Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 8 janvier 2025

Min N° 25/00012
N° RG 24/03201 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTSY

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/
Mme [W] [O]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025




DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par M. [I] [P]. 



DÉFENDERESSE :

Madame [W] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE 

Copie délivrée
le :
à : Madame [W] [O]







FAITS ET PROCÉDURE

 Par contrat de logement conventionné du 22 mars 2022, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a consenti un bail d'habitation à Madame [W] [O] sur des locaux situés [Adresse 3] (appartement n°3 au 1er étage), à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 325,89 euros et 73,28 euros de provision sur charges.

 Des loyers étant demeurés impayés, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

 Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,prononcer la résiliation de l'engagement de location consenti par le demandeur à Madame [W] [O],ordonner son expulsion immédiate,ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [W] [O] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1.697,75 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d'une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
 L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 novembre 2024.

 A l’audience, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, représentée par Monsieur [I] [P], chargé du Contentieux de l'ESH LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, muni d'un pouvoir régulier remis à l'audience, reprend les termes de son assignation. Elle actualise la dette locative à la somme de 904,76 euros arrêtée au 4 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse). Elle s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire, indiquant que le dernier loyer courant a été réglé et que les paiement ont repris avec un supplément afin d'apurer la dette.

 Madame [W] [O] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l'arriéré.

 L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.


 MOTIFS DE LA DÉCISION

 Sur la dette locative

 L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

 Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

 En l'espèce, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que Madame [W] [O] reste lui devoir, frais déduits, la somme de 904,76 euros à la date du 4 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse).

 Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.




En conséquence, Madame [W] [O] sera condamnée au paiement de cette somme
de 904,76 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 4 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre
2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente
décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie
électronique le 9 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux
dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la commission de
coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la
voie électronique le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation,
conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023,
dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein
droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes
convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un
commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 22 mars 2022 contient une clause résolutoire (article n°13 A.) et
un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mars 2024, pour la somme
en principal de 1.419,20 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu
de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail
étaient réunies à la date du 30 mai 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du
locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette
locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience,
accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu
au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette
locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise
sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la
dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente
loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de
traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce
sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement
intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein
droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les
conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier
impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon
les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent
affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des
charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le
juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire,
elle reprend son plein effet.

La bailleresse s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement.


A l'audience, Madame [W] [O] demande à ce que lui soit accordé des délais de 
paiement afin de se maintenir dans les lieux.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire
dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux. La
locataire vit seule, elle occupe un emploi d'enseignante en lettres modernes et perçoit un salaire
mensuel d'environ 2.600 euros.

Compte tenu de ces éléments, Madame [W] [O] sera autorisée à se libérer du
montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente
décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance
comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢
Madame [W] [O] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur la demande d’expulsion immédiate

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte 
 sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut 
 avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui 
 ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de
réduire le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la bailleresse sera donc
déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [O], partie
perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu
de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. la SA LES
FOYERS DE SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1
du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la
présente décision.







PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement
contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux fins
d'expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le
22 mars 2022 entre la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, d'une part, et Madame
[W] [O], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2]
[Adresse 7] (appartement n°3 au 1er étage), à [Localité 8] sont réunies à la date du 30 mai
2024 ;

CONDAMNE Madame [W] [O] à verser à la SA LES FOYERS DE SEINE ET
MARNE la somme de 904,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024
(échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la
signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [W] [O] à s’acquitter de la dette en 9 mensualités de 100
euros minimum chacune et une 10ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer
courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la
signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les
procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou
les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire
sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des
charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en
demeure :

➢
la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 30 mai 2024 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [W] [O], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Madame [W] [O] sera condamnée à verser à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;
RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande relative au délai d'expulsion ;

DÉBOUTE la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [O] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge