Cour d'Appel · Chambre 1-3 — 17 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3



ARRÊT AU FOND 

DU 17 JANVIER 2025



N° 2025/8 







Rôle N° RG 20/04801 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF2HA





Société [Adresse 11]





C/



[C] [E] épouse [Y]

[J] [Y]

Compagnie d'assurance MONCEAU GENERALE ASSURANCES

S.A.R.L. [R] [O]

Société SMABTP

S.A. AXA

Compagnie d'assurance MAAF

S.A.S.U. S.M.G.I.





Copie exécutoire délivrée 



le :



à :

Me Isabelle FICI 

Me Françoise ASSUS-JUTTNER 

Me Christophe DUPONT 

Me Etienne BERARD 

Me Françoise BOULAN 

Me Serge BERTHELOT 

Me Thierry TROIN 

Me Christophe NANI





































































































Décision déférée à la cour :



Jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 25 février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 14/01889.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par le cabinet GLS, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 4]



représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de Me Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Madame [C] [E] épouse [Y]

née le 16 mai 1959 à [Localité 7] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 4]



Monsieur [J] [Y]

né le 15 décembre 1964 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 4]



tous deux représentés par Me Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER-MAGAUD-RABHI-JUTTNER, avocat au barreau de NICE, plaidant





MONCEAU GENERALE ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]



représentée par Me Christophe DUPONT de la SELARL SELARL CHRISTOPHE DUPONT, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





S.A.R.L. [R] [O] prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]



représentée par Me Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE



Société SMABTP prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 6]



représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de Me Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE, plaidant





S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

sis [Adresse 3]



représentée par Me Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE





MAAF ASSURANCES prise en la personne de son dirigeant social en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 8]



représentée par Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE





S.A.S.U. S.M.G.I. venant aux droits de la société ESPACE GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

sis [Adresse 5]



représentée par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 24 octobre 2024 en audience publique. 



Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence TANGUY, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La cour était composée de : 



Madame Marianne FEBVRE, présidente,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère rapporteure,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Flavie DRILHON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025,



Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



 ***



Au cours de l'année 2001, la société [O], assurée auprès de la société MAAF puis de la SMABTP, a réalisé pour le compte du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 11] (le syndicat des copropriétaires) situé à [Adresse 9], divers travaux qui ont consisté dans le ravalement des façades, l'étanchéité d'une petite terrasse au rez-de-chaussée, divers travaux de zinguerie et la réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse de ce petit immeuble de deux étages de construction ancienne.


Une partie de ces travaux a été sous-traitée à la société Littoral Charpente.



La réception des travaux a eu lieu suivant procès-verbal en date du 28 février 2002 fixant la réception au 20 décembre 2001, sans réserve.



Par la suite, Mme [T] [N], propriétaire du lot situé au 2ème étage a fait installer une véranda sur la toiture-terrasse après autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires par procès-verbal du 15 mai 2006.



Par courrier du 28 mai 2009, Mme [T] [N], agissant en qualité de syndic bénévole du syndicat, a fait une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la copropriété, la société Monceau générale assurances (MGA) en signalant l'apparition de désordres puis elle a vendu son lot à M. [J] [Y] et Mme [C] [E].



Une expertise amiable a été diligentée par l'assureur et, par courrier du 1er février 2010, à la suite de cette expertise, la MGA a informé le syndicat des copropriétaires qu'il existait en réalité deux sinistres :

-des infiltrations d'eau pluviale dans l'appartement de M. [Y] et Mme [E] en provenance de la toiture-terrasse,

-et des détériorations des enduits de façade résultant d'un manque d'étanchéité de la toiture-terrasse ; et la société MGA a refusé sa garantie au motif que la toiture avait été modifiée sans autorisation par Mme [N].



Une déclaration de sinistre a également été faite auprès de la SMABTP, assureur de la société [O], qui a également dénié sa garantie.



A la demande du syndicat des copropriétaires, le juge des référés au tribunal de grande instance de Nice a ordonné une expertise par ordonnance du 29 mars 2010, M. [Y] et Mme [E] ayant été déclarés parties à la procédure d'expertise par ordonnance rectificative du 25 mai 2010, et, par ordonnance du 26 avril 2011, les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à la société MAAF, en sa qualité d'assureur de la société [O] pour la période antérieure à la garantie souscrite auprès de la SMABTP.


L'expert a déposé rapport le 7 octobre 2013.



Le 17 février 2014, le syndicat des copropriétaires a assigné la société [R] [O], la SMABTP, la société Axa en qualité d'assureur en responsabilité décennale de la société [O] la société MAAF assurances, la société Espace gestion en sa qualité d'administrateur de biens et syndic de copropriétés, Mme [C] [E] et M. [J] [Y] devant le tribunal de grande instance de Nice.



