Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS




JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 23/03922 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GQ6F


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

S.A. D'HLM VALLOIRE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [B] [R], munie d'un pouvoir de représentation


DÉFENDEURS :

Monsieur [L], [O] [E]
domicilié : chez Madame [T] [Z], [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [J] [X] épouse [E]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Myriam MARIGARD, avocat au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Emmanuelle LARMANJAT, avocat au barreau d'ORLEANS
bénéficie de l'aide juridictionnelle totale n° C-45234-2024-4840 accordée le 19 novembre 2024 par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans





A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


EXPOSE DU LITIGE
La société VALLOGIS a donné à bail, par contrat du 16 décembre 2016, à Monsieur [L]-[O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E], un appartement type 3, n°C21, au 10ème étage, situé [Adresse 3], n° de local 12-42-2015-08-0137, moyennant un loyer mensuel de 347,13 euros et 105,63 euros de provisions sur charges, payables à terme échu. 
La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.
Se prévalant d’impayés, par actes du 22 août 2023, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, chacun par procès-verbal de remise à étude. Il portait sur la somme en principal de 1699,17 euros au titre des loyers et charges échus. 
Par actes de commissaire de justice signifiés le 31 octobre 2023, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [O] [V] et Madame [J] [X] épouse [E], chacun par procès-verbal de remise à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] au paiement de la somme de 3301,59 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 26 octobre 2023 ;Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et les condamner solidairement en tant que de besoin ;Condamner solidairement Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024, après renvois.
A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [B] [R], salarié dûment munie d’un pouvoir, a actualisé sa créance à la baisse à 2322,04 euros. Elle a fait état d’une reprise des règlements depuis le mois de septembre 2024. Elle a ajouté que la perception des APL était toujours effective. Elle a par ailleurs précisé que Monsieur [L] [O] [E] ne serait plus dans le logement. Elle a expliqué qu’un plan de surendettement concernant Monsieur [L] [O] [E] avait été mis en place, qu’elle a dénoncé par la mise en demeure de régler les mensualités prévues au mois de mars 2023. Elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement. 
Monsieur [L] [O] [E], comparant, a indiqué être parti du logement depuis un an et avoir donné congé. Il a reconnu être tenu solidairement, et ne pas contester le montant de la dette. Il a déclaré percevoir 1300 euros par mois en rémunération de son emploi en CDI. Il a exposé sa situation de surendettement en raison de crédits à la consommation en précisant ne plus en avoir hormis son dossier auprès de la Banque de France. Il a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 100 euros par mois pour solder la dette locative. Il a expliqué ne pas avoir contribué à solder la dette jusqu’ici, et ne pas avoir de contact avec Madame [J] [X] épouse [E].

Madame [J] [X] épouse [E], représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :
Juger que des délais de grâce lui seront accordés pour une durée de trois ans ;Juger que l’octroi des délais de grâce fera échec à la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail ;Juger que les époux [E] seront solidairement condamnés au paiement de l’arriéré des loyers ;Juger que les époux [E] seront solidairement condamnés aux dépens.Elle a fait état de sa situation financière et a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Suivant note en délibéré reçue le 17 décembre 2024 a été produite la justification de la signification du commandement de payer à la CCAPEX.


MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 8 août 2023 auprès de la CCAPEX, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 31 octobre 2023.


Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 31 octobre 2023 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales

- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023,dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 16 décembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer dans les deux mois visant ladite clause a été signifié à Monsieur [L] [O] [E] et à Madame [J] [X] épouse [E], chacun par procès-verbal de remise à étude, le 22 août 2023, pour un montant en principal de 1699,17 euros. 

Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] avaient jusqu’au 23 octobre 2023 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer sachant qu’il vise ce délai de deux mois.

Dans cette période de deux mois, il n’a été procédé à aucun règlement de sorte que les causes du commandement n’ont pas été éteintes dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 24 octobre 2023.



- Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 220 du code civil dispose que toute dette contractée par un époux oblige l’autre solidairement.

L'article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial, et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de divorce (..), ce droit pourra être attribué en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, (..) à l’un des époux sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

Il est constant que les époux restent co-titulaires du bail quand bien même l'un d'eux a quitté le logement, dans la mesure où il a servi à l'habitation des deux époux. 

La SA VALLOIRE HABITAT produit un décompte actualisé, terme du mois d’octobre 2024 inclus, démontrant que Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] restent lui devoir la somme de 2702,43 euros de laquelle il y a lieu de soustraire les sommes de 130,08 euros et de 181,73 euros, correspondant à des frais de contentieux, ainsi que la somme de 68,58 euros correspondant à des frais de pénalités, soit une dette locative de 2322,04 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. 

La solidarité est prévue par l’article IV-5 du contrat de bail. Si Monsieur [L] [O] [E] indique avoir quitté le logement, ce que Madame [J] [X] épouse [E] confirme, et ce qui ressort du courrier de la SA VALLOIRE HABITAT qu’il fournit à l’audience, il ne justifie pas ne plus être marié à Madame [J] [X] épouse [E]. Dès lors, le mariage n’étant pas dissous, les époux restent solidaires des dettes ménagères contractées. Il ne ressort en effet pas des éléments du débat que Monsieur [E] ait répondu au courrier du 30 novembre 2023 adressé par la bailleresse aux fins d’obtention du jugement de divorce. 

Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] seront donc condamnés solidairement à verser au bailleur une somme de 2322,04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.






III-Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.


Sur la procédure de surendettement en cours

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
2° lorsqu’un plan conventionnel de redressement a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. 

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a imposé le rééchelonnement des créances de Monsieur [L] [O] [E] concernant une dette de 509,76 euros due à la SA VALLOIRE HABITAT par le règlement de 2 échéances de 254,88 euros à compter du 16 juin 2022. 

La SA VALLOIRE HABITAT a exposé avoir dénoncé ce plan par suite d’ une mise en demeure adressée à Monsieur [L] [O] [E] suivant lettre recommandée avec accusé de réception le 24 mars 2023 versée aux débats de respecter le plan décidée par la commission de surendettement. 


Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
En l’espèce, le bailleur a excipé de la reprise des règlements depuis septembre 2024 et a consenti à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [L] [O] [E] sollicite des délais de paiement et propose de payer 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. 

Madame [J] [X] épouse [E] sollicite également des délais de paiement, pour une durée de trois ans.

Il ressort des débats que Monsieur [L] [O] [E] est en CDI et perçoit 1300 euros par mois. Quant à Madame [J] [X] épouse [E], elle perçoit le RSA. Elle a expliqué ses difficultés à payer la dette locative, Monsieur [L] [O] [E] étant parti du logement et n’ayant plus versé le loyer, ce qu’il ne conteste pas. 

Dès lors, il y a lieu d’autoriser Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] à se libérer de leur dette par le paiement de 22 échéances mensuelles successives de 100 euros par mois, le solde devant être versé le 23ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA VALLOIRE HABITAT sera suspendu, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Dans cette hypothèse, Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la SA VALLOIRE HABITAT qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] seraient dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, soit 506,42 euros et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Il convient de préciser toutefois qu’il ressort des débats que Monsieur [L] [O] [E] a quitté le logement.
IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VALLOIRE HABITAT, Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés contenue au bail conclu le 16 décembre 2016 entre la SA VALLOIRE HABITAT d’une part, et Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] d’autre part, concernant le logement n°C21, au 10ème étage, situé [Adresse 3], n° de local 12-42-2015-08-0137, sont réunies à la date du 24 octobre 2023 et que le bail est donc résilié à cette date ;

SUSPEND les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;


CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] à verser à la SA VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2322,04 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation ;


AUTORISE Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités successives de 100 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;


PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VALLOIRE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;
* que Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] soient condamnés solidairement à verser à la SA VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges soit 506,42 euros, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;


CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;


CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [O] [E] et Madame [J] [X] épouse [E] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


REJETTE toutes autres demandes ;









RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière,       La juge des contentieux de la protection,