Tribunal Judiciaire · 5ème chambre 1ère section — 14 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] 
2 Expéditions 
exécutoires
- Me MEURIN 
- Me GUEGAN-GELINET
délivrées le :
+ 1 copie dossier 


■

5ème chambre 
1ère section


N° RG 22/03166 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBO

N° MINUTE : 




Assignation des :
10 Mars 2022 









JUGEMENT 
rendu le 14 Janvier 2025 


DEMANDERESSE

Madame [G] [X] divorcée [H], née le 21 janvier 1973 à [Localité 5] (93), de nationalité française, directrice d'établissement, demeurant [Adresse 4],

représentée par la SCP TOURAUT & ASSOCIES intervenant par Me François MEURIN, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant, vestiaire #17

DÉFENDERESSES

La société ESPRIT D’AZUR, société à responsabilité limitée, enregistrée au RCS de [Localité 6] sous le n°490 844 792, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son représentant légal, domicilié audit siège,

représentée par Me Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886


Décision du 14 Janvier 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 22/03166 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWEBO

La société INVESTIR EN FRANCE, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 442.306.114, dont le siège social est [Adresse 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Patricia ROY-THERMES - SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint
Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint
Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Tiana ALAIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lise DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue le 14 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition 
Contradictoire
En premier ressort

_______________________

FAITS ET PROCEDURE

Madame [G] [X] divorcée [H] est propriétaire d’un studio situé [Adresse 1], situé au 2ème étage d’un immeuble dénommé [Adresse 7], acquis en l’état futur de rénovation selon acte de vente du 12 novembre 2015 auprès de la SCI AURORA II, dans l’objectif de bénéficier des réductions d’impôts prévues par le dispositif PINEL d’investissement locatif, sur les conseils de la SAS INVESTIR EN FRANCE. 
 
Elle a financé son acquisition au moyen d’un prêt souscrit auprès de la SA AXA BANQUE, pour un coût total en termes d’intérêts, frais et assurance de 86 434,43 euros.
 
Le 17 novembre 2015, Madame [G] [X] divorcée [H] a conclu un mandat de location et de gestion de l’appartement avec la SARL ESPRIT D’AZUR, dans le cadre duquel un bail a été signé avec Madame [O] [J] pour un loyer de 470 euros hors charges pour une superficie de 27 m². La locataire avait conclu un précédent bail avec la SCI AURORA II. 

Le 1er août 2016, Madame [O] [J] a donné congé et le 12 août 2016, Madame [G] [X] divorcée [H] a conclu un nouveau bail via la société ESPRIT D'AZUR avec Madame [T] [B] pour un loyer de 470 euros hors charges. 

Madame [G] [X] divorcée [H] a mentionné les intérêts liés à son investissement locatif au titre des réductions d’impôt sur ses déclarations de revenus 2015, 2016, 2017 et 2018, bénéficiant ainsi du dispositif PINEL et des réductions d'impôt afférentes. 
 
Le 21 décembre 2017, elle a reçu une lettre de l’administration fiscale lui demandant notamment de lui adresser tout justificatif attestant de la superficie du logement et de ses annexes éventuelles pour lequel elle bénéficie d’une réduction d’impôt dans le cadre du régime PINEL.

Le 8 juillet 2019, la direction générale des finances publiques l’a mise en demeure de lui payer la somme de 9 990 euros à titre de régularisation fiscale, au motif que le montant du loyer pratiqué pour son appartement (470 euros hors charges) excédait le plafond ouvrant droit à une réduction d’impôt compte tenu de sa superficie, l’administration fiscale refusant de prendre en compte celle d’une mezzanine y étant installée, faute de justification d’une hauteur d’au moins 1,80 mètres entre le plancher et la mezzanine et également entre la mezzanine et le plafond.

Madame [G] [X] divorcée [H] n'a pas sollicité la réduction d'impôt prévu par le dispositif PINEL au titre de son impôt sur les revenus des années 2019 et suivantes. 

Le 5 juillet 2023, elle a revendu l'appartement litigieux. 

Estimant que la SARL ESPRIT D’AZUR était responsable de la régularisation fiscale à titre principal et la SAS INVESTIR FRANCE à titre subsidiaire, Madame [G] [X] divorcée [H] les a fait assigner devant ce tribunal aux fins d’indemnisation, par actes des 10  et 17 mars 2022. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, Madame [G] [X] divorcée [H] sollicite du tribunal, au visa des articles 1217, 1231 et suivants du code civil, de : 
- déclarer la société ESPRIT D’AZUR responsable du préjudice qu’elle a subi et la condamner à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de : 
* 18 030 euros correspondant aux sommes qu’elle a dû reverser à l’administration fiscale au titre de ses revenus 2015 à 2018, 
* 19 740 euros au titre des réductions d’impôts dont elle aurait dû bénéficier sur ses revenus 2019 à 2023,
- subsidiairement, dans le cas où le tribunal viendrait par impossible à estimer que la société ESPRIT D’AZUR est restée dans l’ignorance légitime de ses intentions fiscales, condamner la société INVESTIR EN FRANCE à lui payer les sommes de 18 030 et 19 740 euros en réparation “desdits préjudices”, 
- condamner la société ESPRIT D’AZUR à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société ESPRIT D’AZUR aux dépens de l’instance et ceux qui en seront la suite. 

Madame [G] [X] divorcée [H] expose s’agissant de la faute de la société ESPRIT D’AZUR que :
- celle-ci connaissait parfaitement le programme de réhabilitation du PALAIS AURORA à Nice, auquel elle était étroitement liée puisqu’elle devait se charger de la gestion locative de tout l’immeuble et lui avait adressé dès le 27 mars 2015, un avis de valeur locative évoquant un loyer hors charges de 450 euros HT ; même dans l’hypothèse plus qu’improbable où elle aurait ignoré le but de défiscalisation de son acquisition, elle se devait d’interroger sa cliente sur ce point et de tirer toutes conséquences de sa réponse, en vertu de son devoir de conseil et d’information ;
- l’appartement était ou devait être équipé d’une mezzanine qui portait la surface habitable de l’appartement à 33,5 m², suivant mesurage réalisé à la demande de la société ESPRIT D’AZUR elle-même ;
- elle a commis un faux car le bail signé avec Madame [O] [J] a été antidaté au 26 août 2015, la vente du bien libre d’occupation étant du 12 novembre 2015, le mandat de gestion locative du 17 novembre 2015 et les paraphes comme les signatures étant les mêmes que celles sur le bail signé à l’origine par la SCI AURORA II et Madame [O] [J].

Madame [G] [X] divorcée [H] oppose ensuite à la société ESPRIT D’AZUR sur les préjudices sollicités qu’en matière de défaut de conseil dans le cadre d’une opération de défiscalisation entraînant la perte définitive de droits, la Cour de cassation considère que le montant de l’indemnisation doit être équivalent au préjudice intégral. Sur ce point, elle souligne qu’elle aurait bénéficié de manière certaine des réductions d’impôts prévues par le dispositif PINEL si la société ESPRIT d’AZUR n’avait pas commis la faute de consentir un bail prévoyant un loyer dépassant le plafond légal. 

Elle oppose à la société INVESTIR EN FRANCE qu’aux termes de la jurisprudence, la Cour de cassation juge que le fait de payer un impôt n’est pas un préjudice indemnisable en soi, sauf démonstration que cet impôt n’aurait pas eu à être payé sans la faute d’un tiers. Or, selon elle, 
la “reprise” des réductions fiscales dont elle avait bénéficié est uniquement le fait que le bail souscrit par la société ESPRIT d’AZUR pour son compte était incompatible avec le dispositif PINEL. 

A titre subsidiaire, Madame [G] [X] divorcée [H] soutient qu’au vu des rapports étroits entretenus par la société INVERTIR EN FRANCE avec la société ESPRIT D’AZUR dans le cadre de l’opération du PALAIS AURORA, l’ignorance par la seconde de ses intentions fiscales révélerait une faute de la première. 
 
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, la SARL ESPRIT D’AZUR demande au tribunal, au visa des articles 1984 et suivants du code civil, de : 
A titre principal, 
- constater qu’elle n'a commis aucune faute, 
A titre subsidiaire, 
- constater que Madame [G] [X] divorcée [H] ne justifie d'aucun préjudice indemnisable par elle,
- constater l'absence de lien de causalité entre la faute alléguée et les prétendus préjudices, 
En tout état de cause, 
- débouter Madame [G] [X] divorcée [H] de ses entières demandes formées à son encontre, 
- condamner la société INVESTIR EN FRANCE à la relever et garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, 
- condamner Madame [G] [X] divorcée [H] ou tout autre succombant à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [G] [X] divorcée [H] aux entiers dépens. 

La SARL ESPRIT D’AZUR conteste avoir commis une faute dans le cadre du mandat de gestion la liant à Madame [G] [X] divorcée [H], faisant valoir que :
- elle a respecté son obligation d’information en lui adressant un courrier du 27 mars 2015, mentionnant qu’elle pouvait “espérer une négociation de l’ordre de 450 euros Hors Charges par mois” auquel était joint un tableau avec les correspondances entre le nombre de m² et le loyer PINEL maximum ; la demanderesse n’a pas hésité à signer le mandat de location et gestion pour un loyer mensuel de 470 euros et ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude ;
- elle n’a jamais été informée par Madame [G] [X] divorcée [H] de sa volonté de bénéficier du dispositif PINEL, son mandat de gestion étant limité à la gestion locative et ne mentionnant pas le dispositif PINEL ;
- elle a établi le contrat de bail aux mêmes conditions de loyers, charges et dépôt de garantie que celui conclu avec la même locataire par l’ancien propriétaire ;
- la superficie de l’appartement a été modifiée par l’installation d’une mezzanine qui n’existait pas lors de la première location, sans qu’elle en ait été informée, la surface de 27 m² correspondant à celle reprise dans l’acte de vente conformément aux dispositions de la loi Carrez.

A titre subsidiaire, la SARL ESPRIT D’AZUR soutient que la plus-value de 25 000 euros réalisée par Madame [G] [X] divorcée [H] lors de la vente de son bien doit être prise en compte dans l’évaluation de son préjudice, qui ne saurait en outre s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas avoir obtenu les avantages liés au dispositif PINEL.

Elle conteste aussi tout lien de causalité entre une faute qu’elle aurait prétendument commise et les préjudices invoqués dans la mesure où la cause du préjudice allégué par Madame [G] [X] divorcée [H] résulte de la faute de la société INVESTIR EN FRANCE. 

La SARL ESPRIT D’AZUR indique ainsi que les griefs relèvent de la responsabilité de la société INVESTIR EN FRANCE qui a visiblement omis de lui transmettre les objectifs fiscaux de Madame [X] divorcée [H], ce qui explique probablement l’énergie qu’elle a développé pour obtenir la prise en charge du sinistre par son assureur et justifie qu’elle la garantisse des condamnations éventuelles à son encontre. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023, la SAS INVESTIR FRANCE demande au tribunal, au visa des articles 1199 et 1353 du code civil, de :
- débouter Madame [G] [X] divorcée [H] de l’intégralité de ses demandes,
- débouter la société ESPRIT D’AZUR de l’intégralité de ses demandes et notamment de l’appel en garantie qu’elle formule à son encontre,
- écarter l’exécution provisoire,
- condamner Madame [G] [X] divorcée [H], sinon tout succombant, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction directe au profit de Maître Patricia Roy-Thermes – SCP CORDELIER & Associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile. 

La SAS INVESTIR FRANCE conteste avoir commis une faute et fait valoir que Madame [G] [X] divorcée [H] et la société ESPRIT D’AZUR dans le cadre de son appel en garantie n’en démontrent aucune, dès lors que :
- son intervention s’est limitée à conseiller Madame [G] [X] divorcée [H] en vue de l’acquisition d’un bien conforme à ses motivations fiscales et à la diriger vers un professionnel de la gestion immobilière, la société ESPRIT D’AZUR ;
- les demandes contre elles ne sont pas fondées en droit ni étayées en fait s’agissant de simples allégations ;
- la société ESPRIT AZUR avait nécessairement connaissance des objectifs fiscaux poursuivis par Madame [G] [X] divorcée [H] puisqu’elle avait déjà en gestion l’ensemble des lots de la résidence dont elle n’ignorait pas l’investissement locatif et c’est au professionnel, titulaire du mandat de gestion, ayant fixé le prix de la location de répondre des difficultés liées au mesurage ;
- les assertions de Madame [G] [X] divorcée [H] sur une prétendue collusion entre son président et l’épouse de ce dernier, associée de la SCI AURORA II “confinent sérieusement à la diffamation” ;
- elle est étrangère au présent litige, autant qu’elle l’est au mandat de gestion locative confié par Madame [G] [X] divorcée [H] à la société ESPRIT D’AZUR, seuls étant en cause les rapports entre mandant et mandataire de gestion locative ; son intervention au stade de l’étude patrimoniale d’une acquisition d’un bien éligible au dispositif PINEL est sans incidence sur l’issue du présent litige.

La SAS INVESTIR FRANCE fait aussi valoir que l’absence de lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice de Madame [G] [X] divorcée [H], dès lors que :
- elle est étrangère au mandat de gestion locative confié par Madame [G] [X] divorcée [H] à la société ESPRIT D’AZUR ;
- son intervention est antérieure à l’acquisition du bien et ne saurait avoir la moindre incidence sur le présent litige, ni le moindre rapport de causalité avec les préjudices revendiqués en demande ;
- le redressement fiscal procède du fait que l’administration fiscale a exclu de la superficie du logement la surface d’une mezzanine pour apprécier la conformité du loyer appliqué par rapport au dispositif PINEL et elle n’est intervenue ni sur la conformité du loyer pratiqué par rapport à la superficie du logement, ni sur le mesurage transmis à l’administration fiscale et réalisé par la société Adéquat à l’initiative de Madame [G] [X] divorcée [H] et de la société ESPRIT D’AZUR ;
- Madame [G] [X] divorcée [H] n’a pas cru devoir fournir le relevé de hauteur par géomètre qui lui a été réclamé par l’administration fiscale, de sorte qu’elle est probablement victime de sa propre négligence. 
 
“A toutes fins”, la SAS INVESTIR FRANCE fait valoir que la Cour de cassation juge avec constance que le paiement de l’impôt mis à la charge du contribuable à la suite d’un redressement fiscal ne constitue pas un préjudice indemnisable et qu’il ne saurait s’agir que d’une perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un avantage fiscal. 

Elle ajoute que de jurisprudence établie, la réparation d’une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée tandis que les quanta énoncés sont erronés et, en toute hypothèse, infondés dès lors que :
- au titre des années 2015 à 2018, Madame [G] [X] divorcée [H] n’a pas distingué entre le montant de l’impôt dû, le montant des majorations et les intérêts de retard appliqués par l’administration fiscale et le quantum des prétentions ne tient pas compte de ce qu’elle a pratiqué un loyer plus important de celui de loyer autorisé dans le cadre du dispositif PINEL, la différence devant être déduite ;
- au titre des années 2019 à 2021, le quantum ne tient pas compte de la somme perçue en contravention du plafond de loyer imposé par le dispositif fiscal PINEL et il appartenait à Madame [G] [X] divorcée [H], de concert avec son mandataire, de modifier le loyer appliqué pour le rendre conforme aux exigences légales conformément aux informations reçues dès le 21 décembre 2017 et, au plus tard, le 27 novembre 2018 ;
- seuls sont indemnisables les préjudices nés, actuels et certains. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2024 et les plaidoiries ont été fixées au 27 novembre 2024. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de ce que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il s’agit en l’espèce d’un contrat antérieur au 1er octobre 2016 ne relevant pas de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

Selon l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation.

En l’espèce, Madame [G] [X] divorcée [H] soutient que la société ESPRIT D'AZUR a commis des fautes dans l’exécution du contrat de location et de gestion les liant ayant conduit à la priver des avantages fiscaux du dispositif PINEL. 

A cette fin, elle verse tout d’abord au débat un courrier du 27 mars 2015 dans lequel la société ESPRIT D'AZUR répond à sa demande d’information sur la valeur locative du bien litigieux, “un appartement de type T1 de 27 m2”, en y joignant un tableau mentionnant pour un certain nombre de lots du “Palais Aurora” et notamment pour un T1 de 27 m2 au deuxième étage, le “Plafond loyer loi Pinel” applicable (“404,68 euros”), ainsi que le “Loyer au m2” et le “Loyer au m2 Pinel”. 

Elle produit ensuite un courriel du 9 mars 2018 adressé par la société ESPRIT D'AZUR à la société INVESTIR EN FRANCE dans lequel la première indique que “pour le dossier de Madame [H] (...) le loyer max Pinel est de 502.50 HC” et “loyer actuel : 473.53 HC”. 

Il résulte incontestablement de ces deux écrits que la société ESPRIT D'AZUR connaissait les intentions de sa mandante de bénéficier du dispositif PINEL. 

Dès lors, il lui appartenait, en sa qualité de cocontractant professionnel en charge de la gestion et de la location du bien, de s'assurer que le loyer fixé permettait à Madame [G] [X] divorcée [H] de bénéficier de ce régime.

Or, il est constant au regard de la proposition de rectification adressée par l'administration fiscale du 27 janvier 2021 à Madame [G] [X] divorcée [H] que tel n’est pas été le cas puisque le plafond du loyer pour l'application du dispositif PINEL était de 434 euros pour une surface retenue de 29 m2, tandis que la société ESPRIT D'AZUR a fixé un loyer de 470 euros. 
De plus, la société ESPRIT D'AZUR ne peut pas valablement s’exonérer de toute faute en arguant du fait que Madame [G] [X] divorcée [H] a signé le contrat de location et de gestion en connaissance de cause, dès lors que sa mandante est une non professionnelle qui a fait le choix de s’adresser à un professionnel du secteur, débiteur d’une obligation d’information à son égard, et qui avait en outre pris le soin de se renseigner en amont de son acquisition. 

De la même manière, elle allègue sans le prouver qu’elle ignorait l'installation de la mezzanine dans l’appartement alors qu’il résulte du courriel du 9 mars 2018 précité que le montant de “loyer max Pinel” qu’elle indique (502,50 euros hors charges) et celui appliqué (473,53 euros) la prend nécessairement en compte dans la superficie des lieux. 

Enfin, elle ne peut pas raisonnablement se prévaloir de ce qu'elle n'a fait que reprendre à l’identique les conditions financières du contrat de location conclu antérieurement par la locataire de Madame [G] [X] divorcée [H] avec le précédent propriétaire, la SCI AURORA II. Il lui appartenait en effet, en sa qualité de professionnel, de vérifier que ces conditions financières étaient compatibles avec le bénéfice du dispositif PINEL dont il a été démontré ci-dessus qu’elle savait qu’il était l’objectif recherché par sa mandante. Les conditions dans lesquelles la société ESPRIT D'AZUR concluent ses contrats interrogent d’ailleurs : le contrat de location signé par la demanderesse est du 26 août 2015, date à laquelle elle n'était pas encore propriétaire du bien ; le contrat de mandat de gestion et de location du 17 novembre 2015 - comme l'acte d'achat du 15 novembre 2015 - indique que le bien est libre de droit alors que les parties produisent le bail daté du 26 août 2015 conclu par la SCI AURORA II. 


Au vu de l’ensemble de ces éléments, la société ESPRIT D'AZUR a indéniablement commis une faute dans l'exécution de son contrat de mandat de gestion et de location, qui a engendré un préjudice pour Madame [G] [X] divorcée [H]. 

Le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable, à la suite d'une rectification fiscale lui refusant le bénéfice de la réduction d'impôt escomptée d'une opération de défiscalisation, ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf s'il est établi que, sans la faute des personnes en charge de cette opération dont la responsabilité est recherchée, ce contribuable n'aurait pas été exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre. 

En l'espèce, Madame [G] [X] divorcée [H] s'est vue notifier un redressement fiscal au titre des années 2015 à 2018. A la lecture des courriers de l'administration fiscale du 27 novembre 2018 et du 27 janvier 2021, il apparaît plus précisément que la déchéance du droit à réduction sur l'investissement locatif a été exclusivement motivée par un montant de loyer excédent de 36 euros le plafond PINEL, l'administration fiscale retenant une surface de 29 m2, et que les redressements ont été les suivants : 
- année 2015 : 4 643 euros dont 3 948 euros correspondant à la réduction d'impôt lié au dispositif PINEL, 300 euros correspondant aux intérêts de retard, 395 euros correspondant aux majorations,
- année 2016 : 4 454 euros dont 3 948 euros correspondant à la réduction d'impôt lié au dispositif PINEL, 111 euros correspondant aux intérêts de retard, 395 euros correspondant aux majorations,
- année 2017 : 4 548 euros dont 3 948 euros correspondant à la réduction d'impôt lié au dispositif PINEL, 205 euros correspondant aux intérêts de retard, 395 euros correspondant aux majorations,
- année 2018 : 4 343 euros dont 3 948 euros correspondant à la réduction d'impôt lié au dispositif PINEL, 395 euros correspondant aux majorations.
 
Il résulte de ces mêmes écrits de l'administration fiscale que le dispositif PINEL aurait permis à Madame [G] [X] divorcée [H] de bénéficier d'une réduction d'impôt de 3 948 euros par an pendant 9 ans. 

Ainsi, en appliquant un loyer qui dépassait le plafond du loyer prévu par le dispositif PINEL, la société ESPRIT D'AZUR a, par sa faute, privé Madame [G] [X] divorcée [H] de la chance de ne pas subir un redressement fiscal pour les années 2015 à 2018 à hauteur de 17 988 euros et de la chance d'obtenir une réduction d'impôt pour les années 2019 à 2023 de 19 740 euros, soit un total de 37 728 euros. 

De cette somme doit être déduite celle de 3 888 euros correspondant au surcoût de loyer de 36 euros que Madame [G] [X] divorcée [H] n'aurait pas dû percevoir si elle avait loué son logement dans les conditions imposées par la loi PINEL. 

Tel n’est pas le cas en revanche de la plus-value de 25 000 euros réalisée lors de la revente du bien, le gain ainsi réalisé étant sans rapport avec le préjudice lié au redressement fiscal. 

La perte de chance ne peut être égale au montant de la perte subie. Au cas présent, elle peut être évaluée à 75% afin de notamment prendre en compte le fait qu’au vu du courrier de l'administration fiscale du 27 janvier 2021, Madame [G] [X] divorcée [H] n’a pas produit les justificatifs qu’elle lui a demandés, relatifs à la hauteur sous plafond de l'appartement afin d’apprécier si la surface de la mezzanine pouvait être retenue dans la superficie, diminuant ainsi sa chance de ne pas subir un redressement fiscal et de bénéficier des réductions d'impôt pour les années suivantes. 

Par conséquent, la société ESPRIT D'AZUR sera condamnée à payer à Madame [G] [X] divorcée [H] la somme de 25 380 euros, soit 75 % de (37 728 euros - 3 888 euros = 33 840 euros). 

Il résulte des motifs adoptés que la société ESPRIT D'AZUR avait connaissance de l’objectif de défiscalisation de Madame [G] [X] divorcée [H], de sorte qu’elle ne peut pas se prévaloir d’une omission fautive de la société INVESTIR EN FRANCE, de l’en informer. 

Elle ne démontre d’ailleurs pas que reposait sur la société INVESTIR EN FRANCE l’obligation de lui transmettre les objectifs fiscaux de Madame [G] [X] divorcée [H].

La société ESPRIT D'AZUR sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la société INVESTIR EN FRANCE à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre. 

Partie perdante, la société ESPRIT D’AZUR sera condamnée aux dépens. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [G] [X] divorcée [H] et à la société INVESTIR EN FRANCE une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 3 500 euros chacune.

L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie que l'exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la SARL ESPRIT D’AZUR à payer à Madame [G] [X] divorcée [H] la somme de 25 380 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la SARL ESPRIT D’AZUR de sa demande de garantie à l'encontre de la SAS INVESTIR EN FRANCE ;

Condamne la SARL ESPRIT D’AZUR à payer à Madame [G] [X] divorcée [H] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL ESPRIT D’AZUR à payer à la SAS INVESTIR EN FRANCE la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL ESPRIT D’AZUR aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Déboute les parties de toute autre demande ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et Dit n’y avoir lieu à l’écarter.


Fait et jugé à [Localité 8] le 14 Janvier 2025


Le Greffier Le Président