Tribunal Judiciaire · Référés — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/01804 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5LZ
SL/CG


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 JANVIER 2025



DEMANDERESSE : 

S.C.I. CAPE CAPITAL
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE : 

S.A.R.L. RAIDOFF
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante






JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ORDONNANCE du 14 Janvier 2025





LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié reçu le 3 septembre 2015 par Me [J], Notaire à Valenciennes (59), la SCI Serla aux droits de laquelle sont venues successivement la SARL FLS Pro & Associés et la SARL Toscane, puis la société Cape Capital (acte authentique du 28 février 2022), a consenti à la SARL Srabi, aux droits de laquelle vient la SARL Raidoff (acte notarié du 11 juin 2021), un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 3] à Lille (59), pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2015 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 720 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provision annuelle pour charges de 1800 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 3 180 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI Cape Capital a fait signifier le 27 août 2024 à la SARL Raidoff un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 13 novembre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de : 
Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme il appartiendra, cependant d’ores et déjà, vu l’urgence, vu l’article L. 145-41 du code de commerce, l’article L. 143-2 du code de commerce et l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 
-Constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date du 27 août 2024, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 3 septembre 2015 est acquise depuis le 27 septembre 2024, et que la société Raidoff occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis à [Adresse 6], 
-Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société Raidoff et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, 
- Condamner par provision la société Raidoff à payer à la société Cape capital, la somme de 13483,23 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 21 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, 
-Condamner par provision la société Raidoff à payer à la société Cape capital, la somme de 1348,32 euros à titre de pénalités de retard, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, 
-Condamner la société Raidoff au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au montant du dernier loyer et ce, jusqu’à libération complète des lieux. 
-Débouter la société Raidoff de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 
-Condamner la société Raidoff à payer à la société Cape capital, une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
-Condamner la société Raidoff en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27 août 2024. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Cape Capital représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SARL Raidoff n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.

La SCI Cape capital justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant actes séparés du 21 novembre 2024. 

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 15 du contrat). 

Le commandement de payer la somme en principal de 10 401, 44 euros, délivré le 27 août 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 27 septembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation 
Le maintien dans les lieux de la SARL Raidoff après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Cape Capital, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SARL Raidoff, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI Cape capital sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel de 13 483, 23 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 21 octobre 2024, augmentée du taux légal majoré de cinq points à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. 

Après déduction de la somme totale de 3070, 43 euros au titre de la taxe foncière 2023 et de commandements de payer, non justifiés par une quelconque pièce ou à inclure dans les dépens pour l’acte du 27 août 2024 (357, 78 + 175,82 + 2211, 60 +147,64+177,79), l’arriéré locatif s’élève à la somme de 10 412, 80 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable. 

La SARL Raidoff sera en conséquence condamnée à payer à la SCI Cape capital, la somme provisionnelle de 10412,80 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation, terme d’octobre 2024 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance. 

Sur la clause pénale

La SCI Cape capital sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel de 1 348, 32 euros à titre de pénalité de retard, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et la condamnation aux intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir sur l’arrière locatif. 

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. 

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SARL Raidoff qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 27 août 2024. 

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Cape capital, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 27 septembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 3 septembre 2015, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] (59),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Raidoff et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 3] à [Localité 5] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 septembre 2024,  

Condamnons à titre provisionnel la SARL Raidoff au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;
 
Condamnons la SARL Raidoff à payer à la SCI Cape capital la somme provisionnelle de 10412, 80 euros (dix mille quatre cent douze euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 21 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Condamnons la SARL Raidoff à payer à la SCI Cape capital la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la SARL Raidoff aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 27 août 2024, 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS





Sébastien LESAGE Carine GILLET