Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 10 — 20 janvier 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 20 JANVIER 2025



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 23/19121 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITDX



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Novembre 2023 - Juge de la mise en état de CRÉTEIL - RG n° 22/05235





APPELANTS

 

Monsieur [X] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]/ France



représenté par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280



Madame [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]/ France



représentée par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280



INTIMEE 



S.A.S.U. EDELIS

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Madame Solène LORANS, Conseiller

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles





Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE







Le 14 juin 2010, par l'intermédiaire de la société Consilium, Monsieur [X] [H] et Madame [G] [Z], son épouse, ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé dans la résidence [Adresse 6] à [Localité 5], pour un montant de 184 100 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.



L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [Y] [D], notaire à [Localité 5], le 31 janvier 2011.



Le bien a été livré le 30 mai 2012 et le premier contrat de bail a pris effet le 27 août 2012.

Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 184 100 € consenti par la banque BNP Paribas Personale Finance. 



Soutenant en substance qu'ils ont été démarchés par la société Consilium afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal « Scellier », mais que cette société, mandataire de la société EDELIS, a manqué à ses obligations d'information et de conseil, par exploit d'huissier du 22 juillet 2022, les époux [H] ont fait assigner la société Edelis devant le Tribunal judiciaire de Créteil.







 * * * 









Vu l' ordonnance prononcée le 7 novembre 2023 par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil qui a statué comme suit : 


Déclare les demandes irrecevables comme prescrites ;

Condamne in solidum les époux [H] aux dépens et à payer à la société Edelis la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.




Vu l'appel déclaré le 28 novembre 2023 par les époux [H], 



Vu dernières conclusions signifiées le 16 février 2024 par les époux [H], 



Vu dernières conclusions signifiées le 13 mars 2024 par la société Edelis, 



Les époux [H] demandent à la Cour de  statuer comme suit : 




D'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 


Déclarer les demandes irrecevables comme prescrites ;

Condamner in solidum les époux [H] aux dépens et à payer à Edelis la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Accordé aux avocats en ayant la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Et suivant, statuant à nouveau : 


Dire et juger que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt au 6 avril 2021 ;

Dire et juger que l'action des époux [H] est recevable et ne se heurte à aucune prescription ;

Réserver les dépens d'appel. 




La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit : 


Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Créteil le 7 novembre 2023 ;


Ce faisant :


Déclarer les demandes des époux [H] irrecevables comme prescrites, les en débouter intégralement ;

Condamner in solidum les époux [H] à payer à la société Edelis une indemnité de 500 euros du le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;


Y ajoutant :


Condamner in solidum les époux [H] à payer à la société Edelis, en cause d'appel, une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 






SUR CE, LA COUR 







Les époux [H] exposent que l'opération financière leur a été proposée par M. [P], intervenant pour la société Consilium, mandataire de la société Akeris devenue Enedis, présentait un caractère complèxe ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôts avec en complément un effort d'épargne mensuel devant permettre suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location le remboursement du prêt et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni. Ils mentionnent que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de réalisation du risque soit, au plus tôt, le 19 août 2021, date du terme de l'engagement de location. Ils en déduisent que leur action introduite le 27 juillet 2022 n'est pas prescrite . 

 

 

La société Edelis soutient, au visa de l'article 2224 du code civil, que toute action en

responsabilité se trouve prescrite à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait

dû connaître les faits, date qu'il convient d'apprécier in concreto. Plus spécifiquement, le

manquement à l'obligation d'information et de conseil cause un préjudice consistant en une

perte de chance de n'avoir pas souscrit l'opération litigieuse ou de n'avoir pu souscrire un

investissement plus rentable, préjudice qui se réalise au jour de la signature de l'acte

d'engagement. En l'occurrence, l'action des époux [H] est prescrite dès lors

que l'assignation est postérieure au délai de 5 années suivant le jour de la signature de l'acte . 

La société Edelis rappelle également que la projection financière et la plaquette commerciale n'ont aucune valeur commerciale et que les appelants ne produisent aucun plan d'épargne fiscal de telle sorte que l'intervention de la société Consilium a pu se limiter à un simple mandat immobilier au titre de la loi Hoguet. 



Ceci étant exposé, les époux [H] fondent leurs demandes sur le manquement au devoir d'information et de conseil et situent le point de départ de la prescription au 19 août 2021, date du terme de l'engagement de location . 

 

La cour relève que si effectivement les époux [H] ne versent aucun plan d'épargne fiscal susceptible d'avoir été établi à leur intention par la société Consilium, le contrat de réservation du 14 juin 2010 a été établi par la société Consilium représentant la société Akerys Promotion . Cette dernière a également délivré aux époux [H] à cette même date une attestation 'Location initiale et garantie locative'. 



S'il appartiendra aux époux [H] de justifier ultérieurement qu'ils ont acquis le bien dans le cadre d'un dispositif fiscal notamment Scellier et que des engagements leur ont été donnés en matière de revenus locatifs, de défiscalisation et de rentabilité en lien avec un prix de revente, dans l'hypothèse dans laquelle ils se situent et sous réserve des éléments qu'ils fourniront devant le juge du fond, le point de départ de la prescription se situe au jour de la révélation du risque. 



L'économie générale de l'opération se trouverait ainsi entièrement réalisée à l'issue de la période locative de 9 années constituant le terme des économies fiscales en relation avec la durée maximale de location prévue par la loi. Les époux [H] peuvent alors soutenir qu'à cette date ils disposaient de toutes les informations leur permettant d'agir en intégrant le prix de de l'appartement s'ils estimaient cet élément utile à leur contestation. 



La première location ayant suivi la vente du bien ayant pris effet le 27 août 2012, le point de départ de la prescription de 5 années de l'article 2224 du code civil doit alors être fixé à la date d'expiration du délai de 9 années au terme duquel l'investisseur pouvait connaître dans son intégralité la réalisation du risque. Les époux [H] peuvent ainsi fixer au 19 août 2021 le point de départ de la prescription. 



L'assignation ayant été délivrée le 22 juillet 2022, l'action engagée dans le délai de 5 années suivant le 19 août 2021 n'est pas prescrite. 



L'ordonnance déférée doit être infirmée. 



La sociétés Edelis condamnée aux dépens doit nécessairement être déboutée de sa demande présentée contre les époux [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La cour,



Infirme l'ordonnance déférée ; 

 

Statuant de nouveau : 



Dit l'action de Monsieur [X] [H] et de Madame [G] [Z] épouse [H] non prescrite ; 



Condamne la sociétés Edelis aux dépens. 

 

Rejette toutes autres demandes. 



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE 







S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL