Cour d'Appel · Chbre de l'expropriation — 17 janvier 2025

N° RG 23/00023 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBEW



Minute N° : 





COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l'expropriation



ARRET DU 17 JANVIER 2025

Débats du 15 Novembre 2024

APPELANTE :

d'un jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 11 Octobre 2023



S.C.I. LA CLE DES VERDISSES, représentée par Madame [T] [R] gérante, inscrite au RSC de Meaux sous le n° SIREN 453 016 198

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Maître Aude DARDAILLON, avocat au barreau de MONTPELLIER



INTIME 



COMMUNE [Localité 14], collectivité territoriale, représentée par son Maire en exercice

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Adresse 19]



Représentée par Me Héloïse WATTRISSE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER



EN PRESENCE DU :



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE [Localité 20]

DDFIP de [Localité 20]

[Adresse 8]

[Adresse 8]



Représenté par Mme [M] [U], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de [Localité 20], aux fonctions de commissaire du gouvernement,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur Thibault GRAFFIN, conseiller, 

Monsieur Fabrice VETU, conseiller,



GREFFIER :



Mme Audrey VALERO, greffier, lors des débats et du prononcé.









DEBATS :



A l'audience publique du 15 Novembre 2024 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 17 Janvier 2025.



ARRET :



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Audrey VALERO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.



La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,





EXPOSE DU LITIGE :



Par arrêté du 05 juillet 2021, le Préfet de la Région [Localité 22], Préfet de [Localité 20], a déclaré d'utilité publique le projet de mise en 'uvre du périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (PAEN) des Verdisses sur la commune [Localité 14].



Par arrêté du 29 juillet 2022, il a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation de ce projet. Parmi les parcelles à exproprier figure la parcelle appartenant à la société la Clé des Verdisses située sur la commune [Localité 14] lieu-dit « [Adresse 13] » cadastrée [Cadastre 16] d'une superficie de 256 m² qui fait l'objet d'une emprise totale.



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 7 novembre 2022.



La Commune [Localité 14] a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation de l'indemnité judiciaire faisant une offre de 0,61 euros/m². Le transport sur les lieux a été fixé au 18 avril 2023 par ordonnance du 09 mars 2023. La partie expropriée était représentée.



Par décision du 11 octobre 2023, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault a :



- Fixé au 5 février 2020 la date de référence ;



- Alloué à la SCI la Clé des verdisses pour l'expropriation de la parcelle située sur la commune [Localité 14] lieu-dit « [Adresse 13] » cadastrée [Cadastre 16] une indemnité globale de dépossession 307 euros ;



- Rejeté les autres demandes ;



- Rappelé que les dépens sont à la charge de l'autorité expropriante.



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La société la Clé des Verdisses a interjeté appel de ce jugement le 24 novembre 2023.



Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 22 août 2024, elle demande à la cour de :



Vu le rapport d'expertise produit par M. [P] ;



- Suivre les conclusions proposées par l'Expert Immobilier ;

- Infirmer toutes les dispositions de la juridiction de 1ère Instance ;

- Reconnaître le préjudice direct et certain ;

- Allouer aux requérants la somme déterminée par le rapport d'expertise de M. [P] ;

- Débouter la Commune [Localité 14] de ses demandes plus amples et contraires ;

- Condamner la Commune [Localité 14] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile.



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La commune [Localité 14] dans son mémoire déposé au greffe le 21 mai 2024 demande à la cour de :



- Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 5 février 2020 et l'infirmer en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité à la somme de 307 euros ;

- Fixer à la somme de 156,16 euros le montant de l'indemnité de dépossession ;

- Fixer à la somme de 31,23 euros le montant de l'indemnité de remploi ;

- Condamner la société Les Oliviers Andalous II aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé le 21 mai 2024 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 256 euros le montant de l'indemnité principale et 51 euros le montant de l'indemnité de remploi.



MOTIFS :



Sur la qualification du bien :



La date de référence fixée par le premier juge au 5 février 2020 n'est pas contestée en cause d'appel. A la date de référence, la parcelle se situe en zone A du PLU, zone non constructible, elle ne peut donc être qualifiée de terrain à bâtir.



La société appelante soutient que la parcelle doit être qualifiée en situation privilégiée.



La commune [Localité 14] répond que ce terrain ne présente aucun aménagement et aucune spécificité permettant de retenir une situation privilégiée.



Il ressort des constatations réalisées lors du transport sur les lieux que la parcelle est en nature de terre, non bâtie et non desservie par les réseaux. Le rapport d'expertise non contradictoire produit par la société appelante aux débats ne mentionne aucun élément permettant de considérer que cette parcelle est en situation privilégiée. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que la parcelle n'est pas en situation privilégiée et doit être évaluée en application des dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, en fonction de leur usage effectif à la date de référence, soit en tant qu'espace agricole non entretenu et non cultivé.



Sur l'indemnité de dépossession :



En application des dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, la juridiction saisie doit allouer à la partie expropriée des indemnités qui couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



La société appelante conteste l'évaluation du premier juge au motif que sa parcelle est en situation privilégiée et que l'expert qu'elle a mandaté considère qu'en raison de cette qualité, la parcelle doit être évaluée à 12 euros/m² et qu'il y a lieu de retenir cette évaluation.



La commune [Localité 14] soutient qu'il y a lieu de minorer l'évaluation faite par France Domaine à 1euro/m² pour retenir une valeur de 0,61 euros/m² tenant compte des termes de comparaison qu'elle et le commissaire du gouvernement produisent aux débats.



Il a été statué sur le fait que la parcelle n'est pas en situation privilégiée, il n'y a donc pas lieu de retenir l'évaluation faite par l'expert privé M. [P], mandaté par la société appelante.



Le commissaire du gouvernement propose 8 éléments de comparaison (parcelles HC [Cadastre 11], HC [Cadastre 12], [Cadastre 17] [Cadastre 10], HB [Cadastre 1], HB [Cadastre 5] HB [Cadastre 2]-[Cadastre 4], HB [Cadastre 6] et HM [Cadastre 7]) qui sont des cessions intervenues entre le 11 juillet 2016 et le 2 juin 2022 de parcelles de terre sur la commune [Localité 14] en zone A et Aer, pour des prix variant de 0 ,61 à 1,06 euros/m², soit une valeur médiane de 1 euro/m² et une moyenne arithmétique de 0,86 euros/m².



La commune expropriante conteste le terme de référence correspondant à la parcelle [Cadastre 18] au motif que cette parcelle est située à 1,7 km de la parcelle objet du litige et est très arborée. Il sera fait remarquer que le fait de ne pas tenir compte de cette cession ne modifie par la valeur médiane qui demeure à 1 euro/m² et ne réduit que de 2 centièmes la valeur arythmétique (0,84 euros/m²).



La commune soutient qu'il n'y a pas lieu de retenir la fourchette haute de ces termes de comparaison car le prix de 1 euros/m² s'explique du seul fait de la pression foncière en période estivale. Elle ne produit toutefois aucune pièce justifiant de cette affirmation, cet argument ne sera pas retenu.



Elle indique enfin que dans une décision rendue le 11 octobre 2023, le juge de l'expropriation a retenu comme valeur de la parcelle [Cadastre 15] [Cadastre 9] sur la commune [Localité 14] lieudit « [Localité 21] » la valeur de 0,61 euros/m². Toutefois, il ressort de la lecture de ce document que la partie expropriée n'avait pas comparu à l'audience et n'avait donc pas opposé de contestation sur la valeur de la parcelle.



Sachant que France Domaine dans son avis du 28 octobre 2019 a retenu une valeur de 1 euro/m², il y a lieu de confirmer le jugement qui a retenu cette valeur qui correspond à la fois à l'avis de France Domaine et à la valeur médiane des termes de comparaison retenus, et a ainsi fixé l'indemnité principale à la somme de 256 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 51 euros, soit une indemnité totale de 307 euros.



Sur les autres demandes :



Chaque partie succombant partiellement conservera la charge de ses dépens d'appel et il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme le jugement (23/110) rendu par le juge de l'expropriation de l'Hérault le 11 octobre 2023 ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Laisse à la charge de chaque partie ses dépens d'appel.



Le greffier, La présidente,