Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 16 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/02860 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I55Q 



SI



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON

28 juillet 2023 RG :23/00650



[D]



C/



[C]





























Grosse délivrée

le 

à 

SCP Fortunet Associés

SCP Roland Associés







COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 16 JANVIER 2025





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AVIGNON en date du 28 Juillet 2023, N°23/00650



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision





DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Novembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



M. [N] [D] 

né le 17 Juillet 1959 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représenté par Me Jean-Philippe DANIEL de la SCP FORTUNET ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON





INTIMÉ :



M. [Z] [C]

né le 22 Juillet 1979 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Julie ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON







ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 16 Janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2013 à effet au 1er août 2013, Monsieur [Z] [C] a donné à bail à Monsieur [N] [D] un logement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 390 €, charges non comprises, pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 août 2022, Monsieur [Z] [C] a délivré un congé pour vente à son locataire, lui demandant de quitter les lieux au plus tard le 1er août 2023, date d'échéance du bail.



Par exploit en date du 14 mars 2023, Monsieur [N] [D] a fait citer Monsieur [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon aux fins de voir déclarer nul le congé et voir condamner son propriétaire à l'indemniser.



Par jugement contradictoire en date du 28 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon a : 



- validé le congé délivré le 25 août 2022 avec effet au 1er août 2023,

- constaté qu'à défaut de résiliation antérieure, le bail conclu par Monsieur [N] [D] et Monsieur [Z] [C] sera résilié à la date du 1er août 2023,

- déclaré que Monsieur [N] [D] sera occupant sans droit ni titre s'il n'a pas quitté le logement au 1er août 2023,

- autorisé en ce cas l'expulsion de Monsieur [N] [D] et de tous occupants de son chef, et dit qu'à défaut de départ volontaire, celui-ci pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,



- dit qu'en cas d'expulsion, il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 445,50 €,

- condamné Monsieur [N] [D] à régler à Monsieur [Z] [C] une indemnité d'occupation de 445,50 € par mois, somme due, faute de départ volontaire avant le 1er août 2023, à compter du 2 août 2023 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, par la restitution des clés,

- dit que le jugement sera transmis aux services de la préfecture de Vaucluse,

- condamné Monsieur [N] [D] à régler à Monsieur [Z] [C] la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles,

- condamné Monsieur [N] [D] aux entiers dépens,

- rejeté les autres demandes pour le surplus,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration reçue le 30 août 2023, Monsieur [N] [D] a relevé appel de la décision, critiquant le jugement en l'ensemble de ses dispositions.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 décembre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [N] [D], appelant, demande à la cour, au visa des articles 15 et 25 de la loi du 6 juillet 1989, de :



- Dire et juger que le bail liant les parties ne peut pas être qualifié de contrat de location de locaux vacants meublés et relève du droit des baux d'habitation tel que prévu par la loi du 6 juillet 1989, 

- Infirmer en conséquence le jugement du 28 juillet 2023 en ce qu'il a : 

- Déclaré valide le congé délivré le 25 août 2022 avec effet au 1 er août 2023, 

- Constaté qu'à défaut de résiliation, le bail conclu par acte sous seing privé par acte du 22 juillet 2013 avec prise d'effet au 1 er août 2012 entre Monsieur [Z] [C] et Monsieur [N] [D] concernant un logement meublé situé [Adresse 2] sera résilié à la date du 1 er août 2023, 

- Déclaré que Monsieur [N] [D] sera occupant sans droit ni titre des lieux s'il n'a pas quitté ledit logement le 1 er août 2023, 

- Autorisé à ce qu'à l'expulsion de Monsieur [N] [D] et celle de tous occupants de son chef des locaux précités et dit qu'à défaut de départ volontaire, celui-ci pourra être contraint à l'expulsion avec si besoin est l'assistance de la force publique, 

- Dit qu'en cas d'expulsion, il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objet mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 



- Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 445.50 euros, 

- Condamné Monsieur [N] [D] à régler à Monsieur [Z] [C] une indemnité d'occupation de 445.50 euros par mois, charges comprises, sommes dues faute de départ volontaire avant le 1 er août 2023 à compter du 2 août 2023, 

