Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/00165 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUMD


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Monsieur [D] [I]
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [S]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [O] [M]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne





A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 août 2016, ayant pris effet le même jour, la Monsieur [D] [I] a donné à bail à Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] une maison lot 1 à usage d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 675 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [D] [I] a fait signifier à Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] le 6 novembre 2023, chacun par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 2.862,55 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés du 3 novembre 2023.

C’est dans ce contexte que Monsieur [D] [I] a ensuite fait assigner Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d'huissier du 19 janvier 2024, aux fins suivantes :
Déclarer Monsieur [D] [I] recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;Y faire droit, 
En conséquence, 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [D] [I] à Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] en date du 12 août 2016 ;Condamner Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M], ainsi que tous occupants de leur chef, à quitter sans délai l’appartement qu’ils occupent sis [Adresse 3] ;Autoriser Monsieur [D] [I] à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles se trouvant dans les mieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M], à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 4.448,37 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 28 décembre 2023, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;Condamner Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] à lui verser une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024 après un renvoi.

À l’audience du 22 octobre 2024, Monsieur [D] [I], représenté par son avocat, a actualisé la dette à la baisse à la somme de 3.352,57 euros au 18 octobre 2024. Il a indiqué que le paiement du loyer courant a repris outre une somme complémentaire pour apurer la dette locative. Il n’a pas accepté expressément l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] ont comparu à l’audience. Ils ont reconnu le montant de la dette locative. Ils ont précisé que Monsieur était intérimaire, avec un projet de CDI et que celui-ci perçoit entre 1.300 et 1.400 euros par mois. Concernant Madame, elle a indiqué être en CDI et percevoir un revenu de 1.300 euros par mois. Ils ont ajouté verser entre 150 et 200 euros en sus du loyer courant, et ont sollicité des délais de paiement sur cette base à hauteur de 150 euros par mois.
 
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la famille n’a pas pris contact avec les travailleurs sociaux.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 27 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a en outre été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 décembre 2023, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.
L’action est donc recevable.


II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 12 août 2016 contient une clause résolutoire (article VIII page 4) et un commandement de payer dans les six semaines visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à étude, le 6 novembre 2023 par Monsieur [D] [I] à chacun de Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] pour un montant en principal de 2.862,55 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés du 3 novembre 2023.

Le délai de six semaines visé dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévus par le bail au commandement de payer.

Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] avaient jusqu'au 8 janvier 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Les causes du commandement n’ont pas été éteintes, en l’absence de versements dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2024.


III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [D] [I] produit un décompte actualisé, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, démontrant que Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] restent lui devoir, la somme provisionnelle de 3.352,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Présents à l'audience, Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] ne contestent pas le montant de cette dette.

La solidarité, si elle est contractuellement prévue n’est pas sollicitée par le demandeur.

Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] seront donc condamnés conjointement à verser à Monsieur [D] [I] une somme de 3.352,57 euros, à titre provisionnel au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2023 sur la somme de 2.862,55 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.


IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] sollicitent des délais de paiement et propose pour cela de régler leur dette en versements de 150,00 euros par mois en plus du montant de leur loyer et de leurs charges.

Il ressort du décompte actualisé, une reprise intégrale du paiement des loyers courants, avec une somme supplémentaire versée pour apurer la dette locative.

Monsieur [D] [I] ne s’est pas expressément opposé à l’octroi des délais de paiement.

Compte-tenu de ces éléments, il y aura donc lieu d'accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 22 mensualités successives de 150 euros, la dernière et 23ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de Monsieur [D] [I] sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.
Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaire libération des lieux.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.







Sur l'expulsion des locatairesDes délais de paiement étant accordés aux défendeurs, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion des locataires, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.


V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [I], Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M], succombant, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2016, entre Monsieur [D] [I] d’une part et Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

CONDAMNONS conjointement Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] à verser à Monsieur [D] [I] la somme provisionnelle de 3.352,57 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2023 sur la somme de 2.862,55 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 150,00 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 12 août 2016 retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] soit condamnés conjointement à verser à Monsieur [D] [I] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels que prévus contractuellement, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] à verser à Monsieur [D] [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [S] et Madame [O] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,