Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 12]
[Localité 9]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/06643 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YPEY

N° de Minute : 25/00033

JUGEMENT 

DU : 13 Janvier 2025





[D] [V]


C/

[C] [T] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [D] [V], demeurant [Adresse 7]



assisté par Me Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [T] [U], demeurant [Adresse 4]



non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2024 

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 avril 2021, à effet à compter du 1er mai 2021, M. [D] [V] a donné en location à Madame [C] [T] [U], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement A1 22 à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel de 610 euros outre 45 euros de charges. 

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, M. [D] [V] a fait délivrer à Madame [C] [T] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4 214 euros.

Par acte d'huissier du 3 juin 2024, M. [D] [V] a fait citer Madame [C] [T] [U] à l'audience du 9 décembre 2024 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de de Lille afin de voir :

- A titre principal :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à compter du 30 décembre 2023, 
- condamner Madame [T] [U] à lui régler :
- la somme de 2 995 euros correspondant au montant du loyer et des charges arrêtées au 30 décembre 2023, 
- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 655 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à l'entière libération des lieux, 
- les frais d'entretien de la chaudière soit la somme de 530 euros, 
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères soit la somme de 544 euros selon décompte au prorata du temps d'occupation de la locataire et arrêtée au 31 mai 2024,
- les frais de commissaire de justice soit la somme de 690,43 euros ;


- A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [U] et en conséquence la condamner à : 
- la somme de 4 960 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 31 mai 2024 et au paiement des loyers et charges à échoir jusqu'à la date du jugement à intervenir,
- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 655 euros et jusqu'à l'entière libération des lieux, 
- les frais d'entretien de la chaudière soit la somme de 530 euros, 
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères soit la somme de 544 euros selon décompte au prorata du temps d'occupation de la locataire et arrêtée au 31 mai 2024 à parfaire,
- les frais de commissaire de justice soit la somme de 690,43 euros ;


- A titre infiniment subsidiaire : 
- Constater le non renouvellement du contrat de bail à la date d'échéance triennale fixée au 30 avril 2024 par effet du congé délivré par M. [V] en date du 30 octobre 2023 pour motif légitime et sérieux et en conséquence condamner la locataire à payer :
- la somme de 4 305 euros correspondant au montant de la dette locative arrêtée au 30 avril 2024,
- une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 655 euros à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à l'entière libération des lieux, 
- les frais d'entretien de la chaudière soit la somme de 530 euros, 
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères soit la somme de 544 euros dont le décompte au prorata du temps d'occupation de la locataire et arrêtée au 31 mai 2024 à parfaire,
- les frais de commissaire de justice soit la somme de 680,43 euros,

En tout état de cause :
- Ordonner à Madame [U] ainsi qu'à tout occupant de son chef de libérer le logement et de restituer les clefs dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, 
- Dire qu'à défaut pour Madame [U] de libérer les lieux volontairement et de restituer les clefs dans ce délai, M. [V] pourra, à l'expiration du délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef et au besoin avec l'assistance et le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- Ordonner en cas de nécessité, le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais de Mme [U],
- Condamner Mme [U] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût des actes et formalités de la présente instance et de son exécution en application de l'article 695 du code de procédure civile, 
- Condamner Mme [U] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le 4 juin 2024, copie de cette assignation a été délivrée par voie électronique au représentant de l'État dans le département.

Le diagnostic social et financier n'a pas été reçu avant l'audience.


A l'audience du 9 décembre 2024, M. [D] [V] a comparu assisté de son conseil et a développé oralement ses conclusions récapitulatives régulièrement signifiées par exploit du 22 novembre 2024. 

Il a maintenu l'intégralité de ses demandes sauf à actualiser leurs montants :
- à la somme de 765,83 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dont le décompte au prorata du temps d'occupation de Mme [U] a été arrêtée au 30 novembre 2024, à parfaire,
- à la somme de 12 760 euros s'agissant de la dette locative arrêtée à la date du 30 novembre 2024 ainsi qu'au paiement des loyers et charges à échoir jusqu'à la date du jugement à intervenir. 


Madame [L] [U] régulièrement assignée par remise de l'acte à l'étude, n'a pas comparu. 

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS


Sur la non-comparution de la défenderesse :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée le 3 juin 2024 par dépôt de l'acte à l'étude et le jugement étant susceptible d'appel, il sera réputé contradictoire. 

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être relevées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l'article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier. 

En l'espèce, l'assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 9 décembre 2024. 

L'action de Monsieur [D] [V] est donc recevable. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024). 

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Un commandement de payer a été signifié à Madame [C] [T] [U] le 30 octobre 2023.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [C] [T] [U] ne s'est pas acquittée du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

Il y a lieu, dès lors, de considérer la clause résolutoire acquise au profit de Monsieur [D] [V] à compter du 31 décembre 2023 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Madame [C] [T] [U] à restituer le logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 13].

A défaut, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation.

Madame [C] [T] [U] étant occupante sans droit ni titre des lieux à compter du 31 décembre 2023, l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer au jour de l'assignation, soit la somme de 655 euros.

Cette indemnité d'occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 1er janvier 2024 et est incluse dans la condamnation principale arrêtée au terme du mois de novembre 2024 inclus.

En l'espèce, Monsieur [D] [V] verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;
- le décompte de la créance arrêtée au mois de novembre 2024.

Il ressort de l'historique de compte que le montant des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayées s'élève à la somme de 12 760 euros arrêtés au mois de novembre 2024 inclus. Aucun paiement n'est intervenu depuis le 28 mars 2024. 

Il convient donc de condamner Madame [C] [T] [U] à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 12 760 euros au titre des loyers et indemnités d'occupations arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 4 214 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus, en application de l'article 1231-6 du code civil.

En l'absence de tout rapport d'enquête sociale et financière, la situation de la défenderesse est ignorée et il n'apparaît donc pas opportun d'envisager l'octroi de délais de paiement tels que prévus par l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.




Sur la demande au titre du paiement des ordures ménagères : 

S'il est constant que la taxe pour le paiement des ordures ménagère est à la charge du locataire. Le décompte établi par le bailleur justifie d'une créance à ce titre sur son locataire à hauteur de la somme de 765,83 euros arrêté au 30 novembre 2024. 
Toutefois, il convient de rappeler que Mme [U] a réglé au titre d'une provision sur charges la somme de 45 euros par mois depuis le 1er mai 2021. Le bailleur ne produit aucune régularisation à ce titre de sorte qu'il n'est pas établi que la somme réclamée depuis l'entrée dans les lieux n'a pas déjà été réglée. La demande de ce chef sera rejetée. 

Sur la demande au titre de l'entretien de la chaudière : 

Il est constant que le locataire doit justifier de l'entretien de la chaudière au propriétaire et assumer les réparations d'entretien courant. 

En l'espèce, la locataire dans un courriel adressé le 1er mai 2024, produit aux débats par le demandeur, déplore le dysfonctionnement du système de chauffage et d'eau chaude au cours de l'hiver 2023. Toutefois elle ne produit aucun élément à l'appui de ses allégations et son absence à l'audience ne permet pas d'obtenir plus d'explications. 

En tout état de cause, M. [V] produit :
- une facture datée du 12 octobre 2021 mentionnant un forfait dépannage et un déplacement sans mention du lieu d'intervention pour un montant de 70 euros adressée à M. [V] à une adresse qui n'est ni de l'immeuble loué ni celle du propriétaire, 
- une facture datée du 21 avril 2022 relative à un dépannage de chauffage [Adresse 11] à l'adresse de la location et au remplacement du bloc gaz sur chaudière pour un montant de 260 euros, 
- une facture datée du 1er mars 2023 pour un dépannage d'une chaudière murale [Adresse 11] à l'adresse de la location pour un montant de 90 euros, 
- une facture datée du 1er mars 2023 pour un forfait entretien d'une chaudière murale à l'adresse de la location pour un montant de 110 euros. 

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner Mme [U] au paiement des frais avancés par le propriétaire au titre de l'entretien de la chaudière d'un montant de 110 euros du 1er mars 2023. La somme réclamée au titre de la facture du 12 octobre 2021 sera rejetée dans la mesure où il n'est pas établi qu'elle concernait une intervention dans les lieux loués. Les sommes réclamées au titre du changement du bloc gaz et du dépannage du 1er mars 2023 seront également rejetées dans la mesure où le bailleur ne rapporte pas la preuve qu'il ne s'agissait que de réparations nécessitées par l'entretien courant et non une intervention due à la vétusté de l'appareil. 

En conséquence, il convient d'allouer à M. [V] la somme de 110 euros de ce chef. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [C] [T] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au Préfet, la dénonciation à la CCAPEX étant inutile dans cette procédure s'agissant d'un particulier bailleur.

Il convient de condamner Madame [C] [T] [U] à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure.

Enfin, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l'action de Monsieur [D] [V] recevable ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2021 entre Monsieur [D] [V] et Madame [C] [T] [U] portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 13] à compter du 31 décembre 2023;

CONDAMNE Madame [C] [T] [U] à libérer les lieux loués, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut, 

ORDONNE l'expulsion de Madame [C] [T] [U] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [T] [U] à verser mensuellement à Monsieur [D] [V] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été contractuellement dus en l'absence de résiliation du bail, soit la somme de 655 euros à compter du 1er janvier 2024, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité d'occupation est incluse dans la condamnation en principale jusqu'au mois de novembre 2024 inclus ; 

CONDAMNE Madame [C] [T] [U] à payer à Monsieur [D] [V], au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêtés au 30 novembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, la somme de 12 760 euros avec intérêts au taux légal, à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 4 214 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ; 

RAPPELLE à Madame [C] [T] [U] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
 
 DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
 Mission accès au logement
 Secrétariat de la commission médiation DALO
 [Adresse 2]
 [Adresse 10]
 [Localité 8]

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information ;

REJETTE les demandes au titre du paiement de la taxe sur les ordures ménagères ; 

REJETTE toutes les autres demandes de M. [D] [V],

CONDAMNE Mme [C] [T] [U] à payer à M. [D] [V] la somme de 110 euros au titre de l'entretien de la chaudière des lieux loués ; 

CONDAMNE Madame [C] [T] [U] payer à Monsieur [D] [V] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [T] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au Préfet ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE