Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]





JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/01460 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVPL


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Y], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Madame [C] [K]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne






A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.










Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




EXPOSE DU LITIGE
La société VALLOGIS a donné à bail, par contrat du 10 juillet 2019, à Madame [C] [K], un appartement type 4, n°09, au 3ème étage, situé [Adresse 3], n° de local 12-42-2201-01-0009, moyennant un loyer mensuel de 528,99 euros hors charges, et 170,14 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.
La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Se prévalant d’impayés, par acte du 13 décembre 2023, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire par procès-verbal de remise à l’étude. Il portait sur la somme en principal de 2060,39 euros au titre des loyers et charges échus. 

Par acte d’huissier signifié le 20 mars 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [C] [K], par procès-verbal de remise à l’étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail consenti en date du 10 juillet 2019 à Madame [C] [K] ;Constater la résiliation du contrat de location entre les parties en date du 10 juillet 2019 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [C] [K] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [C] [K] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1853,69 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Madame [C] [K] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 690,75 euros à compter du 14 février 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [C] [K] à verser au requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023, de la présente assignation, et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.


A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [H] [Y], salariée dûment munie d’un pouvoir, a indiqué que la dette avait diminué et qu’elle s’élevait à 104,24 euros hors frais en précisant que le loyer s’élève à 695,52 euros. Elle a fait état de paiements irréguliers, ainsi que d’un paiement de 500 euros intervenu le 2 octobre 2024 et aucun paiement au mois de septembre 2024. Elle a ajouté ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [C] [K], présente à l’audience, n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a indiqué percevoir le RSA à hauteur de 560 euros et avoir une fille. Elle a déclaré vouloir payer sa dette le mois prochain. Elle a indiqué qu’elle serait à la retraite à compter du 9 décembre 2024 et qu’elle toucherait 1100 euros par mois. 

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 1er décembre 2023 auprès de la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 20 mars 2024.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 10 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article V-5) aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois.

Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [C] [K] le 13 décembre 2023 par procès-verbal de remise à l’étude. Il portait sur la somme en principal de 2060,39 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer sachant qu’il vise ce délai de deux mois.

En présence de deux règlements pour un total de 800 euros pendant la période de 2 mois suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 février 2024. 


- Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte s’élève à la somme de 413,75 euros, de laquelle il y a lieu de soustraire 309,51 euros de frais de commissaire de justice, soit une dette locative restante de 104,24 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus. 

Madame [C] [K] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette locative. 


Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [K] au paiement de la somme de 104,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.


- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, la société demanderesse n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Il ressort des débats que les revenus de Madame [C] [K], à la retraite à compter du 9 décembre 2024 ainsi déclarés, vont s’élever à 1100 euros, percevant actuellement le RSA. Par ailleurs, il ressort du décompte un paiement intégral du loyer au mois de septembre 2024 en ce compris les prestations sociales, outre un rappel au titre de ces dernières au mois d’août dernier ainsi qu’un virement conséquent au mois de juillet, le tout ayant contribué à la diminution de la dette. En outre la SA VALLOIRE HABITAT consent à l’octroi de délais de paiement.





Il convient donc d’autoriser Madame [C] [K] à se libérer de sa dette par le paiement de 2 échéances mensuelles, la 1ère de 50 euros et la 2nde devant solder la dette jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA VALLOIRE HABITAT sera suspendue, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [K] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Madame [C] [K], occupante sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA VALLOIRE HABITAT, qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Elle serait dès lors condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit 695,52 euros, et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT. 


III- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 10 juillet 2019 entre la SA VALLOIRE HABITAT et Madame [C] [K] concernant le logement situé [Adresse 4], n° de local 12-42-2201-01-0009, objet du bail, sont réunies à la date du 14 février 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

SUSPEND les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNE Madame [C] [K] à verser à la SA VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 104,24 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame [C] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités successives, la 1ère de 50 euros et la 2nde mensualité devra soldera la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VALLOIRE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [C] [K] soit condamnée à verser à la SA VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges soit 695,52 euros, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [K] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE la SA VALLOIRE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière,       La juge des contentieux de la protection,