Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]




JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/01672 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GV6Z


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 3]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [S], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [H]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne





A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.







Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


EXPOSE DU LITIGE

Par deux actes sous seing privés du 15 mai 2023, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L] un appartement à usage d’habitation et un parking n° 5 sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 568,83 euros provisions sur charges comprises et de 21,84 euros pour le parking n° 5, payables à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans chaque bail a été délivré le 7 novembre 2023 par procès-verbaux de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 3] à Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L]. 

Il portait sur la somme en principal de 2.335,34 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte d’huissier signifiés à étude le 9 avril 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant aux baux d’habitation et parking n° 5 consentis en date du 15 mai 2023 à Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L] ;Constater la résiliation du contrat de location et du contrat de location parking n° 5 entre les parties en date du 15 mai 2023 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L] ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;Et en tout état de cause :
Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 3.536,77 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées habitation et parking n° 5 arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation sans titre ni droits dudit logement d’habitation et du parking n° 5 équivalente au montant du loyer et des charges, soit 607,62 euros à compter du 8 janvier 2024 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L] à verser à la requérante, une somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 7 novembre 2023, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de Procédure civile.L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SA [Adresse 3], représentée par Madame [K] [S], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 7.791,63 euros. Elle fait état de la non-reprise du paiement des loyers. Elle indique avoir reçu le couple en septembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L], comparants, reconnaissent le montant de la dette locative. Ils indiquent que Madame travaille à l’hôpital et perçoit un revenu mensuel de 1.600 euros et que Monsieur est intérimaire et perçoit environ 1500-1600 euros par mois. Ils indiquent avoir déjà été expulsé d’un ancien logement. Ils ajoutent que Monsieur ne pouvait pas travailler en raison de sa situation administrative. Ils précisent avoir obtenu de l’aide auprès d’Action Logement pour leur ancien logement. Ils indiquent ne pas avoir d’autres dettes et ne percevoir aucune allocation. Madame déclare par ailleurs avoir fait une démarche auprès de l’assistante sociale de son travail. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Madame est salariée et que Monsieur est intérimaire, et que par conséquent, ses revenus varient en fonction des mois. Les locataires ont indiqué au travailleur social avoir pris contact avec le bailleur. Ils ont indiqué souhaiter reprendre le paiement des loyers et verser une somme en plus pour régler la dette locative. Ils ont précisé qu’une demande d’aide financière aurait été instruite par le travail de Madame, mais que celle-ci n’a pas encore eu de réponse. Ils ont indiqué au travailleur social leur souhait de se maintenir dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l'audience.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 27 octobre 2023.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.



II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les baux du 15 mai 2023 contiennent, chacun, une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, ou de non justification de l’assurance, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet. 

Se prévalant d'une situation d'impayés, le 7 novembre 2023, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbaux de remise à étude à la requête de la SA [Adresse 3] à Monsieur [M] [H] et Madame [T] [L]. Il portait sur la somme en principal de 2.335,34 euros au titre des loyers et charges échus.

En présence d’un seul règlement de 586,65 euros pendant la période de 2 mois de la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 janvier 2024.

Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] restent redevables des loyers jusqu’au 8 janvier 2024 et à compter du 9 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 


En effet, Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L], occupants sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2024, cause un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. 

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 607,62 euros, conformément à la demande.

Sur l'expulsion des locataires
Le contrat de bail étant résilié à compter du 9 janvier 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] ainsi que toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8.134,46, terme du mois de septembre 2024 inclus. 

De cette somme, il convient de déduire les frais de procédure (138,64 euros et 179,19 euros, relevant éventuellement des dépens), les frais de dossier SLS (25 euros, non justifié en procédure), ainsi que les frais de pénalités (22,86 euros et 7,62 euros).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 7.761,15 euros.

Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L], ne contestent pas le montant de cette dette locative. 

La solidarité entre les cotitulaires du bail est prévue contractuellement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme susdite de 7.761,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Elle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] sollicitent des délais de paiement et propose pour cela de régler leur dette en versements de 150 euros par mois, en plus du loyer courant.

A l’audience, la société bailleresse a fait état de l’absence de la reprise de paiement, le dernier versement remontant au mois de mars 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience du 22 octobre 2024 et de l’opposition de la bailleresse à l’octroi de délais de paiement, il convient de rejeter la demande de délais formulée par Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L].


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêt à compter de la présente décision.


Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. 

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 15 mai 2023 entre la SA [Adresse 3], d’une part, et Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L], d’autre part, concernant respectivement un appartement à usage d’habitation et un parking n° 5 sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ;

DIT que Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 7.761,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de septembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter du jugement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] à verser à la SA [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 607,62 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [T] [U] [D] [V] veuve [L] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêt à compter de la présente décision ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,