Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 9 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 13] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/12250 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGA

N° MINUTE : 



Assignation du :
01 Octobre 2021



JUGEMENT 
rendu le 09 Janvier 2025 
DEMANDERESSE

Madame [F] [J] épouse [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0355


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société VAVAK Immobilier
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Francis JURKEVITCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0734


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 09 Janvier 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12250 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGA

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [F] [J] épouse [D] est propriétaire, depuis le 10 novembre 2017, des lots n° 11, 15, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 situés au 6ème étage, ainsi que le lot n° 29 situé au sous-sol au sein de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Se plaignant d’un dégât des eaux, Monsieur et Madame [D] ont sollicité la désignation en référé d’un expert, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et des propriétaires des chambres situées au 6ème étage, par acte d’huissier du 17 janvier 2019. 

Monsieur [M] [O] a été désigné en qualité d’expert, selon ordonnance de référé du 12 mars 2019, et a déposé son rapport le 13 août 2021. 

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 30 juin 2021 au cours de laquelle ont été adoptées diverses résolutions n° 12 à 14, portant respectivement sur : 

- la création d’un réseau d’évacuation des eaux usées/eaux vannes des chambres de services du 6ème étage et leur financement (résolutions n° 12, 12.2, 12.3, 12.4),
- la dépose partielle de la douche de la salle de bain de Madame [D] puis sa réfection à l’identique pour accéder à la chute en fonte et permettre le branchement des chambres 12, 14, 15, 16 et 17 sur la canalisation qui s’y trouve (résolutions n° 13, 13.1, 13.2, 13.3, 13.4), 
- l’habilitation du syndic pour agir en justice à l’encontre des époux [D] aux fins d’obtenir l’accès à leur appartement au 6ème étage (salle de bains près de leur salle de jeu) pour la réalisation des travaux visées sous les résolutions n° 12.2 et 13.1, en cas de refus explicite de leur part, dans le cadre d’un budget à cette fin fixée à 6.000 € (résolution n° 14.1). 

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 1er octobre 2021, Madame [F] [J] épouse [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 16ème devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 12, 12.2, 12.3, 12.4, 13, 13.1, 13.2, 13.3 et 14 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] qui s’est tenue le 30 juin 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, Madame [F] [J] épouse [D] demande au tribunal de :

Vu le DTU 60-11 modifié en août 2013, 
Vu les articles 24 à 26 de la loi 10 juillet 1965, 
Vu l’article 17 du décret du 17 mars 1967, 
Vu le rapport d’expertise en date du 13.08.2021, 
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats, 

ORDONNER la nullité des résolutions n° 12, 12.2, 12.3, 12.4, 13, 13.1, 13.2, 13.3 et 14 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] qui s’est tenue le 30 juin 2021. 

REJETER l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7]. 

ORDONNER que Madame [D] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et honoraires d’avocat de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000. 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Madame [D] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Armelle JOSSERAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] Paris 16ème demande au tribunal de :

Débouter Madame [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
Condamner Madame [D], à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner Madame [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me [R] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2023.

L’affaire, plaidée à l'audience du 7 novembre 2024, a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Les parties ont été autorisées à transmettre les procès-verbaux des assemblées générales de mai 2023 et juillet 2023, ainsi que le procès-verbal de la dernière assemblée générale de 2024, ayant désigné un nouveau syndic, dans les conditions des articles 442 et 445 du Code de procédure civile. 

Par note en délibéré notifiée par voie électronique le 7 novembre 2024, le conseil de Madame [F] [J] épouse [D] a transmis les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2023, 24 juillet 2023 et 28 juin 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, le tribunal relève que l’annulation des résolutions n° 12.2, 12.3, 12.4, 13.1, 13.2 et 13.3 de l’assemblée générale du 30 juin 2021, au cours d’une assemblée générale ultérieure du 25 mai 2023 (motivée notamment en « raison du refus persistant et réitéré de l’entreprise LACROIX d’exécuter les travaux votés par de précédentes résolutions lors de l’assemblée du 30 juin 2021 »), ne permet pas à elle seule d’établir que la contestation émise par Madame [F] [J] épouse [D] dans le cadre de la présente instance serait « parfaitement justifiée » (dernières écritures de la partie demanderesse, page 13). 

