Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 10 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MAILLANCOURT
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me MAXIMILIEN


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 21/10898
N° Portalis 352J-W-B7F-CVBDB

N° MINUTE : 

Assignation du :
23 août 2021









JUGEMENT

rendu le 10 janvier 2025 
DEMANDEUR

Monsieur [I] [X]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0710


DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 8] RIVE DROITE
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Maître Estelle MAILLANCOURT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #E1423


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/10898 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVBDB


DÉBATS

A l’audience du 18 octobre 2024, tenue en audience publique devant Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

____________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [X] est propriétaire du lot n°15 au sein du bâtiment A d'un immeuble sis [Adresse 3]).

Lors de l’assemblée générale du 25 mai 2021, tenue en visioconférence en raison du contexte sanitaire, les résolutions n°14 et 15 ont été adoptées. 

La résolution n°14 porte sur une cession de parties communes, à savoir une portion du palier situé au 5e étage du bâtiment A, créant ainsi un lot n°33 d'une surface d’environ 1,90 m² au profit de M. [N], propriétaire des lots adjacents n°16 (appartement) et n°17 (débarras), et ce moyennant le prix d’un euro symbolique. 

La résolution n°15 porte sur l’approbation de la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, créant un droit de jouissance privative sur les combles perdus situés au-dessus dudit lot, en conséquence de cette cession. Elle précise que l’intégralité des frais d’acte, y compris ceux liés aux modifications du règlement de copropriété, de mutation, de géomètre, les honoraires du syndic et les frais occasionnés par les travaux, seront à la charge exclusive de M. [N]. 

Lesdits travaux, selon le projet établi par le cabinet Géocite, consistent en la réalisation d’une cloison et d’une porte, conformes à l’aspect visuel du palier tant par ses couleurs que par les matériaux utilisés, afin de relier les deux lots dont M. [N] est propriétaire. 

M. [I] [X], dont l’appartement est situé face aux lots n°15 et 16, ainsi que du futur lot n°33, a voté à l'encontre des résolutions n°14 et n°15 de l’assemblée générale du 25 mai 2021. 

C’est dans ces conditions que M. [I] [X] a fait assigner, par exploit d’huissier en date du 23 août 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9], principalement aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 25 mai 2021, et subsidiairement d’annulation des résolutions n°14 et n°15 de l’assemblée générale du 25 mai 2021.


PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 septembre 2022, et au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et de l’article 700 du code de procédure civile, M. [I] [X] demande au tribunal de :

« - débouter le syndicat des copropriétaires en ses entiers moyens ; 

A titre principal : 
- juger que l’assemblée générale du 25 mai 2021 est entachée de nullité pour violation du règlement de copropriété et de l'article 17 du décret n°67-223 de la loi du 17 mars 1967 et la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

A titre subsidiaire : 
- juger que les résolutions n°14 et 15 doivent être annulées pour abus de majorité ; non-respect des intérêts de la copropriété ; violation dans la sincérité des débats lors de l’assemblée générale ; rupture d’égalité des copropriétaires ; non-respect des règles de sécurité ; violation du devoir de conservation de l’immeuble ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à verser à M. [X] la somme de 5000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile dans la mesure où elle l’a contraint à devoir saisir la justice pour faire valoir ses droits et faire respecter les dispositions légales régissant les 12 immeubles soumis au statut de la copropriété et le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ».

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2023 par voie électronique, et au visa des articles 42 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557, de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« In limine litis,
- prononcer l’irrecevabilité des demandes M. [X] tenant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 25 mai 2021 pour défaut de qualité à agir ; 

À titre subsidiaire et au fond : 
- débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes tenant à voir prononcer la nullité des résolutions 14 et 15 prises lors de l’assemblée générale du 25 mai 2021 ; 
- condamner M. [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner M. [X] aux entiers dépens ».

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 4 octobre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 18 octobre 2024. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». 

Il est constant qu'en application de ces dispositions, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale, et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Cass. Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730). 

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

*

Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité des demandes adverses, en faisant valoir que M. [I] [X] ne pourrait demander la nullité de l'assemblée générale en son entier dans la mesure où il a voté en faveur de toutes les résolutions à l'exception des n°14 et 15, à propos desquelles sa qualité pour agir ne peut être contestée.

