Cour d'Appel · 1ere Chambre — 14 janvier 2025

N° RG 23/00924

N° Portalis DBVM-V-B7H-LXIR



C3



N° Minute :













































































Copie exécutoire délivrée



le :







à :



la SELAS CABINET CHAMPAUZAC



la SELARL FAYOL AVOCATS



la SCP MONTOYA & DORNE



Me Maéva ROCHET



la SELARL LEXIMM AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 14 JANVIER 2025





Appel d'un Jugement (N° R.G. 21/00113)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 31 janvier 2023

suivant déclaration d'appel du 03 mars 2023



APPELANTS



M. [A] [M] intimé et appelant dans le RG 23/947 :

Né le 26 juin 1967 à [Localité 16] 

[Adresse 10]

[Localité 1]



représenté par Me Didier CHAMPAUZAC de la SELAS CABINET CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE, plaidant par Me Vivien OBLIQUE, avocat au barreau de VALENCE





Me [K] [R] intimé dans le RG 23/947 :

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 2]



représenté par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par Me Cyrielle DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE





Mme [N] [X] intimée et appelante dans le RG 23/1227 :

Née le 1er juin 1969 à [Localité 14] 

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 5]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/3676 du 28/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 13])



représentée par Me Maéva ROCHET, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMÉS :



Mme [D] [G]

née le 08 Mars 1983 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



M. [S] [F]

né le 06 Juillet 1981 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentés par Me Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE, plaidant par Me Patrick BERAS de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE



LA S.A.S. AD LOG venant aux droits de la société AUREL'IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 11]



représentée par Me Gilles RIGOULOT de la SELARL LEXIMM AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller 



Assistées lors des débats de Mme Anne Burel, greffier





DÉBATS :



A l'audience publique du 18 novembre 2024 , Mme Clerc a été entendue en son rapport.



Les avocats ont été entendus en leurs observations.



Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.



*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



M. [A] [M] et Mme [N] [X] ont donné mandat à l'agence immobilière Aurel Immo pour vendre leur maison d'habitation avec piscine et terrain situé à [Localité 18], lieudit [Localité 15] [Adresse 12], cadastrée section D n°[Cadastre 7].



Selon acte sous seing privé daté du 8 février 2016, régularisé par Me [R], notaire des vendeurs, avec la participation de Me [U], notaire des acquéreurs, un compromis de vente a été signé entre M. [S] [F] et Mme [I] [G] et les consorts [M] [X].



Selon courriel du 25 février 2016, l'agence Aurel Immo a écrit à Me [R] «Ci-joint le rapport d'expert de l'époque concernant les fissures qui était apparu sur la façade, M. et Mme [M] avaient fait jouer la décennale à ce moment. Cependant le propriétaire suite au rapport et concernant les recommandations indiqué a fait une dalle tout autour de la maison et ces derniers ont été réalisés en 2008 par contre il n'y a pas de décennale. Je pense qu'il faudrait en informer le notaire des acquéreurs » (sic en ce qui concerne la syntaxe et l'orthographe).



Il s'agissait de la communication d'un pré-rapport d'expertise établi le 5 janvier 2005 par M. [E], agissant en qualité d'expert-conseil, missionné par M. [M] qui avait fait une déclaration de sinistre le 2 juillet 2003 pour décollement d'enduit de façades, désordre qui avait été pris en charge au titre de la décennale, mais qui souhaitait faire expertiser les désordres compte tenu des réserves formulées lors de la reprise de l'enduit par le façadier sur l'importance et la nature des fissures.



A la suite de la transmission de ce pré-rapport, Me [R] l'a adressé à Me [U] selon courriel du 25 février 2016 ainsi rédigé :



« Je vous prie de trouver en pièces jointes le rapport d'expert établi le 5 janvier 2005 concernant les fissures de la façade. Fissures qui ont été réparées (M. et Mme [M] avait alors fait jouer la décennale).



C'est en suite de ce rapport et des préconisations qui y figurent que les vendeurs ont fait une dalle prolongeant la terrasse tout autour de la maison. Cette dalle n'a fait l'objet d'aucune déclaration de travaux.



Pour ma part, et sauf erreur, le prolongement de cette terrasse entre dans le cadre des constructions dispensées de formalités ». (sic en ce qui concerne la syntaxe et l'orthographe).



Une discussion s'est ensuite nouée entre les notaires respectifs des vendeurs et acquéreurs au sujet de la terrasse construite par M. [M] sans assurance ni déclaration préalable.



Le 8 mars 2016, un avenant au compromis de vente a été régularisé entre les consorts [M] [X] et [F] [G] précisant qu'il n'avait pas été indiqué au compromis que la terrasse existante avait été agrandie par le vendeur, qu'elle n'avait pas fait l'objet d'une déclaration de travaux, et avait été réalisée par les soins du vendeur sans souscrire aucune des assurances de responsabilité et de dommages prévues par la loi 78-12 du 4 janvier 1978 (assurance responsabilité décennale et assurance dommage-ouvrages), vendeurs et acquéreurs y déclarant confirmer expressément leur intention de vendre et d'acquérir néanmoins l'immeuble dont s'agit. 



L'acte authentique de vente a été régularisé le 9 mai 2016 par Me [U], avec la participation de Me [R].

 

Les consorts [W] ont constaté au cours de l'été 2016 l'apparition de fentes sur les murs Est et Nord à l'intérieur et à l'extérieur de la maison.



Sur demande du conseil de l'époque des acquéreurs par courrier du 28 février 2017 tendant à se voir « confirmer qu'aucune information n'a été fournie aux acquéreurs par les vendeurs quant à l'existence de désordres grevant la maison, tant lors de la signature du compromis que lors de la signature de l'acte réitératif », Me [U] a répondu le 23 mars 2017 que « Seuls les travaux de construction d'une piscine de moins de 10 ans ont été déclarés dans le compromis et dans l'acte de vente.

Des travaux d'extension de terrasse ont été relevés par la suite par les vendeurs, ce dont les acquéreurs ont été informés ».



Par ordonnance de référé du 18 octobre 2017, M. [Z], expert judiciaire, a été désigné. Par ordonnances des 21 mars et 25 avril 2018, les mesures d'expertise ont été respectivement étendues à Me [R] et Me [U].

 

Par actes extrajudiciaires des 26, 27 et 28 août 2019, les consorts [W] ont assigné les consorts [P], la SARL Aurel'Immo et Me [R] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Valence pour les voir condamner in solidum à leur verser une provision ad litem de 20.000€ ainsi qu'une indemnité de procédure.



Par ordonnance du 6 novembre 2019, le juge des référés déclarant l'action recevable, a condamné in solidum M.[M], Me [R] et la SARL Aurel'Immo à payer aux consorts [W] la somme de 9.000€ à titre de provision ad litem.



Par déclaration du 2 décembre 2019, Me [R] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par décision du 4 mai 2021, la cour d'appel de Grenoble a confirmé l'ordonnance déférée sauf sur le montant de la provision allouée et en ce qu'elle condamne la SARL Aurel'Immo.



Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2019, les consorts [W] ont assigné les consorts [P], la SARL Aurel'Immo et Me [R] devant le tribunal de grande instance de Valence en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices en visant les articles « 1231-1 » du code civil relatif à la responsabilité contractuelle des vendeurs, 1641 et suivants du code civil relatifs à la garantie des vices cachés des vendeurs et l'article 

« 1240 » du code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle de l'agence immobilière et du notaire. 



Le juge de la mise en état a prononcé le sursis à statuer par ordonnance du 28 mai 2020 dans l'attente de l'expertise judiciaire de M. [Z].



