Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 11]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00448 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J2FS 

Minute N° : 25/00013 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025









Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :08/01/2025





























DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 6]
représentée par Mme [W] [N], munie d’un pouvoir régulier


DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [T]
né le 25 Mars 2002 
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 5]
non comparant, non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 juillet 2023, la SCIC [Adresse 10] a consenti à [I] [T] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 252,72 euros, charges non comprises.
Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 252,72 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la SCIC HLM Grand Delta Habitat a fait délivrer à [I] [T] un commandement de payer la somme totale de 1 875,89 euros selon décompte arrêté au 24 avril 2024, et dont la somme de 1747,95 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Adresse 10] a fait assigner en référé devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon, [I] [T] par acte de commissaire de justice délivré le 7 août 2024 aux fins :
de constatation de la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;de lui régler la somme de 2865,20 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 27 juillet 2024 ;de lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 329,77 euros à compter du 28 juillet 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;de le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mai 2024.*
A l'audience du 3 décembre 2024, la société Grand Delta Habitat, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [I] [T] n'a pas comparu et n'a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n'ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, disposant que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.
Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

A l'audience du 3 décembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 08 août 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 décembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.
Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisée le 29 mai 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Par conséquent, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa second que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :
-le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
-le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
-l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.
*
En l'espèce, le contrat de bail du 07 juillet 2023 contient en son article 7 « clause résolutoire, résiliation judiciaire et expulsion », une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCIC [Adresse 10] a fait signifier à [I] [T], le 27 mai 2024, un commandement de payer la somme totale de 1747,95 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative.

Il ressort du décompte produit par la SCIC HLM Grand Delta Habitat que [I] [T] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.
[I] [T] ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.
Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.
Ainsi, la clause résolutoire est acquise depuis le 27 juillet 2024 (commandement + 2mois) au profit du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 26 novembre 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SCIC [Adresse 10] produit un décompte arrêté au 30 novembre 2024 à hauteur de 4388,52 euros.
La clause résolutoire étant acquise depuis le 27 juillet 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par le preneur s'élèvent à 2737,36 euros.
Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.
[I] [T] ne justifie pas avoir réglé les sommes susvisées.
Par conséquent, [I] [T] sera condamné à titre provisionnel à régler à la SCIC HLM Grand Delta Habitat somme de 2737,36 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 27 juillet 2024.
Sur l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 27 juillet 2024, [I] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion d’[I] [T] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.
Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les indemnités d'occupation mensuelles
En application de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [I] [T] constitue une faute et cause un préjudice à la SCIC [Adresse 10] qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCIC HLM Grand Delta Habitat.
En l'espèce, il convient de condamner [I] [T] à verser à la SCIC [Adresse 10], une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 28 juillet 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.
[I] [T] sera donc condamné à titre provisionnel à verser à la SCIC HLM Grand Delta Habitat la somme de 329,77 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,
[I] [T] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 27 mai 2024.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS


Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC [Adresse 10] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], loué par [I] [T] suivant contrat de bail du 07 juillet 2023,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 juillet 2023 entre la SCIC HLM Grand Delta Habitat et [I] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 27 juillet 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 27 juillet 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel [I] [T] à payer à la SCIC [Adresse 10], la somme de 2737,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 juillet 2024,

CONSTATONS qu’[I] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 28 juillet 2024,

AUTORISONS l'expulsion d’[I] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, [I] [T] pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DISONS qu'en cas d'expulsion, il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 329,77 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [I] [T] à régler à la SCIC HLM Grand Delta Habitat une indemnité d'occupation de 329,77 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 28 juillet 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 12],

CONDAMNONS [I] [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 mai 2024,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 7 janvier 2025.
Le Greffier Le Juge