L’annulation ou la réitération par une nouvelle assemblée générale devenue définitive de résolutions votées par une assemblée générale antérieure et attaquées par un copropriétaire, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ne rend pas la demande irrecevable mais sans objet, en raison du principe d'autonomie des assemblées (ex. : Civ. 3ème, 2 mars 2017, n° 16-11.735 et 16-11.736).

La disparition en cours de procédure de l’objet de la demande doit conduire le tribunal, appelé notamment à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles, à prendre en compte le bien-fondé de la demande devenue sans objet, apprécié au jour de l’introduction de l’instance.

I - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 12.12.2, 12.3 et 12.4 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 (réseau d’évacuation eaux usées/eaux vannes) :

Madame [F] [J] épouse [D] fait valoir les moyens de droit suivants : 

1 - Sur la « non-conformité » des travaux soumis au vote :

La solution retenue n’est pas conforme aux conclusions de l’expert judiciaire dans son rapport en date du 13 août 2021, en pages 28 et 29 (encastrement dans le sol du couloir du 6ème étage d’un collecteur après modification du solivage existant par une entreprise spécialisée en rénovation de charpente) et à la réglementation en vigueur, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît en admettant que les devis « doivent être complétés ». Elle ajoute qu’à ce jour, aucun nouveau devis n’a été soumis au vote pour rendre les travaux conformes et permettre que l’ensemble des chambres concernées puissent se raccorder.

2 - Un branchement sur une partie privative :

La chute située chez Madame [D] sur laquelle les copropriétaires envisagent de se raccorder est une partie privative, aux termes de l’article 6, page 15, du règlement de copropriété, prévoyant que « les canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif », sont des « parties privatives », alors qu’elle est seule bénéficiaire de la canalisation située dans sa salle de bain du 6ème étage.

 Elle ajoute que : 
- en page 14, il est précisé que les parties communes spéciales aux lots du 6ème étage comprennent : le WC commun au 6ème étage et le couloir desservant les chambres, alors qu’il n’existe qu’un WC au 6ème étage situé dans un autre couloir, 
- en conséquence, le WC est bien privatif et s’agissant d’un raccordement sur une partie privative, il convient que cette résolution soit acceptée par elle et votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
- en l’espèce, la résolution a été approuvée par 174/394 tantièmes, 
- le raccordement sur une seconde fonte au diamètre requis est une solution purement hypothétique, outre que les travaux à venir devraient être suivis par un architecte, comme le préconise l’expert, en page 57 de son rapport, ce qui n’est pas le cas en l’état. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] répond en substance que : 
- la prétendue non-conformité des travaux votés par rapport aux préconisations de l’expert judiciaire n’est pas une cause de nullité, 
- le règlement de copropriété précise en page 13 que les parties communes générales comprennent les « canalisations d’eaux pluviales, d’eaux usées et d’eaux vannes », 
- selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputées parties communes dans le silence ou la contradiction des titres les éléments d’équipement commun, « y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs », 
- il est donc « aberrant » de soutenir qu’une canalisation d’évacuation des eaux usées/eaux vannes pourrait être qualifiée de privative, puisque par définition, celle-ci traverse l’immeuble et dessert plusieurs lots à divers étages pour se jeter ensuite dans les réseaux publics, 
- l’expert indique d’ailleurs clairement dans son rapport d’expertise qu’il s’agit nécessairement d’une descente relevant des parties communes de l’immeuble, compte tenu de la configuration des lieux (page 46), 
- Madame [D] inverse ainsi l’ordre des facteurs, ses installations sanitaires privatives se raccordant à une canalisation commune et non l’inverse, 
- invoquer la majorité de l’article 26 n’a pas de sens. 

