Tribunal Judiciaire · REFERES — 14 janvier 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE 
du 
14 Janvier 2025


Numéro de rôle : N° RG 24/20510 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JOCP


DEMANDERESSE :

LA COMMUNE DE [Localité 4] 
collectivité territoriale agissant poursuites et diligences de son maire en exercice,
immatriculée sous le SIREN n° 213 701 527, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Yves-Marie HERROU de la SELAS FIDAL, avocats au barreau d’ANGERS, avocat plaidant, Maître Emma KOLBÉ de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. BOUCHERIE DE LA CHOISILLE 
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 887 538 585, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l'audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.


Copie exécutoire délivrée le :
à
Copie certifiée conforme délivrée le :
à







EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 janvier 2021, la commune de [Localité 4] a donné à bail commercial à la SARL Boucherie de la Choisille des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 588,04 HT et hors charges.

La commune de [Localité 4] s’est plainte du défaut de paiement de certains loyers.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la commune de [Localité 4] a fait délivrer à la SARL Boucherie de la Choisille un commandement de payer d’un montant de 2.579,62 euros, visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la commune de Mettray a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SARL Boucherie de la Choisille et demande de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la commune de [Localité 4] ;Dire qu’en conséquence le bail relatif au local loué à la société Boucherie de la Choisille sis [Adresse 1] à [Localité 5] se trouve résilié par l’effet de ladite clause résolutoire depuis le 19 octobre 2024 ;En conséquence,
Ordonner l’expulsion de la société Boucherie de la Choisille et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner à titre provisionnel la société Boucherie de la Choisille à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 3.708,31 € TTC au titre des loyers et charges échus au 19 octobre 2024, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 septembre 2024 ;Condamner à titre provisionnel la société Boucherie de la Choisille à payer à la commune de [Localité 4] par mois à titre d’indemnité d’occupation la somme de 1.205,85 € TTC à compter du 20 octobre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;Condamner à titre provisionnel la société Boucherie de la Choisille à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 141,82 € TTC au titre des frais et honoraires engagés par la commune de [Localité 4] dans le cadre de la présente procédure de recouvrement ;Condamner la société Boucherie de la Choisille à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Boucherie de la Choisille en tous les dépens.
Elle expose que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion sous astreinte. 
Elle sollicite en outre le règlement provisionnel de divers sommes au titre des loyers et charges dues entre le 1er juin et le 19 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.
Elle ajoute que la défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, établie forfaitairement à une majoration de 50% du loyer global de la dernière année de location.
Elle sollicite enfin le coût du commandement de payer dès que le bail met à la charge du preneur les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement. 

À l’audience du 10 décembre 2024, la commune de [Localité 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, précisant que le locataire avait quitté les lieux.

La SARL Boucherie de la Choisille, assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail commercial prévoit un loyer mensuel HT et hors charges de 588,04€ payable à terme échu, avec clause d’indexation, ainsi que le remboursement de diverses taxes et des charges de copropriétés.

Enfin, il contient une clause aux termes de laquelle faute notamment de paiement d’un terme du loyer, ou de remboursement des charges et taxes dues, le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la commune de [Localité 4] a fait délivrer à la SARL Boucherie de la Choisille un commandement de payer d’un montant de 2.411,70 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au bail commercial, précisant qu'à défaut de régularisation dans un délai d'un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Il ressort du décompte annexé au commandement de payer le non-paiement d’échéances de mai à juillet 2024.

Aux termes de son assignation et du dernier décompte produit, la commune de [Localité 4] ne revendique plus le non-paiement de l’échéance de mai 2024, sans pour autant indiquer la date de son apurement.

Il en résulte que l’obligation de paiement de ces échéances de loyer n’est, dans son principe et à la date du commandement de payer, pas sérieusement contestable au regard des termes du bail commercial susmentionnés au titre des mois de juin et juillet 2024.

La SARL Boucherie de la Choisille, non comparante et sur qui pèse la charge de sa libération au titre de ces échéances, ne justifie pas avoir apuré le passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 octobre 2024.

***

Si la commune de [Localité 4] indique que la défenderesse a quitté les lieux, il est incertain que la demanderesse ait récupéré leur pleine possession, de sorte que, à défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d'ordonner l'expulsion de la SARL Boucherie de la Choisille ainsi que de tout occupant de son chef.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’injonction d’avoir à quitter les lieux sous l’astreinte conventionnelle stipulée qui, caractérisant une clause pénale, souffre d’une contestation sérieuse en référé, alors qu’en toutes hypothèses il appartiendra à la demanderesse de mettre en œuvre les voies de droit permettant l’expulsion et que, comme ci-après développé, une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation permettra l’indemnisation de l’occupation sans droit ni titre.

II. Sur les demandes provisionnelles

Par application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les loyers impayés, en l’espèce, au regard des développements précédents, il apparaît que l'existence de l'obligation de paiement des loyers n'apparaît pas contestable dans son principe à la date du commandement de payer du 19 septembre 2024, au titre des échéances de juin et juillet 2024.

Néanmoins, la demanderesse ne s’explique pas du calcul des loyers impayés, facturés à hauteur de 803,90 € par mois, et éventuellement des modalités de calcul de l’indexation réalisée.

Il en résulte que le montant non sérieusement contestable des loyers ne saurait excéder le montant contractuel de 588,04 € HT par mois, soit 705,65 € TTC par mois en tenant compte de la TVA.

Par suite, au titre des impayés de juin à juillet 2024 allégués, la créance de loyers de la commune de [Localité 4] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1.411,30 € TTC (705,65*2).

La commune de [Localité 4] est fondée à solliciter en outre les loyers dus au titre des mois d’août et septembre 2024 (705,65*2, soit 1.411,30 €), et le prorata du loyer dû jusqu’au 19 octobre 2024 (19*705,65/31, soit 432,50 €).

Il en résulte que la dette de loyer non sérieusement contestable de la SARL Boucherie de la Choisille, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, s’établit à 3.255,10 € TTC (1.411,30+1.411,30+432,50).

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse à cette hauteur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation, l’occupation sans titre des lieux, postérieurement au 20 octobre 2024, date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

Pour les motifs susmentionnés, la fixation conventionnelle de l’indemnité d’occupation à hauteur d’une majoration de 50% du loyer applicable est constitutive d’une clause pénale sérieusement contestable.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 705,65 euros TTC par mois à compter du 1er novembre 2024, correspondant à l’ancien loyer, et ce jusqu’à complète libération des lieux, outre une somme provisionnelle de 250.39 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due au prorata du mois d’octobre 2024 (705,65/31*11).

Sur les frais et honoraires engagés, la commune de [Localité 4] sollicite exclusivement le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024 qui, étant un préalable nécessaire à la présente action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, relèvera des dépens auxquels la défenderesse sera tenue.

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l'article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL Boucherie de la Choisille, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

Au regard des circonstances de l'espèce, il y a de condamner la SARL Boucherie de la Choisille à verser à la commune de [Localité 4] une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 28 janvier 2021 liant les parties, et sa résiliation à effet du 20 octobre 2024 ;
 
ORDONNE à la SARL Boucherie de la Choisille d’avoir à libérer les lieux dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
 
AUTORISE, faute pour la SARL Boucherie de la Choisille de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, la commune de [Localité 4] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL Boucherie de la Choisille à payer à la commune de [Localité 4]:

une provision de 3.255,10 euros (TROIS-MILLE-DEUX-CENT-CINQUANTE-CINQ euros et DIX centimes) TTC à valoir sur les impayés contractuels de loyers et charges à la date de l'acquisition de la clause résolutoire, avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;
une provision de 250,39 euros (DEUX-CENT-CINQUANTE euros et TRENTE-NEUF centimes) TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due au titre du mois d’octobre 2024 ;
une somme mensuelle de 705,65 euros (SEPT-CENT-CINQ euros et SOIXANTE-CINQ centimes) TTC à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er novembre 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;
CONDAMNE la SARL Boucherie de la Choisille à verser à la commune de [Localité 4] une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SARL Boucherie de la Choisille aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.


La Greffière



D. VERITE
La Présidente



V. ROUSSEAU