Tribunal Judiciaire · REFERES JCP <ou= 10 000€ — 7 janvier 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00069 - N° Portalis DB3F-W-B7H-JSSX 

Minute N° : 25/00002 
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
 Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025









Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me FOUREL GASSER
Copie délivrée à :M.MOUMNI-PREFECTURE
le :08/01/2025




























DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON


DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]
comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2022, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à [X] [U] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à adresse, moyennant un loyer mensuel de 371,20 euros charges non comprises, avec effet rétroactif au 27 mai 2020.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 371,20 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er août 2023, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à [X] [U] un commandement de payer la somme totale de 1106,47 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2023 et dont la somme de 1021,37 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [X] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 30 novembre 2023 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 1620,59 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 1er octobre 2023,lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 457,88 euros à compter du 02 octobre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
*
Au cours des audiences du 19 mars 2024 et du 17 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée notamment pour permettre au locataire de régulariser la dette. 

A l'audience du 03 décembre 2024, la SCIC GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. En outre, elle s’est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise des paiements des loyers courants.

Au cours de cette audience, [X] [U] a comparu et a reconnu le principe de la dette. Il a souligné le caractère insalubre du logement. Il a déclaré n’être parvenu qu’à régulariser les charges au mois de mars 2024. Il a indiqué qu’il travaillait en qualité de cariste dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et qu’il percevait une rémunération mensuelle de 1800,00 euros. Il a sollicité des délais de paiements à hauteur de 03 mois. 

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l'Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat. 

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile. 

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

A l'audience du 03 décembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 1er décembre 2023, au moins six semaines avant la première audience fixée au 19 mars 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 8] a été avisé le 20 juillet 2023 de la situation d'impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable. 

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
-le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
-le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
-l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.
*
Au cas d'espèce, le contrat de bail du 12 octobre 2022 contient en son article 4.5.1 « La résiliation pour défaut de paiement » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative. 

La SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à [X] [U], le 1er août 2023, un commandement de payer la somme totale de 1021,37 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCIC GRAND DELTA HABITAT que [X] [U] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé. 

[X] [U] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 1er octobre 2023 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date. 
 
Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 12 octobre 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SCIC GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 31 octobre 2024 à hauteur de 6369,25 euros.
La clause résolutoire étant acquise depuis le 1er octobre 2023, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par la SCIC GRAND DELTA HABITAT s'élèvent à 1338,45 euros. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra. 
[X] [U] ne justifie pas d'avoir réglé les sommes susvisées.
Aussi, [X] [U] sera condamné à titre provisionnel à régler à la SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme de 1338,45 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 1er octobre 2023. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». 
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévus par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

*
[X] [U] a sollicité l'octroi de délai de paiement sur 03 mois en plus du règlement du loyer et des charges courantes. 

Il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et qu’un renvoi d’audience a même été accordé pour lui permettre d’apurer la dette, sans que le temps laissé ne soit mis à profit pour régler les sommes dues. Aussi, les conditions imposées par les textes ne sont manifestement pas remplies pour que la juridiction puisse accorder des délais de paiement. 

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Sur l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 1er octobre 2023, [X] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux. 

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de [X] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [X] [U] constitue une faute et cause un préjudice à la SCIC GRAND DELTA HABITAT qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SCIC GRAND DELTA HABITAT.
En l'espèce, il convient de condamner [X] [U] à verser à la SCIC GRAND DELTA HABITAT, une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 02 octobre 2023, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.
[X] [U] sera donc condamné à titre provisionnel verser à la SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme de 477,16 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[X] [U] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 1er août 2023

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d'habitation situé adresse, loué par [X] [U] suivant contrat de bail du 12 octobre 2022,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 octobre 2022 entre la SCIC GRAND DELTA HABITAT et [X] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé adresse sont réunies à la date du 1er octobre 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 1er octobre 2023,

CONDAMNONS à titre provisionnel [X] [U] à payer à la SCIC GRAND DELTA HABITAT, la somme de 1338,45 euros, au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 1er octobre 2023,

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, 


CONSTATONS que [X] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 02 octobre 2023,

AUTORISONS l'expulsion de [X] [U] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, [X] [U] pourra être contraint à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,

DISONS qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 477,16 euros,

CONDAMNONS à titre provisionnel [X] [U] à régler à la SCIC GRAND DELTA HABITAT une indemnité d'occupation de 477,16 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 02 octobre 2023 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DISONS que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8],

CONDAMNONS [X] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 1er août 2023,

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 07 janvier 2025


Le Greffier Le Juge