Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 JANVIER 2025



Minute n° :

N° RG 24/00371 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GW7O


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.C.I. PML IMMOBILIER
inscrite au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 514 739 267
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS


DÉFENDEUR :

Madame [B] [R]
demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée





A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :



 

RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé des 19 et 20 mai 2019 à effet du 29 juin 2019, Monsieur [Z] [W] et Madame [I] [L] représentés par leur agence mandataire, ont donné à bail à Madame [B] [R] un appartement à usage d’habitation n° B26 lot de copropriété 61 avec 2 emplacements de stationnement en sous-sol n° 119 et 120 situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 615 euros outre 83 euros de provisions sur charges comprenant une provision sur la consommation d’eau froide et l’entretien des parties communes, payable mensuellement d'avance le 1er.

Monsieur [Z] [W] et Madame [I] [L] ont vendu le 29 mai 2019 à la S.C.I PML IMMOBILIER (SIREN n°514 739 267 RCS [Localité 6]) l’appartement (lot de copropriété 61) à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] avec les box en sous-sol n° 119 et 120.

En raison d’impayés de loyers, le 14 décembre 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la S.C.I PML IMMOBILIER à Madame [B] [R] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 6062,27 euros au titre des loyers et charges échus.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la S.C.I PML IMMOBILIER a fait assigner en référé Madame [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

La déclarer bien fondée en ses demandes et y faire droit ;Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à effet du 29 juin 2019 ;Condamner Madame [R] et tous occupants de son chef à quitter sans délai l’appartement n° B26 sis [Adresse 3] occupé ;Autoriser la S.C.I PML IMMOBILIER à faire procéder à l'expulsion de Madame [B] [R] ainsi que de tous occupants de son chef avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objet se trouvant les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 7.728,19 euros à titre de rappel de loyers et charges non payés, compte arrêté au 9 février 2024 inclus, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du code civil ;La condamner au paiement mensuel et jusqu’à son départ effectif des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement dus jusqu’à parfaite libération des lieux, La condamner au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

A cette audience, la S.C.I PML IMMOBILIER représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé ses écritures.
Bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise à personne, Madame [B] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que Madame [B] [R] ne s’est pas présentée aux 2 rendez-vous proposés. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l'ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.


I. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique et enregistré le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales :

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 14 décembre 2023, un commandement de payer les loyers dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la S.C.I PML IMMOBILIER à Madame [B] [R] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 6062,27 euros au titre des loyers et charges échus.

En outre, la clause du bail prévoit également un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où aucun versement a été effectué par la locataire durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 février 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 15 février 2024.

L’expulsion de Madame [B] [R] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


* Sur l'indemnité d'occupation :
Madame [B] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 14 février 2024 et à compter du 15 février 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 15 février 2024, elle cause un préjudice à la bailleresse qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit la somme provisionnelle de 751,93 euros égale au montant des loyers et charges tel que ressortant du décompte.


* Sur le montant de l'arriéré locatif :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SCI demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, terme du mois d’octobre 2024 inclus, objet de la demande lors de l’audience, évalue la dette locative à la somme de 10.794,57 euros tenant compte d’un règlement de 3000 euros effectué par Madame [R] la veille de l’audience le 21 octobre 2024.

Il convient de déduire de cette somme celles de 714,06 euros de primes et frais de l’assurance, 586,17 euros de frais de commissaire de justice, de 236 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères non justifiée au titre des années 2022 et 2023, de 505,08 euros de régularisation de charges non justifiées, d’une facture « tcpc » de 90,20 euros non justifiée, et de travaux de 72,05 euros non justifiés.

La dette locative restante s’élève donc à la somme de 8591,01 euros.

Madame [B] [R], non comparante, ne conteste, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette. 

Il convient en conséquence de la condamner au paiement de cette somme de 8591,01 euros à titre provisionnel, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Celle-ci portera intérêts au taux légal sur la somme de 6062,27 euros à compter du 14 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la signification présente ordonnance pour le surplus.


III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I PML IMMOBILIER, Madame [B] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros sur ce fondement.




Sur l’exécution provisoire :
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à compter du 15 février 2024 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date des 19 et 20 mai 2019 à effet du 29 juin 2919 consenti par Monsieur [Z] [W] et Madame [I] [L] aux droits desquels vient la S.C.I PML IMMOBILIER (SIREN n°514 739 267 RCS [Localité 6]) à Madame [B] [R] et portant sur un appartement à usage d’habitation n° B25 lot de copropriété 61 avec 2 emplacements de stationnement en sous-sol n° 119 et 120 situés [Adresse 2] ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [B] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] à verser à la S.C.I PML IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 8591,01 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, portant intérêts au taux légal sur la somme de 6062,27 euros à compter du 14 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la signification présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] à titre provisionnel, à compter du 1er novembre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 751,93 euros jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] à payer à la S.C.I PML IMMOBILIER la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;



REJETONS toutes autres demandes ; 

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D .STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,