Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 9 — 14 janvier 2025

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 14 Janvier 2025
DOSSIER : N° RG 22/00924 - N° Portalis DBX4-W-B7G-QWCV
NAC : 50C
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9
JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

PRESIDENT
Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 
Madame RIQUOIR, Greffière 

DEBATS 
à l'audience publique du 15 Octobre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEURS

M. [G] [N]
né le 04 Août 1947 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Clément ROUGER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 33

Mme [Y] [P]
née le 06 Novembre 1976 à [Localité 8] (99), demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Clément ROUGER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 33


DEFENDEURS

Mme [T] [E] veuve [F]
née le 19 Août 1938 à [Localité 7] (99), demeurant EHPAD MARENGO JOLIMONT - [Adresse 2]
décédée en cours d’instance

M. [G] [F] en sa qualité d’héritier de Madame [T] [U] veuve [F]
né le 07 Août 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 324

M. [L] [F] en sa qualité d’héritier de Madame [T] [U] veuve [F]
né le 21 Mars 1993 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]
représenté par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 324

Mme [M] [F] en sa qualité d’héritier de Madame [T] [U] veuve [F]
née le 03 Octobre 1995 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Louis THEVENOT de la SELEURL LT AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 324


******


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 février 2021, M. [G] [N] et Mme [Y] [P] ont acquis de Mme [T] [E] veuve [F] les lots n° 1, 32 et 65, constituant un appartement T4, un garage et un cellier au sous-sol, d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5], pour un prix de 150 000 euros. 

L’acte de vente mentionne une superficie Loi Carrez soumise à garantie de contenance de 88,55 m2, en se fondant sur un diagnostic de la société MCP DIAGNOSTIC IMMOBILIER du 26 juin 2020, joint à l’acte. 

Le 22 février 2022, les consorts [N] [P] ont mandaté le cabinet EQUATION ARCHITECTURE qui a émis un certificat de superficie faisant état d’une surface loi Carrez de 81,27 m2, résultant de la non prise en compte des surfaces des balcons. 

Par acte d’huissier en date du 24 février 2022, les consorts [N] [P] ont fait assigner Mme [T] [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir la diminution du prix de vente de l’appartement. 

Mme [T] [F] est décédée le 18 février 2023 et l’interruption de l’instance a été constatée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 avril 2023. 

Par acte d’huissier en date du 10 août 2023, les consorts [N] [P] ont fait assigner en appel en cause M. [G] [F], M. [L] [F] et Mme [M] [F] en leurs qualités d’héritiers de Mme [T] [F]. 

Par une ordonnance du 12 septembre 2023 le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances et leur enregistrement sous le numéro RG 22/00924. 

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 avril 2024, l’affaire a été évoquée à l’audience du 15 octobre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025. 

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 février 2024, les consorts [N] [P] demandent au tribunal, au visa des articles 373, 374, 375, 376, 695, 969, 700 du code de procédure civile, 46 de la loi du 10 juillet 1965, et 1599 du code civil, de : 
- à titre principal,
- condamner in solidum Monsieur [G] [F], Monsieur [L] [F] et Madame [M] [F] à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [W] [P] la somme de 12 332,03 euros,
- à titre subsidiaire,
- condamner in solidum Monsieur [G] [F], Monsieur [L] [F] et Madame [M] [F] à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [W] [P] la somme de 12 179,51 euros,
- en tout etat de cause,
- débouter Monsieur [G] [F], Monsieur [L] [F] et Madame [M] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,
- condamner in solidum Monsieur [G] [F], Monsieur [L] [F] et Madame [M] [F] à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [W] [P] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner in solidum Monsieur [G] [F], Monsieur [L] [F] et Madame [M] [F] aux entiers dépens de l’instance. 

Au soutien de leurs prétentions les consorts [N] [P] font valoir que : 
- il est établi par le diagnostic du cabinet EQUATION ARCHITECTURE que la superficie totale loi Carrez du logement est inférieure de 7,28 m2 à celle indiquée sur l’acte authentique, soit de plus d’un vingtième de celle exprimée à l’acte, 
- eu égard au prix au m2 de la vente, ils sont donc en droit d’obtenir une somme de 12 332,03 euros en diminution du prix de vente conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- les balcons, que Mme [T] [F] avait fait clore par de fines vitres ne peuvent être habités correctement et ne peuvent être pris en compte dans le calcul de la superficie loi Carrez, d’autant plus qu’il s’agit de parties communes à usage exclusif, dont elle n’avait pas la propriété et qu’elle ne pouvait donc pas vendre, 
- les jurisprudences invoquées en défense ne retiennent la prise en compte des loggias closes et couvertes dans la surface à mentionner à l’acte de vente qu’à condition qu’elles constituent des parties privatives du lot, 
- le fait de clore imparfaitement le balcon ne peut s’analyser en un transfert de propriété de la copropriété au copropriétaire, 
- l’acte de vente ne prévoyait aucune évaluation précise du montant du prix du garage dans l’acte de vente et le prix indiqué ne faisait référence qu’à la superficie du bien et n’était ventilé qu’avec le prix des meubles, de sorte qu’à titre subsidiaire et après déduction de celui-ci, il conviendrait de retenir un prix de 148 145 euros, aboutissant à une réduction de prix de 12 179,51 euros,
- il ne peut leur être reproché de faire usage des voies de droit qui leur sont ouvertes pour garantir la préservation de leurs intérêts de sorte que les défendeurs seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. 

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023 les consorts [F] demandent au tribunal, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de : 
- à titre principal,
- débouter M. [N] et Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes, 
- à titre reconventionnel,
- condamner solidairement M. [N] et Mme [H] à payer à Monsieur [G] [A] [F], à Monsieur [L] [K] [F], et à Madame [M] [T] [F], héritiers de Mme [E], une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, 
- à titre subsidiaire,
- ramener à 113 645 euros le prix de vente sur la base duquel la demande de réduction de prix est susceptible de s’appliquer.

Au soutien de leurs prétentions les consorts [F] font valoir que : 
- lors de la réalisation de son diagnostic, le cabinet EQUATION ARCHITECTURE n’a à tort pas pris en compte les superficies du balcon, du cellier donnant sur le balcon et du balcon donnant sur la chambre 1, 
- il convient pourtant d’en tenir compte dans la surface loi Carrez dès lors que les balcons sont clos et couverts, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’ils sont hors d’eau, hors d’air, clos, couverts et chauffés,
- le diagnostic de la société MCP DIAGNOSTIC IMMOBILIER est donc correct et l’action engagée par les acquéreurs mal fondée, 
- il résulte du règlement de copropriété que les parties intérieures des balcons sont des parties privatives et la propriété exclusive de chaque copropriétaire,
- le dévidoir à déchet présent sur le balcon est également une partie privative dès lors qu’il est inclus à l’intérieur d’une partie privative, et il a par ailleurs été rendu inutilisable il y a 6 ans, 
- les balcons devaient donc être pris en compte dans le calcul de la superficie loi Carrez et pouvaient être vendus par Mme [T] [F],
- la procédure introduite par les consorts [N] [P] a profondément affecté Mme [T] [F], compte tenu de son âge et de son état de santé, justifiant la condamnation des demandeurs à des dommages et intérêts pour procédure abusive, 
- la réduction de prix qui pourrait être sollicitée devrait être calculée sur le prix de vente diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, soit en l’espèce le garage et le cellier de respectivement 20 et 3 m2, et de celle des meubles, de sorte que le prix à prendre en compte pour la réduction devrait être ramené à la somme de 113 645 euros. 

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


1. Sur la demande en diminution du prix

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'État prévu à l'article 47 et que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et qu’il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article 6 du règlement de copropriété dispose que les parties communes spéciales à chaque bâtiment comprennent les parties qui ne sont pas affectées à l’usage privatif d’un copropriétaire déterminé dépendant de l’un des bâtiments, mais qui servent à l’usage exclusif de l’ensemble des copropriétaires des locaux situés dans lesdits bâtiments et qu’elles comprennent notamment les ornements des façades, des balcons s’il en existe (à l’exclusion des garde-corps, balustrades et barres d’appui, et du revêtement du sol, la partie intérieure des balcons, s’il en existe, étant une partie privative). 

L’article 7 du règlement de copropriété dispose que les parties privatives sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est à dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires et qu’elles comprennent notamment les carrelages, dalles, parquets et lambourdes et tous autres revêtements des sols, y compris le revêtement du sol des balcons parties privatives s’il en existe. 

En l’espèce, le mesurage de superficie loi Carrez réalisé par la société MCP DIAGNOSTIC IMMOBILIER le 26 juin 2020 fait état d’une surface totale de 88,55 m2, qui est celle déclarée par le vendeur à l’acte de vente, tandis que celui réalisé postérieurement à la vente par la société EQUATION ARCHITECTURE le 22 février 2022 fait état d’une surface loi Carrez totale de 81,27 m2. 

Il ressort de la comparaison de ces deux mesurages que la différence de 7,28 m2 entre eux résulte essentiellement de la prise en compte ou non de la surface des balcons et du cellier.

Le litige porte ainsi sur la question de savoir si la surface des balcons relève de la superficie mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il doit être déterminé si les balcons de l’appartement doivent être qualifiés de partie privative, puis le cas échéant, s’ils constituent des locaux clos et couverts. 

Il y a lieu de constater que la partie intérieure des balcons litigieux constitue une partie réservée à l’usage exclusif du copropriétaire du lot n° 65, qui est décrite à l’acte authentique de vente comme comprenant ces balcons. 

Il ressort également des articles 6 et 7 du règlement de copropriété que les parties intérieures des balcons et leurs revêtements de sols sont expressément qualifiés de partie privative, à la différence de la dalle faisant corps avec le gros oeuvre des planchers, et des ornements de façade qui sont expressément qualifiés de parties communes. 

Les consorts [N] [P] ne sont en conséquence pas fondés à soutenir que le balcon dans son entièreté constituerait une partie commune de l’immeuble, étant précisé à cet égard que la preuve de cette allégation ne peut résulter de la seule affirmation du syndic selon laquelle le balcon serait une partie commune à jouissance privative, étant également précisé que le courriel du syndic, seul élément produit en ce sens, ne fait référence à la possibilité du syndicat des copropriétaires d’intervenir sur cette partie que pour la rénovation de la peinture des façades ou la réfection de la dalle balcon, qui constituent effectivement des parties communes. 

De la même manière, le fait qu’un dévidoir à déchet soit présent sur le balcon, même à le qualifier d’élément commun, n’est pas une circonstance de nature à remettre en cause la qualification par le règlement de propriété de la partie intérieure et du revêtement de sol des balcons en parties privatives. 

En conséquence les consorts [N] [P] ne sont pas fondés à soutenir que la surface du balcon devrait être exclue du mesurage prévu à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en tant qu’il s’agirait d’une partie commune, puisque la surface mesurée correspond au revêtement de sol privatif des balcons, de la même manière qu’est mesurée comme une partie privative la surface de l’intérieur de l’appartement, qui repose également sur le gros oeuvre des planchers, soit une partie commune. 

Il n’est par ailleurs pas contesté et ressort des photographies versées au débat qu’à tout le moins le balcon sur séjour et le cellier sur ce balcon sont couverts et clos, quand bien même ce clos serait en partie assuré par des vitres fines et des cloisons. Il apparaît également par les photos produites aux débats que ces espaces sont équipés de chauffage et participent ainsi à l’habitation du domicile.

En conséquence et en application de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967, les balcons et celliers compris dans un lot de copropriété, d'une superficie inférieure à huit mètres carrés, doivent être prise en compte pour le calcul de la superficie des lots vendus dès lors qu'ils sont est clos et habitables à la date de la vente. Les consorts [N] [P] ne sont en conséquence pas fondés à soutenir que la superficie réelle du lot serait inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée à l’acte de vente. 

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande en diminution du prix. 


2. Sur les demandes reconventionnelles

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le seul fait pour les consorts [N] [P] de voir leurs prétentions rejetées ne saurait suffire à caractériser un abus dans l’exercice de leur droit d’agir en justice, qui ne peut non plus résulter de la seule fragilité de Mme [T] [F] et de son âge à la date de l’introduction de l’instance. 

Les consorts [F] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 


3. Sur les demandes accessoires 

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, les consorts [N] [P], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance. 

3.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner les consorts [N] [P] à payer aux consorts [F] la somme de 3 000 euros sur ce fondement. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE M. [G] [N] et Mme [Y] [P] de leurs demandes en diminution du prix de vente,

DEBOUTE M. [G] [F], M. [L] [F] et Mme [M] [F] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [Y] [P] aux dépens de l’instance, 

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [Y] [P] à payer à M. [G] [F], M. [L] [F] et Mme [M] [F] une somme globale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 14janvier 2025, et signé par le président et la greffière.
 
LA GREFFIERE LE PRESIDENT