- Condamné Monsieur [N] [D] à régler à Monsieur [Z] [C] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l'équité, 

- Condamné Monsieur [N] [D] aux entiers dépens, 

- Rejeté les autres demandes pour le surplus, 

STATUANT A NOUVEAU : 

- Déclarer en conséquence nul et de nul effet le congé délivré à Monsieur [D] le 25 août 2022 en ce qu'il ne respecte pas les exigences découlant de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, 

- Déclarer au surplus, ledit congé nul et de nul effet comme étant frauduleux pour avoir été donné sous un motif non établi, 

- Condamner Monsieur [Z] [C] à verser à Monsieur [N] [D] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

- Débouter Monsieur [Z] [C] de l'ensemble de ses prétentions, fins et demandes, 

- Condamner Monsieur [Z] [C] à verser à Monsieur [N] [D] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du C.P.C., 

- Condamner Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Jean-Philippe DANIEL sur son affirmation de droit, 

- Très subsidiairement accorder à Monsieur [D] un délai de 24 mois pour quitter les lieux dès lors que le congé serait validé, 

- Statuer alors ce que de droit sur les dépens. 



Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Monsieur [Z] [C], intimé, demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 25.8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, de l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, de :



In limine litis

vu l'article 564 du code de procédure civile,

- Juger irrecevable la demande en requalification du bail meublé en bail non meublé comme nouvelle en cause d'appel,

- s'entendre débouter Monsieur [N] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- s'entendre confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 28 juillet 2023 dans l'ensemble de ses dispositions,

Au fond,

- s'entendre débouter Monsieur [N] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- s'entendre confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 28 juillet 2023 dans l'ensemble de ses dispositions,



- s'entendre condamner Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens.



La clôture de l'affaire est intervenue le 17 octobre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 4 novembre 2024, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 16 janvier 2025.



MOTIFS DE LA DECISION



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 



1) Sur la recevabilité de la demande de requalification du contrat de bail



En vertu de l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.



L'article 563 du même code dispose que 'pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves'.



Monsieur [N] [D] entend voir requalifier le bail meublé liant les parties en un bail d'un local à usage d'habitation et ainsi voir appliquer les dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 pour contester la validité du congé. 



Il fait valoir que cette demande ne peut être considérée comme nouvelle en cause d'appel, puisqu'elle tend à voir prononcer la nullité du congé, poursuivant les mêmes fins qu'en première instance mais porte sur un fondement juridique différent, s'agissant d'un moyen nouveau. 



Monsieur [Z] [C] expose que devant le premier juge, Monsieur [N] [D] n'a jamais entendu se prévaloir d'une quelconque requalification du bail, ce dernier ayant lui-même indiqué que le contrat de bail portait sur un meublé. Il estime que sa demande de ce chef, nouvelle en cause d'appel est irrecevable.



Il convient de distinguer le moyen de la prétention. Le moyen est le fondement juridique, le développement d'une argumentation de droit propre à conduire au succès d'une prétention. Quant à la prétention, elle concerne l'objet du litige et est fixée définitivement par l'acte introductif d'instance sauf exceptions légales.



La procédure initiée par Monsieur [N] [D] tend à l'annulation du congé que son propriétaire lui a délivré, pour non respect du formalisme et pour fraude.



La demande de requalification du bail sollicitée en cause d'appel ne constitue, dès lors, aucunement une prétention nouvelle mais bien un moyen nouveau, l'appelant entendant voir mis en oeuvre d'autres dispositions textuelles afin de contester le formalisme du congé et dès lors, sa validité.



Il convient en conséquence de déclarer celle-ci recevable.



2) Sur la qualification du bail



Monsieur [N] [D] conteste que son bail porte sur un bien meublé, en l'absence de mobilier suffisant dans le bien et d'existence d'un inventaire, conformément aux exigences des dispositions des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Il entend qu'il soit requalifié en bail d'un local à usage d'habitation. 



