Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 3]





JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/00492 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTJY


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS


DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [O]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Madame [M] [Y]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée




A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, ayant pris effet le 2 mai 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a loué à Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (porte n°1104, 1er étage) avec emplacements de stationnement P5 et P6– [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 762,83 euros provisions sur charges comprises (92,83 euros), payable mensuellement d’avance, le premier jour de chaque mois.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2023 remis à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer dans les six semaines la somme de 2.315,51 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.  

Par actes d’huissier en date du 30 janvier 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins de :
Constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [M] [Y] et Monsieur [B] [O] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner solidairement Madame [M] [Y] et Monsieur [B] [O] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 2.315,51 euros, correspondant aux causes du commandement, et ce sous réserve des loyers échus au jour du jugement ;Condamner solidairement Madame [M] [Y] et Monsieur [B] [O] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au montant du loyer, augmenté des charges, révisable selon les dispositions contractuelles, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner solidairement Madame [M] [Y] et Monsieur [B] [O] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner solidairement Madame [M] [Y] et Monsieur [B] [O] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer de la SELARL ISMAN-NOIRIEL.
L’affaire a été appelée lors de l’audience du 11 juin 2024 

Par courriel en date du 11 juin 2024, Madame [M] [Y] et Monsieur [B] [O] ont exposé leur souhait de procéder à une réouverture des débats, ceux-ci ayant eu une difficulté avec leur véhicule pour se rendre à l’audience du 11 juin 2024. Ils ont également indiqué leur souhait de pouvoir s’expliquer et transmettre leurs pièces justificatives.

L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 22 octobre 2024.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, a actualisé la dette locative à la somme de 8.620 euros. Elle a indiqué que le dernier paiement a eu lieu au mois d’octobre 2024, les prélèvements des mois de juillet et août ayant été rejetés. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de production de justificatifs des revenus du couple, en soulignant l’importance de la dette. 

Madame [M] [Y], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à cette audience.

Monsieur [B] [O] a comparu à cette audience. Il a indiqué avoir repris le travail à la fin du mois de juillet 2024. Il a admis que le paiement du loyer du mois d’août a été rejeté mais qu’il a régularisé par règlement par carte bancaire par la suite. Il a fait état de la reprise du paiement du loyer au mois d’ août et septembre. Il a excipé percevoir un revenu mensuel de 1.700 euros, et Madame [Y], bénéficiant d’un CDI, un revenu de 1.500 euros mensuel. .. Il a ajouté que leur situation est en train de se stabiliser, et a produit des justificatifs s’agissant de leur situation professionnelle respective. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant.

La fiche de diagnostic social a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [O] et Madame [Y] sont tous les deux en activité professionnelle. Madame est agent polyvalent au CHU et Monsieur est autoentrepreneur. Madame [Y] a donné naissance à son second enfant en septembre 2023, cependant, elle a été arrêtée pour raison de santé assez précocement durant la grossesse. Ils ont indiqué au travailleur social qu’il s’agit là d’un premier élément qui a déstabilisé le budget de la famille, car les ressources du couple ont diminué. Ils ont déclaré également qu’au mois d’ août 2023, Monsieur [O] a eu un accident de la circulation dont il était responsable. Il a été condamné à verser une indemnité à hauteur de 7.000 euros outre 4.000 euros de frais de justice. Monsieur [O] et Madame [Y] ont précisé avoir pris conscience de la gravité de la situation, émis le souhait de se maintenir dans le logement et de rétablir leur situation. Dans ce sens, ils ont indiqué avoir d’ores et déjà repris le paiement des loyers et avoir mis en place un plan d’apurement auprès d De la société bailleresse.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 474 du code de procédure civile, eEn cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

La bailleresse justifie avoir procédé à cette saisine par voie de recommandé avec accusé de réception, réceptionné le 15 novembre 2023, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation du 30 janvier 2024.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.


 II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 7 page 8, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.315,51 euros.


En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires ayant procédé au règlement de la somme de 132,08 euros au cours de cette période, celle-ci ne permettant pas d’éteindre les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 16 janvier 2024, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d'échéance du délai de deux mois.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 16 janvier 2024.


Sur le montant de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution. 

Il ressort des pièces fournies que la dette de Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] s’élève à la somme de 8.620 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse de laquelle il convient de déduire 108,08 euros (huit fois 13,51 euros) et 271,10 euros de frais de contentieux (140,44 euros et 130,66 euros), soit une dette locative restante de 8.240,82 euros. 

La solidarité des cotitulaires du bail est prévue contractuellement.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] au paiement de cette somme au titre des loyers, charges impayés, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.



III. Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] sollicitent des délais de paiement et proposent pour cela de régler leur dette en versements de 300,00 euros par mois en plus du montant de leur loyer et de leurs charges.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informée des termes de la loi, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Toutefois, il ressort du relevé de compte que Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] ont repris le paiement du loyer courant.

Aussi, ils ont fourni à l’audience des justificatifs permettant de constater que Madame [Y] est embauchée en CDI, et Monsieur [O] en CDD jusqu’en décembre 2024.

En conséquence, les défendeurs ayant repris le loyer courant, et proposant de régler leur dette locative par des paiements conséquents, il leur sera fait droit à leur demande de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.
Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l'expulsion des locatairesDes délais de paiement étant accordés aux défendeurs, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion des locataires, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.


IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

 •    Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

 •    Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.





PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2023 et ayant pris effet le 2 mai 2023 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (porte n°1104, 1er étage) avec emplacements de stationnement P5 et P6 – [Localité 2] sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 8.240,82 euros terme du mois d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 300,00 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] soient condamnés à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [O] et Madame [M] [Y] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière,                               La juge des contentieux de la protection,