Cour d'Appel · 2ème Chambre — 16 janvier 2025

N° Minute : [Immatriculation 2]/016 









COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 16 Janvier 2025 



N° RG 22/01860 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HDWM



Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 30 Septembre 2022, RG 20/00768



Appelante



Mme [T], [C] [U]

née le 04 Décembre 1982 à [Localité 9], demeurant Chez Mr [Y] [O] - [Adresse 1]



Représentée par Me Vincent PARNY, avocat au barreau de CHAMBERY





Intimés



M. [V], [G], [J] [N]

né le 21 Novembre 1981 à [Localité 10], 

et

Mme [K] [A]

née le 19 Octobre 1988 à [Localité 7] (ITALIE), demeurant ensemble [Adresse 5]



Représentés par Me Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL CABINET MEROTTO, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS





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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 29 octobre 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie LAVAL, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport, 

Et lors du délibéré, par :



- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique du 15 juin 2018, M. [V] [N] et Mme [K] [A] ont acquis de Mme [T] [U] une maison d'habitation à [Localité 4] située à l'extrémité et en aval d'une rampe d'accès présentant une forte déclivité depuis la voie communale '[Adresse 6]'.



Le 15 juin 2019, une quantité importante d'eau dévalant depuis la voie communale a inondé leur habitation et la maison voisine contiguë.



M. [V] [N] et Mme [K] [A] ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur multirisque habitation lequel a diligenté, le 29 août 2019, une expertise amiable réalisée. L'expertise a permis révéler que de précédentes inondations étaient survenues, dont l'une en 2014, et que des travaux devaient être réalisés par la commune et par les propriétaires des habitations se trouvant en contrebas de la route communale.



M. [V] [N] et Mme [K] [A] estimant avoir été laissés dans l'ignorance des sinistres antérieurs à la vente, ont, par l'intermédiaire de leur assureur, mis en demeure Mme [T] [U] d'accepter la résolution de la vente par lettre recommandée adressée le 28 octobre 2019. La demande a été réitérée le 7 janvier 2020.



Devant le refus de Mme [T] [U], M. [V] [N] et Mme [K] [A] l'ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, par acte du 5 mai 2020, afin d'être indemnisés de leurs préjudices.



Par jugement contradictoire du 30 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :



- condamné Mme [T] [U] à verser à M. [V] [N] et Mme [K] [A] une indemnité de 78 800 euros, assortis des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et jusqu'à parfait paiement,

- ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- condamné Mme [T] [U] à verser à M. [V] [N] et Mme [K] [A] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

- débouté M. [V] [N] et Mme [K] [A] de leurs autres demandes,

- condamné Mme [T] [U] à verser à M. [V] [N] et Mme [K] [A], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [T] [U] aux dépens de l'instance,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration du 28 octobre 2022, Mme [T] [U] a interjeté appel de la décision.



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [T] [U] demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il :

- l'a condamnée à verser à M. [V] [N] et Mme [K] [A] une indemnité de 78 800 euros, assortis des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision et jusqu'à parfait paiement,

- a ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- l' a condamnée à verser à M. [V] [N] et Mme [K] [A] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

- l'a condamnée à verser à M. [V] [N] et Mme [K] [A], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée aux dépens de l'instance,

- a dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision,

- débouter M. [V] [N] et Mme [K] [A] de toutes leurs demandes,

- condamner M. [V] [N] et Mme [K] [A] à lui payer à la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [V] [N] et Mme [K] [A] aux entiers dépens de première instance.



Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [V] [N] et Mme [K] [A] demandent à la cour de :



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

En tout état de cause,

- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [U] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Me Forquin.



Par ordonnance du 12 octobre 2023, le conseiller chargé de la mise en état a dit n'y avoir lieu à radiation de l'affaire.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024.



MOTIFS DE LA DÉCISION 

1. Sur le défaut d'information concernant les inondations survenues avant la vente



Mme [T] [U] expose que, au sens de l'article 1112-1 du code civil, seules les informations dues au titre de la conclusion du contrat entrent dans le domaine du devoir général d'information. Elle ajoute que l'ensemble des diagnostics obligatoires a été réalisé et notifié aux acheteurs et que, parmi les annexes à l'acte de vente, figure l'arrêté préfectoral du 9 février 2006 sur les risques naturels et technologiques de la commune mentionnant un arrêté du 4 février 1993 informant de l'existence d'un aléa lié aux inondations et coulées de boue. Elle explique que cet aléa, dont les acheteurs auraient donc été informés, peut se réaliser en cas d'épisodes orageux importants ou de phénomènes météorologiques avec épisodes pluvieux importants. Mme [T] [U] ajoute qu'elle n'a jamais eu l'intention de dissimuler quoique ce soit et que, lors d'un échange de 'sms' avec les acheteurs, elle a répondu en transparence sur la date des précédentes inondations.



M. [V] [N] et Mme [K] [A] expliquent que Mme [T] [U] a sciemment dissimulé que la maison avait été touchée par au moins deux inondations avant la vente. Ils estiment qu'elle n'apporte, à ce sujet, aucun élément nouveau par rapport à la première instance. Ils relèvent qu'elle ne conteste plus l'existence de ces sinistres. Ils rappellent que cette information était déterminante de leur consentement à acquérir le bien au prix demandé par Mme [T] [U]. Ils insistent sur le fait que l'acte de vente ou ses annexes ne mentionnent pas les deux inondations en cause et que, le fait que la responsabilité des inondations puisse incomber à un tiers, n'a pas d'effet sur son obligation d'information. Ils ajoutent que Mme [T] [U] était parfaitement informée des deux sinistres et de leur origine. Ils disent encore que, lors des visites, ils n'ont pas eu le temps de tout inspecter ce qui explique qu'ils n'ont vu les traces d'humidité que plus tard. Les acheteurs mentionnent aussi le fait que les travaux liés à la garantie décennale ne concernaient que le raccordement des eaux usées de la maison au réseau d'assainissement collectif et sont donc sans rapport avec les inondations.



Sur ce : 



L'article 1112-1 du code civil dispose que : '[Localité 3] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

La cour observe que le devoir d'information.'.



En l'espèce, l'information litigieuse porte sur l'existence d'inondations ayant affecté l'immeuble vendu, avant la vente. Elle possède donc un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. A cet égard, il convient de dire que l'information telle qu'elle est mentionnée par le texte ne peut pas se limiter, s'agissant de l'achat d'une maison, à fournir les éléments de diagnostics obligatoires. Elle concerne en effet tout élément dont la connaissance est déterminante pour le consentement du contractant, ce qui est le cas d'une information portant sur l'existence d'inondations importantes ayant pu affecter la maison vendue et qui sont susceptibles de se produire à nouveau à l'avenir.



En ce qui concerne l'arrêté préfectoral annexé à l'acte de vente, la cour observe qu'il n'établit pas que la zone dans laquelle se situe la maison achetée est soumise à un risque d'inondation. Au contraire il précise que la commune, dans son ensemble, ne se situe pas dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ni dans le périmètre d'un plan de prévention des risques technologiques. Il ne mentionne qu'un seul arrêté 'portant ou ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique' en date du 4 février 2013 pour des inondations et coulées de boue. Ce texte ne précise pas dans quelle zone de la commune cette 'catastrophe naturelle' s'est déroulée. Il n'est donc pas possible, comme le fait pourtant Mme [T] [U], de considérer que ce document informait nécessairement les acheteurs de l'existence d'inondations survenues dans la maison litigieuse. D'ailleurs ces derniers évoquent des événements dont le plus ancien date de 2014 et dont l'expertise de l'assureur attribue la cause à l'obturation d'une buse sur la chaussée qui n'a pas permis l'évacuation d'eaux pluviales importantes (pièce Mme [T] [U] n°6) et non à une catastrophe naturelle. Enfin la fiche 'état des servitudes risques et d'information sur les sols' annexée à l'acte de vente, et signée tant par les acheteurs que par la venderesse, indique clairement que l'immeuble vendu lui-même n'est pas situé dans une zone de prévention des risques naturels ou miniers ou technologiques (pièce intimé n°1). Par conséquent, M. [V] [N] et Mme [K] [A] ne pouvaient pas tenir de l'acte de vente une quelconque information sur les inondations ayant touché la maison avant la vente.



La cour relève encore que, à supposer que les acheteurs aient pu se convaincre de l'existence de traces d'humidité au moment des visites de la maison, un tel élément n'est pas de nature à dispenser Mme [T] [U] de son obligation d'information. En outre, elle produit elle-même une attestation de l'agence Capifrance (pièce n°8) selon laquelle toutes les visites de la maison qu'elle a effectuées depuis le 24 août 2017, y compris celle ayant eu lieu après l'inondation de juin 2018, ont permis de constater 'visuellement le bon état de la maison'. Il en résulte que les traces d'humidité n'étaient pas forcément détectables, même par un professionnel.



Enfin, en ce qui concerne le 'sms' auquel se réfère Mme [T] [U] force est de constater que M. [V] [N] et Mme [K] [A] lui demandent en 2019, soit après avoir subi eux-mêmes un sinistre, de quand datait la première inondation n'étant pas certains de l'année. Il est constant qu'ils ont eu connaissance d'anciens sinistres grâce à l'expertise menée après qu'ils ont subi eux-mêmes une inondation. Certes Mme [T] [U] y répond en transparence, mais cela n'est pas de nature à démontrer qu'elle en avait informé les acheteurs préalablement à la vente.



Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que Mme [T] [U] était bien tenue, dans le cadre de son devoir d'information, d'alerter M. [V] [N] et Mme [K] [A] sur la survenance d'épisodes d'inondation et de la raison de leur déclenchement. Il est également établi qu'elle s'est abstenue de le faire.



2. Sur les conséquences du manquement par Mme [T] [U] à son devoir d'information



M. [V] [N] et Mme [K] [A] précisent que s'ils avaient été informés des dégâts des eaux subis par la maison ils n'auraient pas poursuivi l'acquisition ou auraient payé un moindre prix. Ils estiment que le prix de leur bien subit une décote de 20% du fait du problème d'inondation. Ils disent qu'en achetant le bien 394 000 euros, ils l'ont largement surpayé. Ils réclament en conséquence une somme de 78 800 euros représentant 20% du prix d'acquisition. Ils réclament en complément 1 000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral.



Mme [T] [U] expose pour sa part que la garantie contre les vices cachés ne s'applique que s'agissant d'un vice inhérent au bien, ce qui n'est pas le cas de problème provenant d'intempéries. Elle dit encore que le défaut relevé ne présente pas un critère de gravité suffisant. Quant à l'indemnisation demandée, Mme [T] [U] estime que les acheteurs ne démontrent pas la réalité de leur préjudice en se fondant uniquement sur une estimation faite par un agent immobilier de la valeur de leur bien laquelle n'a, selon elle, pas valeur d'expertise. Elle ajoute que les acheteurs ont été indemnisés des conséquences du dégât des eaux par leur assureur et que, depuis, la commune a fait les travaux nécessaires pour éviter la réitération du problème. Pour le préjudice moral, Mme [T] [U] précise que M. [V] [N] et Mme [K] [A] n'ont justifié d'aucune faute qui lui est imputable ni d'aucun préjudice en lien.



Sur ce : 



L'article 1112-1 dernier alinéa du code civil dispose que : 'Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.



Il résulte de ce texte que, lorsque le manquement à l'obligation d'information est établi, ceux à qui elle était destinée peuvent obtenir une indemnisation, l'annulation du contrat étant par ailleurs possible. En l'espèce, M. [V] [N] et Mme [K] [A] ne sollicitent pas l'annulation du contrat mais demandent une indemnisation. Celle-ci pouvant être accordée à raison de la violation du devoir d'information, il n'est pas nécessaire de se pencher sur les conditions d'indemnisation correspondant au régime de la garantie contre les vices cachés.



La cour relève que le montant de cette indemnisation ne peut pas correspondre à la différence entre le prix payé et le prix estimé en fonction du risque d'inondation. En effet, M. [V] [N] et Mme [K] [A] ne peuvent se prévaloir que de la perte d'une chance de ne pas avoir acheté le bien ou de ne pas l'avoir payé un prix moindre s'ils avaient eu connaissance de l'information litigieuse. Il convient de relever que M. [V] [N] et Mme [K] [A] obtiennent le montant demandé en déduisant 20% du prix d'achat ([394 000 x 20] /100). Or ce pourcentage, qui correspond à la perte de valeur estimée par un agent immobilier (pièce intimé n°7), ne peut pas être assimilé à la perte de chance subie par les acheteurs. A ce titre il convient de noter que l'avis en question estime la valeur du bien dans une fourchette comprise entre 345 000 et 365 000 euros, un an et demi seulement (décembre 2019) après l'achat par M. [V] [N] et Mme [K] [A] (juin 2018) au prix de 394 000 euros sans expliquer cette différence de prix allant de moins 29 000 euros à moins 49 000 euros, le prix étant ici fixé indépendamment du problème des inondations.



Il est constant qu'avant la vente, seuls deux épisodes d'inondation ont été relevés. Si Mme [T] [U] ne démontre pas que la commune a entrepris les travaux à sa charge destinés à limiter ou empêcher le phénomène en cas de fortes pluies, il est constant que, selon le rapport d'expertise faisant suite au sinistre de 2019 (pièce intimé n°14), la plupart des dégâts ont fait l'objet d'une prise en charge par l'assurance. En outre le rapport établit les différentes responsabilités pouvant être mises en oeuvre notamment contre la mairie. La cour relève que M. [V] [N] et Mme [K] [A] ne se plaignent pas d'un autre épisode d'inondation depuis 2019.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, le préjudice à réparer résulte bien de la seule perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de l'acquérir à moindre prix. Cette perte de chance sera, sur la base de ces éléments, correctement indemnisée par l'allocation d'une somme de 11 500 euros. Le jugement déféré sera réformé en ce sens.



En ce qui concerne l'indemnisation du préjudice moral, force est de constater que, si le manquement par Mme [T] [U] à son obligation d'information est avéré, aucune intention de nuire n'est démontrée qui aurait pu être à l'origine d'un préjudice distinct de celui tiré de la perte de chance. Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [T] [U] à payer à M. [V] [N] et Mme [K] [A] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.



3. Sur la capitalisation des intérêts



L'article 1343-2 du code civil dispose que : 'Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.'. En l'espèce aucune considération de fait ou de droit ne s'oppose à ce que les intérêts produits se capitalisent par année entière et, pour la première fois, le 30 Septembre 2023.



4. Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Mme [T] [U] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d'appel maître Christian Forquin étant autorisé à recouvrer directement auprès d'elle ceux d'appel dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision par application de l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera, dans le même temps, déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile comme n'en remplissant pas les conditions d'octroi.



Il n'est pas inéquitable de faire supporter par Mme [T] [U] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [V] [N] et Mme [K] [A] en première instance et en appel. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera condamnée en outre à leur payer une somme de 2 000 euros au même titre en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,



Réforme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté,



Condamne Mme [T] [U] à payer à M. [V] [N] et Mme [K] [A] la comme globale de 11 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à moindre coût leur bien immobilier, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2022,



Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière et, pour la première fois, à compter du 30 septembre 2023,



Déboute M. [V] [N] et Mme [K] [A] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,



Condamne Mme [T] [U] aux dépens de première instance et d'appel, maître Christian Forquin étant autorisé à recouvrer directement auprès d'elle ceux d'appel dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,



Déboute Mme [T] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [T] [U] payer à M. [V] [N] et Mme [K] [A] la somme globale de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et la cause d'appel.



Ainsi prononcé publiquement le 16 janvier 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.



La Greffière La Présidente









Copies : 16/01/2025

 

Me Vincent PARNY

+ GROSSE



Me Christian FORQUIN

+ GROSSE