M. [I] [X] estime fonder sa qualité à agir en annulation de l’assemblée générale du 25 mai 2021 sur le fait qu’il a voté contre les résolutions n°14 et n°15 dans le cadre du second vote intervenu en application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2021 que M. [I] [X] a voté en faveur de toutes les autres résolutions adoptées lors de cette assemblée générale à l'exception de celles numérotées 14 et 15, ce qu’il ne conteste pas. 

Ainsi, il ne dispose pas de la qualité de copropriétaire opposant au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et n’est donc pas recevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son entier, même si certains de ses griefs reposent sur l’inobservation de formalités substantielles telles que les stipulations du règlement de copropriété ou encore des dispositions légales ou réglementaires d'ordre public.

Par conséquent, il convient de déclarer M. [I] [X] irrecevable en son action et sa demande en annulation de l'assemblée générale du 25 mai 2021, et recevable en sa contestation formée contre les décisions n°14 et 15 prises par le syndicat des copropriétaires lors de cette réunion.

2 - Sur les demandes en annulation de décisions d'assemblée générale 

M. [I] [X] conteste la validité des décisions n°14 et 15 prises par l'assemblée générale des copropriétaires le 25 mai 2021, et soulève plusieurs moyens relatifs tant à des questions de forme (convocation, tenue de l'assemblée et procès-verbal) que de fond (abus de majorité).

La décision n°14, adoptée dans les conditions prévues par l'article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, est intitulée « Cession de partie commune – palier bâtiment A au 5ème étage à M. [N] » et est ci-après reproduite : « L'assemblée générale décide de : céder, moyennant un prix minimum de 1 euros net vendeur, la partie commune suivante, correspondant au futur lot n°33 palier bâtiment A au 5ème étage ; intégration à l'appartement d'une cloison à la frontière d'un lot (création) ; donner tout pouvoir au syndic pour la signature de l'acte de vente, faire toute déclaration, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile, faire publier le modificatif au règlement et généralement faire le nécessaire, en vue de l'exécution de cette décision ».

La décision n°15, adoptée dans les conditions prévues par l'article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, est intitulée « Approbation du modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division » et est ci-après reproduite : « L'assemblée générale décide d’approuver le modificatif au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division joint à la convocation. Les combles perdus situés au-dessus des lots n°16 – 17 et 33 sont attribués en jouissance privative et exclusive au profit des lots n°16 – 17 et 33 ».

- Sur la validité de la convocation et du procès-verbal

L'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que « le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal ».

L'article 17-1 du même texte dispose en outre que « l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté ». 
Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
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En l'espèce, M. [I] [X] fait valoir que la copropriété aurait adopté des décisions à la rédaction imprécise, pouvant potentiellement donner lieu à un contentieux futur lors de leur exécution.

Il soutient également que le procès-verbal ne fait pas mention, sous certaines résolutions, du nom et du nombre de tantièmes des copropriétaires ayant voté à l'encontre des décisions ; qu'en outre, il n'est pas fait mention de l'identité des copropriétaires ayant voté par correspondance ; qu'une erreur à propos du nombre de tantièmes dont dispose un copropriétaire a par ailleurs été commise par le syndic ; qu'enfin, il n'a pas été fait mention des observations et réserves qu'il a formées, tout comme n’a pas été portée à la connaissance des copropriétaires la lettre en recommandée avec accusé de réception adressée au syndic et au conseil syndical.

* Sur la mention du nom et du nombre de tantièmes des copropriétaires ayant voté à l'encontre des décisions, il est constant qu’en application des articles 17 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, l’absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté contre la résolution est sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire est identifiable, et qu’il est constaté que le rapprochement, d'une part, du procès-verbal et de la feuille de présence, d'autre part, des votes émis contre des résolutions permet d'identifier le copropriétaire en question.

En l'espèce, il apparaît en effet que le procès-verbal ne fait pas mention du nom des copropriétaires opposants lors du premier vote intervenu à la double majorité de l'article 26, mais qu'il les mentionne à la suite du résultat du second vote effectué à la majorité de l'article 25. 

C'est cependant à tort que le demandeur soutient que l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 « ne prévoit pas de dispense particulière quand une question fait l’objet d’un second vote ». Il convient de référer au texte même de cet article, qui évoque les « noms et le nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision ». 

Une décision n'est prise par le syndicat des copropriétaires que lorsque la majorité nécessaire a été réunie lors du second vote effectué en application des articles 25-1 et 26-1, et non lors d'un premier vote à l'issue duquel aucun choix n'est arrêté de la part de la copropriété. C'est pourquoi les dispositions susvisées n'exigent aucunement que soient précisées l'identité et le nombre de voix des copropriétaires votants lors du premier vote.

Il est relevé au surplus que dans la mesure où les deux scrutins intervenus à propos de la résolution n°15 ont eu exactement le même résultat, il était aisé de déterminer l'identité et le nombre de voix des opposants et abstentionnistes lors du premier vote. Quant à la résolution n°14, le secrétaire de séance a expressément fait figurer le nom et le nombre de voix des abstentionnistes, afin de permettre l'identification des copropriétaires ayant modifié leur vote entre le premier et le second tour.

Le procès-verbal n'est donc affecté d'aucune irrégularité quant à l'identité et au nombre de voix des copropriétaires opposants.

* Sur les votes par correspondance, le demandeur reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir fait état dans le procès-verbal du nom des copropriétaires ayant voté par correspondance, ainsi que du sens du vote qu’ils ont exprimé sur chaque résolution.

Il doit cependant être relevé qu'il n'est aucunement imposé par la loi ou la réglementation que le procès-verbal fasse spécifiquement mention de l'identité des copropriétaires ayant voté par correspondance, ceux-ci étant assimilés à des copropriétaires présents ou représentés.

Par ailleurs, et au surplus, il convient de souligner que M. [I] [X] ne rapporte pas la preuve de l’existence de copropriétaires ayant voté par correspondance dont le vote n’aurait pas été respecté, lesquels n'auraient manqué de former contestation si tel était le cas. Il n'appartient en effet pas au syndicat des copropriétaires de justifier que des copropriétaires ont voté par correspondance ou non, mais au demandeur qui soulève une irrégularité d'en rapporter la preuve.

* Sur l'erreur alléguée quant au nombre de tantièmes dont dispose un copropriétaire, entre les résolutions n°13 et 14, il convient de noter que, suivant le règlement de copropriété versé aux débats, la base des tantièmes diffère entre les deux résolutions car la résolution n°13 porte sur des travaux de réfection du toit du bâtiment B représentant un total de 9 811 millièmes, tandis que la résolution n°14 porte sur une décision devant être soumise au vote de tous les copropriétaires présents et représentés, sans distinction, puisqu’il est question de la vente d’une partie commune générale.

Il n'existe donc aucune erreur quant au nombre de tantièmes figurant au procès-verbal, outre que celle-ci, à la supposer constituée, n'aurait pas entraîné l'annulation de la décision contestée dès lors qu'elle ne pouvait affecter l'issue du vote.

A l'examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 mai 2021, il est possible de reconstituer sans difficulté le sens des votes intervenus, si bien que ce document apparaît conforme aux exigences de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

* Sur la prise en compte des observations et réserves que M. [I] [X] aurait formées lors de l'assemblée générale, il est relevé que la preuve de ces observations et réserves ainsi que de leur teneur ne peut être rapportée par aucun des éléments versés aux débats, si bien qu'il ne peut être établi que le secrétaire de séance aurait méconnu les dispositions de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

* Enfin, M. [I] [X] reproche également à la copropriété d'avoir adopté des décisions « incomplètes et donc préjudiciables aux intérêts notamment financiers de la copropriété », et fait notamment valoir que celles-ci ne comprendrait pas toutes les précisions nécessaires pour éviter de possibles contentieux futurs. A propos de la question de la prise en charge de divers frais, le demandeur expose ainsi que « ceci pourrait sans aucun doute susciter des difficultés ultérieurement si Monsieur [N] décidait de ne plus les prendre à sa charge ».

Outre qu'une décision ne saurait être annulée sur la base d'hypothèses, ou de la seule possibilité qu'un contentieux puisse éventuellement naître de son exécution, il convient de constater que le copropriétaire acquérant le lot n°33 s'est engagé à assumer les frais d'acte et de travaux relatifs à cette cession, comme il est d'usage.

La convocation et le procès-verbal de l'assemblée générale du 25 mai 2021 ne sont donc affectés d'aucune irrégularité.
Décision du 10 janvier 2025
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- Sur l'existence d'un abus de majorité

Il est rappelé que le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale, lesquelles ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir, ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

De jurisprudence constante, l’abus de majorité est défini comme le fait pour la majorité d'utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs, au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général. La preuve d’un tel abus est à la charge de celui qui s'en prévaut. Une résolution n'est ainsi pas abusive du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires, seul l'intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération.

En l'espèce, M. [I] [X] soutient que les décisions n°14 et 15 constitueraient un abus de majorité dans la mesure où elles seraient contraires à l'intérêt collectif des copropriétaires. Il fait ainsi valoir qu'il n'a pas été enjoint au copropriétaire bénéficiant de ces décisions de recourir aux services d'un maître d’œuvre ; que la présidente de séance, qui est par ailleurs présidente du conseil syndical, a agi de manière « frauduleuse » et en « collusion » avec un copropriétaire afin d'obtenir le vote favorable de copropriétaires abstentionnistes ; que le prix de cession est manifestement symbolique et donc contraire aux intérêts de la collectivité des copropriétaires ; qu'enfin, il a été fait une interprétation erronée de la « clause d'incorporation » figurant au règlement de copropriété.

* En premier lieu, quant à l'exécution des travaux, M. [I] [X] reproche à l'assemblée générale de ne pas avoir « obligé le copropriétaire demandeur à ce que les travaux à venir soient surveillés par l’architecte de la copropriété et par le syndic ».

Si l'assemblée générale peut en effet impartir des conditions dans lesquelles devront être réalisés des travaux affectant les parties communes, il ne s'agit aucunement d'une obligation légale ou réglementaire. Au regard de la nature et de l'ampleur des travaux à réaliser, la décision de ne pas conditionner la réalisation des travaux n’apparaît pas contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires.

Au surplus, l'examen du règlement de copropriété révèle qu'une clause oblige le copropriétaire effectuant « tous autres travaux pouvant avoir une répercussion sur les parties communes ou sur les parties de propriété particulière des autres propriétaires » à « faire exécuter les travaux sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les honoraires seront à sa charge ».

* Sur les conditions d'adoption des décisions contestées, M. [I] [X] soutient que la présidente de séance, qui est par ailleurs présidente du conseil syndical, a agi de manière « frauduleuse » et en « collusion » avec un copropriétaire afin d'obtenir le vote favorable de copropriétaires abstentionnistes.

Décision du 10 janvier 2025
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S'il apparaît en effet que plusieurs copropriétaires ont modifié leur vote à propos de la décision n°14 entre le premier et le second tour, le fait que ceux-ci aient subi des « pressions » de la part de la présidente de séance constitue uniquement une allégation de la part du demandeur.

Il doit être rappelé que l'assemblée générale est un temps de débats à propos de l'administration et de la gestion de l'immeuble, et que le fait que des copropriétaires modifient leur vote entre les deux scrutins ne peut être considéré en lui-même comme la preuve d'une collusion entre copropriétaires. 

Il doit également être relevé qu'il ne peut être présumé de l'influençabilité des deux copropriétaires envers qui le grief est formé, ceux-ci ayant pu faire évoluer leur avis après nouvelles discussions ou explications – ce qui est d'ailleurs fréquent en pratique lorsqu'il est fait application des articles 25-1 et 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Enfin, les deux courriels versés aux débats par M. [I] [X] ne témoignent aucunement d'une quelconque « entente préalable » ou encore moins collusion de la part de la présidente du conseil syndical et du copropriétaire devant acquérir le lot n°33. Il s'agit en effet d'une conversation formelle tenue les 22 et 23 avril 2021, dans laquelle ce dernier indique avoir eu une conversation avec elle et lui communique un extrait du règlement de copropriété, afin de préparer l'assemblée générale devant se tenir le 25 mai 2021. 

Le fait que Mme [C] se soit entretenue oralement puis par courriel avec M. [N] constitue le simple exercice de sa mission de présidente de conseil syndical, dans la perspective d'une assemblée prochaine.

Par ailleurs, si la visioconférence rend effectivement plus complexe la tenue des débats, il apparaît que le fait que le secrétaire de séance n'ait pas fait état du courrier adressé par M. [I] [X] ou pas retranscrit ses propos n'implique pas que les copropriétaires aient été insuffisamment informés. Le demandeur indique en effet avoir formé des observations orales lors de la mise au vote de ces résolutions. 

C'est donc en pleine connaissance de cause que les votants ont choisi d'adopter les décisions contestées, et il ne peut être valablement soutenu qu' « il est évident que pour obtenir un vote favorable une manipulation a été opérée pour adopter les résolutions critiquées ». Il doit au surplus être relevé que les décisions ont été adoptées à une large majorité des présents et représentés (10 copropriétaires sur 16 pour la décision n°14, et 12 sur 16 pour la décision n°15).

Il doit enfin être relevé que si l'unanimité est requise pour aliéner des parties communes, ce n'est qu'à la condition que leur conservation soit nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. La décision n°14 a donc valablement été adoptée à la majorité des deux tiers des voix.

* Sur la « clause d'incorporation » ou clause dite « de fond de couloir », dont l'applicabilité est débattue par les parties, il est constant que le règlement de copropriété stipule que lorsqu'une fraction de couloir ou autre commune se trouvera n'être qu'à l'usage exclusif de plusieurs lots appartenant au même copropriétaire, celui-ci aura la faculté d'incorporer la portion de couloir dans ses parties privatives et installer une cloison.

L'examen du plan descriptif versé aux débats par le syndicat des copropriétaires révèle que la fraction de couloir située immédiatement devant les portes d'accès aux lots n°16 et 17, qui ont le même propriétaire, ne sont à l'usage exclusif que de ce dernier. M. [I] [X], propriétaire du lot n°15, a quant à lui l'usage de la fraction du couloir située devant la porte d'accès à son lot. 

Le voisin de M. [I] [X] est ainsi bien fondé à se prévaloir de la clause figurant en pages 27 et 28 du règlement de copropriété, et solliciter l'incorporation de cette partie commune à ses parties privatives. 

* Sur le prix de cession, M. [I] [X] soutient que la copropriété a cédé à vil prix des parties communes, ce qui serait manifestement contraire aux intérêts financiers de la copropriété. 

A la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale contestée, il apparaît que la copropriété a entendu céder à un copropriétaire le « palier bâtiment A au 5ème étage », et ce pour le prix « minimum d'un euro net vendeur ». 

Alors que M. [I] [X] reproche au syndicat des copropriétaires d'avoir vendu à un prix symbolique, loin de la valeur de marché des surfaces résidentielles à [Localité 8], il convient de relever qu'une fraction de sol au fond d'un couloir, à l'usage exclusif d'un copropriétaire pouvant en outre se prévaloir d'une clause d'incorporation, ne peut être valorisée de la même manière qu'un appartement.

Le prix de vente fixé, certes symbolique, n'est donc pas contraire aux intérêts financiers de la copropriété dès lors qu'il est manifeste que le bien cédé ne possède aucune valeur de marché et ne pouvait donc être vendu à quiconque d'autre. 

* M. [I] [X] soutient également que la décision n°14, telle qu'adoptée, ne permet pas de déterminer la consistance du futur lot n°33.

Au regard de la configuration des lieux et des termes de la clause du règlement de copropriété sur laquelle cette cession est fondée, la consistance de la partie commune cédée est à l'évidence déterminée par la cage d'escalier et le mur du lot n°16, si bien qu'aucune précision complémentaire ou plan de géomètre n'apparaît nécessaire. 

* Sur la violation des règles de sécurité alléguée par le demandeur, il n'est aucunement établi que l'aménagement projeté et la création du lot n°33 ne permettraient plus de respecter les dispositions de l'article R. 162-3 du code de la construction et de l'habitation (« On doit pouvoir porter dans un logement ou en faire sortir une personne couchée sur un brancard »), ou encore moins qu'ils seraient de nature à accroître le risque d'incendies ou causer en eux-mêmes des nuisances aux occupants de l'immeuble.

Enfin, il n'est aucunement démontré une volonté de nuire à M. [I] [X] de la part du syndicat des copropriétaires, mais au contraire une volonté de permettre à un copropriétaire de réaliser un projet d'aménagement, en conformité avec le règlement de copropriété. Il est rappelé à cet égard qu'une décision d'assemblée générale peut ne bénéficier qu'à un unique copropriétaire, sans qu'elle ne soit pour autant contraire à l'intérêt collectif.

Décision du 10 janvier 2025
8ème chambre 3ème section
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Pour l'ensemble de ces motifs, il apparaît que les décisions n°14 et 15 prises par l'assemblée générale le 25 mai 2021 l'ont été de manière régulière, si bien que M. [I] [X] sera débouté de l'ensemble de ses demandes.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [I] [X], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Tenu aux dépens, M. [I] [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE M. [I] [X] irrecevable en son action et sa demande en annulation de l'assemblée générale du 25 mai 2021, et le DÉCLARE recevable en sa demande à l'encontre des décisions n°14 et 15 prises lors de cette réunion ;

DÉBOUTE M. [I] [X] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [I] [X] au paiement des entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE M. [I] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DÉBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 8], le 10 janvier 2025.


La greffière La présidente