Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 16 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 23/01054 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IYK3 



VH



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

20 mars 2023

RG:20/01075



[D]



C/



[U]

S.C.P. GHD NOTAIRES & ASSOCIES



































Grosse délivrée

le 

à Selarl Lamy Pomiès-Richaud

Selarl Favre de Thierrens

Scp Divisia Chiarini















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A





ARRÊT DU 16 JANVIER 2025







Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 20 Mars 2023, N°20/01075



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 05 Novembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANT :



M. [G] [D]

né le 03 Octobre 1952 à [Localité 16] (ITALIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représenté par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :



Mme [I] [U]

née le 18 Mars 1985 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 9]



Représentée par Me Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



S.C.P. GHD NOTAIRES & ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 octobre 2024 



ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 16 Janvier 2025,par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Selon une promesse unilatérale de vente signée le 9 mai 2018 sous diverses conditions suspensives, M. [G] [D] s'est engagé à vendre à Mme [I] [U] un bien immobilier composé d'un terrain sur lequel il a lui-même édifié une construction, sis sur la commune de [Localité 14] (Gard), [Adresse 2], moyennant un prix de 100 000 euros.



Le 24 avril 2018, les diagnostics techniques ont été établis par la société Dimo diagnostic.



 La vente a été régularisée par acte authentique reçu le 26 juillet 2018 par Maître [M] [O], notaire à Nîmes, membre de la SCP GHD Notaires et associés.



Mme [U] a fait réaliser le 30 août 2018 par la société Diagnostics en Cévennes, un diagnostic électrique et un repérage de matériaux et produits contenant de l'amiante. Ce professionnel a constaté diverses anomalies électriques et a conclu à la présence d'amiante sur des plaques de fibrociment au sol proche du hangar et posées comme toiture de l'abri bois. 



En outre, se plaignant d'infiltrations d'eau et de divers désordres, Mme [U] a fait dresser le 16 octobre 2018 un procès-verbal par la SCP Proner-Ott, huissier de justice, qui a répertorié pièce par pièce la présence de traces d'infiltration, d'auréoles voire de moisissures.



Se prévalant de ces rapports techniques, elle a saisi, par assignation en date du 23 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes, afin d'obtenir sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile une mesure d'expertise judiciaire.



Par ordonnance de référé du 23 janvier 2019, M. [Z] a été désigné pour procéder aux opérations d'expertise.



Par acte du 10 mai 2019, M. [D] a fait assigner la SCP GHD Notaires et associés et la société Dimo diagnostic, afin de voir déclarer communes et opposables les opérations d'expertise judiciaire prévues par l'ordonnance de référé précitée.



Par ordonnance du 28 août 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes a mis hors de cause la société Dimo diagnostic et a déclaré communes et opposables à la SCP GHD Notaires et associés les opérations d'expertise judiciaire disant que l'expert reprendra ses opérations au contradictoire de la SCP Notaires et associés.



A la suite de la note n°1 de l'expert judiciaire en date du 2 avril 2019, Mme [U] a fait délivrer le 4 février 2020 une assignation devant le tribunal judiciaire de Nîmes à M. [D] aux fins, sur le fondement des dispositions des articles 1792 et 1640 du code civil de le voir condamner notamment à prendre en charge l'intégralité des travaux qui seront chiffrés par l'expert judiciaire, à payer une certaine somme au titre du préjudice de jouissance et ce à compter du 26 juillet 2018 jusqu'à la complète réparation, ainsi que de lui donner acte de ce qu'elle se réserve le droit de solliciter l'annulation de la vente.



Par acte du 8 janvier 2020, Mme [U] a fait pratiquer une saisie conservatoire de créance sur le compte ouvert par M. et Mme [D] pour une somme de 63 145,62 euros ainsi que sur un compte ouvert au nom de M. [D] pour un montant de 996,01 euros. 

Les saisies ont été dénoncées le 13 janvier 2020.



Par acte du 23 mars 2020, M. et Mme [D] ont assigné Mme [U] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de mainlevée des saisies pratiquées le 8 janvier 2020.



Par jugement du 25 septembre 2020, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nîmes a débouté M. et Mme [D] de leurs demandes.



L'expert a déposé son rapport définitif le 22 décembre 2020.

 

Considérant que le notaire rédacteur de la promesse de vente et de l'acte de vente avait manqué à son obligation de conseil, M. [D] a, par acte d'huissier délivré le 25 octobre 2021, appelé en intervention forcée et en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre la SCP GHD Notaires et associés avec condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La jonction a été prononcée par ordonnance du 24 mars 2022.



Dans ces dernières conclusions notifiées par voir électronique le 29 décembre 2022 (après clôture) Mme [U] au visa des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, à titre principal, a demandé au tribunal notamment d'homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [Z], d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture et de condamner M. [D] à lui payer la somme de 199 500 euros correspondant aux travaux estimés par l'expert judiciaire pour qu'il soit remédié aux désordres de nature décennale ou, à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de le condamner à payer la somme de 82 000 euros en restitution du prix de vente, ainsi qu'au paiement de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices.





Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire du 20 mars 2023, a :

- Rabattu l'ordonnance de clôture du 26 septembre 2022 et fixé la clôture au 16 janvier 2023,

- Condamné M. [G] [D] à payer à Mme [I] [U] la somme de 199 500 euros en réparation des désordres, 

- Condamné M. [G] [D] à payer à Mme [I] [U] la somme de 32 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, 

- Débouté Mme [I] [U] du surplus de ses demandes indemnitaires,

- Débouté M. [G] [D] de toutes ses demandes à quel que titre que ce soit, 

- Condamné M. [G] [D] à payer 2 500 euros à Mme [I] [U] et 1000 euros à la SCP GHD Notaires et associés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Débouté M. [G] [D] de ses demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamné M. [G] [D] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

- Débouté Mme [I] [U] de sa demande de condamnation au titre des dépens de la procédure référé,

- Débouté M. [G] [D] de sa demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire, 

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



Par acte du 24 mars 2023, M. [G] [D] a régulièrement interjeté appel de cette décision.



