Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 janvier 2025

SM/OC



























































 

















COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP SOREL & ASSOCIES

- Me Stéphanie DIAS



Expédition TJ



LE : 16 JANVIER 2025

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 16 JANVIER 2025



N° - Pages



N° RG 24/00164 - N° Portalis DBVD-V-B7I-DT5A



Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 02 Février 2024 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [W] [P]

né le 27 Avril 1984 à [Localité 7] (18)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par la SCP SOREL & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté



APPELANT suivant déclaration du 20/02/2024

INCIDEMMENT INTIMÉ



II - Mme [K] [J]

née le 18 Décembre 1963 à [Localité 4]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentée par Me Stéphanie DIAS, avocat au barreau de BOURGES



Aide juridictionnelle totale numéro 18033 2024/001273 du 10/04/2024 



INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE 

























16 JANVIER 2025

N° /2







COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme Odile CLEMENT Présidente de Chambre 

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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EXPOSÉ



Suivant acte sous seing privé du 2 août 2021, M. [P] a donné à bail à Mme [J] un appartement situé à [Adresse 6], moyennant un loyer de 450 € outre 70 € de provision sur charges.



Par acte du 26 octobre 2022, M. [P] a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire. 



Par acte de commissaire de justice en date du10 janvier 2023, M. [P] a fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges en résiliation du bail, expulsion, condamnation au paiement de la somme de 1677,35 € avec intérêts au taux légal au titre des loyers et charges impayés et fixation d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux.



Par jugement contradictoire en date du 2 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges a :

- condamné Mme [K] [J] à payer à M [W] [P] la somme de 696,48 € au tire des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 12 décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 637,35 € à compter de la signification du commandement de payer du 26 octobre 2022, et sur le surplus à compter de la signification de l'assignation du 10 janvier 2023,

- déclaré irrecevable la demande formulée au titre de la résiliation du bail, en l'absence 

de justification de la notification de l'assignation à la préfecture et dans le délai requis,

- rejeté les demandes subséquentes tendant à voir condamner la locataire à une 

indemnité d'occupation et à ordonner son expulsion,

- rejeté la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné Mme [J] aux dépens.



Par déclaration du 20 février 2024, M. [P] a interjeté appel de la décision.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 août 2024, M. [P] présente les demandes suivantes :



Vu l'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire.

Vu l'article R 213-9-7 du code de l'organisation judiciaire

Vu la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment les articles 7 et 24.

Vu les articles 1227 et 1728 du code civil.



- DECLARER recevable et bien fondé l'appel de M [W] [P], 

- INFIRMER le jugement en ce qu'il a :

o Déclaré irrecevable la demande formulée au titre de la résiliation du bail en l'absence de justification de la notification de l'assignation à la préfecture et dans le délai requis,

o Par voie de conséquence, rejeté la demande formulée au titre de la résiliation du bail en l'absence de justification de l'assignation à la préfecture et dans le délai requis, 

o Rejeté la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

o Rejeté toute demande plus amples ou contraires.

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné Mme [J] à payer à M. [P] la somme de 696,48 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêté au 12 décembre 2023, 

 

Statuant à nouveau, 

A titre principal,

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre M. [P] et Mme [J] et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2], et par voie de conséquence la résiliation du bail du 2 août 2021, à la date du 26 décembre 

2022, 

- DEBOUTER Mme [J] de toutes demandes fins et conclusions visant à différer les effets de la clause résolutoire, 

A titre subsidiaire,

- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 2], et par voie de conséquence la résiliation du bail du 2 aout 2021, 

- DEBOUTER Mme [J] de toutes demandes fins et conclusions visant à différer les effets de la clause résolutoire, 

En tout état de cause,

- ORDONNER à Mme [J] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux après avoir remis les clés et à défaut ORDONNER l'expulsion de Mme [J] et celle de tous occupants de son chef, ainsi que l'évacuation de tous biens meubles des lieux au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier en vertu des dispositions de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, 

- CONDAMNER Mme [J] au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires qu'elle aurait dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu'à son départ effectif des lieux, en vertu des dispositions de l'article 1760 du Code Civil, montant du loyer à compter du jour de l'acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résolution du bail en l'espèce à hauteur de 520 € /mois, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision en application de l'article 1231-7 du Code civil , et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 

- CONDAMNER Mme [J] à payer à M.[P] une somme de 3.473 € (arrêtée au 23/08/2024, à parfaire au jour de la décision), au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation outre les intérêts au taux légal postérieurs au 12 décembre 2023, 

- DEBOUTER Mme [J] de sa demande de délais de paiement, 

- CONDAMNER Mme [J] à payer à M [P] une somme de somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNER Mme [J] au paiement des entiers dépens, 

- DEBOUTER Mme [J] de toutes demandes plus amples ou contraires.



Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2024, Mme [J] demande à la cour de :

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

- condamné Mme [J] à payer à M [P] la somme de 696,48 € au tire des loyers et charges impayées selon décompte arrêté au 12 décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 637,35 € à compter de la signification du commandement de payer du 26 octobre 2022, et sur le surplus à compter de la signification de l'assignation du 10 janvier 2023,

- rejeté les demandes de M. [P] tendant à voir condamner la locataire à une indemnité d'occupation et à ordonner son expulsion,

- rejeté la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



Faisant droit à l'appel incident, 

INFIRMER le jugement pour le surplus, 

FIXER à la somme de 504 € les sommes dues au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d'occupation échus depuis la décision du 2 février 2024,

AUTORISER Mme [J] à régler la totalité de sa dette y compris celle fixée par le jugement, chaque mois, pendant 24 mois, en plus du loyer courant déduction faite de l'aide au logement, une somme de 50 € par mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, 

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] et JUGER que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais été acquise, 

DEBOUTER Monsieur [P] de toute demande plus ample ou contraire.



Il est fait expressément référence aux dernières conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024. 





MOTIFS 



Sur la régularité de la procédure



Aux termes de l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.



Selon le II alinéa 2 de ce même article 24, ' A peine d'irrecevabilité de la demande l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent désignépar le plan départemental d'actions pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées [...]. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7 -2" de la loi du 31 mai 1990. 



En l'espèce, le 26 octobre 2022, M. [P] a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail, portant sur la somme de 637,35 € au titre de l'arriéré locatif.

Il a ensuite fait assigner Mme [J] par acte du 10 janvier 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourges.



M. [P] justifie de la transmission du commandement de payer par voie dématérialisée au portail EXPLOC le 27 octobre 2022 et de la notification de l'assignation à la préfecture par la production de l'accusé de réception électronique du portail EXPLOC attestant d'un enregistrement de l'assignation le 11 janvier 2023, soit le lendemain de la délivrance de l'assignation, et plus de deux mois avant l'audience du 14 avril 2023, ce que reconnaît Mme [J].

Il produit également le décompte des sommes dues à l'huissier en date du 19 juin 2023 (sa pièce 5) qui détaille le coût des deux notifications sus visées au 27 octobre 2022 et 11 janvier 2023.



La procédure est donc régulière.



Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de M. [E] en résiliation du bail. 

Sur le fond, à la suite du commandement de payer du 26 octobre 2022, Mme [J] n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois et a laissé impayé le loyer de décembre 2022, de sorte que la clause résolutoire était acquise au 26 décembre 2022.



Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

 

En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment son V :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que 

le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le 

versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des 

délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 

premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa 

dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision 

du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout 

élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier 

alinéa de l'article 6 de la présente loi. 



 Le paragraphe VII du même article ajoute :

« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la 

date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être 

suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions 

prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier 

impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai 

et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement 

accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment 

suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette 

locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation 

de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son 

plein effet. »



Mme [J] sollicitela suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délai de paiement lui permettant de régler l'arriéré par versements mensuels de 50 €.



Il ressort des différents décomptes produits dont celui arrêté au 18 juillet 2024 ( pièce 19 de M. [P]) que dans le but d'apurer sa dette, Mme [J] a sollicité les aides de Malkoff Humanis et a effectué des règlements, s'ajoutant à ceux de la CAF. Il s'avère toutefois que ces règlements sont très irréguliers dans leur montant et que si Mme [J] a repris le versement intégral du loyer courant pendant quelques mois, il n'en est plus de même depuis le mois de mars 2024, portant l'arrieré à 3 649,48 € au 18 juillet 2024.



Il apparaît que la date de cessation des versements correspond à l'embauche de Mme [J] en qualité d'adjointe en gestion administrative au CROUS d'[Localité 5], à compter du 15 avril 2024, ainsi qu'elle en justifie par la production de son contrat à durée déterminée. Or, ce contrat était soumis à une période d'essai dont Mme [J] ne précise pas l'issue. Elle produit seulement une attestation de Pôle emploi du 25 juin 2024 portant sur un versement d'allocation pour le mois de mai 2024. Il n'apparaît donc pas, contrairement à ce qu'elle soutient qu'elle bénéficierait d'une promesse d'embauche à compter du 1er septembre 2024, embauche dont elle aurait pu justifier avant la clôture de la procédure.



Il ne ressort donc pas explicitement des pièces produites par Mme [J] qu'elle soit en situation de régler la dette locative, alors qu'au surplus, elle n'a pas réglé les loyers courants depuis le mois d'avril 2024.



Les conditions permettant l'octroi de délais et la supension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies et il ya lieu de constater la résiliation de plein droit du bail et d'ordonner l'expulsion de Mme [J].



Mme [J] sera condamnée à verser à M. [P] une somme de 3.473 € au titre de l'arriéré postérieur au 12 décembre 2023, arrêtée au 23 août 2024, le jugement étant par ailleurs confirmé en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 696,48 € arrêtée au 12 décembre 2023. 



Elle sera condamnée à verser à M. [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux caractérisée par la remise des clés. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Mme [J] supportera les dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance.

Il est équitable d'allouer à M. [E] une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Confirme le jugement seulement en ce qu'il a condamné Mme [J] à verser à M. [P] la somme de 696,48 € arrêtée au 12 décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 637,35 € à compter de la signification du commandement de payer du 26 octobre 2022, et sur le surplus à compter de la signification de l'assignation du 10 janvier 2023, et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ;



Infirme le jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Déclare recevable la demande de M. [P] en résiliation du bail ;



Déboute Mme [J] de sa demande de suspension des effets de la claue résolutoire et de sa demande de délais ; 



Prononce la résiliation du bail conclu entre M. [P] et Mme [J] le 2 août 2021 portant sur un logement situé [Adresse 6], à la date du 26 décembre 2022 ;



Ordonne qu'à défaut pour Mme [J] d'avoir libéré les lieux loués de tous leurs occupants et de tous les biens qui s'y trouvent, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique et au transport à ses frais des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur, et ce après expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux par application des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 



Condamne Mme [J] à verser à M. [P] la somme de 3 473 € au titre de l'arriéré locatif postérieur au 12 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Condamne Mme [J] à verser à M. [P] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 520 €, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;



Condamne Mme [J] à verser à M. [P] une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [J] aux dépens. 





L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, Le Président,



S. MAGIS O. CLEMENT