Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00383 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JZS7 

Minute N° : 25/00005 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025









Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me CANO
Copie délivrée à :PREFECTURE
le :08/01/2025





























DEMANDEURS

Monsieur [C] [X] [P] [E]
né le 27 Décembre 1966 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [Z] [G] épouse [E]
née le 04 Mars 1968 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [V] [H] [N]
née le 01 Décembre 1980 à [Localité 11]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 3]
non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2015, [C] [E] et [Z] [G] épouse [E] a consenti à [V] [N] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros charges non comprises, avec effet au 15 avril 2015

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 500,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, les époux [E] ont fait délivrer à [V] [N] un congé pour vente avec effet au 14 avril 2024. 

En l'absence de départ de la locataire à l’issue de la prise d’effet du congé pour vente, [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [V] [N] par acte de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2024 aux fins de :
constatation de la validité du congé pour vente de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1187,54 euros au titre de la dette locative, • lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 800,00 euros à et ce jusqu’au départ effectif des lieux, 
 •lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du congé pour vente.

*
A l'audience du 03 décembre 2024, [Z] [G] épouse [E] et [C] [E], représentés, ont sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. 

Au cours de cette audience, [V] [N] n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat. 

Le défendeur régulièrement assigné, n'ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 473 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.


A l'audience du 03 décembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la validité du congé pour vente délivré le 06 septembre 2023,

Aux termes de l'article 15-I alinéa 1er de la loi 89-462 du 06 juillet 1980, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

En outre, s'agissant du congé délivré par le bailleur pour vente, l'article 15-II de la loi précitée précise que « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».

*

Au cas d’espèce, il ressort des pièces produites que le 06 septembre 2023, les bailleurs ont donné congé pour vente à leur locataire. Le congé laisse un délai de préavis de six mois puisqu’il prend effet au 14 avril 2024 et il indique le prix de vente du logement. 

Les conditions imposées par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ont été respectées. 

Dès lors, il y a lieu de constater la validité du congé pour vente délivré le 06 septembre 2023. 

En conséquence, le bail a été réalisé le 14 avril 2024. 

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 1er avril 2015, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

*
Au cas d’espèce, les époux [E] sollicitent le paiement de la somme de 1 187,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 31 juillet 2024 et correspondant à des sommes impayées des mois de juin et juillet 2024. 
S’il n’y a de justification de la délivrance d’une mise en demeure de payer les sommes dues avant la procédure, force est de constater que l’assignation délivrée le 17 juillet 2024 vaut acte interpellatif et mise en demeure de régler les sommes dues. 
[V] [N] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées.
Aussi, [V] [N] sera condamnée à titre provisionnel à régler à [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] la somme de 1187,84 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 31 juillet 2024. 

Sur l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de la résiliation du bail depuis le 14 avril 2024, [V] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. 

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de [V] [N] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [V] [N] constitue une faute et cause un préjudice à [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [Z] [G] épouse [E] et [C] [E].
En l'espèce, il convient de condamner [V] [N] à verser à [Z] [G] épouse [E] et [C] [E], une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 1er août 2024, lendemain de l’arrêt du décompte entre les parties, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.
[V] [N] sera donc condamnée à titre provisionnel verser à [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] la somme de 593,73 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[V] [N] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens étant précisé qu’ils n’incluront pas le coût du congé qui est un acte pris à l’initiative des bailleurs et indépendamment de l’attitude de la locataire. 

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner [V] [N] à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

CONSTATONS la validité du congé pour vente délivré le 06 septembre 2023 concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 8], loué par [V] [N] suivant contrat de bail du 1er avril 2015, entre [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] et [V] [N]

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 14 avril 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel [V] [N] à payer à [Z] [G] épouse [E] et [C] [E], la somme de 1187,84 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2024,

CONSTATONS que [V] [N] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 15 avril 2024,

AUTORISONS l'expulsion de [V] [N] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, [V] [N] pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DISONS qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 593,73 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [V] [N] à régler à [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] une indemnité d'occupation de 593,73 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er août 2024 (lendemain de l’arrêté de compte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 12],

CONDAMNONS [V] [N] à régler à [Z] [G] épouse [E] et [C] [E] la somme de 150,00 euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [V] [N] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 07 janvier 2025


Le Greffier Le Juge