Un changement de chambre pour connaître de l'affaire est intervenu le 4 avril 2023.



Par ordonnance du 13 juillet 2023, le premier président, par délégation, a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire assortissant ce jugement.



Par ordonnance du 5 juin 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 10 octobre 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 5 novembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.



EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, M. [G] [D], appelant, demande à la cour de :

Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 23 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, 

- Infirmer la décision en ce qu'elle a : 

* Condamné M. [G] [D] à payer à Mme [I] [U] la somme de 199 500 euros en réparation des désordres, 

* Condamné M. [G] [D] à payer à Mme [I] [U] la somme de 32 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, 

* Débouté M. [G] [D] de toutes ses demandes à quel que titre que ce soit, 

* Condamné M. [G] [D] à payer 2 500 euros à Mme [I] [U] et 1000 euros à la SCP GHD Notaires et associés en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 

* Débouté M. [G] [D] de ses demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* Condamné M. [G] [D] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

* Débouté M. [G] [D] de sa demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire, 

* Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, 

- La confirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau 

Vu les dispositions de l'article 1792 du Code civil,

Vu les dispositions de l'article 1641 du Code civil, 

Vu les pièces versées aux débats, 

- Débouter Mme [I] [U] et la SCP GHD Notaires et Associés de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, 

A titre subsidiaire, 

- Limiter le préjudice de Mme [I] [U] à la somme de 55.492 euros (valeur du bâti),

- A titre subsidiaire, nommer tel expert pour calculer la valeur du terrain hors la construction aux frais de la demanderesse, 

En tout état de cause 

Vu les dispositions de l'article 1382 ancien du Code civil,

- Condamner la SCP GHD Notaires et Associés à relever et garantir M. [G] [D] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- Condamner Mme [I] [U] et à payer la SCP GHD Notaires et Associés solidairement à M. [G] [D] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.



Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait essentiellement valoir que :

- que le terrain qu'il a acquis en 2011 était constitué de deux parcelles sur l'une desquelles existait un « cabanon-caravane », non cadastré car construit sans permis de construire, qu'il a entrepris d'agrandir et de rénover personnellement ; que les photographies qu'il produit aux débats  révèlent qu'il s'agit d'une construction en bois de type mazet ; que Mme [U] a ainsi fait l'acquisition d'un terrain de loisir avec un chalet aménagé non cadastré, un bien inhabitable au sens du code de la construction, construit sans permis de construire ; que le bien qu'il a vendu ne peut être qualifié d'ouvrage au sens des dispositions de l'article 1792 du code civil ;

- que les travaux qu'il a entrepris n'avaient pas pour vocation de construire une maison d'habitation, le mazet aménagé ne présentant pas de désordres lors des visites de Mme [U] ; 

- que la responsabilité de Mme [U] a été occultée alors qu'elle était parfaitement informée de la réalité de son achat ; qu'elle a acheté un mazet inhabitable construit sans permis de construire, en zone inondable présentant des réparations sur le toit ; que dès son entrée dans les lieux elle a entrepris des travaux qui ont affecté la structure même du bien (destruction des WC et de la salle de bain) ainsi que des travaux d'élagage qui ont endommagé la toiture et qu'à la suite des premières infiltrations, elle a laissé le bien se dégrader, étant ainsi à l'origine de son préjudice de jouissance ; 

- que le tribunal a suivi la proposition de l'expert de démolir et reconstruire le chalet alors même qu'elle est impossible à mettre en 'uvre puisque le mazet a été construit sans permis de construire et que Mme [U] ne pourra pas obtenir une autorisation de reconstruction, d'autant qu'est interdit tout permis de construire en raison des risques d'inondation du terrain ;



- à titre subsidiaire sur le vice caché, que s'il résulte du rapport de l'expert que les défauts constatés en toiture étaient connus du vendeur, ils étaient également visibles pour l'acquéreur vu l'état de la toiture et les membranes d'étanchéité visibles sur les tuiles ; 

- qu'il n'est pas un professionnel de la construction ; qu'il est un amateur éclairé mais mal conseillé ; qu'il a fait de l'autoconstruction et que Mme [U] en était parfaitement informée par le notaire ; qu'il n'est pas de mauvaise foi, n'ayant jamais eu aucune intention de dissimulation mais ayant au contraire informé son acquéreur des problèmes existants dans l'immeuble, ce que Mme [U] reconnaît ; qu'il ignorait les vices affectant l'immeuble ;

- à titre subsidiaire, que le montant de 90 000 euros au titre de la restitution du prix de vente n'est pas justifié ; qu'il résulte du rapport de l'expert que Mme [U] a endommagé la toiture et qu'elle ne saurait donc lui faire supporter les conséquences de ses propres actes ;

- que seul le mazet pourrait être considéré pour calculer l'éventuel préjudice de Mme [U], le terrain étant utilisé pour ses chevaux ;

- que le préjudice de l'intimée au titre de la valeur de l'immeuble sera limité à la somme de 55.492 euros au regard de l'annonce qu'il produit pour un terrain similaire et, à titre subsidiaire, qu'un expert sera nommé pour calculer la valeur du terrain hors la construction aux frais de la demanderesse ;

- que Mme [U] a d'ores et déjà touché une partie de son préjudice, ayant saisi conservatoirement certaines sommes sur ses comptes bancaires en janvier 2021, et qu'en exécution de la décision de première instance elle a touché les fonds le 28 juin 2023 ;

- que Mme [U] est à l'origine de son préjudice de jouissance ; qu'elle ne saurait être indemnisée sur la valeur locative du bien qu'elle a acquis mais uniquement sur le loyer qu'elle a réellement payé ; que ne vivant pas seule, les divers baux produits étant libellés à son nom et à celui de son conjoint, elle ne justifie pas qu'elle a elle-même réglé le loyer, même si elle justifie désormais s'être séparée ; qu'elle ne justifie pas non plus du règlement du crédit immobilier souscrit pour l'achat du bien, et qu'ayant engagé une procédure pour obtenir le sursis à paiement, elle n'a pas de préjudice direct du fait de l'instance en cours, d'autant qu'il apparaît dans son ouvrage qu'elle a fait un burn out et qu'elle a donc dû être en arrêt maladie, ayant été placée récemment en invalidité et qu'ainsi le crédit immobilier devait être garanti par une assurance dont elle ne justifie pas ; qu'elle a omis dans le cadre des débats de faire état du fait qu'elle loue le terrain et le mazet depuis 2021 comme elle le révèle dans son ouvrage ;

- que Mme [U] ne justifie pas de son préjudice moral et financier dès lors que ses difficultés morales et financières étaient antérieures à l'achat, rappelant dans son ouvrage qu'elle était déjà en maladie au jour de la vente, et dès lors qu'elle a acheté un bien inhabitable comme cela est précisé dans l'acte d'achat en toute connaissance de cause, niant ainsi sa propre responsabilité ; qu'il a déjà reversé à la suite de la saisie conservatoire certaines sommes ; qu'il ne peut pas payer davantage n'ayant à ce jour pas d'épargne et ne détenant aucun bien personnel ; que Mme [U] a agi sur le fondement de l'article 1792 du code civil et non en résolution de la vente pour obtenir des dommages et intérêts supérieurs au prix d'achat ; que la somme de 199.000 euros va lui permettre de solder son plan de surendettement et d'acheter un mobil home comme elle l'avait prévu sans jamais reconstruire le mazet ; 

- la responsabilité du notaire est engagée au regard de la qualification d'habitation dans le compromis et l'acte de vente alors qu'il ne s'agit que d'un chalet démontable ; que cette mention lui cause un préjudice certain puisqu'il ne correspond pas à la réalité des faits ; que le notaire a ainsi failli à sa mission et lui a fait perdre une chance de ne pas être actionné par son vendeur qui a cru avoir acheté une maison d'habitation ; que d'ailleurs le notaire, en énonçant dans ses écritures que : « - le bien était habité » et que ' « le bien a été déclaré inhabitable avec existence de travaux réalisés tels que déclarés par le vendeur », reconnaît que l'acquéreur a pu croire qu'il achetait une maison d'habitation alors même qu'il ne s'agissait que d'un terrain de loisir avec un mazet non cadastré et non habitable.



En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, contenant appel incident, Mme [I] [U], intimée, demande à la cour de :

Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [Z], 

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 20 mars 2023, 

Vu l'appel interjeté par M. [D], 

Dire et juger l'appel interjeté mal fondé en la forme et sur le fond, 

Débouter M. [D] de son appel, ainsi que de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

* Retenu la garantie décennale de M. [D] et l'a condamné au fondement des articles 1792 et suivants du code civil, 

* Condamné M. [D] à porter et payer à Mme [U] la somme de 199 500 euros correspondant aux travaux estimés par l'expert judiciaire pour remédier aux désordres de nature décennal,

* Condamné M. [D] à indemniser Mme [U] au titre du préjudice de jouissance subi, bien que Mme [U] entend solliciter la réformation du jugement dont appel sur le quantum de la somme allouée, 

* Condamné M. [D] à indemniser Mme [U] au fondement de l'article 700 du code de procédure, bien que Mme [U] entend solliciter la réformation du jugement dont appel sur le quantum de la somme allouée,

* Condamné M. [D] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

* Débouté M. [D] de ses demandes fins et conclusions, 



- Réformer le jugement dont appel uniquement sur le quantum des sommes allouées au : 

* Du préjudice de jouissance, 

* De l'article 700 du code de procédure civile,

- Réformer le jugement dont en ce qu'il a débouté Mme [U] de sa demande au titre de préjudice moral subi, 

- Faire droit à l'appel incident de Mme [U] sur ces derniers points, 

Statuant à nouveau, 

A titre principal sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil,

A titre principal, 

- Faire application des articles 1792 et suivants du code civil, 

- Dire et juger que M. [D] est présumé responsable des désordres de nature décennale affectant l'immeuble qu'il a auto-construit et qu'il a vendu à Mme [U], 

- Dire et juger que les conditions de la garantie décennale sont réunies, 

En conséquent, 

- Condamner M. [D] à porter et payer à Mme [U] : 

* La somme de 199 500 euros TTC, correspondant aux travaux estimés par l'Expert judiciaire pour qu'il soit remédié aux désordres de nature décennal, 

* La somme de 800 euros par mois au titre du préjudice de jouissance tel qu'estimé par l'expert judiciaire, à savoir du mois de juillet 2018 à juillet 2024 (72 mois), soit la somme de 57 600 euros, somme à parfaire jusqu'à restitution du prix de vente, 

* La somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier subi, 

* La somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de référés, de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

A titre subsidiaire,

- Faire application des articles 1641 et suivants du code civil et tenant les man'uvres dolosives de M. [D], 

- Condamner M. [D] à porter et payer à Mme [U] : 

* La somme de 82 000 euros en restitution du prix de vente, 

* La somme de 800 euros par mois au titre du préjudice de jouissance tel qu'estimé par l'expert judiciaire, à savoir du mois de juillet 2018 à juillet 2024 (72 mois), soit la somme de 57 600 euros, somme à parfaire jusqu'à restitution du prix de vente, 

* La somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et financier subi, 

* La somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de référés, de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

En toutes hypothèses,

- Débouter M. [D] de son appel, et de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions,

- Condamner M. [D] à porter et payer à Mme [U] une somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code procédure civile pour les frais engagés au titre de la présente instance d'appel et aux entiers dépens d'appel.



Elle soutient en substance :



- à titre principal, au regard de l'acte d'achat et du rapport d'expertise judiciaire, que M. [D], qui a lui-même réalisé l'ensemble des travaux, est considéré par la loi comme constructeur et que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que le tribunal a ainsi retenu à bon droit la qualification d'ouvrage au sens de l'article précité, la réception tacite du bien, les désordres survenus après les travaux réalisés par M. [D] rendant l'ouvrage impropre à sa destination et de nature à compromettre sa solidité, et une juste évaluation des dommages pour une réparation du bien ;

- qu'elle justifie de son préjudice de jouissance à hauteur de la valeur locative du bien dont elle a été privée comme l'a estimé l'expert, ne pouvant résider dans le bien acquis en raison des désordres imputables à M. [D] ; qu'elle verse aux débats les justificatifs de ses frais de relogement ; 

- qu'elle a subi un préjudice moral et financier, étant en situation de surendettement ; qu'elle est congé maladie depuis plus de trois ans, le litige l'ayant particulièrement affecté, ayant été déclarée inapte totalement à ses fonctions ; qu'elle a été contrainte de faire suspendre ses crédits et qu'elle s'est retrouvée dans l'impossibilité de payer son loyer, ce qui justifie l'octroi de dommages-intérêts. 

En réponse aux conclusions adverses, elle fait valoir pour l'essentiel :

- que tant dans sa lettre d'intention d'achat que dans l'acte de vente, il est indiqué que le bien vendu est une habitation ; que matériellement le bien a été présenté comme étant un bien à usage d'habitation et utilisé comme tel comme en attestent les photographies de l'annonce immobilière parue sur le site « le Bon coin », le bien étant en parfait état ; que dans l'acte de vente, il est mentionné que l'immeuble n'est pas habitable au sens du code de la construction, mais exclusivement en raison d'un défaut d'installation d'eau potable et d'installation des eaux usées ; qu'elle produit aux débats les démarches qu'elle a entreprises pour obtenir les autorisations concernant l'eau potable et le système d'assainissement permettant de considérer le bien comme habitable au sens du code de la construction ; 

- qu'elle démontre, à l'appui du rapport d'expertise, que l'origine des infiltrations ne lui est pas imputable au regard des travaux qu'elle a réalisés ; 

- que si elle a accepté les risques découlant du défaut de permis de construire, elle n'a pas été informée par M. [D] du fait que l'immeuble n'était en réalité pas habitable en raison des désordres et malfaçons majeures affectant l'habitation dont il ne pouvait ignorer l'existence ;

- que le fait que les désordres ne sont apparus qu'après la prise de sa possession des lieux n'exonère pas M. [D] de sa responsabilité au titre de la responsabilité décennale ou de la garantie des vices cachés puisqu'il suffit en matière décennale que les désordres soient apparus après réception et qu'il ressort du rapport d'expertise que les vices étaient nécessairement antérieurs à la vente ;

- que, contrairement à ce qu'affirme M. [D], les travaux de réparation de l'immeuble peuvent être réalisés, l'expert ayant procédé au chiffrage des travaux de réparation et les services de l'urbanisme ne pouvant s'y opposer ; qu'elle verse d'ailleurs en ce sens aux débats la réponse de M. [E] de la direction générale des finances publiques ; qu'importe les difficultés dans le cadre de la réalisation des travaux, voire même de leur impossibilité pour des questions d'urbanisme dès lors qu'elle a le droit de percevoir des indemnités correspondant aux travaux de réparation de son ouvrage présentant des désordres de nature décennale.



- A titre subsidiaire, elle estime qu'à défaut de responsabilité engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, la responsabilité de M. [D] est engagée sur le fondement de l'article 1641 du code civil au titre de la garantie des vices cachés dès lors qu'il résulte du rapport d'expertise et des pièces produites aux débats que M. [D] connaissait les vices de la chose. 

Elle prétend que la mauvaise foi de M. [D] est démontrée puisqu'il a dissimulé l'état réel de l'immeuble vendu comme immeuble à usage d'habitation. En application de l'article 1644 du code civil, elle choisit de conserver le bien et de se faire restituer une partie du prix, soit la somme de 82 000 euros. Elle se réfère aux conclusions de l'expert pour justifier sa demande en indemnisation au titre de son préjudice de jouissance et considère qu'elle a également subi un préjudice moral et financier justifiant l'octroi de dommages-intérêts en application de l'article 1645 du code civil. 

En réponse aux conclusions de l'appelant, elle fait valoir essentiellement :

- que ne disposant d'aucune compétence en matière de construction, les vices n'étaient pas visibles pour elle, d'autant qu'il résulte du rapport de l'expert que le bien présentait un bon état, l'expert judiciaire n'ayant à aucun moment estimé que ces défauts étaient visibles pour elle avant la vente mais qu'en revanche il a considéré que M. [D] ne pouvait qu'avoir connaissance de l'existence d'infiltrations avant la vente ; que l'appelant se contredit lorsqu'il énonce que les désordres étaient « visibles pour l'acquéreur vu l'état de la toiture et les membranes d'étanchéité visibles sur les tuiles », alors qu'il a également prétendu que les désordres n'étaient apparus qu'après sa prise de possession du bien ;

- que M. [D] est de mauvaise foi puisqu'il admet ne pas lui avoir révélé les désordres et malfaçons ainsi que le fait qu'il ne soit qu'« un amateur éclairé » en matière de construction ; qu'il a ainsi manqué à son obligation d'information sur le fondement de l'article 1121-1 du code civil ; 

- que M. [D] ne peut invoquer la clause exonératoire de garantie des vices cachés puisqu'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou s'est comporté comme tel en ayant réalisé les travaux ; 

- que les désordres affectant la toiture ne lui sont pas imputables au regard du rapport de l'expert ;

- que l'annonce produite par M. [D], visant à contester l'attestation de valeur qu'elle a produite concernant l'immeuble acquis sans construction, ne permet pas d'effectuer un comparatif sérieux, des parcelles sur une commune identique n'ayant pas nécessairement la même valeur ;

-qu'il ne peut être tiré de conclusions de son manuscrit, nouvelle pièce produite aux débats par l'appelant, qui est assimilable à un journal intime qu'elle a pu écrire sous traitement médicamenteux fort plusieurs années après le début du litige, étant en souffrance psychique importante.



En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, la SCP GHD Notaires & Associés, intimée, demande à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions concernant l'appel en garantie dirigé par M. [D] à l'encontre de la société GHD, 

- Débouter M. [D] de toutes ses demandes fins et conclusions à l'encontre du notaire, 

Statuant par application de l'article 700 du code de procédure civile au niveau de la cour, 

- Condamner M. [D] à payer à la société GHD la somme de 4 000 euros, 

- Condamner la partie succombant aux entiers dépens.



Elle fait valoir en substance qu'elle n'a pas failli à son obligation de conseil et d'information dans la mesure où le notaire a dressé un acte parfaitement exact avec la réalité conforme aux déclarations des parties. Elle souligne que le notaire n'a pas qualifié la maison comme étant une maison d'habitation mais a simplement mentionné sous le chapitre « usage du bien » que le vendeur déclare que le bien « est actuellement à usage d'habitation » et qu'auparavant dans l'acte, il a bien précisé que l'immeuble était en droit inhabitable, les parties étant ainsi parfaitement informées.



Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION 



I - Sur la demande principale au titre de la garantie décennale :



Sur la notion d'ouvrage



Le premier juge indique : L'ouvrage est défini comme tout ce qui est construit ou résulte de l'opération de construction et qui est fixé au sol. Il retient en l'espèce la notion d'ouvrage. 



M. [D] ne conteste pas la définition retenue du tribunal mais affirme qu'en l'espèce il ne s'agissait pas d'un ouvrage puisqu'il n'a pas vendu un ouvrage mais un « terrain de loisir avec un chalet aménagé non cadastré ». Il affirme qu'il a simplement parlé de « chalet de 100m2 », qu'il s'agit d'une construction de type « mazet ». Il rappelle qu'il a acquis le terrain en 2011 constitué de deux parcelles sur l'une desquelles existait, un « cabanon-caravane », non cadastré car construit sans permis de construire. Il rappelle qu'il a entrepris de l'agrandir et de le rénover personnellement. 



Réponse de la cour :



En l'espèce il ressort des pièces versées à la procédure que, par acte notarié reçu le 2 septembre 2011 par Maître [L] [N] notaire associé, à [Localité 12] (30), M. [D] a acquis un immeuble non bâti consistant en une parcelle de terre sans destination particulière, moyennant un prix de 19 000 euros. Il est admis par les deux parties qu'il a lui-même édifié sur le terrain une construction qu'il qualifie lui-même de chalet de 100 m 2. 



Dans son annonce, [Localité 11] en date du 14 mai 2017, le vendeur indique : « Terrain de loisirs à vendre ' [Localité 14] : Terrain de loisir de 22254 m² au bord du Gardon - Idéal pour la baignade et la pêche à 2 mn d'[Localité 9] et 1h de la mer, sur lequel se trouve un chalet de 100 m², un stockage de 30 m² (non cadastrés) eau par forage, compteur électrique, téléphone et internet. Vous avez des animaux, vous aimez la nature A visiter »



Dans la lettre d'intention d'achat en date du 18 avril 2018, il est mentionné : « Désignation : sur la commune de [Localité 14] (Gard), sur les parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 7] d'un total de 22254 m², une habitation non cadastrée de 102 m² habitables, comprenant une cuisine ouverte sur séjour, un salon, trois chambres, une salle d'eau avec WC. Le bien comprend également un abri carrelé de 21 m². (') ».





Dans la promesse de vente, acte reçu par Maître [A] [K], notaire à Nîmes, le 9 mai 2018 : il est indiqué en page 3 : « Identification du bien ' Désignation - A [Localité 14] (Gard) (30 520), [Adresse 2], Une habitation non cadastrée comprenant une cuisine ouverte sur séjour, un salon, trois chambres, une salle d'eau avec WC. Et un abri carrelé. »



Enfin les photos de l'annonce du bon coin, confirme qu'il s'agit d'une construction fixée au sol comprenant un toit, des fenêtres, des murs, des meubles et de l'électroménager.



La cour constate de manière surabondante que les vendeurs y étaient domiciliés à titre principal tant dans l'acte de vente que dans les documents fiscaux précédents la vente du bien, confirmant ainsi leurs propres dire selon lesquels l'ouvrage était leur maison d'habitation.



Il importe peu pour retenir la qualification d'ouvrage que celui-ci ait été réalisé sans permis de construire ou que le bien soit qualifié « d'inhabitable au sens du code de la construction » en raison de l'absence de réseau d'évacuation sanitaire. 



Le tribunal a donc justement retenu la notion d'ouvrage. Ce point sera confirmé.



Sur la notion d'ouvrage construit par le vendeur 



Selon l'article 1792-1 du code civil : « Est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »

M. [D] affirme lui-même avoir construit l'ouvrage. L'expert précise « comme nous l'a confirmé Monsieur [D], l'ensemble des travaux ont été réalisés par ses soins, avec l'aide d'amis ».



Il est donc réputé constructeur « castor ».



Sur la réception 



La réception tacite du bien par M. [D] par la prise de possession du bien n'était pas contestée en première instance et ne l'est pas plus en appel. Il reconnait avoir achevé les travaux en 2012 et 2013 et reconnait y avoir résidé, ne serait-ce que partiellement. 



La date de la réception tacite au 1er septembre 2012 sera confirmée. 



Sur l'existence de dommages et leur imputabilité :



L'appelant considère que le premier juge a totalement occulté : 

- la responsabilité de Madame [U] à avoir acheté un mazet inhabitable construit sans permis de construire et en zone inondable présentant des réparations sur le toit sans prendre la mesure des conséquences de son achat 

- la responsabilité du notaire à avoir qualifié d'habitation un mazet aménagé sur un terrain de loisir alors même qu'il indique aussi que le bien est inhabitable. 

- que les travaux entrepris par Mme [U] dès son entrée dans les lieux ont affecté la structure même du bien (toiture et dalle dans la salle de bains) alors que le bien était sain comme le rappellent les témoignages versés aux débats. Elle est donc pour partie à l'origine des désordres.

- qu'elle était parfaitement informée de la réalité de son achat : les réparations du toit étant visibles et le notaire l'ayant informé de l'inhabilité du bien. 

- qu'à la suite des premières infiltrations, elle a laissé le bien se dégrader comme l'a rappelé l'Expert Judiciaire.



Réponse de la cour : 

L'article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

Dans le cadre d'une responsabilité fondée sur la garantie décennale, peu importe que le bien ait été construit sans permis de construire ou en zone inondable, ou que des réparations aient pu être visibles, au moment de la revente du bien, ou que le vendeur soit de bonne foi. 



Il s'agit d'une présomption de responsabilité de plein droit du constructeur. Il suffit que les désordres soient apparus après réception, ce qui est le cas en l'espèce. L'apparition du désordre avant ou après la vente est indifférent en matière décennale. 



En l'espèce, le constat d'huissier de la SCP PRONER OTT en date du 16 octobre 2018 constate :

- Dans le séjour : des traces d'infiltration avec développement de moisissure 

- Dans le salon : la présence d'auréoles en plafond et sur la dalle béton, et fissurations sur la dalle donnant sur le jardin 

- Dans la salle de bains : traces d'humidité et le bois se morcelle 

- Dans la cuisine : gondolement de la fibre en plafond, 

- A l'xxtérieur : le bardage bois composé de lattes, qui se gondolent ; traces de moisissures sous bardage ; bois présentant des traces d'humidité, de la moisissure



L'expert, après avis de son sapiteur, retient l'existence de 5 désordres au niveau électrique et confirme la mise en danger pour la sécurité des personnes.



L'expert décrit de nombreuses malfaçons, des vices de construction mais surtout une fissure au niveau de la dalle et des infiltrations d'eau tant par le toit que par le sol qui n'est pas isolé. Il conclut que la structure de la construction n'est pas pérenne.



L'expert précise : Par ailleurs, « M. [D] affirme n'avoir jamais constaté d'infiltrations dans le chalet, des témoignages vont dans en sens (Pièce N°108). Cependant, après avoir inspecté la toiture, et constaté les défauts, nous avons des doutes sur le fait qu'il n'y avait pas de fuites avant août 2018, au regard des membranes d'étanchéité disposées et collées partiellement sur la toiture [constat du 20 mars 2019]. Les fuites existaient certainement, et elles ont fait l'objet et de réparations provisoires par les membranes. »

 

L'expert confirme : « D'autre part, la présence sur la toiture de morceaux de membranes d'étanchéité disposés contre le conduit de cheminée et partiellement collés aux plaques de couverture, semble témoigner de l'existence de fuites qu'on a voulu supprimer." 

 

L'expert confirme que l'ouvrage est impropre à sa destination et que les erreurs sont « majeures, de nature à compromettre très rapidement (sous 5 à 10 ans) la pérennité structurelle de l'ouvrage ».



Les désordres sont donc bien de nature décennale. Leur imputabilité est établie. Le fait que Mme [U] ait coupé les acacias ou ait effectué des travaux dans la salle de bains n'a pas affecté l'imputabilité des désordres tels que définis par l'expert, ce dernier ayant bien identifié les désordres dû à l'élagage. 



Mme [U] a indiqué tant dans la promesse d'achat, que dans l'acte d'achat souhaiter comme le vendeur habiter le bien : « le promettant déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation. Le bénéficiaire entend conserver cet usage ». 



En raison de l'ensemble de ces éléments, le tribunal a justement conclu que le bien acquis était affecté de désordres affectant sa solidité et le rendant impropre à sa destination et en cela a déclaré M. [D] entièrement responsable, en sa qualité de constructeur, sur le fondement de l'article 1792 du code civil. 





II - Sur la réparation du préjudice :



A - Sur la réparation des désordres :



Mme [U] entend solliciter la condamnation de M. [D] à lui porter et payer la somme de 199 500 euros TTC, correspondant aux travaux estimés par l'expert judiciaire.



M. [D] affirme que la reconstruction n'est pas possible notamment en raison du défaut de permis de construire.



Réponse de la cour :



En matière de responsabilité civile décennale le justiciable a droit à la réparation intégrale de l'ouvrage et que le juge du fond n'a pas à se préoccuper de la réalisation effective de ces travaux après sa décision pour refuser d'accorder une indemnité.



L'Expert judiciaire a chiffré les travaux de réparation à entreprendre : 

 

- L'installation électrique : 2500 euros TTC pour la dépose de l'installation existante et 9000 euros TTC pour une nouvelle installation aux normes 

- La couverture : 18000 euros TTC 

- La structure bois : 170 000 euros TTC 

 

L'expert judiciaire a également chiffré la reconstruction à l'identique qui serait de 178 500 euros TTC, outre 12 000 euros TTC de frais de démolition.



Il est exact comme le soutient Mme [U] que l'expert judiciaire n'a nullement considéré comme impossible les travaux de réparation, mais a noté qu'ils risquaient d'être plus onéreux que des travaux de démolition et reconstruction. 

 

En conséquence, Mme [U] est parfaitement en droit de solliciter le montant des travaux de réparations de l'ouvrage, tels que chiffrés par l'expert judiciaire.



De surcroit, elle verse aux débats la réponse de M. [E] de la Direction Générale des Finances Publiques qui confirme que : « Cette maison est bien enregistrée et imposée dans nos services. Vous pouvez y faire tous les travaux que vous désirez. Ci-joint le descriptif de votre bien tel qu'il est enregistré dans nos services ».



La décision du tribunal qui a accordé la somme de 199 500 euros en réparation des désordres de la toiture, de la structure et des désordres électriques sera donc confirmée.



B ' Sur le préjudice de jouissance : 



Mme [U] au titre du préjudice de jouissance, sollicite la condamnation de M. [D] sur la base de 800 euros par mois tel qu'estimé par l'expert judiciaire, à savoir du mois de juillet 2018 à janvier 2023 (54 mois), soit la somme de 43 200 euros, somme à parfaire jusqu'à parfait indemnisation.



M. [D] affirme qu'elle n'a pas de préjudice de jouissance puisqu'elle écrit dans son ouvrage qu'elle loue le terrain et qu'elle savait que le chalet était inhabitable. 



Le tribunal a octroyé la somme de 32 000 euros (40 mois x 800 euros) à Mme [U] au titre de ce préjudice. 



Réponse de la cour :



Sur les préjudices de jouissance, l'expert confirme que Mme [U] n'a pu s'installer dans le chalet depuis son achat. Il estime la perte de valeur locative à la somme de 800 euros par mois depuis le 26 juillet 2018. 



Mme [U] verse aux débats les justificatifs de ses frais de logement, à savoir : 

- Du 27 avril 2018 au 9 novembre 2020, à [Localité 15] pour un loyer de 750 euros, puis de 763 euros par mois 

- Du 2 novembre 2020 au 7 février 2022, elle a été relogée pour un loyer de 468 euros par mois pour un bien situé à [Localité 10] 

- Depuis le 19 janvier 2022, Mme [U] dispose d'un logement social pour un loyer de 474 euros. 

 

Il est donc incontestable qu'elle subit un préjudice de jouissance, la maison sur le terrain étant inhabitable. Les passages dans son livre qui indiquent qu'elle loue le terrain pour des chevaux et que la maison est laissée comme lieu de vie ouvert à tous n'est pas probant pour diminuer son préjudice de jouissance de la maison qu'elle avait indiqué dans l'acte d'achat vouloir habiter comme les vendeurs.



Elle justifie de surcroit être en surendettement.

Aucun élément ne justifie d'infirmer la décision du premier juge sur le principe. En revanche, le montant du préjudice sera réduit à 470 euros par mois entre le mois de novembre 2020 et le mois de janvier 2025.



Il sera donc alloué au titre du préjudice de jouissance la somme de 45 900 euros (800 euros x 5 mois 2018 + 800 euros x 12 mois 2019 + 800 euros x 11 mois 2020 + 470 euros x 1 mois 2020 + 470 euros x 49 mois pour 2021 à 2025, soit 4 000 + 9 600 + 8 800 +470 + 23 030).



C- sur le préjudice moral et financier : 



Mme [U] au titre du préjudice moral et financier sollicite une somme de 20 000 euros.



M. [D] s'y oppose arguant de l'ouvrage qu'elle a écrit pour affirmer que son état de santé était antérieur à la procédure.



Réponse de la cour :



Mme [U] ne justifie pas son préjudice bien qu'elle supporte la charge de la preuve. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande. 



La décision du tribunal sera confirmée.





III ' Sur l'appel en garantie du notaire : 



M. [D] estime que le notaire aurait failli à son obligation de conseil car la mention d'habitation dans l'acte notarié aurait porté un préjudice certain et lui aurait fait perdre une chance de ne pas être actionné par son acquéreur qui a cru acheter une maison d'habitation.



Le tribunal n'a pas retenu de faute du notaire.

Réponse de la cour :



En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour cela il convient de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.



Si effectivement il est fait mention « d'habitation » dans les actes rédigés par le notaire, ces derniers ne peuvent prêter à confusion au vu des clauses parfaitement claires qui suivent. 



Ainsi dans la promesse de vente reçue par Maître [A] [K], notaire à Nîmes, le 9 mai 2018, il est indiqué :

« Promettant : M. [G] [D]

Bénéficiaire : Mme [I] [U]

p. 3 : Identification du bien 

Désignation

A [Localité 14] (Gard) (30 520), [Adresse 2],

Une habitation non cadastrée comprenant une cuisine ouverte sur séjour, un salon, trois chambres, une salle d'eau avec WC.

Et un abri carrelé.

IMMEUBLE INHABITABLE

Le bien est inhabitable en l'état, par suite, le vendeur ne sera pas en mesure de délivrer un immeuble à usage d'habitation aux motifs que, aux termes des dispositions de l'article R. 111-3 du code de la construction et de l'habitation, un logement doit être pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs, être pourvu d'un cabinet d'aisances et comporter un évier muni d'un écoulement d'eau. 

Les parties déclarent en avoir eu connaissance dès avant ce jour.

USAGE DU BIEN

Le promettant déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation.

Le bénéficiaire entend conserver cet usage.

DISPOSITIONS RELATIVES A LA CONSTRUCTION

Absence de permis de construire

(')

Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l'absence de permis de construire.

(')

EXISTENCE DE TRAVAUX

(')

Il déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués par le promettant lui-même :


Démolition d'une partie de la construction en pierre existante

Agrandissement en bois de la construction existante

Isolation

Electricité (y compris téléphone et internet)

Réfection partielle de la toiture.




RAPPEL DES ARTICLES 1792 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL

(')

ASSURANCE-CONSTRUCTION-ABSENCE

(')

p. 17 : Le promettant déclare ici qu'aucune police d'assurances dommages ouvrage n'a été souscrite pour la réalisation des constructions.



Les parties reconnaissent avoir reçu du notaire soussigné toutes explications utiles concernant les conséquences de cette absence de souscription.

(')

p. 18 : Pour ce qui est de l'assurance responsabilité dont l'obligation de souscription pèse sur toutes les entreprises qui ont participé à la construction, le promettant déclare avoir réalisé les travaux lui-même. Le notaire informe le promettant que, dans la mesure où le bénéficiaire subirait un dommage après la vente sur des travaux effectués depuis moins de dix ans, il sera tenu comme l'est un constructeur à l'endroit de son acheteur, en vertu de l'article 1792-1 2° du code civil.

p.20 : DIAGNOSTIC ENVIRONNEMENTAUX

Le promettant déclare que l'immeuble n'est pas raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées à usage domestique et qu'il n'existe aucun système d'assainissement individuel.

(')

Le bénéficiaire déclare être parfaitement informé de la situation et déclare prévoir de faire installer un système d'assainissement individuel financé à l'aide du prêt visé ci-dessus. 

PLAN DE PREVENTION DU RISQUE INONDATION

Le plan de protection inondation est prescrit dans les zones soumises à un risque d'inondation.

Un plan de protection du risque inondation a été approuvé par arrêté préfectoral en date du 13 mai 2015. »

Dans l'acte de vente en date du 26 juillet 2018, reçu par Me [M] [Y], il est indiqué :

« Vendeur M. [G] [D]

Acquéreur : Mme [I] [U]

p. 4 : IDENTIFICATION DU BIEN

A [Localité 14], [Adresse 2],

Une habitation non cadastrée comprenant une cuisine ouverte sur séjour, un salon, trois chambres, une salle d'eau avec WC.

Et un abri carrelé.

p 5 : IMMEUBLE INHABITABLE

L'acquéreur est informé que pour qu'un immeuble soit considéré comme habitable, il doit être pourvu d'une installation d'alimentation en eau potable et d'une installation des eaux usées ne permettant aucun refoulement des odeurs, être pourvu d'un cabinet d'aisances et comporter un évier muni d'un écoulement d'eau conformément à l'article R113-3 du code de la construction et de l'habitation. 

L'immeuble présentement vendu ne correspond pas à ces conditions, l'acquéreur déclare en avoir eu connaissance dès avant ce jour. 

(')

p. 5 : USAGE DU BIEN

Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d'habitation.

L'acquéreur entend conserver cet usage.

P. 6 : DECLARATIONS FISCALES

('.)

Le vendeur déclare que les présentes portent sur sa résidence principale, c'est-à-dire sa résidence effective et habituelle.

Par suite, il bénéficie de l'exonération des plus-values ('). »



Le notaire a ainsi clairement indiqué que le vendeur vendait un immeuble inhabitable au regard des disposition du droit de la construction, qu'il n'y avait ni ne permis de construire, ni assurance décennale et a informé les parties de la localisation de la zone de construction en risque inondable.

Ces informations sont conformes à la réalité. La cour relève au surplus que la domiciliation des vendeurs sur le site est bien antérieure à la date de la vente.



L'action engagée, ne relève pas du droit de l'urbanisme mais du droit de la construction tel que défini par les articles 1792 et suivant du code civil. 



En conséquence de quoi, faute de démontrer une faute du notaire, qui n'a failli ni à son obligation de conseil, ou de rédaction de l'acte, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie du notaire.



IV ' Sur les frais du procès :



Il y a lieu de confirmer les frais de première instance.



Au titre de l'appel, M. [D] succombant à l'instance sera condamné à en régler les entiers dépens, de premiè