Par jugement du 25 février 2020, ce tribunal devenu tribunal judiciaire, a :

-déclaré recevable l'intervention volontaire de Mme [C] [E] épouse [Y] et de M. [J] [Y] ;

-débouté la société [O], la société MAAF et la société SMGI de leurs moyens d'irrecevabilité pour défaut d'habilitation régulière du syndic à ester en justice ;

-débouté la société [O] de son moyen de prescription de l'action pour défaut d'indication précise des désordres dans l'assignation en référé d'heure à heure du 17 mars 2010 ;

-débouté la société d'assurances MAAF de son moyen de prescription ou de forclusion de l'action du syndicat de copropriété [Adresse 11] ;

-déclaré l'action du syndicat de copropriété [Adresse 11] prescrite à l'encontre de la compagnie d'assurances Axa France ;

-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] à payer à la société Axa France la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-déclaré la société [O] entièrement responsable des dommages affectant les façades en application des articles 1792 et suivants du code civil ;

-déclaré la société [O] responsable pour moitié, sur le même fondement, des dommages résultant des infiltrations en toiture terrasse ;

-dit que la SMABTP était bien l'assureur de la société [O] au moment de la réalisation des travaux et doit sa garantie décennale à ce titre ;

-condamné in solidum la société [O] et la SMABTP à payer au syndicat de copropriété [Adresse 11] la somme de 113 150,80 euros ;

-condamné in solidum la société [O] et la SMABTP à payer au syndicat de copropriété [Adresse 11] la somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-mis hors de cause la société MAAF, la société SMGI et la société Monceau générale assurances ;

-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] à payer à chacune d'elles la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-sur l'action récursoire de la société [O], condamné la SMABTP à garantir celle-ci de l'ensemble des condamnations susvisées mises à sa charge ;

-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] à faire réaliser les travaux dans les parties communes, tels que préconisés dans le rapport d'expertise judiciaire de M. [P] ;

-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] à payer à M. [J] [Y] et Mme [C] [E] la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice matériel et 30 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

-débouté M. [J] [Y] et Mme [C] [E] de leurs demandes d'indemnisation d'un préjudice financier et d'un préjudice moral ;

-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-constaté que le syndicat de copropriété ne formule aucune action récursoire du chef des condamnations susvisées au bénéfice de M. [J] [Y] et de Mme [C] [E] ;

-ordonné l'exécution provisoire ;

-condamné in solidum la société [O] et la SMABTP aux entiers dépens exposés par le syndicat de copropriété demandeur, y compris les frais d'expertise judiciaire, chacun pour moitié ;

-condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] aux entiers dépens exposés par M. [Y] et Mme [E].



Par déclaration du 30 avril 2020, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement en intimant M. et Mme [Y], la société [O] et la SMABTP. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 20/4801.



Par déclaration du 19 mai 2020, Mme [C] [E] et M. [J] [Y] ont également relevé appel de ce jugement en intimant la société [O], la SMABTP, la société Axa France Iard, la société MAAF assurances, la société SMGI venant aux droits de la société Espace gestion en qualité de syndic et la société Monceau assurances. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 20/4871.



La jonction de ces deux procédures a été prononcée par ordonnance du 14 janvier 2021.



Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 26 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires et auxquelles il y a lieu de se référer, demande à la cour de :

-confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la société [O] et son assureur la compagnie SMABTP, ou toute compagnie d'assurance que la juridiction considérera comme étant celle de l'entreprise [O], à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 113 150,80 euros,

-confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la société [O] et son assureur la compagnie SMABTP, ou toute compagnie d'assurance que la juridiction considérera comme étant celle de l'entreprise [O], à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné la société [O] et son assureur la compagnie SMABTP, ou toute compagnie d'assurance que la juridiction considérera comme étant celle de l'entreprise [O], à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] les entiers dépens de première instance distraits en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

-infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté les dernières écritures du syndicat des copropriétaires,

-infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a considéré que le syndicat des copropriétaires ne formulait pas de recours récursoire du chef des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires,

-en conséquence,

-condamner l'entreprise [O] et la société SMABTP, ou toute compagnie d'assurance que la juridiction considérera comme étant celle de l'entreprise [O], solidairement et conjointement à relever et garantir le syndicat de toute condamnation prononcée à son encontre en première instance à savoir :

*1 500 euros au bénéfice de la compagnie Axa,

*1 500 euros au bénéfice de la compagnie MAAF,

*1 500 euros au bénéfice de la SAS SMGI,

*1 500 euros au bénéfice de la compagnie Monceau assurances,

*45 000 euros au bénéfice des époux [Y],

*2 500 euros au bénéfice des époux [Y],

*les entiers dépens d'instance des époux [Y],

-si la responsabilité du syndicat des copropriétaires venait à être à nouveau et aggravée en appel,

-condamner l'entreprise [O] et la société SMABTP, ou toute compagnie d'assurance que la juridiction considérera comme étant celle de l'entreprise [O], solidairement et conjointement à relever et garantir le syndicat de toute condamnation prononcée à son encontre,

-condamner l'entreprise [O] et la société SMABTP, ou toute compagnie d'assurance que la juridiction considérera comme étant celle de l'entreprise [O], solidairement et conjointement et tout succombant au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

-en tout état de cause,

-débouter l'entreprise [O] et la compagnie SMABTP de l'intégralité de leurs demandes formées envers le syndicat des copropriétaires [Adresse 11],

-débouter toute demande d'intimés, autres que la société [O] ou la compagnie SMABTP, formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] concernant les frais de justice ou de dépens, ces intimés n'ayant pas été attraits à l'appel par le syndicat.



Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 25 septembre 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société [R] [O] demande à la cour de :

-juger irrecevable la demande subsidiaire de réduction d'assiette de la garantie présentée pour la première fois en cause d'appel par la SMABTP,

-juger que l'expert a identifié plusieurs causes ayant participé à la survenance des dommages, causes parfaitement étrangères à l'intervention de la société concluante, savoir :

*défaut structurel initial du bâti,

*absence totale de ventilation des pièces humides ayant concouru à la dégradation des embellissements intérieurs et à la dégradation des supports de gros 'uvre par capillarité,

*menuiseries parfaitement étanches sans ventilation intégrée accentuant le phénomène,

*absence totale d'isolation thermique des gros murs et plancher,

-juger que l'expert reconnaît qu'un partage de responsabilité doit être opéré tout en le laissant à l'appréciation de la présente juridiction,

-juger, en l'absence d'éléments techniques contraires, que les désordres survenus sont imputables,

dans la même proportion, d'une part à la prestation réalisée par l'entreprise [O] et d'autre part à la déficience structurelle du bâtiment,

-en conséquence,

-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

*déclaré la société [O] pleinement responsable des désordres affectant les façades et de leurs conséquences,

*condamné la société [O] in solidum avec la SMABTP son assureur la somme de 113 150,80 euros, (sic)

-statuant à nouveau,

-d'opérer un partage de responsabilité par moitié entre le syndicat des copropriétaires et la société concluante, sur les condamnations prononcées au titre des dommages affectant les façades sur le fondement de l'article 1792 et suivants du code civil,

-en tout état de cause,

-de confirmer le jugement en ce qu'il a opéré un partage de responsabilité par moitié concernant les dommages résultant des infiltrations en toiture,

-de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SMABTP à relever et garantir la société [O] de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

-subsidiairement,

-d'infirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause la MAAF et Axa,

-de condamner la SMABTP et la société Axa à relever et garantir la société [O] de toute condamnation prononcée à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens,

-très subsidiairement,

-de condamner la MAAF et la société Axa à relever et garantir la société [O] de toute condamnation prononcée à son encontre, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens.



Par conclusions remises au greffe le 10 juillet 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer, la SMABTP demande à la cour de : 

-à titre principal,

-dire qu'il appartient à la société [O] d'apporter la preuve d'être assurée par un assureur identifié pour le sinistre dont elle sollicite d'être relevée et garantie,

-dire que la société [O], ainsi que toute autre partie, n'apporte pas la preuve de la date exacte de déclaration d'ouverture du chantier ou de commencement des travaux,

-dire et juger que la société [O] n'apporte pas la preuve d'être assurée par la SMABTP lors des commencements de travaux et de leurs suites,

-dire et juger que la société [O] n'est pas assurée auprès de la SMABTP au moment de la réclamation,

En conséquence,

-réformer le jugement querellé en ce qu'il a :

*dit que la SMABTP était bien l'assureur de la société [O] au moment de la réalisation des travaux et devait sa garantie décennale,

*condamné la SMABTP à mobiliser sa garantie et verser des sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-et statuant à nouveau,

-mettre hors de cause la SMABTP,

-ce faisant de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes à l'encontre de la SMABTP,

-à titre subsidiaire,

-dire et juger que la SMABTP n'est pas assureur des désordres provenant de l'étanchéité,

-dire et juger que les désordres liés au ravalement de façade ne sont pas de la responsabilité exclusive de la société [O] mais d'une responsabilité partagée par moitié avec le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 11],

-dire et juger que la SMABTP est bien fondée à invoquer sa franchise contractuelle s'élevant à 10% à la société [O],

-en conséquence,

-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SMABTP in solidum avec la société [O] à verser au syndicat de la copropriété [Adresse 11] la somme de 113 150,80 euros outre la somme de 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-et statuant à nouveau,

-de limiter l'éventuelle condamnation de la société [O] à la seule somme de 70 650,80 euros,

-de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-à titre infiniment subsidiaire,

-si par extraordinaire la cour ne retenait pas l'argumentation précitée de la SMABTP,

-confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

-débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

-à titre très infiniment subsidiaire,

-si par extraordinaire la cour entendait retenir un préjudice financier à l'égard de M. [Y] et Mme [E],

-dire et juger que le paiement de la taxe foncière ne peut pas entrer dans le calcul du préjudice financier,

-dire et juger que les intérêts du prêt bancaire ne peuvent pas entrer dans le calcul du préjudice financier,

-réduire la somme due au titre du préjudice financier des valeurs susmentionnées,

-en tout état de cause,

-déclarer la SMABTP bien fondée à opposer, à la société [O], la franchise contractuellement prévue, qui s'élève à 10% des condamnations mise à sa charge (avec un minimum de 5 franchises statutaires et un maximum de 50 franchises statutaires),

-réduire la garantie de la SMABTP du montant de sa franchise,

-confirmer le jugement entrepris en toutes les dispositions qui ne sont pas contraires avec les prétentions de la concluante,

-et y ajoutant,

-condamner tout succombant à verser à la SMABTP la somme de 1 500 euros sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner tout succombant aux entiers dépens, en ceux compris, les frais de l'expertise judiciaire.



Par conclusions remises au greffe le 30 juillet 2020, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société Axa France Iard demande à la cour :

-confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 25 février 2020, en ce qu'il a :

*déclaré l'action du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] prescrite à l'encontre de la compagnie Axa France Iard,

*condamné le syndicat de copropriété [Adresse 11] à payer à la compagnie d'assurances Axa France iard, la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

-condamner les époux [Y] et/ou tout autre succombant à payer à la compagnie Axa France iard la somme complémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner les époux [Y] et/ou tout autre succombant aux entiers dépens exposés par la compagnie Axa France iard.



Par conclusions remises au greffe le 20 août 2020, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société MAAF demande à la cour de :

-confirmer le jugement dont appel sur la mise hors de cause de la MAAF pour les mêmes motifs ou par substitution de motifs ci-après,

A titre principal,

-déclarer l'action à l'encontre de la MAAF prescrite ou forclose compte tenu de la réception du 20 décembre 2001 et de l'assignation au 25 février 2014,

A titre subsidiaire,

-déclarer l'action à l'encontre de la MAAF irrecevable en l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice,

A titre très subsidiaire,

-mettre hors de cause la MAAF qui n'était pas l'assureur de la société [O] au moment des travaux et de la survenance du sinistre,

A titre infiniment subsidiaire,

-dire et juger que la responsabilité de la société [O] n'est pas engagée pour cause étrangère,

-débouter par voie de conséquence tout demandeur à l'encontre de la MAAF,

A titre encore plus subsidiaire :

-de constater que la garantie obligatoire de la MAAF peut être appliquée,

-débouter par voie de conséquence tout demandeur recherchant les garanties complémentaires de la MAAF en lieu et place du dernier assureur de la SMABTP, à savoir Axa,

En tout état de cause,

-débouter M. et Mme [Y] de toutes éventuelles demandes contre la MAAF,

-condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions remises au greffe le 6 octobre 2020, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société SMGI demande à la cour de :

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société SMGI,

Subsidiairement,

-déclarer prescrites les demandes dirigées à l'encontre de la société SMGI,

-dire et juger que la société SMGI n'a commis aucune faute,

-dire et juger que le syndicat [Adresse 11] n'allègue aucun préjudice réparable à l'encontre de SMGI,

En conséquence,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société SMGI,

En tout état de cause,

-condamner les appelants au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner les appelants aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les dépens de l'ordonnance de référé en date du 29 mars 2010.



Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 6 novembre 2020, et auxquelles il y a lieu de se référer, M. [Y] et Mme [E] demandent à la cour de :

-juger recevables les dernières conclusions et pièces des consorts [Y] [E],

-confirmer le jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Nice en ce qu'il fait droit à l'intervention volontaire des époux [Y],

-juger que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] est pleinement et entièrement responsable des préjudices subis par les époux [Y],

-condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] à la réparation du préjudice subi par les consorts [Y] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui se décompose selon les sommes suivantes :

*68 275 euros au titre du préjudice matériel,

*115 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

*264 849,02 euros au titre du préjudice financier,

*30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

-faire droit à l'intégralité des demandes formulées par les consorts [Y],

-confirmer l'ensemble des autres chefs du jugement rendu le 23 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Nice,

-condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

-rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation des époux [Y] au règlement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions remises au greffe le 7 février 2024, et auxquelles il y a lieu de se référer, la société Monceau générale assurances demande à la cour : 

-juger qu'aucune demande n'était formulée à l'encontre de la société concluante en première instance,

-juger qu'aucune demande n'est formulée à l'encontre de la société concluante en cause d'appel,

-confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Par voie de conséquence,

-prononcer la mise hors de cause de la société d'assurances Monceau générale assurances,

-condamner tout succombant au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2024.



Motifs :



La fin de non-recevoir tenant au défaut d'habilitation du syndic est soulevée par la société MAAF, même si ce n'est qu'à titre subsidiaire et il y a lieu de statuer en premier lieu sur cette demande.

Si le décret du 27 juin 2019 a modifié l'alinéa 2 de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 en prévoyant en son article 2 que, « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à ester en justice », les dispositions ainsi réformées s'appliquent aux procédures en cours, mais pas aux actes déjà accomplis.

En l'espèce nénamoins, le syndicat des copropriétaires produit l'autorisation donnée au syndic d'agir lors de l'assemblée générale du 13 février 2013 puis lors de celle du 21 janvier 2014.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette fin de non-recevoir.



La société Axa France Iard conclut à la prescription de toute demande dirigée contre elle.

Elle n'a été mise en cause que par une assignation délivrée par la SMABTP le 24 février 2012 afin que les ordonnances de référé en date des 29 mars 2010, 25 mai 2010 et 26 octobre 2010 précitées lui soient rendues communes et opposables.

La réception étant intervenue le 20 décembre 2001 et la preuve d'une interruption de la prescription par le syndicat des copropriétaires n'étant pas rapportée, c'est à juste titre que les premiers juges ont déclaré l'action de celui-ci contre la société Axa France IARD prescrite.



La société MAAF conclut également à la prescription des demandes formées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des procédures en référé diligentées contre les autres parties, les assignations n'ayant d'effet interruptif qu'à l'égard des parties attraites à ces procédures.
L'ordonnance de référé ayant déclaré communes et opposables les opérations d'expertise à la société MAAF datant du 26 avril 2011, l'assignation délivrée dans cette procédure de référé par le syndicat des copropriétaires à la société MAAF assurances est nécessairement antérieure à cette décision, de sorte que le délai de prescription a été interrompu avant le 26 avril 2011 et que la prescription n'était pas acquise au jour de l'assignation au fond par le syndicat des copropriétaires du 25 février 2014 ni au jour des demandes formées par M. [Y] et Mme [E] par conclusions du 6 novembre 2014.

La fin de non-recevoir soulevée par la société MAAF sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.



Les dommages litigieux concernent des dégradations importantes des façades de l'immeuble, et des infiltrations d'eau en provenance de la terrasse.



Le rapport d'expertise décrit les désordres affectant les parties communes telles que les façades au niveau de l'enduit, des acrotères et garde-corps de la toiture-terrasse.

En ce qui concerne les façades, l'expert a ainsi observé un décollement de la couche de finition mais également des détériorations du corps d'enduit.

Il situe les causes du délitement et de la fissuration de l'enduit dans :

-un défaut structurel initial du bâti, 

-une absence totale de ventilation des pièces humides ayant concouru à la dégradation des embellissements intérieurs et à la dégradation des supports de gros-'uvre par capillarité,

-des menuiseries parfaitement étanches sans ventilation intégrée accentuant le phénomène,

-une absence totale d'isolation thermique des gros murs et plancher.



La société [O] en déduit que sa responsabilité ne peut être totalement engagée en ce qui concerne les décollements des enduits de façades.

Il ressort cependant de sa facture que ses travaux de ravalement de façade comprennent le décroûtage partiel, le brossage, ponçage des fers, débourrage des joints et la reprise des joints, plus la réalisation d'un enduit en 3 couches.

L'expert retient que, après décroûtage de l'enduit de nature à permettre d'apprécier les caractéristiques structurelles de l'ouvrage, la société [O] n'a ni sollicité l'intervention d'un ingénieur structure auprès du maître d'ouvrage afin d'apprécier des nécessités de renforts structuraux ni pris la pleine mesure d'une nécessité de ces renforts alors qu'il lui appartenait de prendre toutes les mesures pour remédier aux défauts d'ordre structurel sous-jacents du bâtiment puisqu'elle était chargée d'un ravalement complet de la façade (acrotères compris) et qu'au moment de ses travaux de décroûtage, elle avait pu s'apercevoir de ces défauts.

En acceptant le support sans émettre aucune réserve ni préconiser aucune investigation ou intervention sur le corps d'enduit de nature à éviter les phénomènes de fissurations qui sont ensuite apparus, la société [O] a engagé sa responsabilité dans les désordres qui sont apparus en façades.
Elle ne peut invoquer la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d'entretien ou insalubrité puisque l'immeuble n'était pas insalubre ni en état de délabrement, contrairement aux allégations de la société [O] ; il présentait une vétusté à laquelle les travaux commandés à la société [O] par le syndicat des copropriétaires, chargé de la conservation de l'immeuble et de l'entretien des parties communes, avait pour but de remédier et que cette entreprise a accepté le support sans réserve ni investigations.

L'expert précise que les détériorations sur les garde-corps et les détériorations de l'enduit de façade compromettent la solidité de l'ouvrage et l'affectent dans sa destination. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société [O] responsable des désordres affectant les façades sur le fondement de l'article 1792 du code civil.



En ce qui concerne les infiltrations d'eau pluviale dans l'appartement de M. [Y] et Mme [E], l'expert impute les dommages :

-à la dégradation des enduits de façades réalisés par la société [O],

-à l'absence de relevés d'étanchéité au niveau de l'ouvrage construit sur la toiture-terrasse par Mme [N], même s'il précise que cette cause de désordres est secondaire et n'est pas à l'origine des dommages affectant les murs périphériques de cet appartement,

-au complexe d'étanchéité séparant le plancher haut de l'appartement de la toiture-terrasse sus-jacente qui avait été réalisé dans ce bâtiment ancien sans aucune isolation thermique,

-à des infiltrations d'eau ponctuelles par le câble de télévision pénétrant dans le mur de façade de l'ouvrage.

Il en ressort que les infiltrations constatées dans l'appartement de M. [Y] et Mme [E] sont dus à la fois à la mauvaise exécution par la société [O] des enduits mais également à la mauvaise étanchéité du toit-terrasse.



M. et Mme [Y] réclament au seul syndicat des copropriétaires l'indemnisation de leur préjudice personnel.

Il convient de rappeler que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dès que les dommages causés à un copropriétaire sont imputables à une partie commune de l'immeuble en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose en ses alinéas 4 et 5 que « le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Il en ressort que cette responsabilité est engagée sans qu'il soit nécessaire de prouver une quelconque faute du syndicat des copropriétaires. En effet la simple existence et constatation des dommages sont suffisantes pour l'engager et le syndicat des copropriétaires ne peut s'en exonérer en prouvant que le vice de la construction n'est pas de son fait, ni qu'il n'a commis aucune défaillance dans ses obligations de surveillance et d'entretien ni qu'il n'a commis aucune faute.

La faute d'un tiers peut toutefois l'exonérer de sa responsabilité.

Le jugement a retenu à juste titre l'implication de la société [O] dans les infiltrations ayant dégradé l'appartement de M. [Y] et Mme [E], la société [O] ne pouvant donc prétendre être totalement étrangère aux désordres affectant l'appartement de M. [Y] et Mme [E]. Les fautes de la société [O] dans l'exécution des travaux de ravalement des façades sont donc de nature à exonérer partiellement le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité.



Pour ne retenir qu'une exonération partielle et opérer un partage de responsabilité à hauteur de moitié chacun entre le syndicat des copropriétaires et la société [O], le jugement a retenu que Mme [N], précédente propriétaire qui avait vendu son lot en 2009 à M. [Y] et Mme [E], avait fait installer en toiture-terrasse une véranda après la réalisation des travaux d'étanchéité par la société [O], et que l'entreprise ayant effectué ces travaux en 2004 n'avait pas réalisé de relevés d'étanchéité autour de cette véranda. En outre l'installation de la véranda a été réalisée sur une terrasse qui n'avait pas de caractère accessible et dont l'étanchéité n'était probablement pas prévue à cet effet. Les fautes de la société [O] n'étant pas seules à l'origine des dommages, il y a lieu de mettre à sa charge une part de responsabilité de 50% dans les dommages subis du fait des infiltrations en toiture-terrasse, le jugement étant confirmé de ce chef.



La faute de la victime peut également exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité. Pour ne retenir qu'une exonération partielle et opérer un partage de responsabilité à hauteur de moitié cette fois entre le syndicat des copropriétaires d'une part et M. [Y] et Mme [E] d'autre part, le jugement déféré a retenu que Mme [N], ayant fait installer en toiture-terrasse une véranda après la réalisation des travaux d'étanchéité par la société [O], M. [Y] et Mme [E] ou leur auteur ont commis une faute en installant cette véranda non conforme aux règles de l'art, sans autorisation d'urbanisme préalable et sur une terrasse qui n'avait pas été réalisée à l'origine pour un usage privatif.

Les fautes de l'auteur de M. [Y] et Mme [E] étant partiellement à l'origine des infiltrations, c'est à juste titre que les premiers juges ont laissé à ces derniers une part de responsabilité d'un quart dans la survenance de leurs dommages. 



Le syndicat des copropriétaires exerce une action directe contre la SMABTP en sa qualité d'assureur de la société [O].

La SMABTP conteste sa garantie en soutenant qu'elle n'était pas l'assureur de la société [O] au moment de la réalisation des travaux, la date exacte du marché n'étant pas déterminée alors que la police a pris effet à compter du 4 juillet 2001.

Il y a lieu de rechercher quel était l'assureur de la société [O] à la date du premier ordre de service ou à défaut à la date du commencement effectif des travaux.

Dans sa déclaration de sinistre à l'assureur, la société [O] a précisé que l'ouverture du chantier avait été réalisée au mois de juillet 2001.

Le syndic de copropriété de l'époque, la société Espace Gestion, a déposé une demande de déclaration de travaux auprès des services de l'urbanisme et a obtenu une autorisation le 14 juin 2001.

Le 27 juin 2001, il a demandé à la société [O] de préciser sa date d'intervention.

Le 31 août 2001, l'entreprise a reçu un premier acompte de 54 703,88 francs, ce qui laisse supposer que les travaux n'avaient pas débuté.

En outre l'avocat de la société [O] a précisé à l'expert judiciaire, dans un dire n°3, que le chantier avait démarré le 3 septembre 2001.

La SMABTP qui dénie sa garantie ne rapporte toutefois pas la preuve d'un commencement des travaux antérieur au 4 juillet 2001 alors qu'au contraire le dire de maître Bérard et le versement de l'acompte établissent une date de commencement effectif des travaux bien postérieur au 4 juillet 2001.



L'expert a chiffré les travaux de reprise des enduits de façade la somme de 85 000 euros TTC, en ce compris les frais de maîtrise d''uvre, de bureau de contrôle et bureau d'études techniques.

La société [O], entièrement responsable des dommages, et la SMABTP doivent être condamnées in solidum à payer cette somme au syndicat des copropriétaires en réparation des dommages affectant les façades et le jugement sera donc confirmé sur ce point.



S'agissant des travaux de recherche de fuite puis des travaux conservatoires et de réparation des dommages résultant des infiltrations, l'expert a établi un chiffrage en tenant compte d'une répartition des responsabilités à hauteur de 50 % uniquement à la charge de la société [O], le chiffrage n'étant pas contesté par le syndicat des copropriétaires qui ne critique que sa part de responsabilité. Le partage proposé par l'expert sera retenu car il correspond à la part de responsabilité de la société [O], 



La SMABTP invoque, quant à elle, une non-garantie des désordres liés à l'étanchéité de l'immeuble. Contrairement aux prétentions de la société [O], il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en appel mais d'un moyen de défense qui est recevable en appel. Toutefois la responsabilité de la société [O] n'est pas engagée du fait de travaux d'étanchéité mais en raison des travaux défectueux concernant les enduits.

La société [O] et la SMABTP doivent donc être condamnées à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 28 150,80 euros (1 661,63 euros correspondants à la recherche de fuite + 26 489,17 euros pour les mesures conservatoires relatives à la sécurité des occupants) et le jugement qui a les a condamnées pour un total de 113 150,80 euros, correspondant à 85 000 + 28 150,80 euros, mérite donc confirmation.



Il résulte également des considérations qui précèdent que la société MAAF, la société Axa, la société Monceau générale assurances et la société SMGI doivent être mises hors de cause.


La société [O] demande à être relevée et garantie par son assureur qui lui oppose sa franchise contractuelle inopposable au tiers lésé mais effectivement opposable à l'assuré.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SMABTP à relever et garantir la société [O] des condamnations mises à sa charge, avec application de la franchise contractuelle de 10%.



M. [Y] et Mme [E] réclament quant à eux l'indemnisation par le syndicat des copropriétaires de leurs préjudices qu'ils chiffrent aux sommes suivantes :

-68 275 euros au titre du préjudice matériel, 

-115 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

-264 849,02 euros au titre du préjudice financier,

-30 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. 



Leur préjudice matériel inclut la reprise des peintures intérieures pour un montant de 20 000 euros TTC, la création d'une isolation thermique des murs périphériques de leur appartement pour 35 000 euros TTC et la création d'une VMC d'un montant de 17 000 euros TTC, outre la reprise complète de l'installation électrique avec remplacement des conduits et de la filerie pour un montant de 6 275 euros HT.

Seule la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers peut exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité. Or Mme [N], précédente propriétaire qui a vendu son lot en 2009 à M. [Y] et Mme [E], a fait installer en toiture-terrasse une véranda après la réalisation des travaux d'étanchéité par la société [O] et l'entreprise qui a effectué ces travaux en 2004 n'a pas réalisé de relevés d'étanchéité autour de cette véranda. En outre l'installation de la véranda a été réalisée sur une terrasse qui n'avait pas de caractère accessible et dont l'étanchéité n'était probablement pas prévue à cet effet et n'a pas été refaite à cette fin. M. [Y] et Mme [E] ou leur auteur ont commis une faute en installant une véranda de manière non conforme aux règles de l'art, sans autorisation d'urbanisme préalable, et sur une terrasse qui n'a pas été réalisée à l'origine pour permettre un usage privatif. Dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires M. [Y] et Mme [E], la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit donc être retenue à concurrence de 50% puisqu'elle a laissé exécuter des travaux, au demeurant défectueux, sur des parties communes par un copropriétaire sans en demander la démolition, et il sera laissé à la charge de M. [Y] et Mme [E] une part de responsabilité équivalente. Il y a lieu de rappeler que la société [O] est responsable de la moitié des préjudices subis par M. [Y] et Mme [E] du fait des infiltrations en toiture-terrasse et de la totalité des infiltrations en façades, soit à hauteur des trois quarts des préjudices subis par ceux-ci qui ne forment cependant aucune demande contre elle.

L'expert n'a retenu que la réfection des peintures au titre du préjudice matériel pour un montant de 20 000 euros alors que M. [Y] et Mme [E] sollicitent la réfection de leur appartement comprenant des travaux d'isolation, d'électricité et de VMC. Le principe de réparation intégrale des préjudices implique que le responsable d'un dommage doit indemniser tout le dommage et uniquement le dommage, sans qu'il n'en résulte ni appauvrissement, ni enrichissement de la victime. Or la réfection sollicitée ne replace pas les victimes dans la situation qui aurait été la leur si la faute n'avait pas été commise mais elle constitue une amélioration et ne peut être mise à la charge du syndicat des copropriétaires au titre de la réparation du préjudice matériel.

Même si M. [Y] et Mme [E] ne peuvent obtenir du syndicat des copropriétaires qu'une indemnisation correspondant à un quart de leurs préjudices, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice matériel, soit trois quarts de leur préjudice (3/4 de 20 000 euros pour la réfection des peintures), le syndicat des copropriétaires ne critiquant pas cette disposition.



M. [Y] et Mme [E] réclament l'indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant des infiltrations importantes affectant la quasi-totalité des murs de l'appartement et subi de la date de l'acquisition du bien, le 9 juillet 2008 jusqu'au 1er avril 2020, le logement frôlant l'insalubrité au jour des constatations de l'expert judiciaire. Ils sollicitent en outre l'indemnisation de leurs frais de relogement du 1er avril 2012 au 1er avril 2020.

Ils produisent une estimation locative de leur appartement à hauteur de 1 200 euros par mois et les justificatifs d'un loyer acquitté de 1 220 euros par mois du 1er avril 2012 au 1er avril 2020 (96 mois), correspondant à une somme totale de loyers de 115 200 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne doit supporter qu'un quart du préjudice subi par M. [Y] et Mme [E] après application de leur propre part de responsabilité, l'autre part incombant à la société [O] à qui M. [Y] et Mme [E] ne demandent rien.

La preuve de l'importante dégradation de leur logement dans les deux premières années de leur acquisition n'est pas rapportée puisqu'ils ont acquis leur logement après la déclaration de sinistre de leur vendeur, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a fixé leur préjudice de jouissance à la somme de 30 000 euros, incluant leur préjudice de jouissance lorsqu'ils occupaient les lieux et leurs frais de relogement.



Il n'y a pas lieu en revanche de les indemniser au titre d'un surcoût de la taxe d'habitation durant la période de relogement, dans la mesure où le montant de cette taxe dépend de facteurs liés au logement de remplacement dont il n'est pas prouvé qu'il présentait les mêmes caractéristiques que leur habitation.



Ils réclament en outre le remboursement des frais de suspension de remboursement du prêt bancaire au motif qu'ils auraient été contraints de solliciter de la banque la suspension du paiement de leurs échéances relatives au remboursement du prêt principal ayant servi à l'acquisition de l'appartement car ils ne pouvaient à la fois assumer le loyer et le remboursement du prêt. Outre le fait qu'ils ne justifient pas de leurs revenus et de l'impossibilité dans laquelle ils se trouvaient de poursuivre le remboursement du prêt, de sorte que le lien de causalité entre les frais financiers invoqués et les dommages subis dans leur appartement n'est pas établi, cette demande fait double emploi avec l'indemnité destinée à réparer le préjudice de jouissance. 



Ils réclament enfin le paiement d'une somme de 30 000 euros en réparation de leur préjudice moral, en invoquant un logement insalubre et des difficultés financières. Ils convient de constater qu'ils ont pu se reloger dans des conditions satisfaisantes, qu'ils sont indemnisés pour un préjudice de jouissance, et que la preuve de l'existence de difficultés financières exclusivement liées à l'état de l'appartement acquis au sein de la [Adresse 11], et qu'ils ont quittée dès 2012, n'est pas rapportée.



Le syndicat des copropriétaires forme une action récursoire contre la société [O] et la société SMABTP, qui ne concluent pas à l'irrecevabilité de ce recours formé pour la première fois en appel, les conclusions de première instance dans lesquelles cette demande avait été formée ayant été écartées des débats.

La société [O] et la SMABTP ont été condamnées à payer au syndicat de copropriété la somme de 28 150,80 euros en tenant compte du partage de responsabilité entre la société [O] et le syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires qui ne supporte que sa propre part de responsabilité dans le désordre, ne peut donc exercer d'action récursoire contre la société [O] et la SMABTP, condamnées au paiement des indemnités correspondant exclusivement à la part de responsabilité de la société [O].



En ce qui concerne les indemnités allouées à M. [Y] et Mme [E], le syndicat des copropriétaires qui ne supporte que sa propre part de responsabilité dans le désordre, ne peut pas plus exercer d'action récursoire contre la société [O] et la SMABTP.



Il n'existe aucun motif de condamner la société [O] et la SMABTP à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre en première instance au profit des sociétés Axa France Iard, MAAF, SMGI, Monceau assurances, de M. [Y] et Mme [E], le syndicat des copropriétaires succombant en ses demandes dirigée par lui contre ces sociétés et contre lui par M. [Y] et Mme [E]. 



Le syndicat des copropriétaires, la société [O] et la SMABTP seront condamnés in solidum à payer à M. [Y] et Mme [E] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.



La société [O] et la SMABTP seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [Y] et Mme [E] seront condamnés à payer :

-à la société Axa la somme de 1 500 euros,

-à la société MAAF assurances la somme de 1 500 euros,

-à la société Monceau générale assurances la somme de 1 500 euros,

-à la société SMGI la somme de 1 500 euros,

sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ces motifs :



Statuant contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe et dans la limite de sa saisine ;



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 25 février 2020 dont appel ;



Y ajoutant ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa demande tendant à être relevé et garanti par la société [O] et la SMABTP des condamnations prononcées contre lui ;



Condamne in solidum la société Stramagioli, la SMABTP et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] [Y] et Mme [C] [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles en cause d'appel ;



Condamne in solidum la société [O] et la SMABTP à relever et garantir à concurrence de 50% le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de cette condamnation ;



Condamne in solidum la société [O] et la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'arti