaré nulle la déclaration d'appel du 24 mai 2018 de la société Le Grillon d'Auteuil,

- déclaré irrecevables ses conclusions notifiées le 27 juillet 2018,

- dit que la déclaration d'appel est recevable en ce qui concerne la société La Pama et que les conclusions d'appelants notifiées par RPVA le 27 juillet 2018 sont recevables pour ce qui la concerne.



La société Le Grillon d'Auteuil et la SCI La Pama ont déféré cette ordonnance à la cour.



Par arrêt du 15 mai 2019, la cour de céans a :

- infirmé l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a dit que la déclaration d'appel est recevable en ce qui concerne la SCI La Pama et que les conclusions d'appelants notifiées par RPVA le 27 juillet 2018 sont recevables pour ce qui la concerne,

- dit régulière et recevable la déclaration d'appel de la société Le Grillon d'Auteuil du 24 mai 2018,

- dit recevables les conclusions signifiées par la société Le Grillon d'Auteuil du 27 juillet 2018,

- condamné la SCI Géricault 7 aux dépens de l'incident et du déféré, ainsi qu'à payer à la SARL Le Grillon d'Auteuil la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande.



La procédure devant la cour a été clôturée le 26 juin 2024.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 26 décembre 2018 par lesquelles la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama, appelantes, invitent la cour, à :

- déclarer l'appel de la société La Pama et de la société Le Grillon d'Auteuil société en liquidation amiable représentée par son liquidateur, M. [B] [I], recevable et bien fondé,

- donner acte à la société Le Grillon d'Auteuil de ce qu'elle complète les termes de son appel et précise qu'elle est en liquidation amiable, la dissolution prenant effet à compter du 16 octobre 2017, ayant été publiée au BODACC du 28 mars 2018, et qu'elle est représentée par son liquidateur amiable, M. [B] [I],

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnées à démolir la toiture-terrasse et tous travaux effectués sur les murs mitoyens appartenant à la société Gericault 7, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 3 mois,

- juger que la copropriété, qui n'a pas été appelée à l'acte, aurait seule eu qualité pour contester la construction de la toiture-terrasse du fait de l'accord passé le 2 mai 2009,

- juger en outre qu'aucune autorisation préalable de la copropriété n'était nécessaire pour rétablir la toiture-terrasse préexistante dès lors qu'elle porte sur un aménagement entre 2 parties privatives,

- juger que la société Gericault 7 n'a plus qualité pour le faire alors qu'elle a donné son accord le 2 mai 2009 pour la construction de cette toiture terrasse aux lieu et place de l'auvent existant depuis la construction de l'immeuble, prenant appui sur son mur extérieur (lot n°11) ;

- juger que l'article 662 du code civil est inapplicable en l'espèce,

- juger que la société Gericault 7 ne peut invoquer aucun trouble de jouissance, dès lors que la société Le Grillon d'Auteuil aujourd'hui en liquidation amiable et la société La Pama n'ont fait que restituer les lieux dans leur état antérieur et d'origine en rétablissant la toiture-terrasse existant à l'origine,

- débouter la société Gericault 7 de sa demande de suppression de la toiture-terrasse pour laquelle elle a donné son accord pour la construction,

- le confirmer en ce qu'il a ordonné la société Gericault 7 de fermer par l'installation de parpaing bouchant la grande fenêtre rectangulaire horizontale, à droite de la petite fenêtre ouvrant directement sur la cour, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois, aucune autorisation n'ayant été donnée par la société La Pama à la société Gericault 7 pour ouvrir une fenêtre fermée par un parpaing et donnant directement sur le lot privatif n°15 lui appartenant,

- condamner la société Gericault 7 à payer à la société Le Grillon d'Auteuil en liquidation amiable et à la société La Pama la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice par elles subi,

- condamner la société Gericault 7 à payer à la société Le Grillon d'Auteuil en liquidation amiable représentée par son liquidateur, M. [B] [I], et la société La Pama, la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise de M. [F], avec application des dispositions de l'article 699 du même code ;



Vu les conclusions notifiées le 27 octobre 2018 par lesquelles la société Gericault 7, intimée, invite la cour, au visa des articles 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965, 662 et 1240 et suivants du code civil, à :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à démolir la toiture terrasse et tous travaux effectués sur les murs mitoyens du lot appartenant à la société Gericault 7, avec l'assistance d'un maître d''uvre aux frais de la société Le Grillon d'Auteuil et de la société La Pama, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois,

- l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

- condamner solidairement la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

- l'infirmer en ce qu'il l'a condamnée à fermer par l'installation de parpaing bouchant la grande fenêtre rectangulaire horizontale, à droite de la petite fenêtre ouvrant directement sur la cour, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois,

- le confirmer en ce qu'il a débouté la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama de sa demande de dommages et intérêts,

- débouter la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama de leurs demandes,

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 13 février 2018 en ce qu'il a condamné in solidum la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

y ajoutant,

- condamner in solidum la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à lui payer la somme de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de la procédure d'appel,

- condamner in solidum la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama aux dépens ;





SUR CE,



La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



Sur la demande de suppression du toit-terrasse au-dessus de la cour



La SCI Géricault 7 soutient qu'il n'y a jamais eu de toit-couverture dans la cour litigieuse et qu'il existait simplement une partie couverte par un auvent. Elle allègue que le courrier du 2 mai 2009, rédigé dans un contexte bien précis, ne constitue pas une autorisation de construire un toit-terrasse mais uniquement de modifier la pente au-dessus du lot n° 11 et de déposer des tuyaux de ventilation du lot n° 1 existants depuis l'origine.



Elle fait valoir que le règlement de copropriété prévoit explicitement une interdiction de bâtir au-dessus du niveau actuel de la cour intérieure et qu'il ne prévoit pas la possibilité de créer un accès au lot n° 11 depuis la cour, peu important que les appelantes aient obtenu une autorisation de la ville de [Localité 13].



Enfin, elle soutient que le toit-terrasse créé repose quasi-exclusivement sur le mur mitoyen alors qu'elle n'en a pas donné l'autorisation, en violation de l'article 662 du code civil, et que son lot n° 1 se trouve désormais entièrement privé de lumière.



La société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama font valoir que l'expert a reconnu que lors de la construction du bâtiment entre 1903 et 1938, une toiture-terrasse existait sur l'auvent faisant partie de la construction d'origine et qu'elle a été démontée à la suite de la sommation de la société foncière Germa du 18 décembre 2002. Elles exposent qu'après avoir acquis les lots de la société Germa, la société La Pama, avec la société Le Grillon d'Auteuil, a souhaité rétablir la toiture terrasse existant antérieurement au-dessus de l'auvent afin de permettre la communication entre le lot 15 (la cour privative) et le lot 11 (l'appartement du premier étage, et qu'elle a à cette fin sollicité l'accord de la SCI Géricault 7 en 2009. Elles soutiennent que l'autorisation de modifier la pente de la toiture correspond à l'autorisation de la transformer en un toit plat.



Elles font valoir que la SCI Géricault 7 est irrecevable à soutenir que le règlement de copropriété n'a pas été respecté en ce que d'une part elle n'a pas mis en cause le syndicat des copropriétaires et d'autre part elle les a autorisées à réaliser le toit-terrasse.



Elles soutiennent que l'interdiction de construire invoquée par la SCI Géricault 7 concerne non pas la cour privative mais les règles de voisinage en cas de démolition et de reconstruction des parties communes.



Elles font enfin valoir que l'installation de la toiture-terrasse n'a pas porté atteinte aux modalités de jouissance de la société Géricault 7, en ce que leur lot n° 1 n'a jamais bénéficié d'une quelconque luminosité compte tenu de la configuration de la cour, que la petite fenêtre qui correspond aux WC n'est pas située sous la toiture terrasse et que la fenêtre rectangulaire était obstruée de parpaings et a été irrégulièrement ouverte par la SCI.



Aux termes du règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 11], le lot n°15 comprend « au rez-de-chaussée, la cour de l'immeuble située dans le prolongement du passage couvert dormant [Adresse 17] », étant précisé que « ce lot est accessible soit par le lot n° 9, soit par le lot 16 de la présente copropriété ».



L'expert a constaté que la cour constituant le lot n° 15 était une cour couverte, dans les murs de laquelle se trouvaient trois ouvertures appartenant au lot n° 1 : une ouverture en hauteur avec verre dormant et barreaudage et, sur le retour à droite, une ouverture haute et une fenêtre, toutes deux en verre dormant et munies de barreaudage. Il a constaté que la cour donnait accès, par un escalier métallique, à une toiture terrasse carrelée. Sur les murs périphériques de cette terrasse, était visible la trace de l'ancienne terrasse et des poutres encastrées dans ces murs.



Il est démontré par les constatations de l'expert qu'il existait une toiture terrasse recouvrant un auvent faisant partie de la construction d'origine, supprimée d'après les sociétés La Pama et Le Grillon d'Auteuil en 2002, construite il y a de nombreuses années mais à une date indéterminée.




Sur les moyens tirés de l'autorisation de la SCI Géricault 7 et des règles de mitoyenneté




Si les sociétés La Pama et Le Grillon d'Auteuil soutiennent qu'elles se sont contentées de reconstruire cette terrasse, pour autant, et ce point est confirmé par le rapport d'expertise, elles exposent l'avoir construite plus bas que la précédente, sur la base d'une autorisation donnée par la SCI Géricault 7 de modifier la pente du toit existant.



La SCI Géricault 7 conteste avoir donné l'autorisation de construire le toit terrasse litigieux, comme l'impose l'article 662 du code civil.



Il doit être tout d'abord rappelé que ces dispositions, selon lesquelles « l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre », sont inapplicables à l'espèce, la mitoyenneté s'entendant, en vertu de l'article 653 du même code, de « tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs », s'agissant de bâtiment distincts et non de bâtiments parties d'une même copropriété, lesquels sont régis par la loi du 10 juillet 1965.



En l'espèce, le règlement de copropriété stipule, conformément à cette loi, que sont notamment parties communes les façades et les murs extérieurs mitoyens ou non, les toitures, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.



Par conséquent, le SCI Géricault 7 est mal fondée à soutenir que son autorisation était nécessaire en application de l'article 662 du code civil et c'est à tort que le tribunal a accueilli ce moyen.



De même, la société La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil sont mal fondées à invoquer l'autorisation donnée par la SCI Géricault 7, contestée au demeurant, l'emprise réalisée pour construire le toit terrasse l'étant sur des murs parties communes, et non sur des murs mitoyens.




Sur les moyens tirés de la violation du règlement de copropriété et l'atteinte aux conditions de jouissance




Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.



En vertu de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.



Contrairement à ce que soutient la SCI Géricault 7, le règlement de copropriété ne prévoit pas une interdiction de bâtir au-dessus du niveau actuel de la cour intérieure, mais rappelle qu'il a été constitué diverses servitudes grevant ou profitant à l'ensemble immobilier, et notamment des règles de voisinage, et qu'à ce titre est prévue, en cas de démolition, l'« interdiction de bâtir au-dessus du niveau naturel actuel de la cour intérieure actuelle, soit la cote NGF 41,26 », étant précisé au demeurant qu'il se déduit des termes de l'acte notarié prévoyant ces règles et rappelé dans le règlement de copropriété que cette cour s'entend davantage de la cour partie commune de l'immeuble que du lot n° 15, partie privative.



Ceci étant, force est de constater que lors de la mise en copropriété de l'immeuble et de l'établissement du règlement de copropriété le 22 décembre 2006, le toit terrasse n'existait pas. Le règlement n'en fait pas mention, non plus que d'un droit à le reconstruire. Le règlement de copropriété ayant valeur de contrat entre les parties, les appelantes sont mal fondées à se prévaloir de l'existence d'un toit terrasse antérieur pour démontrer la régularité de la nouvelle édification.



Par ailleurs, comme le souligne la SCI Géricault 7, le règlement de copropriété stipule que le lot n° 11 « est actuellement accessible par le lot n° 12. Dans le futur, un accès pourra être créé à partir du lot n° 10, par la création d'une ouverture dans le mur les séparant ».



Il n'est pas contesté que les plans établis par le cabinet [Z] lors de la mise en copropriété en 2006, ne font pas état d'une toiture terrasse au-dessus de la cour.



Il ressort du rapport d'expertise ainsi que des photos de la cour antérieurement à la construction de la toiture terrasse que les trois fenêtres du fond du lot n°1 de la SCI Géricault 7 se trouvent désormais recouvertes par le toit terrasse, l'une d'elle se trouvant non pas sur le retour du mur faisant face, à moins d'un mètre, au mur du lot n° 9, mais sur un mur dégagé, le mur opposé de la cour n'étant haut que d'un étage. Ainsi, s'il ne peut être contesté que la luminosité dont bénéficiait le lot n°1 par ces fenêtres était limitée, elle se trouve réduite à néant par l'effet de la construction.



C'est à tort que les appelantes soutiennent que la fenêtre des WC se trouve au-dessus du toit terrasse ; en effet, il ressort des différents plans et photographies que cette fenêtre correspond aux WC non pas du lot n° 1, mais du lot n° 4, également propriété de la SCI Géricault 7.



Les sociétés La Pama et Le Grillon d'Auteuil se prévalent d'un courrier de la SCI Géricault 7 du 2 mai 2009 par lequel celle-ci donne autorisation à M. [I], directeur et gérant de ces sociétés : 

« - de modifier la pente de la toiture au dessus du lot 11 et contigu au lot 10.

- de déposer les 2 tuyaux de ventilation et aération fixés entre les fenêtres du lot 11 en laissant une grille d'aération aux départs des dites. Ces travaux étant à votre charge. »



Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, il ne résulte pas de ce courrier une autorisation de créer un toit terrasse au dessus de l'auvent et des toitures existants, puisqu'il est question, spécifiquement, de la toiture donnant au dessus du lot 11, qui correspond à un petit triangle de toiture au fond de la cour. Elles ne versent aucune pièce complémentaire qui permettrait d'interpréter ce courrier dans le sens qu'elles entendent lui donner.



Il ressort de ces éléments que la construction du toit terrasse au dessus de la cour objet du lot n° 15 porte atteinte aux droits de la SCI Géricault 7, qui subit un trouble de jouissance du fait de la perte de luminosité de son lot n° 1 ainsi qu'une perte d'intimité de son lot n° 4 compte tenu du fait que la fenêtre des WC de ce lot se trouve désormais à quelques dizaines de centimètres du sol.



Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu'il a condamné la société La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil à remette en état les lieux et donc à démolir la toiture terrasse et tous travaux effectués sur les murs mitoyens au lot appartenant à la SCI Géricault 7, avec l'assistance d'un maitre d''uvre à leur frais.



Le jugement doit également être confirmé en ce qu'il a assorti la condamnation au paiement d'un astreinte de 300 euros par jour de retard pendant trois mois, sauf à dire que l'astreinte courra passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt.



Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Géricault 7



La SCI Géricault 7 soutient que l'expert a constaté dans son rapport qu'elle subissait une perte incontestable d'éclairage naturel.



L'expert, qui a constaté l'existence de trois fenêtres se trouvant sous la toiture terrasse, et conclu que cette dernière constitue un obstacle pour l'éclairement de la pièce.



Par ailleurs, il ressort du constat d'huissier dressé le 16 décembre 2011 que, dans le bureau situé au fond du local, la fenêtre à deux ventaux est coupée de la lumière naturelle par le plancher de la terrasse construite au niveau du premier étage et que, dans le bureau mitoyen à la suite, la lumière naturelle ne passe pas par la fenêtre en partie haute du mur du fait du plancher de la terrasse, lequel occulte complètement la lumière du jour.



Cependant la SCI Géricault, qui n'occupe pas les lieux, ne prétend pas avoir consenti une baisse de loyer à son locataire, de sorte qu'elle ne justifie d'aucun préjudice.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.



Sur la demande reconventionnelle de bouchage de la fenêtre du lot n° 1



La société La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil font valoir que la configuration des lieux telle qu'elle ressort du plan établi par M. [Z] pour établir le règlement de copropriété ne comporte que deux fenêtres et que la grande fenêtre rectangulaire, condamnée depuis longtemps par des parpaings, a été ouverte par la SCI Géricault. Elles soutiennent n'avoir jamais autorisé l'ouverture de cette fenêtre et allèguent subir un trouble de jouissance.



La SCI fait valoir qu'elle n'a percé aucune fenêtre et prétend que les constatations de l'expert sont assez aléatoires puisqu'il constate que l'ouverture existait avant, mais qu'elle n'existait plus en 2006.



Les plans établis par Monsieur [Z], géomètre mandaté par la société foncière Germa lors de la mise en copropriété, font apparaître deux fenêtres sur le mur formant un retour dans le coin de la cour, correspondant un une fenêtre à deux vantaux et une petite fenêtre aux droits des toilettes.



L'expert a constaté dans la cour la présence d'une troisième ouverture en hauteur avec verre dormant et barreaudage du local commercial appartenant à la SCI Géricault 7 et constituent le lot n° 1. Il indique que cette fenêtre a été réalisée avant la mise en copropriété en 2006, mais que cette ouverture était obstruée lors de la mise en copropriété de l'immeuble et que seule subsistait l'embrasure de cette dernière.



Il doit être relevé que la société Le Grillon d'Auteuil, alors qu'elle est locataire depuis 1974, n'apporte aucune précision de date sur la situation de la fenêtre litigieuse, donnant sur sa cour, se fondant uniquement sur les plans de la copropriété pour soutenir que la fenêtre était bouchée lors de la mise en copropriété en 2006.P



Par ailleurs, la SCI La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil ne fondent pas leur demande en droit, se contentant d'alléguer qu'elles n'ont pas donné l'autorisation de retirer les parpaings bouchant la fenêtre, alors que, comme il a été vu, la fenêtre litigieuse se trouve sur un mur partie commune.



Par ailleurs, si elles excipent d'un trouble de jouissance, elles n'apportent aucune précision sur la nature de ce trouble, alors, d'une part, que la fenêtre litigieuse, est en verre dormant et, d'après le constat d'huissier du 16 novembre 2012 qu'elles versent aux débats, se trouve à une hauteur de 231 centimètres de hauteur, et alors, d'autre part, qu'elles ne font valoir aucune utilisation particulière de cette courette, laquelle a semble-t-il désormais pour seule fonction de permettre l'accès au lot n° 11 par la toiture terrasse.



Par conséquent, elles doivent être déboutées de leur demande de rebouchage de la fenêtre. Le jugement doit être infirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par les sociétés La Pama et Le Grillon d'Auteuil



La SCI La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil soutiennent que la SCI Géricault 7 agit contre elles de particulière mauvaise foi, aux fins de porter atteinte à leurs droits.



Les appelantes, échouant en leur prétentions, ne rapportent pas la preuve de la mauvaise fois de leur adversaire et doivent être déboutées de leur demande de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil, parties perdantes, doit être condamnées in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil.



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Confirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a :

- dit que la condamnation de la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à démolir la toiture terrasse et tous travaux effectués sur les murs mitoyens au lot appartenant à la société Gericault 7, avec l'assistance d'un maître d''uvre aux frais de la société Le Grillon d'Auteuil et de la société La Pama, est assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard pendant 3 mois passé un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement,

- condamné la société Gericault 7 à fermer par l'installation de parpaing bouchant la grande fenêtre rectangulaire horizontale, à droite de la petite fenêtre ouvrant directement sur la cour, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que la condamnation de la société Le Grillon d'Auteuil et la société La Pama à démolir la toiture terrasse et tous travaux effectués sur les murs mitoyens au lot appartenant à la société Gericault 7, avec l'assistance d'un maître d''uvre aux frais de la société Le Grillon d'Auteuil et de la société La Pama, est assortie d'une astreinte de 300 € par jour de retard pendant 3 mois passé un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt ;



Déboute la SCI Le Palma et la société Le Grillon d'Auteuil de leur demande de condamnation de la société Gericault 7 à fermer par l'installation de parpaing bouchant la grande fenêtre rectangulaire horizontale, à droite de la petite fenêtre ouvrant directement sur la cour, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois ;



Condamne in solidum la SCI La Pama et la société Le Grillon d'Auteuil, représentée par son liquidateur Amiable M. [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI Géricault 7 la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE