Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 6]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/11760 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4FI

N° de Minute : 25/00035

JUGEMENT 

DU : 13 Janvier 2025





S.D.C. LA RESIDENCE MIRABEAU,représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX.


C/

S.C.I. OORREEL FAMILY

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.D.C. LA RESIDENCE MIRABEAU,représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET LEDOUX., dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

S.C.I. OORREEL FAMILY, dont le siège social est sis [Adresse 4]



non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024 

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier












RG : 24/11760 – Page - SD

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Oorreel Family est propriétaire du lot n°78 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [7], située au [Adresse 3] Loos (59120).

Par actes de commissaire de justice délivrés le 2 mars 2023 puis le 31 août 2023, le [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L Cabinet Ledoux, a fait délivrer à la SCI Oorreel Family un commandement de payer les sommes en principal de 2 744,65 euros puis de 1 534,74 euros au titre des charges de copropriété dues.

Par acte d’huissier délivré le 16 octobre 2024, le [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L Cabinet Ledoux, a fait assigner la SCI Oorreel Family devant le Tribunal judiciaire de Lille afin de la voir condamner, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes :

- 5 736,37 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 11 octobre 2024, sauf à parfaire,
- 495,91 euros au titre des frais nécessaires exposés pr le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité,
- 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 4 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le [Adresse 8], représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI Oorreel Family n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution du défendeur :

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
RG : 24/11760 – Page - SD


c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le règlement de copropriété et son avenant portant modification du règlement de copropriété,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 16 octobre 2023,des appels de provision pour les périodes du 1er octobre 2022 au 1er octobre 2024,un extrait de compte arrêté au 11 octobre 2024,deux commandements de payer par huissier de justice en date du 2 mars 2023 et du 31 août 2023,deux lettres simples de mise en demeure du 22 août 2023 et du 8 février 2024,le contrat de syndic.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, et du vote du budget prévisionnel pour les exercices du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Il résulte de ces pièces et, en particulier, de l’extrait de compte, que la SCI Oorreel Family reste redevable de la somme de 5 736,37 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions arrêtées au quatrième trimestre inclus, soit au 1er octobre 2024.

Les sommes de 144,12 euros et de 123,79 euros figurant dans le relevé de compte et correspondant au coût des commandements de payer délivrés par commissaire de justice à la SCI Oorreel Family sont également justifiés et doivent être supportés par cette dernière, s’agissant de frais imputables au seul copropriétaire concerné en application de l'article 10-1 susvisé et du contrat de syndic.

En revanche, la requérante ne justifie pas avoir adressé à la défenderesse des mises en demeure avec demande d'accusé de réception, la production de deux lettres de mise en demeure ne valant pas preuve de leur envoi à la SCI Oorreel Family, de sorte qu'elle apparaît mal fondée à solliciter le paiement de la somme de 228 euros (2 x 114 euros) à ce titre en application de l'article 10-1 susvisé et du contrat de syndic.

La défenderesse n'établit pas l'existence de paiements libératoires qui ne figureraient pas dans le décompte tenu par le syndicat des copropriétaires.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI Oorreel Family à payer au [Adresse 8] la somme de 6 004,28 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 16 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la requérante ne démontre ni la mauvaise foi de la SCI Oorreel Family ni l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des charges de copropriété et qui est réparé par les intérêts de retard.

Par conséquent, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Succombant à l'instance, la SCI Oorreel Family sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice.

Il y a également lieu de condamner la SCI Oorreel Family à payer au [Adresse 8] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; cette somme étant destinée à couvrir, notamment, les frais de constitution du dossier d’avocat.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI Oorreel Family à payer au [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L Cabinet Ledoux, la somme de 6 004,28 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2024 inclus, ainsi que des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 16 octobre 2024 ;

Déboute le [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L Cabinet Ledoux, de sa demande en paiement au titre des frais de mise en demeure ;

Condamne la SCI Oorreel Family à payer au [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L Cabinet Ledoux, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Oorreel Family aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025.

La Greffière Le Juge
S. DEHAUDT M. CHAPLAIN