Monsieur [Z] [C] expose que les parties sont bien en l'état d'un bail meublé, conformément au contrat signé. Il rappelle que la remise d'un inventaire est une création postérieure à la signature du bail et qu'il ne peut en être déduit qu'il ne s'agirait pas d'un meublé, étant régi par les dispositions de l'article 632-1 du code de la construction et de l'habitation. Il précise par ailleurs justifier des meubles mis à disposition de son locataire, au vu de l'état des lieux d'entrée, ce dernier étant suffisamment garni et répondant aux exigences légales. 



Les parties sont en l'état d'un bail conclu le 22 juillet 2013. 



Ce contrat a été conclu antérieurement à la loi du 24 mars 2014, ayant institué un titre I bis relatif aux logements meublés dans la loi du 6 juillet 1989. Les dispositions des articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 dont fait état Monsieur [N] [D] ne sont, dès lors, pas applicables, le bail meublé étant prévu par l'article 1758 du code civil et régi par les articles L 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.



Un inventaire n'était pas requis lors de la signature du bail et cette seule absence ne peut justifier à elle seule la requalification du contrat.



La location meublée exige, outre l'accord des parties pour ce type de location, la présence dans le logement d'un mobilier en nombre et en qualité suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement.



Le bail conclu entre les parties est intitulé contrat de location de locaux vacants meublés. 



Monsieur [Z] [C] produit l'état des lieux contradictoire d'entrée, daté du 1er août 2013 qui indique que la cuisine est équipée de deux plaques chauffantes et d'un réfrigérateur outre des meubles de rangement, d'un canapé clic clac pour le couchage et qu'il contient du mobilier permettant de s'asseoir et prendre des repas, Monsieur [N] [D] disposant également d'un téléviseur.





Il ressort de ces éléments que les meubles et équipements fournis par Monsieur [Z] [C] lors de la prise d'effet du bail sont suffisants tant en nombre qu'en qualité pour assurer à Monsieur [N] [D] une habitation normale.



Monsieur [N] [D] est, en conséquence, débouté de sa demande de requalification du contrat de bail meublé en bail d'habitation.



3) Sur la validité du congé



Monsieur [N] [D] demande l'annulation du congé, estimant que le bail étant un bail d'habitation, Monsieur [Z] [C] devait respecter les dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. 



Il entend également voir retenu le caractère frauduleux du congé. Il indique que Monsieur [Z] [C] entend faire dans le logement des locations saisonnières et n'a aucun projet sérieux de vendre le bien, ne justifiant d'aucun mandat de vente ni de démarche pour proposer à la vente le bien qu'il occupe. 



Monsieur [Z] [C] estime avoir respecté le formalisme requis pour un congé dans le cadre d'un bail meublé. 



Quant au caractère frauduleux du congé, il justifie de la division de l'immeuble précédant la vente de lots et indique avoir déjà vendu plusieurs lots. Il conteste avoir le projet de locations saisonnières.



- Sur le respect du formalisme



L'article L 632-1 alinéa 5 du code de la construction et de l'habitation, applicable en l'espèce prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.



Ces dispositions sont rappelées au titre des conditions particulières du bail au 2- intitulé durée du préavis Résiliation - Congé.



Monsieur [Z] [C] a adressé congé à son locataire, par lettre recommandée datée du 25 août 2022 et remis le 27 août 2022, l'informant de son souhait de vendre le logement à la fin du bail, soit au 1er août 2023.



Ce congé remplit les conditions requises et est dès lors valable.



- Sur le motif réel et sérieux du congé



En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif du congé. Il peut déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.





Pour établir une fraude, Monsieur [N] [D] communique 3 publications d'annonces au nom de [Z] [C] pour une location d'appartements ainsi qu'une photographie de boîtiers avec des codes qui se trouverait dans l'immeuble à l'entrée.



Il convient de relever que les publications ne sont pas datées, ne permettant pas de savoir quand elles auraient été faites. Par ailleurs, celles-ci mentionnent que la location doit avoir une durée minimale d'un mois.



Quant à la présence des boîtiers, Monsieur [Z] [C] conteste les avoir installés, indiquant qu'ils ont été posés par les nouveaux propriétaires des lots.



Monsieur [Z] [C] produit quant à lui : 



- une partie de l'acte notarié passé le 7 décembre 2021 aux termes duquel il a procédé à la division de l'immeuble, qu'il possédait au [Adresse 2] à [Localité 4], en copropriété avec mention des lots,

- 5 attestations notariées relatives à des ventes qu'il a consenties dans cet immeuble, les 9 décembre 2021, 6 avril 2022, 5 mai 2022, 5 juillet 2022 et 16 septembre 2022, portant sur des lots correspondant à l'état descriptif de la division de l'immeuble,

- une attestation du directeur du cabinet Devalier, datée du 19 octobre 2023, qui indique s'être vu confier la commercialisation de plusieurs lots au sein de l'immeuble au [Adresse 2] à [Localité 4] le 7 avril 2021 et avoir eu mandat sur des appartements, 16 appartements ayant été vendus entre mars 2021 et mars 2023, 4 de ces appartemements correspondant au vu du tableau annexé aux attestations notariées communiquées.



Il résulte de ces éléments que le projet de vente, dont Monsieur [Z] [C] a pu faire état dans son congé, présente un caractère réel et sérieux et est déjà bien engagé, Monsieur [N] [D] n'établissant aucune fraude.



C'est par une exacte appréciation que le premier juge a déclaré valable le congé délivré par Monsieur [Z] [C] le 25 août 2022.



La décision critiquée de ce chef est confirmée.



4) Sur la demande de dommages et intérêts



Monsieur [N] [D] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [C] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, lié aux tracas imposés par la rupture du bail et la procédure.



Faute pour Monsieur [N] [D] de justifier d'un quelconque préjudice, le congé qui lui a été délivré étant valable et en l'absence de comportement fautif de Monsieur [Z] [C], c'est à bon droit que le premier juge a débouté Monsieur [N] [D] de sa demande indemnitaire.



La décision critiquée de ce chef est confirmée.



5) Sur la demande de délai pour quitter les lieux



L'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que ' le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales...'



L'article L 412-3 du même code, applicable au cas d'espèce, précise que la durée des délais 'ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement..'



Monsieur [N] [D] fait état de problèmes médicaux pour lui et sa compagne ainsi que de la faiblesse de ses moyens financiers. Il sollicite un délai de 24 mois pour quitter le logement. 



Monsieur [Z] [C] rappelle que l'octroi de délai ne peut excéder un an et qu'il a pris la peine de prévenir son locataire à l'avance. Il ajoute que Monsieur [N] [D] n'est pas un locataire protégé. Il considère lui avoir laissé un délai suffisant, ayant recherché des aides et solutions afin de l'aider dans ses démarches, qu'il n'a toujours pas initié pour quitter le bien. 



Il n'est pas fait état de manquements de Monsieur [N] [D] dans l'exécution de ses obligations.



S'agissant de sa situation, il est désormais âgé de 65 ans et est retraité, ayant perçu au titre de ses revenus en 2021, 750 € par mois, sa situation n'étant pas actualisée. Il souffre d'une cardiopathie ischémique. Sa compagne, dont il indique qu'elle vivrait avec lui, souffrirait également d'une pathologie grave et invalidante, sans plus de précision. Il n'est produit aucun élément quant à ses revenus.



Monsieur [N] [D] ne justifie d'aucune démarche en vue de se reloger depuis la délivrance du congé, le 25 août 2022 ni depuis la décision critiquée rendue le 28 juillet 2023.



Au vu de ces éléments, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délai pour quitter les lieux sollicitée par Monsieur [N] [D] qui est débouté de sa demande à ce titre.



6) Sur les autres demandes



Les dépens de première instance et les frais irrépétibles ont été justement appréciés par le premier juge. 



La décision critiquée à ce titre est confirmée.



Monsieur [N] [D], succombant, est condamné aux dépens d'appel et est débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [C] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il n'est pas inéquitable de le condamner à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles que ce dernier a du exposer en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Déclare recevable la demande en requalification du contrat de bail,



Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'Avignon en date du 28 juillet 2023 en l'ensemble de ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute Monsieur [N] [D] de sa demande de requalification du bail meublé en bail d'habitation,



Déboute Monsieur [N] [D] de sa demande de délai pour quitter les lieux,



Condamne Monsieur [N] [D] aux dépens d'appel,



Déboute Monsieur [N] [D] de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [C] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,