Tribunal judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/04575 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G33G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Association COALLIA
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SELARL SIMON ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, substituée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [J]
demeurant [Adresse 8]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 22 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS
L'association COALLIA a donné en location, par contrat du 22 mai 2019, à Monsieur [C] [J] un logement (chambre n°C-1 102 au 1er étage) sis au sein de la résidence sociale [Adresse 5], moyennant une redevance mensuelle de 379,19 euros en ce comprises les charges et prestations obligatoires.
Se prévalant de redevances impayées, l'association COALLIA a mis Monsieur [C] [J] en demeure de régulariser son arriéré par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 avril 2023.
Puis, elle lui a notifié la résiliation de son contrat de résidence par lettre recommandée avec avis de réception du 8 juin 2023.
C’est dans ce contexte que l‘association COALLIA a fait assigner Monsieur [C] [J] le 25 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS, aux fins suivantes :

· Constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs du résident pour non-paiement des redevances à compter de l’assignation ;
En conséquence :
. Constater et juger que Monsieur [C] [J] est occupant sans droit ni titre ;
· Ordonner qu'il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe dès signification du jugement à intervenir ;
· A défaut par lui de ce faire, il pourra être expulsé avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
· Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;
· Condamner le défendeur au paiement de la somme de 8.634,07 euros due au titre des redevances impayées en date du 20 septembre 2024, majorée de l'intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure ;
· Le condamner en outre au paiement d'une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux ;
· Et rejeter toute demande de délais et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.
En tout état de cause :
· Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;
· Condamner Monsieur [C] [J] au paiement d'une somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
· Ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d'assignation.

A l’audience du 22 octobre 2024, l'association COALLIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à 9.036,34 euros et en précisant que Monsieur [J] est toujours dans les lieux.
Monsieur [C] [J], régulièrement cité par procès-verbal remis à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable et la recevabilité de la demande :
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas aux logements foyers et résidence sociale, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, en application de l'article 2 de ladite loi.
Ceux-ci sont soumis aux articles L633-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et aux règles du Code civil.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment le contrat de bail passé sous seing privé, la clause résolutoire insérée au contrat de résidence et le décompte des redevances que l’action introduite par l’Association COALLIA est recevable.

Sur l’acquisition des conditions de la clause résolutoire :
L'article R.633-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose notamment que :
"II - le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (...)
III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondants à la seule période d'occupation effective des lieux. (...)".
L'article 5.2 du contrat de résidence conclu le 22 mai 2019 précise que le résident s'engage à payer chaque mois et sans retard sa redevance d'occupation telle que prévue à l’article 5 et selon les modalités qu’il prévoit audit article 5.2.
Le contrat contient également une clause résolutoire en son article 11, aux termes de laquelle l'association COALLIA peut résilier le contrat de résidence sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayés, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due à l‘association COALLIA.
Selon ce même article 11, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de notification par lettre recommandée avec avis de réception, le point de départ du délai de préavis prévu par l'article R633-3 du Code de la construction et de l'habitation court à compter de la première présentation du recommandé.
L'association COALLIA justifie qu'elle a notifié à Monsieur [C] [J] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1.927,39 euros dans un délai d'un mois, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 19 avril 2023. Elle justifie de l’avis de réception signé le 21 avril suivant.
Elle justifie également avoir adressé dans les mêmes formes un courrier de résiliation du contrat de résidence, Monsieur [C] [J] n'ayant pas réglé la somme due. Ce courrier a été avisé à Monsieur [J] le 12 juin 2023.
La constatation de la clause résolutoire est donc acquise au 21 mai 2023.
L’expulsion de Monsieur [C] [J] sera ordonnée en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois  de l’article L412-1 CPCE :
L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En l’espèce les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de 2 mois, le défendeur étant entré dans les lieux sur un fondement contractuel.

Sur la condamnation au paiement des arriérés :
A l’audience, l'association COALLIA a actualisé sa créance au titre des redevances impayées à la somme de 9036,04 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus.
Elle produit pour cela un décompte actualisé, redevance du mois de septembre 2024 incluse, permettant de constater que la dette locative est, après déduction de la somme de 7,91 euros non justifiée, d’un montant de 9.028,13 euros, redevance et indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail du fait de l'occupation des lieux et du préjudice causé par l'impossibilité pour le bailleur de les donner à nouveau en location.
Monsieur [C] [J], absent, ne conteste par définition pas le principe ni le montant de sa dette locative.
Il sera donc condamné au paiement de la somme de 9.028,13 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.927,39 euros à compter du 21 avril 2023 et pour le surplus à compter du présent jugement.
Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la redevance courante, conformément à la demande formulée en la matière.

Sur les demandes accessoires :
Monsieur [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts de notification des lettres recommandées avec avis de réception et ceux de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'association COALLIA, Monsieur [C] [J] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE l’action de l’Association COALLIA recevable ;
PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 22 mai 2019 entre l'association COALLIA et Monsieur [C] [J], concernant le logement situé au sein de la résidence sociale [6] 102 au 1er étage [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 1] ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser à l'association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 9.028,13 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.927,39 euros à compter du 21 avril 2023 et pour le surplus à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] à payer à l'association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires courants et cela à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser à l'association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment les coûts des deux notifications par lettre recommandée avec avis de réception et de l'assignation ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 14 janvier 2025, la minute étant signée par Madame S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par Madame D.STRUS greffier.
Le greffier,                                                         Le juge des contentieux de la protection,