*** 
Le point 12 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 n’est pas une décision au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 mais consiste uniquement en un « intitulé » (« Première résolution relative à la réfection des réseaux d’évacuation du 6ème étage suite aux opérations d’expertise de Monsieur [O] »), suite d’un point 12°1 (Rappel (sans vote)). 

Madame [F] [J] épouse [D] sera donc déclarée d’office, s’agissant d’une condition d’application de la règle de droit invoquée, irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 12 (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, 00-10.406, diffusé). 

1-1 Sur le moyen tiré de « la non-conformité » des travaux soumis au vote des copropriétaires aux « conclusions » de l’expert judiciaire :

Il est constant que le juge n’a pas à s’immiscer dans la gestion de la copropriété et que seule l’assemblée générale est à même d’apprécier l’opportunité des résolutions qu’elle adopte (ex. : Cour d’appel d’[Localité 11], 4ème chambre A, 11 octobre 2018, n° RG 17/06392). 

Ainsi, il n'appartient pas à la juridiction saisie de se prononcer sur l'opportunité des décisions prises par le syndicat des copropriétaires, mais uniquement d'apprécier la régularité des décisions au regard du statut de la copropriété et du règlement de copropriété. 

En l’espèce, les critiques articulées par Madame [F] [J] épouse [D] pour soutenir la nullité des résolutions de l’assemblée générale du 30 juin 2021, relatives aux travaux d’évacuation des eaux usées/eaux vannes, relèvent de l’exercice du pouvoir majoritaire et de la stricte opportunité de la décision votée dans laquelle le juge ne saurait s’immiscer (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], 1er chambre section 1, 21 février 2022, n° RG 19/03509). 

Le tribunal ne pouvant se substituer à l’assemblée générale ni apprécier la résolution contestée en opportunité, le moyen tiré de l’absence de conformité des travaux votés à des préconisations de l’expert judiciaire ou de leur inefficacité n’est pas opérant (ex. : Cour d’appel d’[Localité 11], 4ème chambre A, 9 avril 2015, n° RG 13/02866). 

1-1 Sur le moyen tiré du vote de travaux impliquant un raccordement sur « une partie privative » qui aurait nécessité d’être « votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 » :

Les résolutions n° 12.12.2, 12.3 et 12.4 querellées sont englobées sous un libellé général (point 12°) intitulé « première résolution relative à la réfection des réseaux d’évacuation du 6ème étage suite aux opérations d’expertise de Monsieur [O] » et portent respectivement sur : 

- la ratification de la création d’un écoulement des eaux usées des chambres du 6ème, selon devis des établissements LACROIX n° 2020-2021-3957 du 19 juillet 2020, de 11.451,64 € TTC (article 24, résolution 12° 2), 
- les honoraires du syndic pour le suivi technique, administratif et financier desdits travaux (résolution 12° 3), 
- l’échéancier des appels de fonds afférents auxdits travaux, répartis suivant la clé « CHARGES CHAMBRES DE SERVICES » (résolution 12°4). 

Madame [F] [J] épouse [D] ne justifie pas de son allégation selon laquelle les résolutions susvisées porteraient sur des parties privatives, alors même que : 
- les travaux litigieux ne portent pas sur des « canalisations sises à l’intérieur d’un local privatif et affectées à son usage exclusif » au sens de l’article 6 II (page 15) du règlement de copropriété de l’immeuble mais bien sur la « création d’un écoulement des eaux usées des chambres du 6ème étage numérotées 17, 16, 15, 14 et 12 vers la chute [Localité 12]/EV » (descente n° 4) située dans l’appartement de Madame [D] (dans la salle de bains du 6ème étage), ne constituant pas une « chute unique » (pièce n° 97 produite par le syndicat des copropriétaires, devis n° I-2020-2021-3957 du 19/07/2020 des établissements LACROIX) 

