Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 15 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JANVIER 2025



N° 2025/26 









Rôle N° RG 20/12577 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGU5E







S.A.S. L'IMMOBILIERE BLEUE



C/



[B] [D]

[C] [R] épouse [D]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Sophie KUJUMGIAN-ANGLADE 



























Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en date du 5 octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00084.





APPELANTE



S.A.S. L'IMMOBILIERE BLEUE

Demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Sophie KUJUMGIAN-ANGLADE de la SELARL KUJUMGIAN-ANGLADE, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Emmanuelle MATTEI, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMÉS



Monsieur [B] [D]

Demeurant [Adresse 1]



non comparant ni représenté



Madame [C] [R] épouse [D]

Demeurant [Adresse 1]



non comparante ni représentée



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025.







ARRÊT



Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Exposé des faits et de la procédure



Le 25 septembre 2019, Mme [C] [R] épouse [D] et M. [B] [D] (les époux [D]) ont confié à la société par actions simplifiée (SAS) l'immobilière bleue, qui exerce une activité d'agent immobilier, un mandat de vente sans exclusivité de leur bien immobilier au prix 570 000 euros, contre une rémunération de 20 000 euros à la charge des mandants.



Le 21 octobre 2019, M. [F] [W] a formulé une offre d'achat au prix de 520 000 euros net vendeur, qui a été contre-signée par les époux [D]. 



Se plaignant du refus des époux [D] de poursuivre la vente, la SAS l'immobilière bleue, après les avoir vainement mis en demeure de comparaître en l'étude du notaire, les a assignés, par acte du 2 janvier 2020, devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence afin d'obtenir leur condamnation à lui payer la clause pénale stipulée au contrat de mandat.



Par jugement réputé contradictoire du 5 octobre 2020, le tribunal l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que ni le mandat, ni la lettre d'intention d'achat ne désignent le bien en vente et que les signatures attribuées aux époux [D] dans la lettre d'intention d'achat présentent des différences avec celles apposées sur le contrat de mandat, de sorte que ce document est dénué de force probante.



Par déclaration remise au greffe le 16 décembre 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS L'immobilière bleue a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 16 octobre 2024. 











Prétentions des parties 



Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 26 janvier 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SAS l'immobilière bleue, demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' condamner les époux [D], solidairement, au paiement d'une somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale, d'une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.



Elle fait valoir que :

- la force probante de la lettre d'intention d'achat n'est pas contestée ;

- tant le mandat de vente que la lettre d'intention d'achat désignent le bien à vendre ;

- dès lors que la lettre d'intention d'achat est signée à la fois par l'acquéreur et les vendeurs, elle vaut vente en application de l'article 1583 du code, de sorte que les époux [D] ont commis une faute en refusant de signer le compromis et lui doivent le montant de la clause pénale.



Assignés par la SAS l'immobilière bleue, par acte du 23 mars 2020, délivré à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude, et contenant dénonce de l'appel, les époux [D] n'ont pas constitué avocat.





Motifs de la décision



En application de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. En l'espèce, tel est le cas, la déclaration d'appel ayant été signifiée au domicile des époux [D].



Il résulte du contrat produit aux débats que les époux [D] ont confié à la SAS l'immobilière bleue, par contrat signé le 25 septembre 2019, mandat de vendre leur bien immobilier.



L'acte précise que les mandants sont domiciliés [Adresse 2]. 



Au paragraphe 'désignation du bien', figure, s'agissant de l'adresse du bien à vendre, la mention 'idem'. 



Ce contrat stipule une clause pénale ainsi rédigée 'de convention expresse, et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire (...). En cas de non respect des obligations énoncées ci-avant aux a, b ou c, il s'engage expressément à verser au mandataire en vertu de l'article 1231-5 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission prévue au recto'. 



Il résulte de cet acte signé par les époux [D], que, dans l'hypothèse où les mandants, après avoir accepté une offre formulée par un acheteur ayant visité le bien par l'entremise de la SAS l'immobilière bleue, ne respecteraient pas leur obligation de signer le compromis de vente, celle-ci serait fondée à leur réclamer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.



La mise en oeuvre de cette clause suppose la démonstration par l'agent immobilier de l'existence d'une offre d'achat acceptée par les mandants.



En l'espèce, le contrat de mandat ne reproduit pas in extenso, au paragraphe 'désignation du bien', l'adresse de celui-ci, se contentant de la formule 'idem'. 

Cette formule renvoie à l'adresse figurant plus haut dans le cadre réservé à l'identification des mandants, dont l'adresse est expressément mentionnée, à savoir [Adresse 2].



Aucune disposition de la loi Hoguet ou de son décret d'application ne rend obligatoire, à peine de nullité, la reproduction in extenso, dans le mandat de l'adresse du bien à vendre au paragraphe afférent à la description du bien à vendre, lorsqu'elle n'est pas différente de celle des mandants.



Il suffit, ce qui est le cas en l'espèce, que le bien à vendre soit identifiable.



La lettre d'intention d'achat mentionne que M. [F] [W] 'déclare être intéressé par l'acquisition des biens ci dessous désignés, appartenant à Mme ou M. [B] [D], [Adresse 2]', au prix de 535 000 euros net vendeur. 



Il en résulte que les époux [D] ont offert à la vente, par l'entremise de la SAS l'immobilière bleue, le bien immobilier où ils résident et que M. [W] a, par lettre d'intention signée le 21 octobre 2019, offert d'acheter ce bien au prix demandé.



Sur cette lettre d'intention d'achat figurent deux signatures apposées par les propriétaires le 21 octobre 2019. 



Si en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur à l'action ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée, en l'espèce, aucun élément pertinent ne permet de considérer que ces deux signatures sont différentes de celles apposées par les époux [D] sur le contrat de mandat.



Il s'en déduit que l'offre d'achat du bien au prix de 520 000 euros net vendeur a été dûment acceptée par les vendeurs et qu'en application de l'article 1583 du code civil, la vente était parfaite.



La clause pénale insérée au contrat de mandat conclu par les époux [D], dont la SAS l'immobilière bleue demande l'application, a pour vocation de sanctionner le comportement fautif du mandant qui, alors que toutes les conditions de la vente sont réunies, refuse de signer l'acte, privant ainsi le mandataire de la rémunération à laquelle il a droit au titre de ses diligences.



En l'espèce, il résulte d'un procès verbal de constat dressé par Me [N] [I], commissaire de justice, que, sommés de comparaître le 30 octobre 2019 en l'étude du notaire afin de signer le compromis de vente, les époux [D] ne se sont pas présentés.



Les pièces produites ne mettent en évidence aucune circonstance susceptible de justifier ce refus.



La SAS l'immobilière bleue est donc fondée à solliciter la condamnation des époux [D] au paiement de la clause pénale.



Aux termes du contrat de mandat, l'indemnité est fixée au montant stipulée au titre de la rémunération du mandataire, soit 20 000 euros. 



Sur les dépens et frais irrépétibles



Les dispositions du jugement relatives aux dépens sont infirmées.



Les époux [D], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d'appel.

 

L'équité justifie d'allouer à la SAS l'immobilière bleue une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.





Par ces motifs



La cour, 



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;





 

Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne M. [B] [D] et Mme [C] [R] épouse [D], solidairement, à payer à la SAS l'immobilière bleue une somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de mandat conclu le 25 septembre 2019 ;



Les condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à la SAS l'immobilière bleue une indemnité de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE