Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 1 septembre 2022

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2



ARRET DU 01 SEPTEMBRE 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00609 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE662



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 20/55334





APPELANTS 



M. [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Mme [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentés par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

Assistés par Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE 



LA VILLE DE [Localité 8], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [L] [Z], domiciliée en cette qualité audit siège 



[Adresse 7]

[Localité 4] 



Représentée et assistée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 juin 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller chargé du rapport dont il a donné lecture et Michèle CHOPIN, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller 

Michèle CHOPIN, Conseillère





Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par assignation en date du 22 juillet 2020, la Ville de [Localité 8] a fait assigner M. [I] et Mme [W] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6]. 



Par jugement du 29 septembre 2021, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 8] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, no 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006. 



Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).



Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 8] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne.



L'affaire a été rétablie à l'audience du 27 septembre 2021. Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la Ville de [Localité 8] a demandé au premier juge de :



- constater l'infraction commise par M. [I] et Mme [W] ;

- condamner M. [I] et Mme [W] à payer à la ville de [Localité 8] une amende civile de 50.000 euros ;

- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] à [Localité 6], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ;

- se réserver la liquidation de l'astreinte ; 

- condamner M. [I] et Mme [W] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [I] et Mme [W] aux entiers dépens.



Les défendeurs ont demandé à titre principal de mettre hors de cause M. [I], de débouter la Ville de [Localité 8] de ses demandes, de la condamner à leur verser 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et d'ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et de leurs dépens. 





Par jugement contradictoire du 25 octobre 2021 rendu selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire a : 



- condamné M. [I] à payer une amende civile de 13.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ; 

- condamné Mme [W] à payer une amende civile de 13.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ;

- ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisations situés au [Adresse 2] à [Localité 6], appartenant à M. [I] et Mme [W], sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à l'expiration d'un-délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à M. [I] et Mme [W], pour une durée maximale de douze mois ;

- dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;

- condamné M. [I] et Mme [W] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [I] et Mme [W] aux dépens.



Par déclaration du 3 janvier 2022, M. [I] et Mme [W] ont relevé appel de cette décision.



Dans leurs conclusions remises le 15 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. [I] et Mme [W] demandent à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, du bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) (titre 1, chapitre 4, section 1), de l'article 102 alinéa 1er du code civil, de : 



- infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2021 en ce qu'il a retenu l'usage d'habitation du local litigieux ;

- infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2021 en ce qu'il n'a pas retenu que le local litigieux constitue la résidence principale de Mme [W] ;

- infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2021 en ce qu'il a condamné Mme [W] au paiement d'une amende de 13.000 euros ;

- infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2021 en ce qu'il n'a pas mis hors de cause M. [I] et l'a condamné au paiement d'une amende de 13.000 euros ;

- infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2021 en ce qu'il a ordonné le retour à l'habitation du local litigieux ;

- infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2021 en ce qu'il a condamné M. [I] et Mme [W] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la ville de [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et appels incidents ;



statuant à nouveau,

- juger que la preuve de l'usage d'habitation du local litigieux n'est pas établie ;

- juger que le local litigieux constitue la résidence principale de Mme [W] ;

- condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1 euro symbolique au titre de l'amende encourue du fait du dépassement de la limite de 120 jours de location de sa résidence principale ;

- mettre hors de cause M. [I] ;



en tout état de cause,

- condamner la Ville de [Localité 8] à régler à M. [I] et à Mme [W], chacun, une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la ville de [Localité 8] aux entiers dépens de l'instance.









M. [I] et Mme [W] soutiennent :



- que la déclaration H2 fondant la demande est manifestement irrecevable car elle contient des ratures, ainsi qu'une mention "annulé", alors qu'elle se doit d'être indiscutable ; qu'elle est en outre fausse et antidatée de six années ; 



- que le constat d'infraction dressé par la ville de [Localité 8] souffre d'erreurs et de contradictions, notamment quant à sa date, en ce que le constat est signé du 3 février 2019 alors que tous les éléments de constatation portent sur une date postérieure ; 



- qu'à la date de leur achat, le local n'était pas à usage d'habitation, en ce qu'il n'avait aucun branchement au réseau électrique EDF, ni de salle de bain, et ne pouvait être a fortiori mis à la location dans de telles conditions ; 



- que le local litigieux est bien la résidence principale de Mme [W], ainsi qu'en attestent les amis et voisins de celle-ci, attestations corroborées par les éléments administratifs et fiscaux ; que, suite à son PACS avec M. [I] en 2017, elle n'en n'a pas moins continué de vivre dans son propre appartement ; 



- que Mme [W] ne pourra supporter l'amende de 13.000 euros à laquelle elle a été condamnée en première instance ; qu'en outre cette amende est injustifiée, Mme [W] ne pouvant prolonger les locations de courte durée, ayant elle-même besoin d'un toit ; 



- que M. [I] n'a aucunement pris part aux locations litigieuses, et doit à cet égard être mis hors de cause ; 



- que le retour à l'habitation du logement n'a pas de sens, en ce qu'il constitue la résidence principale de Mme [W].



Dans ses conclusions remises le 21 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 8] demande à la cour, au visa de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, de :

 

- débouter M. [I] et Mme [W] de l'ensemble de leurs fins, moyens et conclusions ;

- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant de l'amende civile ; 



et statuant à nouveau sur ce chef,

- condamner M. [I] et Mme [W] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 8] conformément à l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; 

- condamner M. [I] et Mme [W] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile par Me Mathieu, avocat.



La Ville de [Localité 8] soutient :

 

- que le local en cause est à usage d'habitation, sans qu'aucun changement d'affectation n'ait eu lieu ; 



- que le local n'est pas la résidence principale de Mme [W], en ce qu'elle n'apporte aucune preuve de ce qu'elle allègue, la durée des locations pratiquées démontrant bien qu'il ne s'agit pas de locaux occupés par elle ; 



- que le bien a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; 





- à titre incident, que l'amende civile doit être portée à 50.000 euros pour chacun des deux propriétaires, afin que celle-ci soit dissuasive ; que les gains estimés depuis la première mise à la location de 2015 avoisinent les 82.000 euros, ce qu'une amende de 13.000 euros ne saurait justement compenser.



SUR CE LA COUR



L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.



Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.



Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.



Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.



Selon l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.



Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.



Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.



Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.



Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :



- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;









- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).



Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.



En l'espèce, les parties s'opposent d'abord sur la circonstance que le local dont s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante. 



Il revient à la Ville de [Localité 8], pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation, étant observé que l'intimée se prévaut ici de la fiche H2 pour démontrer un tel usage.



Il sera à cet égard relevé, concernant la fiche H2 versée aux débats :



- qu'elle fait certes bien état de ce qu'au 1er janvier 1970, le local était loué à M. [B] [Y], avec mention d'un loyer ;



- que, si les seules ratures apportées à la fiche ne peuvent suffire à en invalider le contenu, il n'en demeure pas moins que la portée probatoire de la fiche H2 doit être appréciée au regard de toutes ses mentions, notamment s'agissant du propriétaire du bien et du local en cause, la fiche H2 ayant en effet précisément pour objet de demander à un propriétaire l'état d'occupation du bien qu'il possède ;



- qu'ici, le propriétaire mentionné dans la fiche est présenté, après diverses ratures, comme étant "[V]" ;



- que les appelants produisent pourtant un titre de propriété (leur pièce 12), dont il ressort que la société immobilière [V] a acquis le bien en cause de M. [D], par acte notarié du 7 juillet 1976, soit donc bien après le 1er janvier 1970 ou encore le 15 octobre 1970, date à laquelle la fiche aurait été remplie ;



- que les mentions barrées dans la fiche H2 ne font en toute hypothèse pas référence à M. [D] comme propriétaire, puisque les noms barrés sont au surplus soit celui du notaire ([F]), soit celui d'une personne non mentionnée dans le titre de propriété ([U]) ;



- que la fiche H2, mentionnée comme étant du 15 octobre 1970, n'est enfin pas signée, figurant uniquement le cachet d'un administrateur de biens.



Il se déduit de ces éléments que les appelants exposent à juste titre que la fiche H2, non signée, ne comporte pas le nom du propriétaire en 1970 mais celui d'un propriétaire en 1976, de sorte que ce propriétaire, directement ou par l'intermédiaire d'un administrateur de biens, ne pouvait valablement attester de l'usage du bien au 1er janvier 1970, nonobstant les autres mentions de la fiche relatives à la présence d'un locataire et au montant du loyer.



Aucun autre élément probant n'est produit, s'agissant de l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.



Aussi n'est-il pas possible d'affirmer que le local dont il s'agit avait bien un usage d'habitation.



La décision entreprise sera donc infirmée en tous ses éléments, et la cour, statuant à nouveau, déboutera la Ville de [Localité 8] de ses demandes, l'usage d'habitation du local en cause n'étant pas établi, sans qu'il n'y ait lieu d'évoquer les autres moyens soulevés.



L'intimée sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et devra indemniser les appelants de leurs frais non répétibles dans les conditions indiquées au dispositif.



PAR CES MOTIFS



Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



Statuant à nouveau,



Déboute la Ville de [Localité 8] de ses demandes,



La condamne aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [G] [I] et à Mme [R] [W], et à chacun d'entre eux, la somme de 1.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.



 LE GREFFIER LA PRESIDENTE