M. [Z] a déposé son rapport définitif le 13 janvier 2021.



Par jugement contradictoire du 31 janvier 2023, le tribunal précité a :



- déclaré irrecevables les prétentions de la société AD Log (venant au droit de la SARL Aurel'Immo) à l'encontre de Me [U],

- condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à payer à M. [F] et Mme [G] les sommes de :




146.241,80€ au titre du préjudice matériel,

10.000€ au titre du préjudice de jouissance,

5.000€ au titre du préjudice moral,




- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à payer à M. [F] et Mme [G] la somme de 11.650€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise judiciaire,

- dispensé Mme [X], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, du paiement de l'intégralité des dépens lesquels resteront à la charge de l'État,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement à hauteur des sommes allouées au titre du préjudice matériel.



La juridiction a retenu en substance que :



- les consorts [F]/[G] démontrent que les désordres apparus à l'été 2016 sont la manifestation et l'évolution de ceux d'ores et déjà apparus en 2003, et résultent d'un vice caché en raison de leur ampleur et de leur cause, à savoir des malfaçons sur la structure-même de la maison qui n'ont pas fait l'objet de reprises. La demande de contre-expertise formée par les consorts [M]/[X] n'a pas vocation à suppléer leur carence dans la démonstration de leurs allégations dès lors que le rapport d'expertise judiciaire était particulièrement étayé,

- les informations portées à la connaissance des acquéreurs sont erronées et pouvaient les induire en erreur, les vendeurs ont caché les vices affectant l'immeuble et ne peuvent plus se prévaloir du bénéfice de la clause d'exonération de garantie figurant au contrat de vente. Leur responsabilité est engagée en raison de leur faute dolosive, et de la connaissance et dissimulation du vice structurel affectant l'immeuble, lequel vice le rend impropre à l'usage auquel il est destiné,

- Me [R] a manqué à son obligation d'information et de conseil et est responsable du préjudice subi par les consorts [F]/[G] en les privant de leur faculté de ne pas réaliser la vente ou de la réaliser à un coût inférieur,

- la responsabilité du mandataire ne peut pas être recherchée dans la mesure où la rédaction de l'acte notarié relève de la responsabilité du notaire,

- les consorts [M]/[X] étaient présents lors de la signature de la vente, il leur appartenait de s'assurer que le pré-rapport était annexé : la responsabilité du notaire ne leur permet pas de s'exonérer de leur propre responsabilité, pleine et entière.



Par déclaration déposée le 3 mars 2023, Me [R] a relevé appel (RG 23/00924) ; M. [M] a relevé appel à son tour le 6 mars 2023 (RG 23/00947), suivi de Mme [X] le 22 mars 2023 (RG 23/01227) ; ces instances d'appel ont été jointes par le conseiller de la mise en état suivant ordonnances des 23 mai 2024, l'affaire se poursuivant sous la référence RG 23/00924.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 29 octobre 2024 sur le fondement de l'article 1240 du code civil, Me [R] demande à la cour de :




infirmer le jugement déféré en ce qu'il :




- l'a condamné in solidum avec les consorts [M]/ [X] à payer à M. [F] et Mme [G] et les sommes de




146.241,80€ au titre du préjudice matériel,

10.000€ au titre du préjudice de jouissance,

5.000€ au titre du préjudice moral,

11.650€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile


et les entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise



- l'a débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

 

statuant de nouveau sur ces points,



- juger qu'il n'est pas démontré que les consorts [W] n'auraient pas été informés de l'existence du rapport de M. [E] en date du 5 janvier 2005,

- juger qu'au contraire, il a transmis toute information utile,

- juger que suite à la transmission de ce rapport, les parties se sont rapprochées pour établir un avenant au compromis de vente,

- juger qu'il résulte de ces éléments que les consorts [W] avaient une parfaite connaissance de la situation et du rapport d'expertise litigieux,

- juger qu'il n'a commis aucun manquement fautif dans l'accomplissement de sa mission,



en conséquence,



- débouter les consorts [W], les consorts [P] et l'agence Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo de l'intégralité de leurs demandes formées à son encontre,

- juger que les désordres constatés sont dus à un tassement différentiel du sol qui s'est aggravé en raison de la mauvaise gestion des eaux, et d'un phénomène de sécheresse ce dont le notaire ne peut être tenu pour responsable,

