Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 10 — 20 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 20 JANVIER 2025



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19115 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITDK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Novembre 2023 - Juge de la mise en état de CRÉTEIL- RG n° 22/05232





APPELANTS

 

Monsieur [E] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]/France



Représenté par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280



Madame [T] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]/France



Représentée par Me Richard JONEMANN de l'AARPI JONEMANN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0280



INTIMÉE 



S.A.S.U. EDELIS

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Madame Solène LORANS, Conseiller 

Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



qui en ont délibéré, Monsieur Edouard LOOS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ



 

ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Christine SIMON-ROSSENTHAL, et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCEDURE 





Le 23 décembre 2010, par l'intermédiaire de la société Groupe Eurêka France, Monsieur [E] [U] et Madame [T] [L] , son épouse, dits ci après les époux [U] ont signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé dans la [Adresse 6] à [Localité 5], pour un montant de 184 100 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis dans le but de réaliser un investissement immobilier leur permettant de défiscaliser les revenus de ce bien.



L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [N] [F], notaire à [Localité 5], le 30 juin 2011.



Le bien a été livré le 12 avril 2012 et le premier contrat de bail a pris effet le 3 mai 2012.



Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 184 302 € consenti par la banque Crédit Lyonnais. 



Soutenant en substance qu'ils ont été démarchés par la société Groupe Eurêka France afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal ' Scellier', mais que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d'information et de conseil, les époux [U] ont fait assigner la société Edelis par acte d'huissier du 27 juillet 2022. 





 * * *



Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judicaire Créteil du 7 novembre 2023 qui a statué comme suit : 



- Déclare les demandes irrecevables comme prescrites

- Condamne in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [T] [L] aux dépens et à payer à la société Edelis la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile 



Vu l'appel des époux [U] déclaré le 28 novembre 2023, 



Vu les conclusions notifiées par les époux [U] le 16 février 2024, 



Vu les conclusions notifiées par la société Edelis le 13 mars 2024, 





Les époux [U] demandent à la cour de statuer comme suit : 

Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

* déclaré les demandes irrecevables comme prescrites, 

* condamné in solidum Monsieur [E], [X] [U] et Madame 

[T], [D], [B] [L] épouse [U] aux dépens et à payer à Edelis la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

* accordé aux avocats en ayant la demande le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 

et statuant à nouveau : 

- dire et juger que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au plus tôt au 03 mai 2021, 

- de dire et juger que l'action de Monsieur [E], [X] [U] et Madame [T], [D], [B] [L] épouse [U] introduite par exploit d'huissier du 22 juillet 2022 est recevable et ne se heurte à aucune prescription, 

 - réserver les dépens d'appel. 





La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit: 





- Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil le 7 novembre 2023 ; 

Ce faisant : 

- Declarer les demandes de Madame et Monsieur [U] irrecevables comme prescrites, les en débouter intégralement ; 

- Condamner in solidum Madame et Monsieur [U] à payer à la société Edelis une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

Y ajoutant 

- Condamner in solidum Madame et Monsieur [U] à payer à la société Edelis, en cause d'appel, une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 

du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





SUR CE, LA COUR 







Les époux [U] exposent que le plan d'épargne fiscal qui leur a été proposé portait sur une opération financière complexe, ayant pour support un bien immobilier géré par un tiers, intégralement financée par un emprunt remboursé par la perception de loyers, par les réductions d'impôts avec en complément un effort d'épargne mensuel devant permettre suivant la revente du bien au terme de l'engagement de location le remboursement du prêt et la réalisation d'un capital net supérieur à l'effort d'épargne fourni. Ils mentionnent que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de réalisation du risque soit, au plus tôt, le 3 mai 2021, date du terme de l'engagement de location. Ils en déduisent que leur action introduite le 27 juillet 2022 n'est pas prescrite . 

 

La société Edelis soutient, au visa de l'article 2224 du code civil, que toute action en

responsabilité se trouve prescrite à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait

dû connaître les faits, date qu'il convient d'apprécier in concreto. Plus spécifiquement, le

manquement à l'obligation d'information et de conseil cause un préjudice consistant en une perte de chance de n'avoir pas souscrit l'opération litigieuse ou de n'avoir pu souscrire un investissement plus rentable, préjudice qui se réalise au jour de la signature de l'acte

d'engagement. En l'occurrence, l'action des époux [U] est prescrite dès lors que l'assignation est postérieure au délai de 5 années suivant le jour de la signature de l'acte. 



La société Edelis rappelle également que la projection financière et la plaquette commerciale n'ont aucune valeur commerciale . 



Ceci étant exposé, les époux [U] fondent leurs demandes sur le manquement au devoir d'information et de conseil et situent le point de départ de la prescription au 3 mai 2021, date du terme de l'engagement de location . 

 

La cour relève que l'opération complexe dénoncée par les époux [U] a fait l'objet d'un plan d'épargne fiscal personnalisé daté du 23 décembre 2010 établi par le Cabinet Eureka en la personne de M. [R] [C], concomitamment à la signature du contrat préliminaire de réservation conclu avec la société Akerys promotion devenue société Edelis à cette même date. Les époux [U] prècisent que le cabinet Eureka était en charge de la commercialisation des biens vendus par la société Akeris Promotion devenue Edelis . 



L'apréciation de la nature du plan d'épargne fiscal n'a pas à être examinée à ce stade. 

 

Selon le plan d'épargne fiscal, à l'issue de la période de 9 années avec un prix de revente de 199 276, le taux de rentabilité portera sur un montant de 29,59 %. 

 

Dans l'hypothèse retenue par les époux [U] dans laquelle le point de départ de la prescription se situe au jour de la révélation du risque, il doit être relevé que

l'économie générale de l'opération se trouvait entièrement réalisée à l'issue de la période

locative de 9 années constituant le terme des économies fiscales en relation avec la durée

maximale de location prévue par la loi. A cette date, les époux [U] disposaient de toutes les informations leur permettant d'agir en intégrant le prix de l'appartement s'ils estimaient cet élément utile à leur contestation. 



La première location ayant suivi la vente du bien ayant pris effet le 3 mai 2012, le point de départ de la prescription de 5 années de l'article 2224 du code civil doit alors être fixé au 3 mai 2021 correspondant à la date d'expiration du délai de 9 années au terme duquel l'investisseur pouvait connaître dans son intégralité la réalisation du risque. 



L'assignations ayant été délivrée le 27 juillet 2022, l'action engagée dans le délai de 5 années suivant le 3 mai 2021 n'est pas prescrite. 



L'ordonnance déférée doit être infirmée. 

 

La sociétés Edelis condamnée aux dépens doit nécessairement être déboutée de sa demande présentée contre les époux [U] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 





La cour,



Infirme l'ordonnance déférée ; 

 

Statuant de nouveau : 



Dit l'action de M. [E] [U] de Mme [T] [L] épouse [U] non prescrite ; 



Condamne la sociétés Edelis aux dépens. 

 

Rejette toutes autres demandes. 





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE 









S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL