Cour d'Appel · 2ème Chambre — 14 janvier 2025

N° RG 24/01183 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MFWZ



N° Minute :





C1























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA



















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 14 JANVIER 2025



Appel d'un jugement (N° R.G. 23/01651) rendu par le président du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 7 mars 2024, suivant déclaration d'appel du 18 mars 2024





APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 8], représenté par son syndic l'agence [Adresse 10], Société par actions simplifiée au capital de 162 840,00 €, RCS n° 378336143 domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3] 

[Localité 2]



représentée par Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉ :



M. [V] [S]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



comparant en personne, non-représenté 







COMPOSITION DE LA COUR : 



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de Présidente

Mme Ludivine Chetail, conseillère

M. Lionel Bruno, conseiller



DÉBATS :



A l'audience publique du 5 novembre 2024, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



EXPOSÉ DU LITIGE



Monsieur [V] [S] est propriétaire au sein de l'immeuble en copropriété dénommé [Adresse 9], situé [Adresse 7] à [Localité 4].

Le 3 août 2023, M. [S] a été mis en demeure d'acquitter la somme de 1 175 euros au titre de l'arriéré de charges. Cette mise en demeure l'informait qu'en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l'issue du délai de 30 jours.



Le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [V] [S] le 19 octobre 2023 suivant la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble.



Par jugement rendu le 7 mars 2024, le juge a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes.



Par déclaration en date du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement.



Dans ses conclusions notifiées le 19 avril 2024 et signifiées le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- infirmer la décision rendue le 7 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Grenoble suivant la procédure accélérée au fond en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamné aux dépens d'instance ;

Statuer de nouveau,

- condamner Monsieur [V] [S], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] la somme de 2 549,36 euros, correspondant aux charges impayées sur la période du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, sauf à parfaire au jour où la cour statuera ;

- condamner Monsieur [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Monsieur [V] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ;

- juger que l'ensemble des condamnations porteront intérêts au taux légal capitalisés à compter de la mise en demeure du 3 août 2023.



Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait état de deux précédentes décisions.

Il produit un compte des sommes dues extournant les précédentes condamnations et les paiements s'imputant sur l'arriéré le plus ancien du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2024, faisant ressortir une créance pour la copropriété d'un montant de 2 549,36 euros, sauf à parfaire.



M. [V] [S], cité à domicile, n'a pas constitué avocat, l'arrêt sera rendu par défaut.



La clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.



MOTIFS



Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal prévu par l'article 42 de ladite loi.



Selon l'article 19-2 de cette loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



Il ressort des pièces produites que par ordonnance du 20 février 2019 rendue en la forme des référés, M. [S] a été condamné à payer la somme de 582,40 euros au titre des charges impayées, outre 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement rendu le 20 janvier 2021, M. [S] a été condamné à payer la somme de 1 163,11 euros, outre 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat produit à l'appui de sa demande le procès-verbal d'assemblée générale du 13 janvier 2022 approuvant les comptes pour l'exercice allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, outre le budget prévisionnel pour l'exercice 2022/2023 ainsi que le procès-verbal d'assemblée générale du 6 avril 2023 approuvant les comptes pour l'exercice allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, outre le budget prévisionnel pour l'exercice 2023/2024.

Le syndicat des copropriétaires sollicite aujourd'hui la somme réactualisée de 2 549,36 euros.



Il convient toutefois de rappeler que la mise en 'uvre de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure ; cet article ne peut donc jouer pour recouvrer des appels de provisions postérieurs à cette mise en demeure (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.98).

Le dernier appel de fonds qui peut être pris en compte est celui du 1er juillet 2023.



Aux termes de l'article 10-1, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :

- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- relance après mise en demeure,

- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),



Les frais de mise en demeure n'appellent pas d'observations. Les frais de constitution de dossier pour le commissaire de justice ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du caractère exceptionnel de son activité au regard du nombre de procédures déjà engagées à l'encontre de M. [S].

En conséquence, M. [S] sera condamné à payer la somme de 1175-192-75,14=907,86 euros.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, à compter de la mise en demeure du 3 août 2023.

La preuve d'une faute de M. [S] n'est pas rapportée, la demande de dommages-intérêts est rejetée.



M. [S] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement et par arrêt de défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi :



Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau,



Condamne M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 907,86 euros au titre des charges exigibles et échues, avec capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 3 août 2023 ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires ;



Condamne M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [S] aux dépens.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par Mme Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 



LA GREFFIERE                                         LA PRÉSIDENTE