Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 14 Janvier 2025 
Dossier N° RG 21/03158 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JDB6
Minute n° : 2025/14

AFFAIRE : 

[Adresse 21], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY-LAMY,, S.C.I. MARINE [Localité 8], [L] [P], [T] [G] épouse [P], [J] [R], [Y] [E], [K] [Z] épouse [E], [S] [D] C/ ASL DES MARINES DE [Localité 8]





JUGEMENT DU 14 Janvier 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Olivia ROSE
 Monsieur Guy LANNEPATS

GREFFIER : Madame Peggy DONET


DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.



copie exécutoire à :

Maître Alain-David POTHET
Maître Marie-Françoise LABBE

Délivrées le 14 Janvier 2025

Copie dossier


NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

[Adresse 20] [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS NEXITY-LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 10]

S.C.I. MARINE [Localité 8]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [L] [P]
Madame [T] [G] épouse [P]
demeurants [Adresse 3]

Monsieur [J] [R] demeurant [Adresse 15]

Monsieur [Y] [E]
Madame [K] [Z] épouse [E]
demeurants [Adresse 1]

Monsieur [S] [D]
demeurant [Adresse 4]

TOUS représentés par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

[Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 18]

représentée par Maître Marie-Françoise LABBE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant
D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
L'association syndicale libre DES MARINES DE COGOLIN (ASMC) est constituée depuis le 23 juillet 1969 par la copropriété [Adresse 14], le chantier naval propriété de la SA MONACO MARINE puis de la SCI MARINE COGOLIN depuis le 29 octobre 2014, les copropriétés [Adresse 12], [Adresse 13], [Adresse 17] et [Adresse 16].
Les statuts de l’ASL ont été modifiés lors des assemblées générales du 21 novembre 2016 et du 12 février 2020, notamment pour la mise en conformité des statuts avec l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret n°2006-504 du 3 mai 2006. 
Lors de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 14] du 30 septembre 2020, certains copropriétaires se sont interrogés sur les conditions de fonctionnement de l'ASL au regard de l'importance que revêtait l'appel de charges. Ils ont fait état que depuis les modifications des statuts, deux copropriétés de la zone nord ([Adresse 7] et [Adresse 6]) sont majoritaires avec 57,5 % des voix et qu’ainsi elles peuvent tout décider, notamment des travaux qui ne concernent pas la copropriété [Adresse 14] mais qu’ils doivent cependant payer, et qu’ainsi la charge financière de l’ASL dans le budget de [Adresse 14] représente en moyenne 75 000 euros par an. Ces copropriétaires affirment n’avoir jamais été destinataires des statuts qui n'auraient jamais été approuvés par l'assemblée générale. En conséquence, ils demandent que soient renégociés les statuts afin d'être rééquilibrés pour tenir compte de l'importance de la zone Est où se situent LA GALIOTE et la SCI MARINE [Adresse 9].
C’est dans ces conditions que le 5 mai 2021, le [Adresse 20] [Adresse 11], la SCI MARINE COGOLIN, Monsieur [L] [J] [X] [P], Madame [T] [V] [M] [G] épouse [P], Monsieur [J] [H] [G] [R], Monsieur [Y] [O] [A] [E], Madame [K] [Z] épouse [E] et Monsieur [S] [U] [I] [D] ont fait assigner l’association syndicale libre DES MARINES DE COGOLIN. Ils affirment que les statuts de l’ASL votés en 2016, tout comme ceux qui ont été modifiés par l'assemblée générale du 12 février 2020, encourent la nullité pour plusieurs raisons.
Ils expliquent notamment :
- que dans les modifications des statuts ne sont annexés aucun plan parcellaire avec une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles,
- qu’il est confondu le poste de secrétaire et de trésorier, ce qui est non conforme aux dispositions légales et réglementaires, 
- que les statuts ont été votés par une assemblée générale convoquée par le directeur du port ne disposant ni de la qualité, ni du mandat pour y procéder, 
- que les modifications des statuts sont votées par l’ancien gestionnaire, la société SAPP concessionnaire du port qui ne disposait d'aucun droit réel immobilier dans le périmètre foncier de l'ASL, 
- que les décisions augmentant les engagements des membres requièrent l'unanimité quelles que soient les dispositions des statuts, ce qui n’est pas le cas,
- que l'assemblée générale du 21 novembre 2016 a été convoquée par le président du conseil syndical de la copropriété [Adresse 12] et vice-président de l'ASL qui n'avait nulle qualité pour la convoquer, 
- que la société MONACO MARINE a été convoquée alors qu’elle n’est que locataire commercial du chantier naval, et non la SCI MARINE [Adresse 9] qui est le propriétaire, qu’ainsi les statuts n'ont pas été approuvés par les membres de l'ASL, une société ayant indûment pris part au vote et l'autre n'ayant pas été convoquée, 
- que ce sont les syndics des copropriétés qui ont été convoqués et non pas les copropriétaires, que notamment c’est le syndic de la copropriété [Adresse 14] qui a voté sans avoir reçu mandat de le faire comme prévu à l'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et dans l'article 11 des statuts de l'ASL qui prévoient expressément que le mandat de la personne venant voter pour compte de l'une des entités doit être écrit et pour une durée de 3 ans renouvelable.
Ainsi, les requérants demandent au tribunal de prononcer la nullité des assemblées générales extraordinaires de l'association syndicale des MARINES DE COGOLIN des 26 mai 2016, 21 novembre 2016, 24 mars 2017, 24 mai 2017, 12 janvier 2018, 13 avril 2018, 23 août 2018, 15 mars 2019, 7 juin 2019, 12 février 2020, 8 juillet 2020, 26 février 2021 et 15 mars 2021, de prononcer en conséquence la nullité des statuts de l'association syndicale des MARINES DE COGOLIN mis à jour au 26 mai 2016 suite à l’assemblée générale du 26 mai 2016, du 12 novembre 2016 et du 17 février 2020, de condamner l'association syndicale des MARINES DE COGOLIN à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de dire qu’il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/03158.
L’affaire a été clôturée à la date du 23 mai 2024 et a été renvoyée à l’audience en la forme collégiale du 8 octobre 2024.
En réplique, dans ses conclusions n°5 notifiées par RPVA le 18 septembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l'association syndicale des MARINES DE COGOLIN demande au tribunal à titre principal de prendre acte de ce qu‘elle reconnaît la nullité des résolutions des procès-verbaux des assemblées générales des 21 novembre 2016 et 17 février 2020 ayant voté les statuts de l’ASMC, de constater que seuls les statuts de 1969 restent en vigueur, de prendre acte de ce qu’elle s’est engagée à soumettre à l’approbation d’une prochaine assemblée générale les nouveaux statuts qui y seront soumis au plus tard en mars 2025, de prendre acte de ce que le [Adresse 19] [Adresse 14] s’est engagé à payer l’arriéré des charges 2021, 2022, 2023 calculé sur un montant de 89 316,40 euros selon les modalités prévues au PV d’AG du 13 juillet 2024, de prendre acte de ce que la SCI MARINE [Adresse 9] s’est engagée à payer l’arriéré des charges 2021, 2022, 2023 calculé sur un montant de 8 011,94 euros selon les modalités prévues au PV d’AG du 13 juillet 2024, de valider l’accord entre les parties en l’état du PV d’AG du 13 juillet 2024, de prendre acte de ce que les nouveaux statuts devront prévoir une clause de majorité renforcée ainsi qu’une clause de distraction, de condamner le [Adresse 19] [Adresse 14] à payer l’arriéré des charges 2021, 2022, 2023 soit la somme de 89 316,40 euros, de condamner la SCI MARINE [Adresse 9] à payer l’arriéré des charges 2021, 2022, 2023 calculé sur un montant de 8 011,94 euros selon les modalités prévues au PV d’AG du 13 juillet 2024, de dire qu’il n’y avoir lieu à l’octroi de frais irrépétibles, et de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens, à titre subsidiaire si les accords n’étaient pas entérinés, de débouter le [Adresse 19] [Adresse 14], la SCI MARINE [Adresse 9], les époux [P], Monsieur [R], les époux [E] et Monsieur [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi pour procédure abusive, la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l’instance.
L’ASL explique que les parties se sont rapprochées et ont décidé de régler l’ensemble de leurs contentieux, qu’une assemblée générale s’est déroulée le 13 juillet 2024 au cours de laquelle il a notamment été approuvé une résolution visant à refondre les statuts de l’ASL qui seront soumis à une prochaine assemblée générale qui se déroulera au plus tard avant mars 2025, et qu’en contrepartie LA GALIOTE s’est engagée à payer l’arriéré de charges 2021-2022-2023 calculé sur un montant de 89 316,40 euros (avec 1 017,96 euros de régularisation du débit de 2020) et que la SCI MARINE COGOLIN s’est également engagée à payer l’arriéré des charges calculé sur un montant de 8 011,94 euros (avec 237,53 euros de régularisation de débit 2020).
A titre subsidiaire, si les accords n’étaient pas entérinés, l’ASL expose : 
- que la société MONACO MARINE a été convoquée à des assemblées générales en lieu et place de la nouvelle propriétaire la SCI MARINE [Adresse 9], car elle n’a pas été informée de cette mutation ;
- que les statuts, dans leur article 13, prévoient que « les convocations aux assemblées générales sont adressées aux personnes régulièrement mandatées en qualité de titulaire ou de suppléant par la collectivité des copropriétaires pour représenter les copropriétaires de chacune des copropriétés concernées à l’assemblée générale de l’association syndicale », et qu’ainsi elle n’avait pas à convoquer tous les copropriétaires ;
- que la mise en conformité des statuts a été votée à l’unanimité au cours de l’assemblée générale extraordinaire du 26 mai 2016 et de celle du 21 novembre 2016, et non à la majorité comme soutenu par les demandeurs ;
- que les statuts mis à jour le 21 novembre 2016 ont été publiés et sont donc pleinement applicables ;
- que les convocations aux assemblées générales des 26 mai 2016 et 21 novembre 2016 ont été établies par le directeur de l’ASL conformément aux dispositions statutaires ;
- que conformément aux statuts de I’ASL, les syndicats de copropriétaires ont légalement voté lors des assemblées générales en leur qualité de mandataire de chaque copropriétaire pris individuellement ;
- que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 février 2022 et un autre du 28 septembre 2022, a infléchi sa position d’un arrêt précédent du 6 septembre 2018 en retenant que « lorsque les associations syndicales mettent leurs statuts en conformité avec les dispositions de l'ordonnance n° 2004-632, du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, et de son décret d’application, elles doivent respecter les formalités que ces textes imposent ; elles ne sont toutefois pas tenues d'annexer aux statuts mis en conformité la déclaration prévue par l'article 3 dudit décret, requise au moment des adhésions et qui doit être annexée aux statuts de l'association syndicale nouvellement formée » ;
- que si les requérants demandent la nullité des assemblées générales dès lors que l’ordre du jour n’aurait pas été voté par le comité d’administration régulièrement désigné, dans les statuts du 23 juillet 1969 seule la nomination d’un directeur était requise et que les assemblées générales du 26 mai, du 21 novembre 2016 et du 26 mai 2020 ont bien été précédées du vote de l’ordre du jour par le comité d’administration de l’ASL et qu’ainsi il n’y a aucune difficulté.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2024, auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, les requérants demandent au tribunal à titre principal de ce que l’ASL des MARINES DE COGOLIN reconnait la nullité des résolutions des procès-verbaux d’assemblées générales des 21 novembre 2016 et 17 février 2020 ayant voté les statuts de l’ASL, de constater que seuls les statuts de 1969 restent en vigueur, de prendre acte de ce que l’ASL s’est engagée à soumettre à l’approbation d’une prochaine assemblée générale les nouveaux statuts qui y seront soumis au plus tard en mars 2025, de valider l’accord entre les parties en l’état du procès-verbal de l’assemblée générale, de prendre acte de ce que les nouveaux statuts devront prévoir une clause de majorité renforcée ainsi qu’une clause de distraction, à titre subsidiaire et si l’ASL ne reconnaissait pas les termes de l’accord contenus dans le procès-verbal, de prononcer la nullité des assemblées générales extraordinaires de l’ASL des 26 mai 2016, 21 novembre 2016, 24 mars 2017, 24 mai 2017, 12 janvier 2018, 13 avril 2018, 23 août 2018, 15 mars 2019, 7 juin 2019, 12 février 2020, 8 juillet 2020, 26 février 2021 et 15 mars 2021, de prononcer en conséquence la nullité des statuts de l’ASL mis à jour au 26 mai 2016 suite à assemblée générale du 26 mai 2016, au 21 novembre 2016 et au 17 février 2020, de débouter l’ASL de toutes leurs demandes, de condamner l’ASL à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, de condamner l’ASL aux entiers dépens et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
L’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION
1) Sur les demandes des parties
Il résulte des dispositions conjuguées des articles 4 et 5 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
Et l’article 129 du même code précise que les parties peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.
En l’espèce, les parties se sont rapprochées et ont décidé de régler l’ensemble de leurs contentieux, une assemblée générale s’étant déroulée le 13 juillet 2024 au cours de laquelle il a notamment été approuvé une résolution visant à refondre les statuts de l’ASL qui seront soumis à une prochaine assemblée générale qui se déroulera au plus tard avant mars 2025, et en contrepartie le syndicat des copropriétaires de LA GALIOTE s’est engagé à payer l’arriéré de charges 2021-2022-2023 calculé sur un montant de 89 316,40 euros (avec 1 017,96 euros de régularisation du débit de 2020) et que la SCI MARINE COGOLIN s’est également engagée à payer l’arriéré des charges calculé sur un montant de 8 011,94 euros (avec 237,53 euros de régularisation de débit 2020).
En conséquence, il convient de constater l’accord entre les parties en les termes du procès-verbal de l’assemblée générale de l'association syndicale des MARINES DE [Localité 8] du 13 juillet 2024 :
- Résolution n°IV adoptée à l’unanimité : « l’assemblée générale reconnaît que les statuts votés les 21 novembre 2016 et 17 février 2020 sont entachés de nullité et constatant que seuls les statuts de 1969 pourraient être invoqués, l’assemblée générale décide de refondre dans leur intégralité les statuts de l’ASMC. Ces derniers seront soumis à l’approbation d’une prochaine assemblée générale qui aura lieu au plus tard en mars 2025 ».
- Résolution n°VI -7 adoptée à l’unanimité : « La Galiote s’engage à payer l’arriéré des charges 2021/2022/2023 calculé sur un montant de 89 316,40 euros (avec 1 017,96 euros régularisation débit 2020), suivant l’échelonnement proposé par la Galiote : un premier acompte sera réglé dès la signature du relevé de conclusions de la réunion du 17 mai 2024 et du PV de l’assemblée générale de l’ASMC du 13 juillet 2024. Le deuxième le sera après l’assemblée générale de la Cascadelle le 26 juillet 2024 ».
- Résolution n°VI -8 adoptée à l’unanimité : « La SCI MARINE [Adresse 9] s’engage à payer l’arriéré des charges 2021/2022/2023 calculé sur un montant de 8 011,94 euros (avec 237,53 euros régularisation débit 2020), suivant l’échelonnement proposé par la SCI MARINE [Localité 8] : un premier acompte sera réglé dès la signature du relevé de conclusions de la réunion du 17 mai 2024 et du PV de l’assemblée générale de l’ASMC du 13 juillet 2024. Le deuxième le sera après l’assemblée générale de la Cascadelle ».
Et il convient de constater que les parties ont abandonné leurs autres demandes.
2) Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, les parties seront condamnées pour moitié aux dépens de l’instance.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, compte tenu de l’accord entre les parties, il convient de rejeter les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE l’accord entre les parties dans les termes du procès-verbal de l’assemblée générale de l'association syndicale des MARINES DE [Localité 8] du 13 juillet 2024 :

- Résolution n°IV adoptée à l’unanimité : « l’assemblée générale reconnaît que les statuts votés les 21 novembre 2016 et 17 février 2020 sont entachés de nullité et constatant que seuls les statuts de 1969 pourraient être invoqués, l’assemblée générale décide de refondre dans leur intégralité les statuts de l’ASMC. Ces derniers seront soumis à l’approbation d’une prochaine assemblée générale qui aura lieu au plus tard en mars 2025 ».
- Résolution n°VI -7 adoptée à l’unanimité : « La Galiote s’engage à payer l’arriéré des charges 2021/2022/2023 calculé sur un montant de 89 316,40 euros (avec 1 017,96 euros régularisation débit 2020), suivant l’échelonnement proposé par la Galiote : un premier acompte sera réglé dès la signature du relevé de conclusions de la réunion du 17 mai 2024 et du PV de l’assemblée générale de l’ASMC du 13 juillet 2024. Le deuxième le sera après l’assemblée générale de la Cascadelle le 26 juillet 2024 ».
- Résolution n°VI -8 adoptée à l’unanimité : « La SCI MARINE [Adresse 9] s’engage à payer l’arriéré des charges 2021/2022/2023 calculé sur un montant de 8 011,94 euros (avec 237,53 euros régularisation débit 2020), suivant l’échelonnement proposé par la SCI MARINE [Adresse 9] : un premier acompte sera réglé dès la signature du relevé de conclusions de la réunion du 17 mai 2024 et du PV de l’assemblée générale de l’ASMC du 13 juillet 2024. Le deuxième le sera après l’assemblée générale de la Cascadelle » ;
CONSTATE que les parties ont abandonné leurs autres demandes ;
CONDAMNE d’une part le [Adresse 21], la SCI MARINE COGOLIN, Monsieur [L] [J] [X] [P], Madame [T] [V] [M] [G] épouse [P], Monsieur [J] [H] [G] [R], Monsieur [Y] [O] [A] [E], Madame [K] [Z] épouse [E] et Monsieur [S] [U] [I] [D], et d’autre part l'association syndicale des MARINES DE COGOLIN, pour moitié aux dépens de l’instance ;
REJETTE les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,