Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]





JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/01885 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWOT


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Monsieur [W] [X]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne


DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [D]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [G] [O]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée





A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :





RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 20 novembre 2022, à effet au 1er décembre 2022, Monsieur [W] [X] a donné à bail à Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] un pavillon à usage d’habitation avec 1 cour privée et un emplacement de parking n°4 situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 570 euros provisions sur charges comprises (32 euros au titre de la consommation d’eau, 10 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, 17 euros au titre de l’entretien avec l’électricité du portail et de la cour), payables d'avance mensuellement.

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 14 février 2024, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [W] [X] à Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D]. Il portait sur la somme en principal de 5450 euros au titre des loyers et charges échus au 31 janvier 2024.

Par acte d’huissier signifié à l'étude le 16 avril 2024, Monsieur [W] [X] a fait assigner Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

De constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et subsidiairement prononcer la résiliation du bail et dire en conséquence que les défendeurs devront quitter les lieux occupés [Adresse 5] ;Dire qu’à défaut de départ volontaire, les occupants et tous ceux de leur chef seront expulsés avec le concours avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin ;Dire en cas d’expulsion que le mobilier suivra le sort de l’article L443-1 du code des procédures civiles d’exécution ;De condamner solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [W] [X] au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au mois de mars 2024 la somme de 6590 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 5450 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus au visa de l’article 1231-7 du code civil ;Les condamner également solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;Les condamner en outre solidairement au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi en vertu de l’article 1231-6 du code civil outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et du coût de sa notification à la Préfecture. 
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.
Monsieur [W] [X], représenté par Madame [F] [X], sa fille, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 11.035,69 euros en faisant état d’un dernier paiement au mois d’avril 2023. Il a déposé des conclusions actualisées reprenant les termes de son acte introductif d’instance en précisant :
La date de constatation de la clause résolutoire sollicitée au 27 mars 2024,Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle sollicitée à 570 euros provisions sur charges comprises,Le montant de la somme sollicitée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à 800 euros.Le surplus des écritures actualisées reste identique à celles contenues dans l’assignation.

Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D], régulièrement cités par procès-verbal remis à étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. 

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que les défendeurs ne se sont pas présentés au rendez-vous proposé.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le présent jugement est réputé contradictoire, dans la mesure où il est susceptible d'appel.

I- Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique enregistrée le 16 février 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur la solidarité
L'article 1310 prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre Monsieur [W] [X] d’une part, et Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] d’autre part, comporte une clause de solidarité (article 10).

Par voie de conséquence, il y aura lieu d’accueillir favorablement la demande de condamnation solidaire. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 14 février 2024, un commandement de payer les loyers dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [W] [X] à Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 5450 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où les défendeurs n’ont procédé à aucun versement durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 15 avril 2024.


Sur l'indemnité d'occupation
Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] restent redevables des loyers jusqu’au 14 avril 2024 et à compter du 15 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

En effet, Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D], occupants sans droit ni titre depuis le 15 avril 2024, causent un préjudice à Monsieur [W] [X] qui n’a pu disposer du bien à son gré. 

Monsieur [W] [X] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 570 euros au titre du montant mensuel des loyers et charges.

En conséquence, il convient de fixer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et charges soit la somme de 570 euros.

Sur l'expulsion des locataires
Le contrat de bail étant résilié à compter du 15 avril 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [W] [X] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 11.035,69 euros, terme du mois d’octobre 2024 inclus. 

De cette somme, il convient de soustraire le montant de 455,69 euros, correspondant aux frais de procédure, relevant éventuellement des dépens. 

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 10.580 euros.

Absents à l’audience, Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] ne contestent par définition, ni le montant, ni le principe de cette dette locative.



Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 10.580 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 5450 euros, puis à compter de l’assignation du 16 avril 2024 sur la somme de 1140 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.


III – Sur la demande des dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par le force majeure».
En outre, il est établi que des dommages et intérêts sur ce fondement ne peuvent être alloués que si le juge constate qu'il en résulte un préjudice de la faute contractuelle.
En l'espèce, le demandeur sollicite sur ce fondement le versement de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice sans pour autant rapporter la preuve de la nature du préjudice invoqué résultant d'une faute contractuelle des occupants et par ailleurs, le montant de l'arriéré locatif ci-dessus porte intérêt de droit. Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, du coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [X], Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2022, à effet au 1er décembre 2022 entre Monsieur [W] [X], d’une part, et Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D], d’autre part, concernant le pavillon à usage d’habitation avec 1 cour privée et emplacement de stationnement n°4 situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

DIT que Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] devront par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 3] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] à verser à Monsieur [W] [X] la somme de 10.580,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés terme du mois d’octobre 2024 inclus, laquelle portera intérêts au taux légal à du commandement de payer du 14 février 2024 sur la somme de 5450 euros puis à compter de l’assignation du 16 avril 2024 sur la somme de 1140 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision ; 


CONDAMNE solidairement Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] à verser à Monsieur [W] [X] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit 570 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, du coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [O] et Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [W] [X] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,