Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025


Minute n° :

N° RG 23/00810 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GQHS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.C.I. ZTEAM
inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 484 208 458
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [W]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean Michel LICOINE, avocat au barreau d'ORLEANS






A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé en date des 25 novembre et 3 décembre 2021, La SCI Z TEAM représentée par le cabinet CITYA REPUBLIQUE, a donné en location à Monsieur [D] [W], un logement au rez-de-chaussée au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 490 euros hors provision sur charges, lesquelles charges régularisables annuellement, payable mensuellement d’avance le 1er. 

Se prévalant d’impayés, par acte du 4 mai 2023, La SCI ZTEAM a fait délivrer à Monsieur [D] [W], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant de 3599,58 euros, coût de l’acte en sus. 

Monsieur [D] [W] a donné congé du logement suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 28 juillet 2023 avec 1 mois de préavis auprès de l’agence mandataire, laquelle en a accusé réception le 1er août 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 18 septembre 2023.

C’est dans ce contexte que, par acte du 20 septembre 2023, La SCI ZTEAM a fait assigner, en référé, Monsieur [D] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin notamment de :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et autoriser en conséquence l’expulsion du défendeur ainsi que tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
* Condamner Monsieur [W] à verser à la SCI demanderesse les sommes suivantes :
- une indemnité provisionnelle de 5.740,96 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du code civil, 
- une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges jusqu’à complète libération des lieux,
* Le condamner en outre au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Lors de l’audience, tenue le 22 octobre 2024 après renvois, La SCI ZTEAM, représentée par son conseil, mentionne le départ de Monsieur [D] par suite du congé qu’il a délivré. Elle sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :
* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation,
* Condamner Monsieur [W] à verser à la SCI demanderesse une indemnité provisionnelle de 4.165,10 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 24 juin 2024 avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du code civil, 
- Lui accorder de s’acquitter de sa dette par le versement de 12 mensualités,
* Le condamner en outre au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Monsieur [D] [W], représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

* Dire sans objet la demande de la SCI ZTEAM aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] ;


* Expurger du décompte la somme mensuelle de 19,90 euros imputée au locataire,
* Accorder à Monsieur [D] [W] un délai de 36 mois pour expurger sa dette et dire que durant ce délai aucune mesure d’exécution ne pourra être mise en œuvre par le bailleur,
* Débouter la SCI ZTEAM de toute demande plus amples ou contraires,
* Statuer ce qu’il appartiendra sur les dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues par chaque partie oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'ordonnance sera contradictoire, les parties étant représentées par leur conseil à l'audience.

I/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail en date des 25 novembre et 3 décembre 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, au cas de défaut de paiement d’un terme de loyer, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet 2 mois. 

En l’espèce, par acte du 4 mai 2023, La SCI ZTEAM a fait délivrer à Monsieur [D] [W], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant de 3599,58 euros, coût de l’acte en sus. 

Il ressort du décompte que durant ce délai de 2 mois, aucun versement a été effectué par le locataire de sorte qu’il convient de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 5 juillet 2023 jusqu’au 1er septembre 2023 dans la mesure où il est établi que Monsieur [D] [W] a donné congé postérieurement à la délivrance du commandement de payer soit le 28 juillet 2023 avec 1 mois de préavis auprès de l’agence mandataire de la SCI bailleresse, laquelle en a accusé réception le 1er août 2023.
 
En revanche, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur l’expulsion dans la mesure où cette demande n’a pas été reprise dans les écritures actualisées soutenues à l’audience par la SCI ZTEAM. 




II/ Sur l’arriéré locatif du logement :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit en application de l’article 1353 du code civil, la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort du décompte produit que le montant au titre des arriérés de loyers charges et indemnités sollicités s’élève à la somme de 5.740,96 euros au 1er septembre 2023 date du départ suivant congé dont la bailleresse a pris acte. Il convient déduire le dépôt de garantie de 490 euros conservé par la bailleresse et non contesté ainsi que le versement de 1.085,86 euros effectué le 10 janvier 2024, soit une créance sollicitée et confirmée lors de l’audience de 4.165,10 euros. 

Il convient de déduire les frais de 80 euros (« annulation de congé ») dénués de toute nature locative de même que les primes et frais de courtage de 16 euros.

La dette locative au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation de Monsieur [W] s’élève donc à 4.069,10 euros.

Monsieur [D] [W] sera donc condamné à verser à La SCI Z TEAM la somme provisionnelle de 4.069,10 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2023, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision.


III/ Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Il est établi que Monsieur [D] [W] a donné congé avec effet au 1er septembre 2023.

Il sollicite des délais de paiement sans toutefois justifier de la situation professionnelle excipée. Il explique cependant ses impayés par suite de la perte de son emploi et le versement le 10 janvier 2024 d’une somme conséquente visée ci-dessus par le retour à l’emploi. Il convient de souligner par ailleurs que dans ses écritures soutenues oralement à l’audience la SCI bailleresse consent à l’octroi de délais de paiement sur 12 mois, son opposition formulée à l’audience devant se comprendre comme un refus d’octroi de délais sur la période de 36 mois sollicité par le défendeur étant ici rappelé que Monsieur [D] n’a plus la qualité de locataire ou d’occupant du logement litigieux.

Par suite et compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [D] [W] à se libérer de sa dette par le paiement de 23 échéances mensuelles successives de 170 euros, le solde devant être versé le 24è mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants. 
Cependant, il convient d’attirer l’attention de Monsieur [D] [W] sur le fait qu’en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la dette locative deviendra immédiatement exigible.


IV/ Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens : 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [W] supportera la charge des dépens. 

Sur les frais irrépétibles : 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir La SCI ZTEAM, Monsieur [D] [W] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de constat de résiliation du bail ; 

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 25 novembre et 3 décembre 2021 entre La SCI ZTEAM (SIREN 484 208 459) avec Monsieur [D] [W] et portant sur un logement au rez-de-chaussée dans un immeuble sis [Adresse 1], à compter du 5 juillet 2023 jusqu’au 1er septembre 2023, date du départ de Monsieur [W] du logement ; 

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] sera à verser à La SCI ZTEAM la somme provisionnelle de 4.069,10 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er septembre 2023, portant intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;





AUTORISONS Monsieur [D] [W] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités successives de 170 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] à verser à La SCI ZTEAM une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [W] aux dépens ;
 
REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D .STRUS, greffière.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,