Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 9 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 23/01598 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AQ

N° MINUTE : 



Assignation du :
03 Février 2023



JUGEMENT 
rendu le 09 Janvier 2025 
DEMANDEURS

Madame [H] [F] veuve [C]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Madame [Y] [I] ep [A]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Monsieur [Z] [A]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentés par Maître Marie-hélène LEONE CROZAT de la SELEURL CABINET LEONE CROZAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0468


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société IMMOBILIERE BAYEN sous la dénomination Cabinet BERGER, SARL
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Thomas MLICZAK de l’AARPI TMH AVOCATS, SELARL Thomas MLICZAK, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #D0653
Décision du 09 Janvier 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01598 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [H] [F] veuve [C] est propriétaire d’un local commercial et d’une cave constituant les lots n° 1 et 42 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] sont propriétaires au sein du même immeuble d’un appartement, d’un grenier, d’un débarras et de deux caves constituant les lots n° 13, 14, 18, 27, 31 et 36.

Lors de l’assemblée générale du 21 juin 2022, la résolution n° 24 a été adoptée en ces termes :
« Après en avoir délibéré, l’assemblée générale décide de céder l’ancienne loge suite à résiliation du bail accordé à Madame [E].
Une estimation de la loge a été demandée à une agence immobilière et a été diffusée à l’ensemble des copropriétaires. Cette estimation en date de 16/05/2022 émane de GIPLD et évalue la valeur du logement entre 150.000 et 160.000 euros.
Un plan de rez-de-chaussée est annexé à la convocation et permet d’évaluer la surface de cette loge à environ 13.85 mètre carré.
L’assemblée générale décide de céder cette loge au copropriétaire de l’immeuble qui fera l’offre la plus intéressante.
Un prix plancher de 140.000 euros est fixé par l’assemblée.
La procédure est la suivante : les personnes intéressées doivent adresser leurs offres au syndic sous double enveloppe cachetées (la seconde enveloppe sera annotée de la mention PROPOSITION TARIFAIRE LOGE A OUVRIR EN ASSEMBLEE GENERALE)
Les offres doivent être adressées au syndic au plus tard le 15 septembre 2022.
L’assemblée prend acte que les enveloppes seront décachetées à l’occasion de la prochaine assemblée qui aura lieu le 20 octobre 2022 ».

Au cours de l’assemblée générale du 15 novembre 2022, un projet de résolution n° 5 a été inscrit à l’ordre du jour dans les termes suivants : 
« L’assemblée générale prend acte du projet modificatif par le CABINET TARTACEDE BOLLAERT relatif à la création du lot 50 qui est joint à la convocation.
Ce lot faisant une surface de 12,60 m², le syndic précise qu’au sujet de l’affectation du local l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation introduit par l’article 74 de la loi SRU du 13 décembre 2000 précise qu’il est interdit de créer un lot à usage d’habitation d’une surface et d’un volume inférieurs respectivement de 14m² et 33 m³ ou qui n’est pas pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable ou d’une installation d’évacuation des eaux usées ou encore d’un accès à la fourniture de courant électrique (critères cumulatifs).
Ce lot 50 sera exclusivement à usage commercial.
L’assemblée générale rappelle les termes de la résolution portant le numéro 24 votée lors de l’AGO du 21 juin 2022.
Le syndic informe qu’il a reçu cinq offres 
(…)
L’assemblée générale donne mandat au syndic pour :
- signer tout compromis,
- représenter la copropriété à la signature de l’acte de vente, faire toutes déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire.
L’assemblée générale :
- décide que les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur.
- prend acte que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété et reversé directement aux copropriétaires proportionnellement aux tantièmes généraux.
- reconnaît que la conservation de la partie cédée n’est pas nécessaire à la conservation de l’immeuble ».

Lors de cette assemblée, les copropriétaires se sont interrogés sur la possibilité d’élargir cette vente à toute personne intéressée par cet achat, qu’elle soit propriétaire ou non au sein de l’immeuble du [Adresse 4].

Il a alors été procédé à un vote « pour connaître l’opinion des copropriétaires sur le fait de remettre en question l’ordre du jour en autorisant toute personne à envoyer une offre tarifaire au syndic », qui a reçu l’approbation de la majorité des voix exprimés des copropriétaires (article 24 de la loi du 10 juillet 1965, 394 tantièmes pour, 313 tantièmes contre, sur 1.008 tantièmes).

L’assemblée n’a donc pas voté sur les résolutions n° 5 (vente de la loge) et n° 6 (mandat à donner au syndic de procéder à la publication du modificatif du règlement de copropriété), et a renvoyé cette question à la prochaine assemblée.

C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 3 février 2023, les époux [A] et Madame [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société IMMOBILIERE BAYEN exerçant sous la dénomination commerciale « Cabinet BERGER », devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de la résolution litigieuse de l'assemblée générale du 15 novembre 2022 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts à « chacun des demandeurs ».

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023, les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] demandent au tribunal de :

Vu les articles 9 et 14 du décret du 17 mars 1967 portant application de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces,

Déclarer Madame [C] et Monsieur et Madame [A] recevables et bien fondés en leurs demandes, 

Déclarer mal fondées les écritures du syndicat des copropriétaires et le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Constater que l’assemblée du 15 novembre 2022 est revenue sur la décision de l’assemblée du 21 juin 2022 fixant les conditions de vente de la loge auxquelles avaient acquiescé les participants copropriétaires et qui leur conférait un droit acquis,

Dire nulle et de nul effet la décision prise par l’assemblée générale du 15 novembre 2022 de la possibilité d’ouvrir à toute personne intéressée l’achat de la loge qu’elle soit copropriétaire ou non dans l’immeuble et de fixer que les offres seront adressées au syndic au plus tard le 15 février 2023,

Prononcer l’annulation de ladite résolution de l’assemblée générale du 15 novembre 2022 de la copropriété du [Adresse 4] à [Localité 5],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], à payer à chacun des demandeurs savoir Madame [C] et Monsieur et Madame [A] la somme de 1.000 € de dommages intérêts,

Faire application au bénéfice de Madame [C] et de Monsieur et Madame [A] des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5], à payer à chacun des demandeurs savoir Madame [C] et Monsieur et Madame [A] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens d’instance qui pourront être recouvrés par Maitre LEONE-CROZAT dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] demande au tribunal de :

Vu l’article 13 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’assemblée générale ordinaire en date du 21 juin 2022,
Vu l’assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2022,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer recevables et bien fondés LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] A [Localité 5] et la société IMMOBILIERE BAYEN, sous la dénomination « CABINET BERGER », en leurs demandes, fins et conclusions.

A titre liminaire,

Juger irrecevables les demandes de Madame [H] [F] épouse [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] visant à l’annulation de la décision prise par l’assemblée générale du 15 novembre 2022 quant à la possibilité d’ouvrir à toute personne intéressée à l’achat de la loge qu’elle soit copropriétaire ou non dans l’immeuble,

Juger que l’assemblée générale tenue le 15 novembre 2022 n’est pas à l’origine d’une violation des droits acquis par Madame [H] [F] épouse [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A],

A titre principal,

Débouter Madame [H] [F] épouse [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] de l’intégralité de leurs demandes, 

A titre subsidiaire,

Constater que la résolution votée lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 15 novembre 2022 n’a pas pour effet de dénaturer le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour, 

Débouter Madame [H] [F] épouse [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] de l’intégralité de leurs demandes,

En tout état de cause,

Condamner in solidum Madame [H] [F] épouse [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] A [Localité 5] et la société IMMOBILIERE BAYEN, sous la dénomination « CABINET BERGER » la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner in solidum Madame [H] [F] épouse [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. 
Décision du 09 Janvier 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01598 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AQ

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 7 novembre 2024, a été mise en délibéré au 9 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « declarer » et « constater », dont la formulation ne consistent qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties, et qui ne constituent donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I - Sur la demande d'annulation de la résolution, portant sur l’ouverture de la vente de la loge à des tiers à la copropriété, de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2022, formée par les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] :

Les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] soutiennent que :
- alors que tous les membres de la copropriété n’étaient pas présents lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2022, le syndic a modifié l’ordre du jour pour faire voter une résolution qui ne figurait pas dans la convocation, à savoir « la possibilité d’élargir cette vente à toute personne intéressée par cet achat qu’elle soit copropriétaire ou non dans l’immeuble [Adresse 4] »,
- il s’agit bien une décision qui a été mise au vote et prise lors de cette assemblée, le syndic inscrivant : « l’assemblée étant souveraine, le syndic inscrira cette résolution à la prochaine assemblée générale », 
- le syndic a noté que « l’assemblée ne voulait pas statuer sur les résolutions 5 et 6 inscrites à l’ordre du jour » et a averti l’assemblée du risque de voir contester la validité de l’assemblée par voie de justice, cette question devant être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale,
- enfin, le syndic a conclu que : « cette question sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ; les offres devront être adressées au syndic sous double enveloppe cachetée au plus tard le 15 février 2023 »,
- or, les résolutions ou décisions prises sur une question qui n’est pas à l’ordre du jour sont nulles,
- il ne saurait être retenu que la délibération qui a eu lieu se rattachait à la résolution n° 5 de l’ordre du jour pour la rendre valable,
- le pouvoir d’amendement dont dispose l’assemblée ne peut aboutir au vote d’une décision complétée ou altérée par une question qui ne figurait pas à l’ordre du jour. 

Ils opposent aux arguments du syndicat des copropriétaires les moyens suivants : 

Sur l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle il ne s’agissait pas d’un vote :
- il y a bien eu un vote alors que l’assemblée du 15 novembre 2022 avait pour objet d’ouvrir les enveloppes déposées au cabinet du syndic et que le syndic était en possession d’enveloppes de copropriétaires, qui avaient donc acquiescé au mode opératoire de la vente fixée lors de l’assemblée du 21 juin 2022,
- ce droit ne pouvait donc pas être remis en cause par l’assemblée, une fois les conditions de vente fixées par les parties et réunies au moment de l’assemblée du 15 novembre 2022,
- il ne saurait non plus être soutenu que l’assemblée n’a pas décidé de revenir sur sa décision du 21 juin 2022 par un vote, 
- un vote a eu lieu sur la résolution portant sur un changement des conditions de mise en vente de la loge à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée mais le syndic a constaté que l’assemblée avait refusé les conditions de la vente fixées lors de l’assemblée du 21 juin 2022,
- il a été voté que « les offres devront être adressées au syndic sous enveloppe cachetée au plus tard le 15 février 2023 »,
- il s’agit bien d’un vote destiné à modifier les conditions de la vente et non d’un report de la décision de mise en vente de la loge limitée aux copropriétaires de l’immeuble,
- la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 7 juin 2023 exposait que : « l’assemblée générale décide d’ouvrir la vente de l’ancienne loge de la gardienne appelée à devenir le lot n° 50 à des copropriétaires de l’immeuble mais aussi à des tiers extérieurs à la copropriété », et cette résolution a été rejetée par l’assemblée générale.

Sur l’affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle si vote il y a eu, il ne s’agissait que d’élargir, amender ou compléter le projet de résolution :
- il n’y a amendement que lorsque la question posée à l’assemblée du fait de discussions sur cette résolution, conduit l’assemblée à l’améliorer,
- en l’espèce, la résolution avait été votée antérieurement en 2021 et n’était pas à l’ordre du jour de l’assemblée du 15 novembre 2022, 
- les modalités de la vente avaient été votées, actées et appliquées par les participants.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] répond que :

> à titre principal, il n’y a pas eu de vote de la résolution n° 5, en ce que :
- le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2022 n’a pas voté la décision alléguée par les demandeurs,
- la résolution votée ne porte pas sur la vente de la loge à toute personne intéressée mais uniquement sur le fait de connaître l’opinion des copropriétaires sur la possibilité de vendre la loge à toute personne intéressée,
- c’est pour cette raison qu’il a été indiqué que cette disposition nécessite de reconvoquer une nouvelle assemblée,
- dans la mesure où les enveloppes ont été récupérées par les copropriétaires, y compris les époux [A] et Madame [H] [C], l’éventuelle résolution de l’assemblée générale du 15 novembre 2022 ne produirait aucun effet juridique,
- il serait matériellement impossible de replacer les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant l’assemblée générale du 15 novembre 2022.

> à titre subsidiaire, s’il s’agit d’une décision d’élargissement de la vente à toute personne intéressée ne dénaturant pas le projet de résolution, en ce que :
- lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2022, a été votée une question visant à « connaître l’opinion des copropriétaires sur le fait de remettre cette question à l’ordre du jour en autorisant toute personne à envoyer une offre tarifaire au syndic »,
- les votes favorables de 394 tantièmes ont été reçus contre 313 tantièmes de votes défavorables sur un total de 1.008 tantièmes de l’immeuble, soit à la majorité simple,
- un tel vote n’a pas pour effet de dénaturer le projet de résolution, la question de l’élargissement du vote à toute personne intéressée n’a que pour seul effet d’améliorer le projet de résolution,
- en sollicitant la nullité d’une telle résolution, les demandeurs nient la liberté de discussion des copropriétaires lors de l’assemblée générale,
- la question de l’élargissement de la vente n’est que la conséquence directe de la question de la vente de la loge,
- il est inexact de prétendre que l’assemblée du 15 novembre 2022 a voté que « les offres devront être adressées au syndic sous double enveloppe cachetée au plus tard le 15 février 2023 », cette disposition du procès-verbal n’étant qu’une simple indication, laquelle n’a fait l’objet d’aucun vote,
- aucune violation des droits des demandeurs ne saurait être caractérisée, tous les copropriétaires présents ayant librement discuté de cette possibilité d’élargissement de la vente lors de l’assemblée générale et d’un éventuel report de la vente,
- contrairement à ce que prétendent les demandeurs, aucune proposition ferme et définitive n’avait été adressée.

***

En droit, 

Sur la notion de « décision » au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Dès lors, seules les véritables décisions au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi peuvent faire l’objet d’un recours en justice.

Une décision d'assemblée générale existe dès lors qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084). 

Ainsi, pour qu'il y ait véritablement une décision, il est nécessaire que le vote exprimé traduise une intention réelle d'adopter une mesure génératrice de droits et d'obligations pour les copropriétaires.

Il convient donc d'examiner pour chaque cas d'espèce l'exacte portée du vote émis par les copropriétaires, afin de distinguer la décision de principe, non suivie d'effets, de celle qui comporte les éléments d'une prise de position engageant le syndicat des copropriétaires.

Constitue une décision et non une position de principe ou une mesure préparatoire une résolution qui produit à elle seule des effets juridiques (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-26.744 ; 7 juin 2006, n° 05-19.117, etc.).

En revanche, ne constitue pas une réelle décision la résolution par laquelle les copropriétaires ne prennent aucun engagement de même qu'une simple consultation de copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 27 février 2001, n° 99-17.512) ou la résolution dont la portée est limitée à une décision de principe devant être suivie d'une seconde étape indispensable pour qu'elle devienne effective (ex. : Civ. 3ème, 10 novembre 1992, n° 90-17.278, 4 janvier 2006, n° 04-19.771, 28 janvier 2015, n° 13-28.021) et ne faisant naître aucune obligation à ce stade pour les copropriétaires (ex. : Cour d'appel de Bastia, 4 avril 2012, n° 11/00132).

Sur l’interdiction de prendre une décision portant sur une question non inscrite à l’ordre du jour :

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose en son alinéa premier que « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. »

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les décisions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions de l’article 9 et 11-1. 
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ». 

Une assemblée ne prend une décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour dans la convocation, en application des dispositions de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Dès lors, toute délibération sur une question non inscrite à l’ordre du jour ou formulée de manière imprécise ou équivoque entraîne sa nullité, une décision votée conformément à l'ordre du jour ne pouvant être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite (ex. : Civ. 3ème, 29 novembre 2018, n° 17-22.138).

L’assemblée générale ne peut, sous couvert de modifications apportées à l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour, voter sur une résolution totalement différente de celle figurant à l’ordre du jour, les questions inscrites à l’ordre du jour devant être concordante avec la résolution votée (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2009, n° 08-16.450 ; Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 10 avril 2008, n° RG 07/05985) et une décision votée conformément à l’ordre du jour ne pouvant être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite (ex. : Civ. 3ème, 7 novembre 2007, n° 06-18.882). 
Sur la notion de « droits acquis » par certains copropriétaires, privant l’assemblée générale de la possibilité de revenir sur une précédente décision :

Si l'assemblée générale peut revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l'intérêt collectif (ex. Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373), c'est sous réserve qu'elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu d'une précédente décision et que la première décision n'ait pas déjà été exécutée.

L’article 1113 du code civil rappelle que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».

L’article 1118 précise que « l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre ».

En fait,

1-1 Sur la nature de la résolution n° 5 de l’assemblée du 15 novembre 2022 :

En l’espèce, avant de procéder au vote de la résolution n° 5 portant sur la vente de la loge aux copropriétaires ayant formulé une offre au syndic sous enveloppe cachetée, l’assemblée a procédé à l’échange suivant :

« Préalablement aux délibérations qui doivent suivre, le syndic rappelle la décision prise lors de l’assemblée générale en date du 29 juin 2022 et relative à la vente de ladite loge. 

Lecture est faite par le syndic de la résolution 24 du procès-verbal de l’AG du 29 juin 2022.

Une discussion s’engage alors sur l’un des points de cette résolution à savoir le fait que seul un copropriétaire de l’immeuble est autorisé à adresser une offre tarifaire au syndic.

Il est évoqué la possibilité d’élargir cette vente à toute personne intéressée par cet achat, qu’elle soit copropriétaire ou non de l’immeuble du [Adresse 4]. 

Cette disposition, moins restrictive que celle votée lors de l’AG du 29/06/22, nécessite de reconvoquer une nouvelle assemblée.

Les copropriétaires présents proposent de voter pour connaitre l’opinion des copropriétaires sur le fait de remettre cette question à l’ordre du jour en autorisant toute personne à envoyer une offre tarifaire au syndic.

Votent pour : Mr [X] 150, SCI BUZOT 74, Mr [G] 75, Mme [J] 95, totalisant ensemble 394 tantièmes,
Votent contre : Mme [C] 18, Mr [A] 109, Mme [D] 95, SCI LES BOZART 91 totalisant 313 tantièmes.

Néanmoins, le syndic rappelle à l’assemblée que les copropriétaires doivent statuer sur les résolutions portant les numéros 5 et 6 (vente loge) inscrites à l’ordre du jour de la présente assemblée du 15 novembre 2022. 

L’assemblée décide de ne pas statuer.

Décision du 09 Janvier 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01598 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AQ

Le syndic informe l’assemblée qu’un copropriétaire absent ou opposant pourrait, en application de l’article 42, ci-après rappelé, contester la validité de cette décision prise, par voie de justice. 

L’assemblée prend acte des explications et avertissements du syndic.

Le syndic décline toute responsabilité sur les suites et conséquences de cette décision.

Cette question sera inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Les offres devront être adressées au syndic sous double enveloppe cachetée au plus tard le 15 février 2023 ».

En dépit de l’emploi du subjonctif, ainsi que de l’évocation d’une « discussion » et d’une  « possibilité » d’élargir la vente à toute personne intéressée par l’achat de la loge, il apparaît que la résolution n° 5, portant sur « l’opinion des copropriétaires sur le fait de remettre la question » de la vente de l’ancienne loge de la gardienne « à l’ordre du jour en autorisant toute personne à envoyer une offre tarifaire au syndic », a bien été sanctionnée par un vote des copropriétaires et qu’elle est de nature à produire des effets juridiques, dès lors que cette résolution :
- autorise l’inscription à l’ordre du jour d’une nouvelle résolution portant sur de nouvelles modalités de vente de l’ancienne loge de la gardienne, alors que cette question avait déjà fait l’objet d’un vote selon résolution définitive n° 24 de l’assemblée générale du 21 juin 2022, 
- prévoit que de nouvelles offres devront être adressées au syndic sous double enveloppe cachetée au plus tard le 15 février 2023. 

Ce vote préalable commande donc aux copropriétaires de reformuler des offres d’achat, en indiquant à ces derniers que les offres qu’ils avaient pu formuler précédemment en prévision du vote des résolutions n° 5 et 6 inscrites à l’ordre du jour sont désormais caduques. 

Il ressort en effet des pièces communiquées que les copropriétaires ayant formulé une telle offre se sont vues remettre les enveloppes comprenant une offre d’achat qu’ils avaient fait parvenir au syndic en vue du vote des résolutions n° 5 et n° 6, à l’issue de l’assemblée générale du 15 novembre 2022. 

La résolution n° 5, telle que votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2022, à l’issue d’une discussion préalable entre les copropriétaires, constitue donc bien une décision, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. 

La fin de non-recevoir pour absence de vote et défaut d’intérêt à agir, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], sera donc rejetée. 

1-2 Sur l’absence d’inscription à l’ordre du jour de la question n° 5 telle que votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2022 :

Il ressort de l’examen de la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 15 novembre 2022 (pièce n° 4 produite en demande, pages 8 et 9 sur 23) que le projet de résolution n° 5, intitulé « Décision à prendre de vendre la loge » : 

1 - contenait un préambule au terme duquel l’assemblée générale : 

* prenait « acte du projet modificatif rédigé par le CABINET TARTACEDE-BOLLAERT relatif à la création du lot 50 qui est joint à la convocation », avec des précisions quant à la surface du lot (12,60 m²) et l’affectation du local exclusivement à usage commercial, 
* rappelait « les termes de la résolution portant le numéro 24 votée lors de l’AGO du 29 juin 2022 », le syndic informant l’assemblée qu’il avait « reçu cinq offres », 

2 - prévoyait l’ouverture par le président de séance élu des enveloppes ainsi que la lecture des « résultats » (nom de l’offrant et montant de l’offre) et comportait la précision selon laquelle « la loge » était « donc cédée à … à … pour un montant de …. € », 

3 - indiquait que l’assemblée générale :

* donnait mandat « au syndic pour : 
- signer tout compromis, 
- représenter la copropriété à la signature de l’ace de vente, faire toutes déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire », 
* décidait « que les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur », 
* prenait acte « que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété et reversé directement aux copropriétaires proportionnellement aux tantièmes généraux », 
* reconnaissait « que la conservation de la partie cédée n’est pas nécessaire à la destination de l’immeuble ». 

La résolution n° 5 in fine votée lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2022 ne relève pas du pouvoir d’amendement de l’assemblée générale, en ce qu’elle porte sur une question parfaitement distincte de celle inscrite à l’ordre du jour, en projet de résolution n° 5, à savoir :
- l’élargissement de la vente de la loge « à toute personne intéressée par cet achat, qu’elle soit copropriétaire ou non de l’immeuble du [Adresse 4] » (pièce n° 6 produite en demande, procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2022, page 4/8), - au lieu de l’entérinement de la vente de la loge au copropriétaire de l’immeuble ayant formulé « l’offre la plus intéressante », conformément à la résolution n° 24 précédemment adoptée lors de l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2022, tel qu’initialement prévu. 

Au cas d’espèce, le sens du projet de résolution inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale a donc clairement été dénaturé (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-14.518), la résolution effectivement votée ne constituant nullement le prolongement de la question inscrite à l’ordre du jour. 

1-3 Sur la remise en cause de droits acquis :

En l’espèce, la résolution n° 5 consiste à proposer un vote lors d’une assemblée générale ultérieure afin de permettre à des tiers à la copropriété de formuler des offres d’achat, et donc de ne plus limiter la vente de la loge aux seuls copropriétaires de l’immeuble. 
Ce faisant, cette décision remet en cause les droits acquis par les copropriétaires pollicitants lors de l’assemblée générale du 21 juin 2022, qui aux termes de sa résolution n° 24 avait décidé de la vente de la loge au copropriétaire de l’immeuble qui « fera l’offre la plus intéressante », dans le cadre d’un prix « plancher » fixé par l’assemblée à « 140.000 € », selon les modalités suivantes : 

- « La procédure est la suivante : les personnes intéressées doivent adressées leurs offres au syndic sous double enveloppe cachetée (la seconde enveloppe sera annotée de la mention PROPOSITION TARIFAIRE LOGE A OUVRIR EN ASSEMBLEE GENERALE », 

- « Les offres doivent être adressées au syndic au plus tard le 15 septembre 2022 », 

- « L’assemble prend acte que les enveloppes seront décachetées à l’occasion d’une prochaine assemblée qui aura lieu le jeudi 20 octobre 2022 ». 

Ces modalités étaient de nature à garantir que les offres émises par des copropriétaires dans les conditions définies par la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 21 juin 2022 seraient examinées.

Le projet de résolution n° 5 telle que rédigé dans la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2022 indiquait par ailleurs expressément qu’une fois que les offres faites par les copropriétaires auraient été examinées par l’assemblée, « la loge est donc cédée à ……………pour un montant de ………………€ » (pièce n° 4 précitée produite en demande, page 9/23). 

Les pollicitants pouvaient donc légitimement s’attendre à ce que celui d’entre eux qui formulerait l’offre d’achat la plus élevée, selon les modalités et dans les délais susvisés, serait contractuellement lié au syndicat pour l’achat de la loge. 

Or, la résolution n° 5 telle que votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 15 novembre 2022 remet en cause les modalités de formalisation des offres prévues selon résolution n° 24 de l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2022, en prévoyant : 
- la convocation d’une nouvelle assemblée générale appelée à voter sur une « disposition, moins restrictive que celle votée lors de l’AG du 29/06/22 », à savoir « la possibilité d’élargir cette vente à toute personne intéressée par cet achat, qu’elle soit copropriétaire ou non de l’immeuble du [Adresse 4] », 
- que les nouvelles offres devront être adressées au syndic sous double enveloppe cachetée « au plus tard le 15 février 2023 » (et non plus au plus tard le 15 septembre 2022), sans limitation explicite desdites offres aux seuls copropriétaires intéressés au sein de l’immeuble. 

Par conséquent, cette résolution n° 5 ne constitue ni un élargissement, une reformulation ou un amendement, ni une amélioration sans dénaturation du projet de résolution tel qu’inscrit à l’ordre du jour, mais bien une remise en cause du droits acquis (au moment de la formalisation des offres adressées au syndic) par les copropriétaires ayant formulé des offres d’achat de l’ancienne loge de la gardienne d’acquérir celle-ci selon les modalités définies en résolution n° 24 de l’assemblée générale ordinaire du 21 juin 2022, avec accord des parties sur la chose et sur le prix de vente de ladite loge (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 30 octobre 2013, n° RG 11/14631 ; 5 février 2014, n° RG 11/10682). 

Sur ce ; 

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de procéder à l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 15 novembre 2022. 

II - Sur la demande indemnitaire formée par les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] :

Les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] soutiennent avoir subi un préjudice moral que le syndicat des copropriétaires se doit de leur indemniser, en précisant que : 
- les demandeurs ont concouru à l’achat de la loge en toute loyauté en transmettant au syndic par pli cacheté leur offre d’achat avant la tenue de l’assemblée du 15 novembre 2022,
- en tentant de modifier les modalités de la vente de la loge, la copropriété a entendu revenir sur la décision prise à l’unanimité par l’assemblée générale du 21 juin 2022 et a mis les demandeurs devant le fait accompli.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] oppose que : 
- les copropriétaires n’ont mis en œuvre aucune manœuvre mais n’ont fait que débattre sur la possibilité que la vente à des tiers soit envisageable pour offrir un plus large choix au syndicat des copropriétaires,
- à l’occasion de l’assemblée générale du 7 juin 2023, les copropriétaires ont rejeté la résolution portant sur la décision de vendre l’ancienne loge,
- cette assemblée n’avait pas pour objet d’ouvrir les enveloppes,
- les demandeurs ne peuvent faire valoir que la résolution a été rejetée par les copropriétaires, afin d’éviter une prétendue violation de leurs droits acquis,
- la résolution ayant été rejetée, les demandeurs ne justifient d’aucun intérêt à agir, d’aucun objet à leur demande et d’aucun préjudice.

***
L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] prétendent avoir subi un préjudice moral du fait de la modification des modalités de vente de la loge, lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2022. 

Toutefois, ils ne justifient pas du préjudice moral qu’ils déclarent avoir subi et, en particulier, ils ne démontrent pas avoir formulé une offre qui leur aurait permis d’acquérir l’ancienne loge de la gardienne dans les conditions prévues à la résolution n° 24 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 21 juin 2022. 
Décision du 09 Janvier 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 23/01598 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7AQ

Au regard des pièces produites, le préjudice moral allégué en demande n’est justifié ni dans son principe, ni sans son quantum (1.000 € à chacun des demandeurs). 

Dans ces conditions, les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] devront être déboutés de l’intégralité de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à leur payer la somme de 1.000 € à chacun à titre de dommages et intérêts. 

III - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], qui succombe partiellement à l'instance, sera condamne aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme globale de 2.500,00 € aux époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Marie-Hélène LEONE-CROZAT.

Les époux [A] et Madame [H] [F] veuve [C] seront par ailleurs dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Rejette la fin de non-recevoir pour absence de vote et défaut d’intérêt à agir, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5],

Annule la résolution n° 5 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] en date du 15 novembre 2022, 

Déboute Madame [H] [F] veuve [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] de l’intégralité de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à leur payer la somme de 1.000 € à chacun à titre de dommages et intérêts, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Marie-Hélène LEONE-CROZAT le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Dispense Madame [H] [F] veuve [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] à payer à Madame [H] [F] veuve [C], Madame [Y] [I] épouse [A] et Monsieur [Z] [A] la somme globale de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2025


La Greffière Le Président