- juger qu'il n'est jamais intervenu dans la cadre de la réalisation de travaux de construction de la maison litigieuse,

- juger qu'il ne peut être tenu pour responsable de la réalisation de travaux non conformes aux règles de l'art,

- juger que les préjudices allégués ne sont pas en lien de causalité avec un prétendu manquement du notaire,

- juger que les consorts [W] ont pu jouir de leur propriété depuis leur acquisition,

- juger que le préjudice de jouissance allégué n'est aucunement justifié,

- juger que le préjudice moral invoqué n'est pas plus justifié,

- juger qu'un éventuel manquement à un devoir de conseil et d'information ne peut être indemnité que sur le terrain de la perte de chance,

- juger qu'il n'est pas démontré que les consorts [W] auraient renoncé à l'acquisition ou auraient acquis à des conditions financières plus avantageuses,

- juger qu'en tout état de cause, compte-tenu de l'aléa, les consorts [W] ne peuvent être remplis de leurs droits,

- juger que les consorts [W] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable tant dans son principe que dans son quantum,

- juger que les consorts [P] ne justifient d'aucun préjudice indemnisable,

- juger que l'agence Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo ne justifie d'aucun préjudice indemnisable,



en conséquence,



- débouter les consorts [W], les consorts [P] et l'agence Ad Log de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre,

- à titre subsidiaire, condamner M. [M] et Mme [X] à le relever et garantir de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge,




en tout état de cause,




- condamner solidairement les consorts [W] ou qui mieux le devra, à lui verser la somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise.



Dans ses uniques conclusions déposées le 17 juillet 2023 sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil, l'agence AdLog venant aux droits de la société Agence Aurel'Immo, demande à la cour de :




à titre principal,




- confirmer le jugement déféré ce qu'il a :




condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à payer à M. [F] et Mme [G] les sommes de :





146.241,80€ au titre du préjudice matériel,

10.000€ au titre du préjudice de jouissance,

5.000€ au titre du préjudice moral,





débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à payer à M. [F] et Mme [G] la somme de 11.650€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise judiciaire,

dispensé Mme [X], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, du paiement de l'intégralité des dépens lesquels resteront à la charge de l'État,

ordonné l'exécution provisoire du présent jugement à hauteur des sommes allouées au titre du préjudice matériel,





en outre,




- condamner solidairement les appelants à lui verser la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [F], Mme [G], M. [M] et Mme [X] aux entiers dépens de l'instance.

 

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 octobre 2024 au visa des articles 1121, 1130, 1137-2, 1231-1, 1240, 1343-5, 1353 et 1641-1 et suivants du Code civil et les articles 9 et 700 du code de procédure civile, Mme [X] entend voir la cour réformer le jugement déféré et statuant à nouveau,

 


à titre principal,




- juger que les fissures extérieures en façade Ouest de l'immeuble étaient visibles et apparentes pour tout profane, avant la vente,

- juger que les consorts [W] avaient connaissances des fissures extérieures préexistantes en façade ouest de l'immeuble,

- juger qu'elle a rempli son obligation de pré-information en qualité de vendeur, en transmettant avant la vente le pré-rapport [E] à l'agence Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo,

- juger qu'aucun dol n'est constitué,

- juger que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit s'appliquer,

- débouter les consorts [W] de leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre elle,




à titre subsidiaire,




- juger que Me [R] a manqué à son devoir d'information, en conséquence le condamner à la relever et garantir intégralement des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires,

- juger que l'agence AD Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo engage sa responsabilité contractuelle, en conséquence la condamner à la relever et garantir intégralement des éventuelles condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et accessoires,

- juger irrecevable et mal fondée la demande de l'agence Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo de sa demande tendant à voir limiter sa responsabilité à 0,2% et en conséquence l'en débouter,

- débouter les consorts [W], Me [R] et l'agence Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,




à titre infiniment subsidiaire,




- juger qu'elle ne peut être tenue pour responsable de la totalité des préjudices subis par les consorts [W],

- procéder à un partage de responsabilité entre les co-responsables,

- juger qu'elle sera tenue de prendre à sa charge la somme maximale de 30.000€,

- lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter du règlement des sommes mises à sa charge définitive,




en tout état de cause,




- juger qu'il n'existe aucun préjudice de jouissance,

- juger qu'il n'existe aucun préjudice moral,

- juger que la solidarité doit être prouvée,

- débouter les consorts [V], Me [R] et l'agence Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,

- débouter les consorts [V] de leur demande d'homologation du rapport d'expertise de M. [Z],

- juger qu'elle ne saurait être tenue de supporter les frais de l'expertise éventuellement ordonnée,

- condamner in solidum les consorts [W] à lui verser la somme de 5.000€ au titre de dommages-intérêts,

- rejeter la demande des consorts [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement la ramener à plus justes proportions,

- condamner in solidum les parties succombantes à lui verser, en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont distraction sera faite au profit de Me Carcandade-Guilbert,

- condamner in solidum les consorts [W], Me [R] et l'agence Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Dans ses dernières conclusions déposées 14 octobre 2024, M. [M] entend voir la cour :



- réformer le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les prétentions de la société Ad Log à l'encontre de Me [U],



statuant à nouveau,

 


à titre principal,




- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [W] dirigées à son encontre,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [X] dirigées à son encontre,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Me [R] dirigées à son encontre,

- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo dirigées à son encontre,

- condamner Me [R] à lui rembourser la somme de 9.500€ au titre de provision ad litem versée suite à l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 4 mai 2021,




à titre subsidiaire, si par extraordinaire, sa responsabilité devait être retenue,




- condamner Me [R] à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- condamner la société Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- condamner Me [R] à lui rembourser la somme de 9.500€ au titre de provision ad litem versée suite à l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 4 mai 2021,

- limiter la demande indemnitaire des consorts [W] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 2.000€,

- limiter la demande indemnitaire des consorts [W] au titre du préjudice moral à la somme de 1.000€,


en toutes hypothèses,




- rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées à son encontre par les consorts [W], Me [R] et la société Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo,

- condamner in solidum les consorts [W], Me [R] et la société Ad Log venant aux droits de l'agence Aurel'Immo à lui régler la somme de 6.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire.



Dans leurs dernières conclusions déposées le 30 août 2023 au visa des articles 1231-1, 1240 et 1641 et suivants du code civil, les consorts [W] entendent voir la cour :




confirmer le jugement en ce qu'il a :




-condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à leur payer la somme de 146.241,80€ au titre du préjudice matériel,

-condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à leur la somme de 11.650€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise judiciaire,




réformer le jugement sur l'indemnisation du préjudice de jouissance et du préjudice moral,




statuant à nouveau,



- condamner solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à leur payer la somme de 30.000€ au titre du préjudice de jouissance,

- condamner solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à leur payer la somme de 15.000€ au titre du préjudice moral,

- débouter M. [M], Mme [X] et Me [R] de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamner solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux à leur payer la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, concernant la procédure d'appel,

- condamner solidairement M. [M], Mme [X] et Me [R] in solidum avec eux aux entiers dépens.

 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2024.



Il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens en fait et en droit.



MOTIFS



A titre liminaire, il est rappelé d'une part que les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens ne constituent pas des prétentions, et d'autre part que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes, et enfin qu'elle doit statuer sur les seules demandes mentionnées au dispositif des dernières conclusions des parties.



La vente litigieuse étant antérieure au 1er octobre 2016, le litige est soumis au droit ancien des contrats.



Sur la responsabilité des vendeurs



Tout comme le premier juge, la cour n'estime pas pertinente l'attestation de l'agence Aurel'Immo qui est partie prenante dans le litige et dont la responsabilité est également recherchée.



Si les consorts [M] [X] ont fait une déclaration de sinistre le 2 juillet 2003 pour décollement d'enduit de façade et ont été indemnisés de ce chef dans le cadre de la décennale (cf courrier du 20 août 2004 de la société Expertises Constructions)par la reprise de l'enduit de façade, ils n'ignoraient pas l'existence de désordres potentiellement plus inquiétants consécutivement aux réserves formulées par le façadier ayant procédé à la reprise des fissures, s'agissant de leur importance et leur nature, ce qui a motivé leur recours à un expert-conseil, M .[E], qui a procédé à son accedit le 28 octobre 2004 et rédigé un pré-rapport le 5 janvier 2005.



Mme [X] ne peut pas utilement conclure que les fissures apparues après la vente ne peuvent pas fonder à l'encontre des vendeurs une responsabilité pour vice caché ou dol dès lors que ceux-ci ne pouvaient pas les cacher, celles-ci étant inexistantes au jour de la vente.

De même M. [M] est tout aussi mal fondé à conclure que les acquéreurs ont pu se convaincre de l'existence de plusieurs fissures pour avoir visité le bien plusieurs fois avant la vente, que ceux-ci avaient été avisés du sinistre déclaré en 2003, et qu'ils avaient été rassurés du caractère anodin des fissures par l'oncle de M. [F], entrepreneur dans le bâtiment, lors d'une contre-visite.

Les vendeurs ne peuvent pas non plus exciper du fait que le pré-rapport de M [E] a été transmis à l'agence immobilière laquelle l'a transmis à Me [R] qui l'a transmis à Me [U] pour dire qu'ils n'ont pas occulté à leurs acquéreurs des informations essentielles sur leur bien et que le sujet des fissures a été abordé entre les notaires.



En effet, bien qu'ayant avaient été avisés par le pré-rapport de M. [E] d'une aggravation du sinistre déclaré le 2 juillet 2003, que les nouveaux désordres avec fissurations étaient consécutifs à un tassement différentiel des fondations sur un sol hétérogène, que des malfaçons dans la mise en 'uvre de la charpente provoquaient des désordres en toiture (arêtiers, faîtières et rives) et que M. [E] concluait que ces désordres portaient atteinte à la solidité, à la pérennité et à la destination de l'ouvrage, notamment que les fissures infiltrantes portaient atteinte à la destination d'habitation des locaux, ils n'ont pas initié des travaux pour y remédier, alors que la structure de l'immeuble était en cause, sauf , comme l'a relevé l'expert judiciaire [Z], à boucher les fissures, passer une couche de peinture sur les murs, et la réalisation d'un trottoir en béton autour de la maison.



Leur remise à l'agence immobilière du pré-rapport de M. [E] est intervenue après la signature du compromis, sans que les vendeurs aient signalé son existence à l'époque du compromis ni fait état des désordres affectant la structure de leur immeuble, et aucune donnée objective ne permet de conclure que les acquéreurs ont eu accès à ce pré-rapport et en ont pris connaissance, le débat qui s'est instauré entre les notaires après transmission de ce document s'étant limité à la construction de la terrasse (cf échange de courriels entre les notaires le 25 février 2016) ce qui a justifié la signature de l'avenant du 8 mars 2016.

 

Ensuite, au jour de la signature de l'acte authentique de vente le 9 mai 2016, les vendeurs sont restés taisant sur les désordres de structure du bien vendu alors même qu'ils ont pu voir que cet acte ne comportait aucune mention des désordres déclarés en 2003 et que le pré-rapport n'y était pas annexé. 



Par ailleurs, la circonstance que les futurs acquéreurs ont pu voir des fissures lors des visites du bien est inopérante à exclure l'existence d'un vice caché dans la mesure où ils n'ont pas été en mesure de connaître et donc d'apprécier la cause, l'ampleur, les conséquences et la gravité de ces vices apparents. 



Ainsi, même à considérer que les vendeurs n'ont pas délibérément cherché à dissimuler l'état du bien en colmatant les fissures, il doit être retenu que les vendeurs ont dissimulé par leur silence une information sur l'état réel de leur immeuble qui était déterminante du consentement de leurs acquéreurs à savoir que leur bien proposé à la vente était affecté de désordres affectant sa structure et donc sa solidité, la survenance de nouvelles fissures existant en germe au jour de la vente, compte tenu de l'origine structurelle de celles-ci, origine que les acquéreurs, simples particuliers, non professionnels de l'immobilier, ne pouvaient pas appréhender.



Ayant connaissance du vice caché affectant la structure de leur maison, ils ne peuvent pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente.

En conséquence, le jugement querellé est confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les vendeurs à indemniser les vendeurs de leurs préjudices, sans qu'il y ait lieu d'opérer partage de responsabilité entre eux comme demandé par Mme [X]. 



Sur la responsabilité du notaire Me [R]

 

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer la validité et l'efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié.



Le notaire est, professionnellement, tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d'attirer leur attention sur leurs conséquences et leurs risques potentiels.



Ces obligations doivent être appréciées au regard des éléments dont il dispose au moment de la rédaction de l'acte, ou qu'il était en mesure d'obtenir des parties à l'acte ou encore de tiers en temps utile pour en tenir compte dans la rédaction de l'acte litigieux.

 

Cette obligation est donc une obligation de moyens qui doit être appréciée au regard des

circonstances de la cause

A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d'une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.



En l'espèce, Me [R], notaire des vendeurs, a reçu communication de l'agence immobilière du pré-rapport de M. [E] que les vendeurs avaient adressé à celle-ci ; toutefois, cette transmission par l'agence immobilière portait l'information selon laquelle suite à leur déclaration de sinistre pour fissures en façade le 2 juillet 2003, « M. et Mme [M] avaient fait jouer la décennale à ce moment. Cependant le propriétaire suite au rapport et concernant les recommandations indiqué a fait une dalle tout autour de la maison et ces derniers ont été réalisés en 2008 par contre il n'y a pas de décennale. Je pense qu'il faudrait en informer le notaire des acquéreurs ».



Ainsi, le notaire a eu connaissance de la prise en charge de ce sinistre ancien au titre de la décennale, ce qui signifiait que cette question était désormais réglée et de la subsistance d'une seule difficulté liée à la construction d'une dalle autour de la maison en exécution des préconisations de ce pré-rapport, cet ouvrage n'étant pas assuré en décennale.



Il n'appartenait pas Me [R] en charge de l'établissement de l'acte de vente de procéder à la vérification matérielle de l'exactitude de l'information donnée par les vendeurs à l'agence immobilière quant à la reprise de désordres au titre de la décennale, alors même qu'aucun élément objectif ne permettait au notaire de mettre en doute cette déclaration des vendeurs, le notaire des acquéreurs à qui il a transmis le pré-rapport, n'ayant pas contredit cette information.

Il a par ailleurs rempli son devoir de conseil sur le seul point demeurant en litige, à savoir la construction de la dalle terrasse courant 2008 après le pré-rapport, la discussion avec le notaire des acquéreurs sur ce point, ayant abouti à la formalisation d'un avenant disant l'accord des parties sur la situation juridique de cet ouvrage (absence d'assurances construction) ; l'absence d'annexion du pré-rapport à l'acte de vente, qui de surcroît ne figure pas au nombre des documents obligatoires devant être annexés à un acte de vente, n'est donc pas constitutif d'un manquement aux obligations du notaire dès lors que la seule difficulté subsistante (dalle terrasse) avait été résolue par cet avenant au compromis de vente. 



Sans plus ample discussion, le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a condamné in solidum Me [R] avec les vendeurs à indemniser les acquéreurs de leurs préjudices, aucun manquement n'étant établi à son encontre dans l'exercice de son obligation de conseil.

Il en résulte corrélativement que doit être rejetée comme étant sans objet la demande des vendeurs aux fins de condamnation du notaire à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre et la demande de M.[M] aux fins de condamnation du notaire à lui rembourser la provision ad litem versée en exécution de l'arrêt précité du 4 mai 2021.

 

Sur la responsabilité de l'agence immobilière



Celle-ci a seulement transmis à Me [R] le pré-rapport de M. [E] qui lui avait été remis par les vendeurs, ses mandants, après la signature du compromis de vente et après la mise en vente du bien.



Aucun manquement de nature à engager tant sa responsabilité extracontractuelle envers les acquéreurs que sa responsabilité contractuelle envers ses mandants n'étant démontré, le jugement dont appel est confirmé sur le rejet des demandes formées à son encontre et sur le rejet de la demande de Mme [X] aux fins de condamnation de l'agence immobilière à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.



Sur l'appel incident des acquéreurs



A hauteur d'appel, les acquéreurs réclament au titre du préjudice de jouissance une indemnité de 30.000€ et au titre du préjudice moral une somme de 15.000€, faisant valoir que l'évaluation de ces deux postes de préjudice par le premier juge ne les répare pas intégralement et est insuffisante.



Si les vendeurs sont mal fondés à critiquer l'existence de ces préjudices que les consorts [F] [G] ont indiscutablement subis dès lors qu'ils ont fait l'acquisition d'une maison d'habitation qui s'est révélée seulement quelques mois après affectée de vices cachés affectant sa structure et qu'ils doivent continuer d'y résider dans l'attente des travaux de réfection, il ne peut être occulté que les acquéreurs produisent aucun élément au soutien de leur appel incident de nature à légitimer et justifier la majoration des indemnités allouées en première instance.



Le jugement querellé est donc confirmé sur le quantum de ces deux postes de préjudice qu'il n'a pas lieu de minorer comme sollicité par M. [M]. 



Sur la demande de délais de paiement et de paiement de dommages et intérêts de Mme [X]



A considérer la première de ces prétentions recevable en appel, en tant que n'ayant pas été soutenue en première instance, elle n'a pas lieu d'être accueillie, Mme [X] ne justifiant pas avec exhaustivité de sa situation économique, seuls étant communiqués ses avis d'imposition au titre des revenus perçus en 2020 et 2023.



S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, Mme [X] en est également déboutée dès lors qu'elle succombe dans ses prétentions au fond. 



Sur les mesures accessoires



Les dépens d'appel sont à la charge de M. [A] [M] et Mme [N] [X], avec recouvrement selon l'aide juridictionnelle pour cette dernière, et ils doivent conserver la charge de leurs frais irrépétibles exposés devant la cour ce qui écarte l'application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 revendiquée par Mme [X].



Ils sont dispensés en équité de verser une indemnité de procédure en appel aux autres parties. 



Les mesures accessoires de première instance sont confirmées, sauf à dire que les condamnations aux frais irrépétibles et aux dépens sont prononcées in solidum , la solidarité ne se présumant pas en la matière.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives à Me [R], et aux condamnations aux frais irrépétibles et aux dépens prononcées solidairement,



Statuant à nouveau sur ces points et ajoutant,



Déboute M. [A] [M], Mme [N] [X], M. [S] [F], Mme [I] [G] de leurs demandes respectives à l'encontre de Me [R],



Dit en conséquence n'y avoir à condamner Me [R] à payer in solidum avec M. [A] [M] et Mme [N] [X] les sommes de :




146.241,80€ au titre du préjudice matériel,

10.000€ au titre du préjudice de jouissance,




à M. [F] et Mme [G],



Y ajoutant,



Déboute Mme [N] [X] de sa demande de délais de paiement,



Déboute Mme [N] [X] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,



Rejette le surplus des demandes présentées en appel,



Condamne in solidum M. [A] [M], Mme [N] [X] à verser à M. [S] [F] et Mme [I] [G] la somme de 11.650€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel,



Condamne in solidum M. [A] [M], Mme [N] [X] aux dépens de première instance et d'appel ; dit que l'ensemble de ces dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle à l'égard de Mme [N] [X].





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,



Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE