Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 10]





JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025


Minute n° :

N° RG 24/00266 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSZB


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 7]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Madame [I], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Madame [V] [K]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Sonia MALLET GIRY, avocat au barreau d'ORLEANS

INTERVENTION VOLONTAIRE :

Madame [P] [X]
en sa qualité de curatrice de Madame [V] [K], suivant décision rendue le 23 février 2024 par la juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles




A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.





Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d’un contrat de bail du 1er octobre 2018, la société VALLOGIS a loué à Madame [V] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 509,20 euros, provisions pour charges incluses.

En vertu d’un contrat de bail du 1er octobre 2018, la société VALLOGIS à loué à Madame [V] [K], un parking situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 11,50 euros, provisions pour charges incluses.
La société VALLOGIS a changé de dénomination pour « [Localité 11] HABITAT » suivant procès-verbal de l’assemblée générale mixte en date du 26 juin 2019.

Se prévalant d’une sous-location contractuellement interdite, la société bailleresse a fait dresser un procès-verbal de constat par huissier le 20 décembre 2023. 

Une sommation interpellative a été adressée à Madame [V] [K], par un commissaire de justice le 22 décembre 2023, par procès-verbal de remise à personne physique, lui faisant sommation d’indiquer le nom et le prénom des personnes à qui le logement a été sous-loué, ainsi que la durée et le loyer de la sous-location. 

La SA [Localité 11] HABITAT a fait assigner Madame [V] [K], le 12 janvier 2024, par signification remise à étude le même jour, devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Prononcer la résiliation du bail liant les parties ;Ordonner l’expulsion de Madame [V] [K] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;Condamner Madame [V] [K] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Madame [V] [K] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du procès-verbal de constat, de la sommation interpellative, ainsi que le coût de la présente assignation. 
Par un jugement en date du 23 février 2024, Madame [V] [K] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée pour une durée de 60 mois par le Juge des Contentieux de la protection.

Madame [P] [X] a été désignée pour exercer cette mesure de protection.

Le 16 juillet 2024, la SA [Localité 11] HABITAT a dénoncé, par procès-verbal de remise à étude, l’assignation du 12 janvier 2024 à Madame [P] [X] en sa qualité de curatrice de Madame [V] [K].

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024 après un renvoi.





A cette audience, la SA [Localité 11] HABITAT, représentée par Madame [D] [I] détenant pouvoir, a précisé avoir répondu aux conclusions réalisées par la défense. Elle a ajouté maintenir l’ensemble de ses demandes.

Madame [V] [K], représentée par son avocat, sollicite du Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal Judiciaire d’Orléans : 

Recevoir Madame [K] assistée de Madame [X], es qualité de Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs, en ses conclusions et la déclarer bien fondée ;Débouter la société SA [Adresse 8] de sa demande de résiliation de bail et le cas échéant de sa demande d’expulsion ;Débouter la SA D’HLM [Localité 11] HABITAT de sa demande d’indemnité de procédure ;Ordonner que chacune des parties à l’instance conserve la charge de ses propres dépens.
A l’audience, Madame [V] [K], représentée par son avocat, substitué, indique que la sous-location a cessé, et ajoute que Madame [K] a été placée sous le régime de la curatelle renforcée.

Madame [P] [X] était également présente, en sa qualité de curatrice de Madame [V] [K].

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions en réplique et récapitulatives déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La fiche de diagnostic social a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [V] [K] ne s’est pas présentée au rendez-vous.

L’action en prévention des expulsions a pu être menée. Il en ressort que Madame [K] vit seule, mais elle reçoit régulièrement sa fille en visite. Madame [K] a indiqué percevoir une pension d’invalidité. Elle a précisé au travailleur social, en présence de sa curatrice, qu’elle vit dans ce logement depuis six ans. Elle a expliqué qu’elle a mis en sous-location son appartement sur un site internet et que celui-ci a été loué une fois pendant trois jours. Elle a indiqué ne pas avoir eu conscience que son bailleur interdisait ce genre de pratique. Aussi, elle a ajouté que dès qu’elle a compris qu’elle était en illégalité, elle a retiré l’annonce. Madame [K] était encore sous le régime de la curatelle simple, et une demande avait été effectuée auprès du Tribunal pour que la mesure soit transformée en curatelle renforcée. Madame [K] s’est engagée, auprès du travailleur social, à ne plus mettre son appartement en sous-location, car elle souhaite se maintenir dans ce logement qui est adapté à ses ressources.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.



MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.


Sur la demande de résiliation du contrat de bail :
Conformément à l'article 1224 du code civil, la résolution résulte d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave de la part du créancier.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il est constant que la sous-location d’un logement social conventionné constitue un manquement suffisamment grave de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail, alors même que le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de cesser cette infraction à la clause du contrat interdisant la sous-location. 

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Elle prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il est admis qu’en matière de résiliation de bail, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation de la gravité de la faute, afin de s’assurer que celle-ci justifie l’application de cette sanction radicale qu’est la résiliation du contrat de bail.

Aussi, il est admis que ce caractère de gravité peut être apprécié au regard notamment de la récurrence des sous-location litigieuses, ou des revenus générés par celles-ci.

En l’espèce, il est établi que Madame [V] [K] est seule titulaire de deux baux auprès de la SA [Localité 11] HABITAT signés le 1er octobre 2018 (un pour l’appartement, et un pour le parking). Ces baux contiennent, en leur article VI une interdiction d’héberger de façon permanente d’autres personnes que celles portées sur la demande de location. Le locataire ne peut pas céder ou sous-louer une partie des lieux loués sauf information du bailleur et sous certaines conditions prévues à l’article L.448-2-1 II du Code de la construction et de l’habitation. 

Le 20 décembre 2023, un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice sur le site internet www.leboncoin.fr à la demande de la société [Localité 11] HABITAT.

Il ressort de ce procès-verbal de constat qu’une personne se dénommant « [V] [K] » a mis en ligne une annonce sur le site internet « LEBONCOIN » afin de sous-louer son logement. L’appartement est proposé à la location pour un prix à la nuitée à partir de 40 euros.

Le 22 décembre 2023, une sommation interpellative a été signifiée par un commissaire de justice à Madame [V] [K], lui demandant de préciser les noms et prénoms des personnes à qui elle sous-loue son logement, ainsi que la durée et le montant du loyer de cette sous-location.

A cette sommation interpellative, Madame [V] [K] a répondu qu’elle n’a finalement pas sous-loué son logement, car elle y vit et qu’elle s’engage à enlever l’annonce internet qu’elle reconnaît avoir mis en ligne il y a quelques mois.

Aussi, il apparaît que dans l’action en prévention des expulsions, Madame [V] [K] a indiqué au travailleur social qu’elle a mis en sous-location son appartement sur un site internet. Elle a précisé par la suite que celui-ci a été loué une fois pendant une durée de trois jours. 

De l’ensemble des éléments exposés et recoupés, la société [Localité 11] HABITAT démontre la sous-location prohibée du bien loué à Madame [V] [K] par cette dernière. 

Il apparaît que Madame [V] [K] ne conteste pas qu’elle a sous-loué son logement une fois pendant une durée de trois jours.

Toutefois, après avoir été interpellée sur cette manœuvre frauduleuse par sommation interpellative, il n’est pas contesté que Madame [V] [K] a retiré son annonce sur le site « leboncoin ».

En outre, il est admis que la sous-location d’un logement social conventionné constitue un manquement suffisamment grave de nature à entrainer la résiliation du contrat de bail, alors même que le bailleur social ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de cesser cette infraction à la clause du bail lui interdisant la sous-location.

Toutefois, malgré le fait que Madame [V] [K] ait failli à ses obligations contractuelles, il s’agit là d’un acte isolé, la sous-location ayant cessé au jour de l’audience, et celle-ci n’ayant porté ses fruits qu’une seule fois pour une durée de trois jours.

Aussi, il est à noter que Madame [V] [K] est majeure protégée, et que sa mesure de protection en curatelle simple a évolué en curatelle renforcée suivant jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 23 février 2024.

En conséquence, la sous-location ponctuelle réalisée par Madame [V] [K] ne constitue pas une faute d’une gravité telle que le bail doive être résilié et que celle-ci soit privée de son logement.

En tout état de cause, la demande d’expulsion et d’indemnités d’occupation seront rejetées, celles-ci étant désormais sans objet.


Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.
 

- Sur les frais irrépétibles :
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. 

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y aura pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

- Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.




PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SA [Localité 11] HABITAT de sa demande de résiliation des deux baux conclus le 1er octobre 2018 avec Madame [V] [K], assistée de sa curatrice, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et un parking, situé à la même adresse ; 
 
REJETTE la demande d’expulsion formulée par la SA [Localité 11] HABITAT ;

REJETTE la demande au titre de la condamnation de Madame [V] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.


La greffière, La juge des contentieux de la protection,