- le règlement de copropriété de l’immeuble range clairement dans les parties communes générales (article 6, I, A) les « canalisations d’eaux pluviales, d’eaux usées et d’eaux vannes » (pièce n° 55 produite par le syndicat des copropriétaires, page 13), en parfaite conformité avec les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 réputant parties communes dans le silence ou la contradiction des titres « les parties de canalisations » traversant « des locaux privatifs », 

- l’expert judiciaire considère également que les travaux litigieux, impliquant la mise en place d’une culotte au niveau de la chute passant dans la salle d’eau du duplex du 6ème étage des consorts [D] et la création d’un collecteur eaux usées/eaux vannes en tube PVC DN 100, portent bien sur des parties communes (pièce n° 3 produite par Madame [J] époux [D], rapport, pages 29 et 30), 

- si ces travaux doivent permettre le raccordement de chambres à la chute des eaux usées/eaux vannes, tel n’est pas cependant leur objet, 

- dans son rapport déposé le 13 août 2021, Monsieur [M] [O] confirme également, en page 46, que : 
« S’agissant de la chute eaux usées/eaux vannes n° 4, il est évident qu’elle n’a pas été créée par les consorts [D] pour évacuer les eaux usées/eaux vannes de la salle d’eau du 6ème étage. 
Cette chute existait auparavant devait se prolonger en ventilation primaire. L’entreprise qui a réalisé les travaux de la salle d’eau s’est raccordée sur la canalisation commune (VPJ) ».

Les travaux votés relèvent de la catégorie des travaux mentionnés à l’article 24 II a) de la loi du 10 juillet 1965, à savoir « les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat » (ancien article 7 du décret n° 68-976 du 9 novembre 1968, annexe à l’article R. 443-11 du code de la construction et de l’habitation, point 1.3.1). 

Ainsi, les résolutions querellées n° 12-2, 12-3 et 12-4 ont été régulièrement adoptées à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, Madame [F] [J] épouse [D] ne pouvant faire obstacle à la réalisation de ces travaux d’intérêt collectif régulièrement votés, même à l’intérieur de ses parties privatives. 
Décision du 09 Janvier 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12250 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGA

Au surplus, le tribunal relève qu’aucune atteinte à la destination des parties privatives de Madame [F] [J] épouse [D] ou aux modalités de jouissance de celles-ci n’apparaît caractérisée, au sens des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont pas applicables aux résolutions querellées. 

II - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 13, 13.1, 13.2, 13.3 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 (dépose partielle de la douche de la salle de bain de Madame [D] puis réfection à l’identique, pour accéder à la chute en fonte) :

Madame [F] [J] épouse [D] soutient que ces résolutions doivent être annulées dans la mesure où l’expert a modifié ses préconisations et où la chute sur laquelle ces copropriétaires souhaitent se raccorder est privative, de sorte que de tels travaux doivent être agréés par le copropriétaire dont la salle de bains sera démolie et approuvés à la majorité de l’article 26, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, aucun accord de Madame [D] n’ayant été sollicité et la résolution ayant été approuvée par 174/394 tantièmes. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] répond en substance, au visa de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 imposant à chaque copropriétaire de laisser l’accès à ses parties privatives pour permettre l’exécution de travaux décidés par l’assemblée générale, qu’il ne s’agit nullement de « démolir » la salle de bain de Madame [D] mais simplement de déposer partiellement la douche puis de la repose à l’identique pour permettre les travaux de raccordement du collecteur, sachant que les installations collectives doivent toujours être rendues accessibles par les propriétaires des lots dans lesquelles elles se trouvent (trappes d’accès), d’autant que les branchements des installations sanitaires de Madame [D] sur la descente collective située en dessous n’ont jamais été autorisés par l’assemblée générale. 

Il invoque également les dispositions de l’article 6 du règlement de copropriété de l’immeuble qui prévoient que les parties privatives traversées par des canalisations ou réseaux de toutes natures, ou dans lesquelles existent des regards de visite « devront souffrir le passage, pour permettre les réparations grosses ou menues, et l’entretien ».

Il ajoute que : 
- le fait que l’expert ait « modifié ses préconisations » n’est pas une cause de nullité, 
- il s’agit d’une canalisation partie commune, 
- la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas applicable. 

*** 
Le point 13 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 n’est pas une décision au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 mais consiste uniquement en un « intitulé » (« Deuxième résolution relative à la réfection des réseaux d’évacuation du 6ème étage suite aux opérations d’expertise de Monsieur [O] ») qui n’a pas fait l’objet d’un vote. 

Madame [F] [J] épouse [D] sera donc déclarée d’office, s’agissant d’une condition d’application de la règle de droit invoquée, irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 13 (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 2002, 00-10.406, diffusé). 

Par ailleurs, le II de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au moment de l'assemblée générale du 24 septembre 2020, dispose que : « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ». 

En l’espèce, les résolutions querellées n° 13-1, 13-2 et 13-3 portent respectivement sur : 
- l’approbation de la création d’un nouveau collecteur commun en PVC DN 100 mm pour l’évacuation des eaux usées et eaux vannes des chambres du 6ème étage n° 12 et n° 14 à n° 17, avec raccordement dudit collecteur à la chute se trouvant dans la salle de bains des époux [D] au 6ème étage, dépose partielle de la douche des époux [D] pour accès à la chute en fonte et réfection à l’identique (résolution n° 13-1),
- les honoraires du syndic pour le suivi technique, administratif et financier desdits travaux (résolution n° 13-2), 
- l’échéancier des appels de fonds afférents auxdits travaux, répartie suivant la clé « CHARGES CHAMBRES DE SERVICES » (résolution n° 13-3). 
 
Le fait que l’expert judiciaire ait pu, le cas échéant, modifier « ses préconisations » n’est pas un moyen de nature à justifier l’annulation des résolutions querellées, l’assemblée générale étant libre de se prononcer souverainement sur l’opportunité de travaux devant être réalisés au sein de l’immeuble. 

Par ailleurs, et contrairement aux affirmations de Madame [F] [J] épouse [D], les travaux d’intérêt collectif votés par l’assemblée générale : 
- ne conduisent nullement à une « démolition » de la salle de bain de son appartement, la résolution n° 13-1 prévoyant uniquement une « dépose partielle de la douche des époux [D] pour accès à la chute en fonte, et réfection à l’identique », 
- ne relèvent pas de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 mais de celle de l’article 24, compte tenu de leur nature, au même titre que les résolutions n° 12-2 à 12-4 susvisées, 
- ne devaient nullement être « agréés » par Madame [D] :

* en application des dispositions susmentionnées de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 dans leur version issue de l’article 8 de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable au jour de l’assemblée générale querellée, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans les lots appartenant à Madame [D] n’étaient pas altérées de manière durable, 
* de même qu’en application de l’article 6, III (page 16) du règlement de copropriété de l’immeuble qui dispose notamment que : « Les parties privatives traversées par des canalisations ou réseaux de toutes natures, ou dans lesquelles existent des regards de visite devront souffrir le passage, pour permettre les réparations grosses ou menues, et l’entretien ».

III - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 (habilitation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de Madame [D] pour obtenir l’accès à son appartement aux fins de réaliser les travaux visés aux résolutions n° 12.2 et 13.1) :

Madame [F] [J] épouse [D] fait valoir que, les résolutions n° 12.2 et 13.1 ayant été annulées lors de l’assemblée qui s’est tenue le 25 mai 2023, la présente résolution doit être également annulée comme étant sans objet. 

Elle observe en outre que : 
- cette résolution pose en principe qu’il lui est interdit de s’opposer aux travaux menés par des copropriétaires chez elle, sans aucun contrôle de qui que ce soit,
- le syndicat des copropriétaires, bien que sachant qu’il doit demander l’autorisation de rentrer dans son appartement pour mener les travaux, n’y a jamais procédé ainsi qu’il le reconnaît dans ses écritures, en page 14, indiquant qu’il y aurait procédé mais de façon « informelle », 
- la résolution querellée ne bénéficie qu’à deux copropriétaires sur 15, ceux des chambres n° 12 et 14 mais repose néanmoins sur l’ensemble des copropriétaires. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] répond que Madame [D] reformule en la défigurant grossièrement la résolution n° 14 qui a pour objet d’habiliter le syndic à ester en justice dans le cas où les époux [D] s’opposeraient à laisser accès aux parties privatives pour permettre l’exécution des travaux. 

Il ajoute que Madame [D] fonde sa demande sur l’existence d’un abus de majorité de majorité en soutenant que cette résolution ne concernerait que 2 copropriétaires sur 15 alors qu’il est constant qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il estime à ce titre que la preuve d’un abus de majorité, qui incombe à Madame [D], n’est pas rapportée, soulignant que cette dernière se contredit elle-même, en arguant (page 6 de ses conclusions) qu’il est « nécessaire de recevoir le réseau d’évacuation de ces chambres à la suite de la multitude de dégâts des eaux constatés dans » son « appartement » et « de reprendre les installations sanitaires desdites chambres ». 

*** 
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146). 

Il est constant qu'une simple autorisation d'agir en justice ne peut être constitutive d'un abus de majorité, le bien ou le mal-fondé de l'action qui pourrait être intentée par le syndic, sur le fondement de cette autorisation, n'étant pas un motif d'annulation de la délibération contestée (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 23 novembre 2012, n° RG 11/15036).

En l’espèce, la résolution querellée n° 14-1 (résolution unique incluse dans un point 14 intitulé : « troisième résolution relative à la réfection des réseaux d’évacuation du 6ème étage suite aux opérations d’expertise de Monsieur [O] ») porte sur l’habilitation « donnée au syndic, es qualité, d’agir en justice à l’encontre des consorts [T], ou leurs successeurs éventuels, aux fins d’obtenir l’accès à leur appartement au 6ème étage (salle de bains près de leur salle de jeu) aux fins de réalisation des travaux visés sous résolutions n° 12.2 et n° 13.1 » (devis des établissement LACROIX n° 2020-2021-3957 du 19 juillet 2020, de 11.451,64 € TTC et n° 2020-2021-4147 du 30 mars 2021 de 12.839,91 € TTC). 

Aux termes de ladite résolution, rappelant les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (I et II en particulier, avec passages soulignés), il est précisé notamment que : 
 « Tel qu’indiqué antérieurement, la réalisation des travaux dont il est question aux devis des Etablissements LACROIX n° 2020-2021-3957 et n° 2020-2021-4147 suppose que les époux [D] acceptent de donner accès à leur appartement aux fins de réalisation des travaux. A défaut d’autorisation de leur part en ce sens va se présenter l’impossibilité pour les propriétaires des chambres de service du 6ème étage de pouvoir poursuivre l’usage actuel de leurs lots qui sont loués et/habités, les locataires ayant du temporairement libérer les chambres. 
Il est donc demandé aux époux [D] de bien vouloir consentir à la réalisation des travaux sur la descente n° 4 qui passe par leur salle de bains au 6ème étage, s’agissant d’une chute qui relève des parties communes, à laquelle le Syndicat des copropriétaires doit pouvoir accéder pour la réalisation des travaux d’intérêt commun. 

Le syndic va donc écrire en ce sens aux époux [D] par LRAR en leur demandant de bien vouloir confirmer leur accord de principe dans un délai de 15 jours. 

Une fois l’accord de principe obtenu, et avant tout lancement effectif des travaux, le Syndicat des copropriétaires devra notifier aux époux [D], au moins huit jours à l’avance, la date prévue pour le début des travaux, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. 

A défaut de réponse des époux [D] dans le délai précité, ou en cas de refus explicite de leur part, l’assemblée générale décide d’ores et déjà d’habiliter le syndic à agir judiciairement à l’encontre des époux [D], et toute autre partie jugée nécessaire par l’avocat choisi, en référé ou au fond, devant le juge compétent du Tribunal judiciaire de PARIS, aux fins d’obtenir l’accès à leur appartement afin que les travaux nécessaires puissent être réalisés, ce sous astreinte par jour de retard en cas de résistance de leur part à la décision qui sera rendue dans ce but. 
Décision du 09 Janvier 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12250 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIGA


Le syndic est d’ores et déjà habilité également à solliciter la liquidation de l’astreinte qui sera prononcée par la juridiction compétente. 

Un budget de 6.000 € est approuvé à cette fin. 

Le syndic est autorisé à procéder aux appels de fonds nécessaires à couvrir l’ensemble des frais et honoraires liés à la procédure, dont les honoraires auxquels il a droit tel que contractuellement prévu, selon la clé de répartition CHARGES GENERALES, aux appels de fonds suivants, exigibles : 
- Le 01/09/2021 pour 3.000 €uros TTC, 
- Le 01/10/2021 pour 3.000 €uros TTC ». 

Ladite résolution ne fait que mettre en œuvre les dispositions d’ordre public de l’article 9, I et II de la loi du 10 juillet 1965 en habilitant le syndic à agir en justice à l’encontre des époux [D] en cas d’impossibilité d’accès à leur appartement du 6ème étage pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale.

Elle n’a donc nullement pour objet « d’interdire à Madame [D] de s’opposer aux travaux menés par des copropriétaires chez elle, sans aucun contrôle de qui que ce soit ». 

Elle ne procède par davantage d’un quelconque abus de majorité en favorisant les intérêts de « 2 copropriétaires sur 15 à savoir les propriétaires des chambres 12 et 14 », alors même que :

- il est dans l’intérêt de la collectivité des copropriétaires de faire réaliser les travaux de réfection des réseaux d’évacuation du 6ème étage, visés dans les résolutions n° 12.2 et 13.1, 
- Madame [F] [J] épouse [D] le reconnaît elle-même aux termes de ses dernières écritures (page 7) soulignant qu’il « est en effet nécessaire de revoir le réseau d’évacuation » des chambres de service n° 12, 14, 15, 15, 16 et 17 du 6ème étage « à la suite de la multitude de dégâts des eaux constatés » dans son appartement, 
- en tout état de cause, il est constant que ne peut être a priori abusive une résolution décidant d'engager une procédure à l'encontre d'un copropriétaire, dont le bien-fondé ne peut être examinée que lors de la saisine de la juridiction (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 septembre 2010, n° RG 09/09311).

Enfin, comme le relève pertinemment Madame [F] [J] épouse [D], les résolutions n° 12.2 et 13.1, ayant voté les travaux faisant l’objet de l’habilitation donnée au syndic d’agir en justice à défaut d’accès à la chambre de service du 6ème étage, ont été ultérieurement annulées, selon résolutions n° 18-1 et 19-1 de l’assemblée générale du 25 mai 2023, de sorte que sa demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 est devenue sans objet. 
 
Sur ce ; 


Au regard de l’ensemble des éléments précités, la demande d’annulation des résolutions n° 12.2, 12.3, 12.4, 13.1, 13.2, 13.3 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] en date du 30 juin 2021, formée par Madame [F] [J] épouse [D], devra être rejetée. 

IV - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [F] [J] épouse [D], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera par ailleurs accordé à Maître [Y] [R]. 

Par ailleurs, Madame [F] [J] épouse [D], dont les prétentions sont déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14], sera déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déclare Madame [F] [J] épouse [D] irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n° 12 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] en date du 30 juin 2021,

Rejette la demande d’annulation des résolutions n° 12.2, 12.3, 12.4, 13.1, 13.2, 13.3 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] en date du 30 juin 2021, formée par Madame [F] [J] épouse [D],

Déboute Madame [F] [J] épouse [D] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Condamne Madame [F] [J] épouse [D] aux entiers dépens, 

Accorde à Maître Francis JURKEVITCH le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne Madame [F] [J] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs demandes. 


Fait et jugé à [Localité 13] le 09 Janvier 2025


La Greffière Le Président