Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 9]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/03336 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YFXH

N° de Minute : L 25/00021

JUGEMENT 

DU : 13 Janvier 2025





Association ARELI


C/

[S] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Association ARELI, anciennement ADATERELI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Z] [L], munie d'un pouvoir écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [S] [B], demeurant [Adresse 6]


non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
















 RG 3336/24 – Page - MA


EXPOSE DU LITIGE

 L'Association Aréli, est, aux termes de l'article 2 de ses statuts du 30 juin 2022, une association qui a pour objet l'amélioration des conditions de vie et/ou d'insertion sociale de diverses catégories de personnes de la Région Hauts-de-France et notamment des travailleurs migrants, familles, jeunes travailleurs et étudiants, personnes âgées ou handicapées, personnes défavorisées.
 Par acte sous seing privé du 31 août 2021, l'Association Aréli a conclu avec M. [S] [B] un contrat d’occupation d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction à compter du 1er septembre 2021 portant sur un logement à usage d’habitation n°C02, situé au sein de la Résidence sociale [Adresse 10] à [Localité 9], moyennant le versement d'une redevance d'un montant mensuel initial de 506,69 euros, outre 39,89 euros pour les prestations annexes.
 Le même jour, M. [S] [B] a accepté les termes du règlement intérieur de la résidence.
 Par lettre recommandée expédiée le 27 septembre 2023 avec avis de réception portant la mention 'pli avisé et non réclamé', l’association Aréli a mis en demeure M. [S] [B] de lui régler la somme de 537,88 euros au titre des redevances impayées avant le 31 octobre 2023, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au contrat (article 15).
 La situation d'impayés a été dénoncée à la Caf du Nord par courrier recommandé réceptionné le 20 décembre 2023.
 Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, l’association Aréli a fait assigner M. [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 1217, 1224, 1228 et 1229 du code civil, L 633-1 et suivants, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
•€€€€€€€€ constater la résiliation de la convention d’occupation, à défaut prononcer la résiliation pour manquement aux obligations essentielles du contrat,
En tout état de cause,
•€€€€€€€€ ordonner dans les formes légales l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement,
•€€€€€€€€ juger que les effets et objets mobiliers du défendeur se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé,
•€€€€€€€€ condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes :
•€€€€€€€€ 1 415,48 euros à titre provisionnel correspondant au montant des redevances, des prestations obligatoires, des indemnités d’occupation, restés impayés, arrêtée au 16 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2023,
•€€€€€€€€ une indemnité d’occupation correspondant au montant de son engagement, soit 585,48 euros mensuel, et jusqu’à la restitution des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2023,
•€€€€€€€€ 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
 
A l'audience du 4 novembre 2024, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, l’association Aréli, représentée par Mme [Z] [L], munie d’un pouvoir, réitère ses demandes telles que figurant à son acte introductif d'instance développé oralement auquel il sera fait expressément référence, sauf à actualiser le montant de la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 3 597,51 euros au 31 octobre 2024.
 M. [S] [B], assigné par remise de l’acte à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
 A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

 MOTIFS DE LA DECISION
 
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond du litige. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le régime juridique applicable 
 RG 3336/24 – Page - MA

 Conformément à l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s'appliquent pas aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 de cette même loi.
 Le logement-foyer est défini à l'article [8]-1 du code de la construction et de l'habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes, dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. »
 En l'espèce, le contrat d'occupation signé entre l'Association Areli et M. [S] [B] porte bien sur un logement foyer comprenant une partie privative (un appartement) et une partie collective (salle d'activités, salle polyvalente, laverie, sanitaires, ascenseur, parking) et destiné à un public spécifique (personnes âgées ou handicapées, étudiants, jeunes travailleurs, migrants).
 Il sera donc fait application des dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ainsi que des règles du code civil.
 
Sur la demande de constat de la résiliation de la convention d'occupation et d’expulsion

L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
En l'espèce, le contrat d'occupation contient en page 4 une clause résolutoire (article 15) suivant laquelle si le résident perçoit l’aide personnalisée au logement, après la constatation d’un impayé d’au moins trois termes nets consécutifs de redevance, ou d’un montant au moins égal à deux mois bruts de redevance (article 6 de la convention APL), le contrat d’occupation peut être résilié de plein


droit, à l’initiative d’ARELI, un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse et le résident devra quitter immédiatement les lieux. Areli est tenue d'avertir la Caisse d'Allocations Familiales, la résiliation ne pouvant intervenir en ce cas qu'après transmission du dossier à la Caf.
 Par ailleurs, l'article 1225 du code civil prévoit que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celles-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »
 L'article 1228 du code civil énonce que : « le juge peut, selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »
 L'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que : « Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis : d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes consécutifs mensuels correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés, ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…) La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception (…) »
 En l’espèce, l'association Areli justifie, avant la résiliation, avoir signalé la situation d'impayés du résident à la Caf du Nord par courrier recommandé réceptionné le 20 décembre 2023.
Elle justifie également avoir mis en demeure M. [S] [B] par lettre recommandée expédiée le 27 septembre 2023 avec accusé de réception portant la mention 'pli avisé et non réclamé' de payer la somme de 537,88 euros au titre des redevances dues avant le 31 octobre 2023.
Cette mise en demeure reproduit la clause résolutoire prévue par l’article 15 de la convention d’occupation.
 Il ressort du décompte édité le 16 février 2024 et produit par l’association Areli que cette somme correspond à plusieurs redevances impayées entre les mois de juin 2023 et janvier 2024.
 Il ressort également de ce même décompte que M. [B] ne s’est pas acquitté de la somme visée dans la mise en demeure dans le délai imparti.
 Au moins trois termes nets consécutifs de redevances sont demeurés impayés.
 Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat d’occupation étaient donc réunies le 31 mars 2024.
 Il convient donc de constater la résiliation du contrat d’occupation à cette date.
L’expulsion de M. [B], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tout occupant de son chef sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur le montant de la créance
En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait.
L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation énonce que : « toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L.633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit.
Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités, conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. » 
L'article 9 de la convention d'occupation du 31 août 2021 prévoit qu'« En contrepartie des services rendus et de la jouissance du local, le résident s'acquitte d'une redevance forfaitaire. La redevance comprend l'équivalent loyer et charges, les prestations dont l'amortissement du mobilier.
Le paiement de la redevance s'effectue au plus tard à terme échu, c'est-à-dire avant le 5 du mois suivant, selon les différents modes de paiement en vigueur au sein d'ARELI soit 506,69 euros pour l'équivalent et les charges et 39,89 euros pour les prestations. »
L'article 17 de cette même convention prévoit, dans le même sens, que le résident s'engage notamment à s'acquitter de l'exact paiement de la redevance et des éventuelles prestations annexes et facultatives dans les délais fixés. 
Enfin, l'article 12 de la convention d'occupation prévoit une clause aux termes de laquelle Areli pourra réviser le montant de la redevance chaque année selon les dispositions prévues dans la convention APL et par la législation en vigueur.
 En application de l'article 1240 du code civil, l'occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation de la date de la résiliation jusqu'à la date de libération effective des lieux. 
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte tenu par l'association Areli et de la facture émise le 22 octobre 2024 pour la période du 1er octobre 2024 au 31 octobre 2024, que M. [B] est redevable de la somme de 3 597,51 euros au titre des redevances, prestations annexes et indemnités d'occupation, échéance d'octobre 2024 incluse. 
M. [S] [B] sera donc condamné à payer cette somme à l’association Areli, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 415,48 euros à compter du 27 février 2024 et de la présente décision pour le surplus. 
M. [S] [B] sera également condamné à payer à l’association Areli une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 585,48 euros à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux. 


Sur les demandes accessoires 

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [B] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens.
 En application de l’article 700 du même code, il sera condamné à payer à l’association Areli la somme de 150 euros.
 Enfin, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
 CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d'occupation conclue le 31 août 2021 entre l'Association Areli et M. [S] [B] concernant un appartement (n°C02) et des parties communes situés au sein de la Résidence sociale [Adresse 10] à [Localité 9], étaient réunies à la date du 31 mars 2024 ; 
ORDONNE l'expulsion de M. [S] [B] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; 
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [S] [B] à la somme de 585,48 euros ; 
CONDAMNE M. [S] [B] à payer à l’association Areli la somme de 3 597,51 euros au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 31 octobre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 415,48 euros à compter du 27 février 2024 et de la présente décision pour le surplus ; 
CONDAMNE M. [S] [B] à payer à l’association Areli une indemnité mensuelle d’occupation de 585,48 euros à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;
RAPPELLE à M. [S] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 
REJETTE le surplus des demandes ;
 DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
 CONDAMNE M. [S] [B] à payer à l’association Areli la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
 CONDAMNONS M. [S] [B] aux dépens ;
 RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
 Ainsi jugé et prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.
 
LE GREFFIER                                                                               LA JUGE