Tribunal Judiciaire · Tribunal paritaire baux r — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 7] 
[Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°
 
N° RG 22/00607 - N° Portalis DBXU-W-B7G-G5KZ 
 
[L] [S]

C/
[M] [P] épouse [O]
[K] [P]
[T] [P]
[U] [P]



JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025
TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D'EVREUX


Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 14 Janvier 2025 et signé par Yannick CAPON, Président du Tribunal paritaire des baux ruraux, et Valérie DUFOUR, Greffier 


DEMANDEUR :

Monsieur [L] [S]
[Adresse 12]
[Localité 13]

représenté par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l' EURE,



DÉFENDEURS :

Madame [M] [P] épouse [O]
[Adresse 9]
[Localité 4]

représentée par Me Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN,

Monsieur [K] [P]
[Adresse 2]
[Localité 10]

représenté par Me Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN,

Monsieur [T] [P]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Me Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN,

Monsieur [U] [P]
[Adresse 8]
[Localité 6]

représenté par Me Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de ROUEN,


DÉBATS : Après tentative de conciliation à l’audience du 18 octobre 2022, en audience publique le 15 Octobre 2024



Composition du Tribunal paritaire des baux ruraux lors des débats :

PRÉSIDENT :Yannick CAPON

ASSESSEURS BAILLEURS :
M. Dominique BIGNON, titulaire
M. Daniel BEAUMONT, titulaire 

ASSESSEURS PRENEURS :
M. Laurent GARDIN, suppléant 
M. Stéphane PREVOST, titulaire

GREFFIER: Valérie DUFOUR


Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :
à :



EXPOSE DU LITIGE


Par acte authentique en date du 18 novembre 1998, M. [R] [P] a donné à bail rural à long terme de 25 ans à M. [L] [S] des terres situées à [Localité 13], pour une superficie totale de 35 hectares. 

M. [R] [P] est décédé le 18 septembre 2008, laissant pour lui succéder M. [T] [P], Mme [M] [P] épouse [O], M. [U] [P] et M. [K] [P], lesquels sont devenus co-propriétaires des terres susmentionnées.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2021, M. [T] [P], Mme [M] [P] épouse [O], M. [U] [P] et M. [K] [P] ont fait délivrer à M. [L] [S] un congé à effet du 28 septembre 2026, sur le fondement de l'article L. 416-3 du Code rural et de la pêche maritime, portant sur les terres données à bail par M. [R] [P] le 18 novembre 1998.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 avril 2022 adressée au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Evreux, M. [L] [S] a sollicité la comparution de M. [T] [P], Mme [M] [P] épouse [O], M. [U] [P] et M. [K] [P] devant le Tribunal de céans afin de contester la validité du congé qui lui a été délivré. A titre subsidiaire, M. [L] [S] a sollicité une expertise sur le fondement des dispositions de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord lors de l'audience de conciliation en date du 18 octobre 2022 et l'affaire a été renvoyée en audience de jugement.

A l’audience du 15 octobre 2024, M. [L] [S], représenté par son avocat, se réfère à ses conclusions déposées et visées à l’audience et sollicite le rejet des demandes des consorts [P] outre l’annulation du congé qui lui a été délivré le 29 décembre 2021, au motif qu’il serait irrégulier en la forme. 
Subsidiairement, M. [L] [S] sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire aux fins de fixer le montant de l’indemnité due au preneur sortant.
En tout état de cause, M. [L] [S] sollicite la condamnation de M. [T] [P], Mme [M] [P] épouse [O], M. [U] [P] et M. [K] [P] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [L] [S] invoque la nullité de forme du congé qui lui a été délivré au motif que cet acte ne mentionne pas la faculté de contestation du congé. Il soutient en effet que l’intégralité des mentions prévues à l’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime auraient dues être portées au congé qui lui a été délivré le 29 décembre 2021. Pour ce motif, il estime que le congé est ambigu et irrégulier en la forme, et donc qu’il doit être déclaré nul.
D'autre part, M. [L] [S] considère que l’acte doit être déclaré nul en ce qu’il aurait été donné pour une date erronée dès lors que le bail initial qui s’est terminé le 28 septembre 2023, faute d’être soumis aux dispositions de l’ordonnance du 13 juillet 2006, s’est renouvelé pour une période de neuf ans et se termine par conséquent le 28 septembre 2032. 

En défense, M. [T] [P], Mme [M] [P] épouse [O], M. [U] [P] et M. [K] [P], représentés par leur avocat, sollicitent le débouté de M. [L] [S] de l’ensemble de ses demandes et sa condamnation à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Pour s’opposer aux demandes formées par M. [L] [S] et au visa de l’article 416-3 du Code rural et de la pêche maritime, les défendeurs rappellent que le bail initialement consenti à ce dernier était un bail à long terme d’une durée de 25 ans comportant une clause de tacite reconduction. Dès lors, ils soutiennent qu’au-delà de la période initiale de 25 ans, le bail se renouvelle donc par période annuelle et que les parties peuvent ainsi y mettre fin chaque année. De ce fait, il conteste l’obligation de faire paraître au congé délivré le 29 décembre 2021 la reproduction des dispositions de l’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime. Pour les mêmes raisons, ils considèrent que le défaut de motivation du congé est indifférent. Rappelant que le statut du fermage est d’ordre public, ils reconnaissent toutefois qu’une erreur de frappe, indifférente à l’issue du litige, s’est glissée dans l’acte authentique dès lors que la clause de tacite reconduction stipule « sauf à adresser congé 18 mois au moins à l’avance ».
S’agissant enfin de la date de congé prétendument erronée, ils soutiennent que les jurisprudences versées en demande sont inapplicables en l’espèce dès lors que le bail litigieux comporte une clause de tacite reconduction d’année en année et non par période de 9 ans. 

A l’issue de l’audience des plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 14 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé

En application de l’article L. 416-1 du Code rural et de la pêche maritime, le bail à long terme est conclu pour une durée d'au moins dix-huit ans et, sous réserve des dispositions de l'article L. 416-5, sans possibilité de reprise triennale pendant son cours. 
Ce bail est renouvelable par période de neuf ans dans les conditions prévues à l'article L.411-46 et sans préjudice, pendant lesdites périodes, de l'application des articles L.411-6, L.411-7 et L.411-8 (alinéa 1er). 
Le bail renouvelé reste soumis aux dispositions du présent chapitre. Sauf convention contraire, ses clauses et conditions sont celles du bail précédent. Toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail.
Le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L.411-47. Toutefois, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. 

Aux termes de l'article L. 416-3 du Code Rural, si la durée du bail initial est d'au moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. Dans ce cas, chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre. Le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l'article L.416-1 (alinéas 2, 3 et 4) et celles de l'article L.416-2 (alinéa 4) ne sont pas applicables. 

En l’espèce, force est tout d’abord de constater que les défendeurs justifient de leur qualité d’héritiers de M. [R] [P] et de propriétaires des parcelles litigieuses en versant aux débats l’attestation de propriété délivrée par Maître [A] [N], notaire associé de la SCP « Guillaume DISSOUBRET et [A] [N] » à [Localité 11]. 

Il est ensuite constant que le bail consenti le 18 novembre 1998 à M. [L] [S] par M. [R] [P] est un bail rural à long terme d’une durée de 25 ans.

Ce bail comporte une clause dénommée « Droit au renouvellement » et stipulant : « En application de l’article L. 416-3 du Code Rural, ‘le bailleur’ et ‘le preneur’ conviennent que le bail se renouvellera à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction. Sauf à adresser congé 18 mois au moins à l’avance, par acte d’huissier de justice, ‘le bailleur’ et ‘le preneur’ disposent du pouvoir de mettre librement fin au contrat, soit à la date initialement retenue, soit lors de l’une quelconque des échéances annuelles suivante ». 

Il est donc incontestable que les dispositions de l’article L. 416-3 précitées trouvent à s’appliquer.

Or, la jurisprudence a rappelé que ce texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006 et applicable au litige, instaure un régime dérogatoire de résiliation du bail à disposition des parties lorsqu’une clause de renouvellement tacite a été intégrée au bail, distinct même de celui instauré par l’article L. 416-1. 

Dans ce cas, le congé donné par l’une des parties peut être délivré sans exigence de motivation et en excluant l’application des conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du titre Ier statut du fermage et du métayage, soit les dispositions des articles L. 411-46 à L. 411-68.

Ainsi, M. [L] [S] n’est en aucun cas fondé à invoquer un manquement aux dispositions de l’article L411-47 dans la rédaction du congé, puisque ce texte n’est pas applicable au bail objet du litige dès lors qu’il comporte la clause de renouvellement susmentionnée.

Dès lors que le congé du 29 décembre 2021 a été délivré dans le délai de quatre ans prévu à l’article L. 416-3 et qu’il est indifférent que la clause du bail litigieux indique un délai de 18 mois au demeurant largement respecté, il s’avère donc régulier, aucune condition de forme n’étant imposée par ailleurs.

Force est de constater que le congé a été délivré le 29 décembre 2021 à effet du 28 septembre 2026, soit dans le délai prescrit.

Par conséquent, M. [L] [S] sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé en date du 29 décembre 2021 pour irrégularité de forme.


Sur la demande d’indemnité au preneur sortant

En application de l'article L411-69 du Code Rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. 
Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation

Selon l'article L411-71 du même code, l'indemnité est ainsi fixée : 
1o En ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l'indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l'expiration du bail, réduit de 6% par année écoulée depuis leur exécution. Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d'État, il pourra, pour les bâtiments d'exploitation, les bâtiments d'habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d'amortissement déterminées à partir d'un barème national. En tout état de cause, l'indemnité n'est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d'utilisation ; 
2o En ce qui concerne les plantations, elle est égale à l'ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d'œuvre, évaluées à la date de l'expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l'entrée en production des plantations, déduction faite d'un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu'elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ; 
3o En ce qui concerne les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d'un changement de culture entraînant une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20%, les améliorations culturales ainsi que les améliorations foncières mentionnées à l'article L.411-28, l'indemnité est égale à la somme que coûteraient, à l'expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l'effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l'amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans. Le montant de l'indemnité peut être fixé par comparaison entre l'état du fonds lors de l'entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie ou au moyen d'une expertise. En ce cas, l'expert peut utiliser toute méthode lui permettant d'évaluer, avec précision, le montant de l'indemnité due au preneur sortant ;
4o En cas de reprise effectuée en application des articles L.411-6, L.411-58 et L.411-60 du présent code, et en ce qui concerne les travaux régulièrement exécutés en application des 1 et 3 du I de l'article L.411-73 du présent code, l'indemnité est égale à la valeur au jour de l'expiration du bail des améliorations apportées compte tenu de leurs conditions techniques et économiques d'utilisation ; 
5o En ce qui concerne les travaux imposés par l'autorité administrative, l'indemnité est fixée comme au 1o, sauf accord écrit et préalable des parties.
La part des travaux mentionnés au présent article dont le financement a été assuré par une subvention ne donne pas lieu à indemnité. 
Les travaux mentionnés au présent article, qui ont un caractère somptuaire ou qui n'ont pas été faits au juste prix, ne donnent lieu à indemnité que comme s'il s'agissait d'installations normales et réalisées au juste prix.

En l'espèce, M. [L] [S] est titulaire du bail rural depuis le 18 novembre 1998.

Si le demandeur sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire aux fins de fixation d’une indemnité de sortie qui lui serait due, il n’en demeure pas moins que cette demande, qui ne figure d’ailleurs initialement ni aux motifs ni au dispositif des conclusions visées et déposées à l’audience, n’est en outre justifiée par aucun élément de preuve visant à établir la réalité des améliorations qu’il prétend avoir apporté au fonds. En effet, force est de constater que toutes les pièces recensées dans le bordereau de communication des pièces ne figurent pas au dossier de plaidoirie déposé à l’audience, ce dernier n’étant doté que des pièces numérotées 1 à 4. 

Or, le Tribunal ne saurait ordonner une expertise judiciaire sans s’assurer au préalable du bien-fondé de la demande même d’indemnité de sortie dans son principe.

De ce fait, M. [L] [S] ne démontre pas la réalité des améliorations qu’il invoque, et donc qu’ils serait en droit d’obtenir une indemnité au preneur sortant.

Par conséquent, la demande d'expertise judiciaire aux fins de fixation de l'indemnité au preneur sortant présentée par M. [L] [S] sera rejetée.


Sur l’exécution provisoire, les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

M. [L] [S] succombant en ses demandes, il sera condamné aux dépens de l’instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la présente instance. En conséquence, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal paritaire des baux ruraux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute M. [L] [S] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé délivré le 29 décembre 2021 par M. [T] [P], Mme [M] [P] épouse [O], M. [U] [P] et M. [K] [P] pour irrégularité de forme ;

Déboute M. [L] [S] de sa demande d’expertise judiciaire aux fins de fixation de l’indemnité au preneur sortant ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [S] aux dépens de l’instance ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.


Le Greffier Le Président