Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00444 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J2NF 

Minute N° : 25/00010 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025






Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me HANOCQ
Copie délivrée à :PREFECTURE-Mme [T]-M.[P]
le :08/01/2025



























DEMANDEURS

Monsieur [G] [M]
né le 03 Juillet 1925 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Elisabeth HANOCQ, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [L] [D] épouse [M]
née le 04 Juillet 1927 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Elisabeth HANOCQ, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS :

Madame [X] [T]
née le 21 Avril 1994 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante

Monsieur [U] [P]
né le 06 Janvier 1987 à MAROC 
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, [G] [M] et [L] [D] épouse [M] ont consenti à [X] [T] et [U] [P] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 800,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, [G] [M] et [L] [D] épouse [M] ont fait délivrer à [X] [T] et [U] [P] un commandement de payer la somme totale de 2084,97 euros selon décompte arrêté au 22 mai 2024 et dont la somme de 1950,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, [G] [M] et [L] [D] épouse [M] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [X] [T] et [U] [P] par acte de commissaire de justice délivré le 17 septembre 2024 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2150,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 09 juillet 2024,lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 800,00 euros à compter du 17 septembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
*
A l'audience du 03 décembre 2024, [G] [M] et [L] [D] épouse [M], représentés, ont sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Ils se sont opposés à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formulée. 

Au cours de cette audience, [X] [T] et [U] [P] ont comparu et ont fait valoir qu’ils ont apuré la dette. A ce titre, ils ont produit des justificatifs de virements bancaires réalisés le 07 novembre 2024 à hauteur de 2000,00 euros, le 08 novembre 2024 à hauteur de 900,00 euros et le 12 novembre 2024 à hauteur de 50,00 euros. En outre, ils ont produit un dernier justificatif de virement bancaire en date du 29 novembre 2024 pour un montant de 800,00 euros au titre du loyer de décembre 2024. Ils ont en outre expliqué que le logement était insalubre et qu’il avait un enfant malade à charge. Enfin, ils ont sollicité au regard de l’apurement de la dette, la suspension des effets de la clause résolutoire afin d’être maintenus dans le logement. 

Les défendeurs ayant comparu, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 9] a été communiqué et mentionne que le couple a un enfant à charge âgé de 11 ans et que les difficultés financières rencontrées résultent d’une régularisation de la CAF. Il souligne l’existence de problèmes d’humidité ayant causé des dégâts sur les meubles des locataires dont ils ont d’ailleurs été pour partie remboursés. 

A l'audience du 03 décembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action 

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 18 septembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 décembre 2024.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. 

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 1er juillet 2022 contient en sa page 08, un article intitulé « Clause résolutoire » et correspondant à une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative. 
[G] [M] et [L] [D] épouse [M] ont fait signifier à [X] [T] et [U] [P], le 22 mai 2024, un commandement de payer la somme totale de 1950,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [G] [M] et [L] [D] épouse [M] que [X] [T] et [U] [P] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé. 

[X] [T] et [U] [P] ne démontrent pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 22 juillet 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 
 
Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, 

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 1er juillet 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». 
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

*
[G] [M] et [L] [D] épouse [M] produisent un décompte arrêté au 02 novembre 2024 à hauteur de 2150 euros.
La clause résolutoire étant acquise depuis le 22 juillet 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [X] [T] et [U] [P] s'élèvent à 1950,00 euros.
Toutefois, au cours de l’audience, [X] [T] et [U] [P] ont justifié d’avoir réglé les sommes suivantes par virements bancaires : 
-2000,00 euros le 07 novembre 2024, 
-900,00 euros le 08 novembre 2024, 
-50,00 euros le 12 novembre 2024, 
-800,00 euros le 29 décembre 2024,

Dès lors, il y a lieu de constater que les locataires démontrent qu’ils ont apuré leur dette, et qu’ils ont même réglé le loyer échu du mois de novembre 2024 non mentionné dans le décompte produit et le loyer non encore échu du mois de décembre 2024. 
[X] [T] et [U] [P] ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et les bailleurs s’y sont opposés. 
Cependant, au regard des efforts déployés par les locataires pour apurer leur dette, à la lecture du décompte produit qui démontre qu’au cours de leurs difficultés financières, ils ont essayé de régler pour partie leur loyer, il y a lieu d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et de constater que celle-ci est réputée n’avoir jamais joué.
 
Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[X] [T] et [U] [P] qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 mai 2024. 

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner les défendeurs à verser une somme de 100,00 euros au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [G] [M] et [L] [D] épouse [M] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], loué par [X] [T] et [U] [P] suivant contrat de bail du 1er juillet 2022,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre [G] [M] et [L] [D] épouse [M] et [X] [T] et [U] [P] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 juillet 2024,

CONSTATONS que [X] [T] et [U] [P] ont apuré leur dette arrêtée au 03 décembre 2024, 

REJETONS la demande de condamnation au paiement au titre des loyers et charges impayés, 

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire au regard de l’apurement de la dette, 

CONSTATONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué, 

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 9],

CONDAMNONS [X] [T] et [U] [P] à régler à [G] [M] et [L] [D] épouse [M] la somme de 100,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [X] [T] et [U] [P] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 22 mai 2024,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 07 janvier 2025.


Le Greffier Le Juge