Tribunal Judiciaire · Ventes — 9 janvier 2025

MINUTE N° : 1/2025
DOSSIER : N° RG 23/00045 - N° Portalis DBZ2-W-B7H-H545
AFFAIRE : Société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS, représentée par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE / [T] [U] [G] [L] [C]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT D’ORIENTATION DU JUGE DE L’EXECUTION DU 09 JANVIER 2025


LE JUGE DE L’EXECUTION : Monsieur LIONET [W] 

LE GREFFIER : Madame WEGNER Laëtitia


A rendu la décision suivante dans l’instance:

ENTRE :



DEMANDERESSE
 
Société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management, anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS, représentée par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-louis CAPELLE de la SCP CAPELLE - HABOURDIN - LACHERIE, avocats au barreau de BETHUNE, Me Sébastien CAVALLO, avocat au barreau de PARIS

Créancier Poursuivant


ET :

DEFENDEUR

Monsieur [T] [U] [G] [L] [C]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 7] (PAS-DE-[Localité 8]), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Eric DEVAUX de la SCP GOAOC DEVAUX CHABÉ, avocats au barreau de BETHUNE

Débiteur Saisi






A l’appel de la cause,

Après avoir entendu l’avocat du créancier poursuivant et les parties présentes à l'audience du 10 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition ce jour.

Après en avoir délibéré conformément à la loi.





EXPOSE DU LITIGE
Par assignation en date du 16 octobre 2023 signifiée à M. [T] [C], la société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, ayant pour société de gestion le société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION S.A.S., représentée par son recouvreur, la société MCS et associés, venant aux droits de la Société Générale en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 3 août 2020, créancier poursuivant, demande au juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béthune de :

- Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

- Statuer ce que de droit sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées,

- Dire, conformément aux dispositions de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, que la créance du requérant s’élevait, au 22 février 2023, à la somme de 125.405,33 €, sauf mémoire, provisoirement arrêtée au 22 février 2023, outre les intérêts postérieurs aux taux contractuels à courir jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation, se décomposant comme suit :

au titre du prêt au taux contractuel de 4,25 % l’an :

° principal  : 112.577,71 €
° intérêts au taux de 4,25 % l’an à compter du 31/08/2016  : 262,17 €
° frais, pénalités et accessoires : MEMOIRE
° autres sommes  : 9.215,81 €

°° sous-total  : 122.055,69 €

au titre du prêt à taux 0 :

° principal  : 3.286,48 €
° intérêts au taux légal à compter du 25/11/2020  : 63,16 €
° frais, pénalités et accessoires : MEMOIRE

°° sous-total  : 3.349,64 €

°°° total  : 125.405,33 €


- déterminer les modalités de poursuite de la procédure,

- ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers en un lot sur les mises à prix de 50.000 € pour l’audience de vente qu’il plaira au juge de l’exécution de fixer conformément aux dispositions de l’article R. 322-26 du code des procédures civiles d’exécution,

- désigner M. [J] [R] ou tout autre huissier de la SELARL BUE [N] [R] GRIFFON, huissiers de justice associés à [Localité 9] -632302- ou tel autre huissier de justice qu’il plaira de commettre, pour procéder à deux visites des biens saisis dans la quinzaine précédant la vente pendant une durée d’une demi-journée pour chacune des visites, étant précisé que l’une des visites sera fixée un samedi, avec l’assistance si besoin est de la force publique et d’un serrurier,

- dire que ledit huissier pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les règlements en vigueur,

à titre subsidiaire :
pour le cas où la vente amiable serait autorisée,

- dire que le prix de vente sera consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et que les frais et émoluments de poursuite dus à l’avocat [K] [E], en ce compris les émoluments prévus à l’article A. 444-191, V du code de commerce, devront être réglés à l’acquéreur en sus du prix de vente et des frais de la vente amiable directement entre les mains de cet avocat à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugements constatant la vente amiable

- taxer les frais de poursuite de l’avocat poursuivant [K] [E] jusqu’à la date du jugement à intervenir,

- fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois,

- ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Par conclusions récapitulatives en défense, M. [T] [C] demande au juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béthune

- d’autoriser la vente amiable de l’immeuble saisi situé :

[Adresse 5]
Cadastré Section AE n° [Cadastre 3] et AE n° [Cadastre 4], d’une contenance totale de 09 a 58 ca

- de dire que la clause pénale intégrée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA dans le décompte de créance produit aux débats devra être réduite à la somme de 100 €, étant manifestement excessive au regard des données du dossier,

- dépens comme de droit.

Par conclusions n° 1 en réplique, le FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA maintient ses demandes initiales, sauf à réduire comme suit le montant de sa créance, conformément aux dispositions de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, au 28 août 2024, à la somme de 99.524,79 €, sauf mémoire, provisoirement arrêtée au 28 août 2024, outre les intérêts postérieurs aux taux contractuels à courir jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation, se décomposant comme suit :

au titre du prêt au taux contractuel de 4,25 % l’an :

° principal  : 95.771,49 €
° intérêts au taux de 4,25 % l’an à compter du 31/08/2016  : 301,09 €
° frais, pénalités et accessoires : MEMOIRE

°° sous-total  : 96.072,58 €

au titre du prêt à taux 0 :

° principal  : 3.286,48 €
° intérêts au taux légal à compter du 25/11/2020  : 165,73 €
° frais, pénalités et accessoires : MEMOIRE

°° sous-total  : 3.452,21 €

°°° total  : 99.524,79 €

en déboutant M. [T] [C] de ses demandes reconventionnelles.

Lors de l’audience du 10 octobre 2024, le créancier poursuivant demande la fixation du prix plancher à la somme de 114.000 € et s’en rapporte quant à la contestation de la clause pénale.

M. [T] [C] craint qu’un prix de 114.000 € soit trop élevé.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

MOTIVATION

En application de l'article R 321-1 du code des procédures civiles d'exécution :

« En application de l'article L. 321-1, la procédure d'exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d'un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. 
La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier. 
Dans le cas où un immeuble appartenant en propre à l'un des époux constitue la résidence de la famille, le commandement est dénoncé à son conjoint, au plus tard le premier jour ouvrable suivant la signification de l'acte. » ;

En l'espèce il résulte des pièces du dossier, de l’exposé des faits et des déclarations de la société FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA, ayant pour société de gestion le société IQ EQ MANAGEMENT, anciennement dénommée EQUITIS GESTION S.A.S., représentée par son recouvreur, la société MCS et associés, venant aux droits de la Société Générale en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 3 août 2020, créancier poursuivant, qu'à la suite d'un acte notarié en date du 29 avril 2011 constatant acte de vente d’un bien immobilier sis :

[Adresse 5]
Cadastré Section AE n° [Cadastre 3] et AE n° [Cadastre 4], d’une contenance totale de 09 a 58 ca

au profit de M. [T] [C] et de Mme [Z] [H] pour un prix de 145.000 €, outre 4.500 € de meubles et objets mobiliers, ainsi que de l’octroi de deux prêts, l’un à taux zéro d’un montant de 30.222 € avec intérêts au taux fixe de 0 % l’an, soit un TEG annuel de 0,85 %, remboursable en 192 échéances mensuelles de 167,23 € (assurances comprises), l’autre à taux fixe d’un montant de 137.778 € avec intérêts au taux fixe de 4,25 % l’an, soit un TEG annuel de 4,72 %, remboursable en 300 échéances mensuelles variant par 5 paliers, de 532,74 € à 907,30 € (assurances comprises), publié et enregistré au service de la publicité foncière de [Localité 7] faisant l’objet d’une inscription de privilège de prêteur de deniers ainsi que d’une affectation hypothécaire complémentaire de l’immeuble acquis à caractère rechargeable, ces deux engagements financiers ayant fait l’objet d’incidents de paiement ayant conduit à la déchéance du terme, un commandement de payer valant saisie pour la somme totale de 125.405,33 €, soit le total de celles de 122.055,69 € et 3349,64 €, du bien précité a été délivré à M. [T] [C], séparé de fait de Mme [Z] [H], puis publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] 1 le 6 septembre 2023 sous les deux numéros de dépôt 6204 P 02 2023 D n° 15640 et 6204 P 02 2023 S n° 44, lequel est resté infructueux.

Au titre de ses dernières écritures présumées récapitulatives en réplique, le créancier poursuivant sollicite le paiement de sa créance immobilière provisoirement arrêtée à la somme globale de 99.524,79 €, sauf mémoire, au 28 août 2024, outre les intérêts postérieurs aux taux contractuels à courir jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation, se décomposant comme suit :

prêt au taux contractuel de 4,25 % l’an :

° principal  : 95.771,49 €
° intérêts au taux de 4,25 % l’an à compter du 31/08/2016  : 301,09 €
° frais, pénalités et accessoires : MEMOIRE

°° sous-total  : 96.072,58 €

prêt à taux 0 :

° principal  : 3.286,48 €
° intérêts au taux légal à compter du 25/11/2020  : 165,73 €
° frais, pénalités et accessoires : MEMOIRE

°° sous-total  : 3.452,21 €

°°° total  : 99.524,79 €,

étant observé que M. [T] [C] demande vainement au juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Béthune de réduire à la somme de 100 € la clause pénale intégrée par le créancier poursuivant, celle-ci, d’un montant initial de 9.215,81 € arrêté au 29 août 2024, lui apparaissant manifestement excessive pour un montant principal de 96.072,58 € intégrant un taux d’intérêt contractuel de 4,25 % l’an, alors que ce débiteur a réglé constamment des acomptes du mois d’août 2016 jusqu’au mois août 2024, ce qui caractérise sa bonne foi, une telle demande ne pouvant aboutir lorsque l’on se réfère au taux actuel moyen d’emprunts immobiliers sur 25 ans qui ressort actuellement entre 3,30 % et 3,55 %, et apparaît donc proche de celui initialement appliqué par le contrat de prêt litigieux.

Dès lors qu’au-delà de cet aspect spécifique, le débiteur saisi ne conteste pas sérieusement le principe et le montant de la créance susmentionnée détenue à son encontre par le Fonds Commun de Titrisation CASTANEA, il convient de la valider, de même que la présente procédure de saisie-immobilière, étant observé que les parties ne s'opposent pas à une procédure de vente amiable à de meilleures conditions qu'une vente forcée, s’agissant d’un prix plancher proposé de 114.000 €, même si M. [T] [C] émet des réserves sur ce montant, hors frais d’acquisition et de promesse en sus, y compris les honoraires de négociation,

Le juge de l’exécution remarque qu’à ce titre, le débiteur saisi produit deux mandats de vente, l’un, non exclusif, daté du 6 mars 2024 pour un prix net vendeur de 150.000 €, l’autre, exclusif, daté du 1er août 2024 pour un prix net vendeur de 123.900 €, de même qu’une proposition écrite d’achat au prix de 120.000 €, frais d’agence inclus, lesquels n’entrent pas en contradiction avec le prix-plancher précédemment mentionné.

Il convient dès lors de s'orienter vers une vente amiable dans les conditions décrites au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

VU le commandement de payer valant saisie-immobilière du bien sis :

[Adresse 5]
Cadastré Section AE n° [Cadastre 3] et AE n° [Cadastre 4], d’une contenance totale de 09 a 58 ca

en date du 12 juillet 2023 pour la somme globale de 125.405,33 €, soit le total de celles de 122.055,69 € et 3349,64 €, qui a été délivré à M. [T] [C], séparé de fait de Mme [Z] [H], puis publié au service de la publicité foncière de [Localité 7] 1 le 6 septembre 2023 sous les deux numéros de dépôt 6204 P 02 2023 D n° 15640 et 6204 P 02 2023 S n° 44, lequel est resté infructueux ;

CONSTATE que le créancier poursuivant, titulaire d'une créance liquide et exigible, agit en vertu d'un titre exécutoire comme il est dit à l'article 2191 du code civil ;

CONSTATE que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l'article 2193 du code civil ;

DÉBOUTE M. [T] [C] de sa demande incidente tendant à la réduction de la clause pénale ;

DIT que la créance du créancier poursuivant s'élève à la somme globale de 125.405,33 €, soit le total de celles de 122.055,69 € et 3349,64 €, en principal, frais, intérêts et autres accessoires au jour du présent jugement ;

AUTORISE la vente amiable de l'immeuble précité sis :

[Adresse 5]
Cadastré Section AE n° [Cadastre 3] et AE n° [Cadastre 4], d’une contenance totale de 09 a 58 ca

au prix minimal de 114.000 €, hors frais à taxer ultérieurement (2.163,73 €) ;

ORDONNE l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

RENVOIE l’affaire à l’audience d’orientation du jeudi 24 avril 2025 à 9 h 30’ pour vérifier l’état d’avancement du dossier en ce qui concerne la vente amiable ici autorisée et, à défaut, orienter l’affaire en vente forcée. 

LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXÉCUTION