Tribunal Judiciaire · JCP — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 7]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/08408 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YTQC

N° de Minute : L 25/00018

JUGEMENT 

DU : 13 Janvier 2025





[P] [M]


C/

[W] [G]
[R] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [P] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me François RABIER, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [G], demeurant [Adresse 3]


M. [R] [H], demeurant [Adresse 6]


non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024 

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier













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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 mars 2007, Mme [P] [M] a donné à bail à Mme [W] [G] à compter du 1er mars 2007 une maison à usage d'habitation, située [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel révisable de 112 euros hors charges. Par acte séparé du même jour, M. [R] [H] s'est porté caution solidaire de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, Mme [P] [M] a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 699 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 octobre 2023, Mme [P] [M] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire du 24 octobre 2023.

Se prévalant du caractère infructueux de l'acte, Mme [P] [M] a, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, fait assigner Mme [W] [G] et M. [R] [H], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 21 mars 2007 ;ordonner sans délai l'expulsion de la locataire des lieux et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique ;Condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :* 3 513,41 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges arrêté au 16 février 2024 ;
* une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer à hauteur de 146 euros et ce jusqu’à libération des lieux,
* 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
* les dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement et la dénonciation à la caution et à la Préfecture ;
rappeler que exécution provisoire est de droit.
À l’audience du 4 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [P] [M], assistée de son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en remettant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève au jour de l'audience à 4 665 euros.

Interrogée par le juge sur la recevabilité de sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, elle indique que l'assignation en justice a bien été dénoncée à la sous-préfecture.

Elle déclare par ailleurs ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en cours.

Mme [W] [G] et M. [R] [H], respectivement assignés par exploit délivré à l'étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, n'ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

Le rapport d'enquête sociale a été réceptionné par le greffe le 30 mai 2024, aux termes duquel il est indiqué que Mme [W] [G] ne s'est pas présentée au rendez-vous proposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [W] [G] et M. [R] [H] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Si Mme [P] [M] ne produit pas le justificatif de notification de l'assignation en justice au service compétent de la préfecture du Nord, force est de constater que cette formalité a bien été accomplie par la bailleresse six semaines au moins avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dès lors que le rapport d'enquête sociale a été reçu par le greffe de la juridiction le 30 mai 2024.
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Par ailleurs, Mme [P] [M] justifie avoir saisi la CCAPEX le 17 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a, notamment, réduit le délai assortissant le commandement de payer visant la clause résolutoire au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, passant de deux mois à six semaines.

Toutefois, selon l’avis de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, l’article 10 de cette loi relatif au délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi au jour de la conclusion du bail et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En la cause, il convient d’appliquer l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, selon lequel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.


Un commandement de payer, visant la clause résolutoire et le délai de deux mois, a été signifié à Mme [W] [G] le 13 octobre 2023.

Il est en outre établi, au vu du décompte produit, que les sommes visées dans le commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti. 

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvent dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 14 décembre 2023. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant les parties à cette date.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.


Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 décembre 2023, et Mme [W] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 146 euros. Il y a lieu de condamner Mme [W] [G] au paiement de cette indemnité à compter du 14 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mars 2007, du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2024 que Mme [P] [M] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Mme [W] [G] à payer à Mme [P] [M] la somme de 4 448 euros actualisée au 4 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, après déduction des sommes réclamées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022, 2023 et 2024, lesquelles ne sont justifiées par aucune pièce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’étendue de l’engagement de la caution

M. [R] [H] s’est engagé en qualité de caution solidaire, sans limite de durée, à garantir le paiement de toutes les sommes dues par la locataire au bailleur, en particulier les « loyers, charges et accessoires, intérêts, indemnités dues à titre de clause pénale et indemnités d'occupation, frais et dépens de procédure et coût des actes, ainsi que les réparations mises à sa charge » en vertu du bail consenti à Mme [W] [G].

Ce cautionnement a été conclu dans le respect des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée dans sa version applicable au contrat.

En outre, le commandement de payer a été signifié à la caution dans le délai de 15 jours à compter de la signification à la locataire, conformément aux exigences posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite sa garantie solidaire au paiement des arriérés locatifs et de ses accessoires, soit la somme de 4 448 euros, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [W] [G] et M. [R] [H] aux dépens de l’instance.

Il convient également de les in solidum condamner à verser à Mme [P] [M] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction et numérotation applicable postérieurement au 1er janvier 2020.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de Mme [P] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;



CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2007 entre Mme [P] [M], d’une part, et Mme [W] [G], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 14 décembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [G] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [G] et M. [R] [H], en sa qualité de caution, à payer à Mme [P] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 146 euros, à compter du 14 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Et dès à présent, CONDAMNE solidairement Mme [W] [G] et M. [R] [H], en sa qualité de caution, à payer à Mme [P] [M] la somme de 4 448 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [G] et M. [R] [H], en sa qualité de caution, à payer à Mme [P] [M] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [G] et M. [R] [H], en sa qualité de caution, aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution et de la saisine de la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE