Cour d'Appel · 2e chambre civile — 9 janvier 2025

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



2e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/02103 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGYB





Décision déférée à la Cour : 

Ordonnance du 19 MARS 2024 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7] 

N° RG 23/00587





APPELANT :



Monsieur [P] [T]

né le 06 Novembre 1982 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS







INTIMES :



Monsieur [S] [R]

né le 29 Août 1955 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me JULIE



Madame [O] [R]

née le 07 Janvier 1959 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Julien SICOT, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me JULIE



Ordonnance de clôture du 12 Novembre 2024





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Mme Anne-Claire BOURDON, Conseillère



Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.



*

* *



EXPOSE DU LITIGE 





Par acte sous seing privé en date du 1er août 2021, M. [S] [R] a donné à bail à M. [P] [T] une maison située [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer de 960 euros par mois. 



Indiquant que M. [P] [T] se maintenait dans les lieux malgré le congé qui lui avait été notifié avec effet au 1er septembre 2023, ce qui était constitutif d'un trouble manifestement illicite, M. [S] [R] et Mme [O] [R] ont, par acte en date du 5 octobre 2023, fait assigner M. [P] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin qu'il constate qu'ils avaient délivré le 22 mai 2023 un congé pour reprise pour le logement à leur locataire avec effet au 1er septembre 2023, qu'il constate que M. [P] [T] s'était maintenu dans les lieux au-delà de la date d'effet du congé, qu'en conséquence, il juge que ce maintien caractérisait un trouble manifestement illicite, qu'il ordonne au locataire de libérer les lieux, qu'il juge qu'à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, qu'il juge que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qu'il condamne par provision M. [P] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et qu'il le condamne au paiement d'une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes d'une ordonnance rendue le 19 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a :

- déclaré recevable l'action en référé, 

- constaté l'échéance du bail conclu le 1er août 2021 entre M. [S] [R] et M. [P] [T] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10], à la date du 1er septembre 2023,

- déclaré en conséquence M. [P] [T] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l'adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er septembre 2023,

- dit qu'à défaut pour M. [P] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, et il serait procédé, conformément a l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble designé par la personne expulsée ou a défaut par le bailleur,

- fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'etait pas arrivé à échéance, l'indemnité mensuelle d'occupation que M. [P] [T] devrait payer à compter de la date d'échéance du bail le 1er septembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

- débouté M. [P] [T] de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné M. [P] [T] aux dépens de l'instance,

- dit que s'il devait être exposé des dépens pour l'exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [P] [T], 

- condamné M. [P] [T] à payer à M. [S] [R] et Mme [O] [R] chacun une somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Cette ordonnance a été signifiée à M. [P] [T], le 4 avril 2024. A cette date, M. [S] [R] et Mme [O] [R] ont fait délivrer à M. [P] [T] un commandement de quitter les lieux.





Par déclaration en date du 16 avril 2024, M. [P] [T] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. 





Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [P] [T] demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance de référé du 19 mars 2024,

- dire et juger que le congé délivré le 22 mai 2023 est entaché d'une irrégularité manifeste,

- dire et juger qu'une contestation sérieuse se heurte dès lors à la compétence du juge des référés, 

- débouter par voie de conséquence M. [S] [R] et Mme [O] [R] de l'ensemble de leurs demandes,

Reconventionnellement,

- condamner solidairement M. [S] [R] et Mme [O] [R] à lui verser la somme de 365 euros au titre des charges indûment perçues, 

- condamner solidairement M. [S] [R] et Mme [O] [R] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral enduré, 

- condamner solidairement M. [S] [R] et Mme [O] [R] à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Il fait valoir que s'agissant d'un logement meublé sont applicables les dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Il précise qu'en l'espèce, M. [S] [R] et Mme [O] [R] n'entendent pas déménager, que le logement n'est pas à la vente et qu'ils n'ont justifié d'aucun motif propre à justifier la reprise. Il fait valoir que la procédure a été initiée par convenance personnelle afin de réévaluer le montant du loyer et ne respecte donc pas les dispositions légales en vigueur. Il en déduit que la cour doit constater que le congé délivré est nul et de nul effet.

De plus, il fait valoir que seul un loyer d'un montant de 960 euros est prévu au contrat de bail et que les bailleurs ne peuvent donc solliciter de sa part le paiement de sommes supplémentaires, dans la mesure où il prend directement en charge les abonnements habituels. Il précise qu'il n'est pas contesté que pourtant, les bailleurs ont récupéré une somme de 365 euros et soutient que cette récupération de charges, non contractualisée, est illégale.

 



Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [S] [R] et Mme [O] [R] demandent à la cour de :

- déclarer mal fondé l'appel de M. [P] [T] à l'encontre de la décision rendue le 19 mars 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers, 

Par conséquent, 

- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :

* déclaré recevable l'action en référé,

* constaté l'échéance du bail conclu le 1er août 2021 entre M. [S] [R] et M. [P] [T] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 10] à la date du 1er septembre 2023,

* dit qu'à défaut pour M. [P] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s'y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, et il serait procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

* fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, l'indemnité mensuelle d'occupation que M. [P] [T] devrait payer à compter de la date d'échéance du bail le 1er septembre 2023, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

* débouté M. [P] [T] de ses demandes reconventionnelles,

- débouter M. [P] [T] de l'ensemble de ses demandes, 

Y ajoutant, 

- condamner M. [P] [T] à verser à M. [S] [R] et Mme [O] [R] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel en ce compris ceux de la première instance. 



Ils font valoir en premier lieu que le juge des référés est incompétent pour statuer sur la validité d'un congé de reprise ou pour vente et qu'il ne saurait donc être fait droit à la demande de M. [P] [T] tendant à voir déclaré le congé délivré nul et de nul effet.

De plus, ils soutiennent que le maintien dans les lieux du locataire, nonobstant la délivrance du congé, constitue un trouble manifestement illicite.

Ils exposent qu'en l'espèce, ils ont fait délivrer un congé pour reprise avec effet au 1er septembre 2023, lequel comporte les mentions obligatoires, et que pourtant, M. [P] [T] s'est maintenu dans les lieux.

Ils ajoutent que M. [P] [T] avait lui-même dénoncé son bail à son bailleur le 2 août 2022, en s'engageant à libérer le logement au plus tard le 1er mars 2023, qu'il n'a pas respecté son engagement et qu'il ne recherche pas de nouveau logement.

S'agissant des demandes reconventionnelles de M. [P] [T], ils indiquent que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que les bailleurs peuvent en demander un règlement ponctuel en présentant une pièce justificative à leur locataire, comme ils l'ont fait. 

Du reste, en ce qui concerne la somme sollicitée au titre du préjudice moral, ils soutiennent qu'il n'est justifié ni d'une faute qui leur serait imputable, ni de ce préjudice, de sorte que cette demande ne peut qu'être rejetée.





MOTIFS DE LA DECISION 





Sur la demande tendant au constat de l'existence d'un trouble manifestement illicite tenant au maintien dans les lieux du locataire au delà de la date d'effet du congé



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En premier, il est constant que le contrat liant les parties est un bail portant sur un logement meublé d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction. 



Les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne concernent que les baux d'habitation de locaux vides d'une durée minimum de trois ans, ne sont donc pas applicables en l'espèce.



Selon les dispositions de l'article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, applicables en l'espèce, '[...] lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte, du commissaire de justice ou de la remise en main propre et à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.'



En l'espèce, par lettre remise en main propre le 22 mai 2023, M. [S] [R] et Mme [O] [R] ont donné congé à M. [P] [T] pour le 1er septembre 2023 indiquant souhaiter reprendre le logement. 



Le congé était donc fondé sur la décision du bailleur de reprendre le logement et ce dernier devait justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise en application des dispositions susvisées.



En l'espèce, la mention portée dans le congé de reprise, indiquant que le bailleur souhaite reprendre le logement, sans précision s'il entend l'occuper lui-même ou si le bénéficiaire est une autre personne, est insuffisante, en l'absence d'autres éléments produits, pour justifier du caractère sérieux et réel de la reprise.



Il s'ensuit que s'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité de ce congé, la contestation de sa validité par le preneur constitue au vu de ces éléments une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de l'échéance du bail sur le fondement de ce congé, et qu'en l'absence de congé régulier donné par le bailleur, le maintien du locataire dans les lieux ne saurait constituer un trouble manifestement illicite.



Il convient dès lors de réformer la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'échéance du bail à la date du 1er septembre 2023, a déclaré M. [P] [T] occupant sans droit ni titre, a ordonné la libération des lieux et a condamné M. [P] [T] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation et statuant à nouveau, de dire n'y avoir lieu à référé sur ces demandes.









Sur la demande de M. [P] [T] au titre des charges indûment perçues



En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



De plus, selon les dispositions d'ordre public de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux contrats de location de logements meublés, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et selon le décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères constitue une charge récupérable. 



En l'état de ces éléments, la demande de M. [P] [T] tendant au remboursement par le bailleur de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères se heurte à une contestation sérieuse, puisque les charges récupérables sont dues même lorsque le bail ne prévoit pas de provision pour charges. 



La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande. 





Sur la demande de M. [P] [T] au titre de son préjudice moral



En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



En l'espèce, M. [P] [T] n'invoque ni ne justifie d'une faute commise par ses bailleurs à l'origine pour lui d'un préjudice moral. 



La cour ne peut donc que confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a rejeté cette demande.





Sur les frais irrépétibles et les dépens



M. [S] [R] et Mme [O] [R] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. 



Du reste, la décision déférée sera réformée en ce qu'elle a condamné M. [P] [T] à leur verser une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [S] [R] et Mme [O] [R] seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum à verser à M. [P] [T] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, 



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté les demandes reconventionnelles de M. [P] [T] tendant au remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et à l'indemnisation de son préjudice moral,



Réforme la décision en toutes ses autres dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant au constat de l'échéance du bail, à la libération des lieux par M. [P] [T] et à la condamnation de celui-ci au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, 



Condamne in solidum M. [S] [R] et Mme [O] [R] à verser à M. [P] [T] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [S] [R] et Mme [O] [R] de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. [S] [R] et Mme [O] [R] aux dépens de première instance et d'appel.





Le greffier La présidente