Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi référé — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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[Localité 6] 

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N° RG 24/01076 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHCA

Minute : 25/05





Madame [C] [R]
Représentant : Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399


C/

Monsieur [I] [O]
Madame [W] [O]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Janvier 2025




DEMANDEUR :

Madame [C] [R]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante et assistée de Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS




DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]

comparante en personne





DÉBATS :

Audience publique du 18 Novembre 2024


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 février 2018, Madame [C] [R] a donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] une maison située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 785 euros, hors charges.

Le dernier loyer s'élevait à la somme de 850.32 euros, outre 168 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2023, Madame [C] [R] a fait signifier à Madame [W] [U] épouse [O] un congé pour reprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, Madame [C] [R] a fait assigner, en référé, Madame [W] [U] épouse [O] aux fins de :
" Valider le congé signifié le 28 avril 2023,
" prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 2 février 2024,
" ordonner l'expulsion de Madame [W] [U] épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
" ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tels autres lieux au choix du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,
" condamner Madame [W] [U] épouse [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1048.06 euros jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts de droit, et avec indexation sur l'indice de référence des loyers, 
" ordonner la capitalisation des intérêts,
" la condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, incluant le cout du congé et tous les frais de mise à exécution du jugement.

À l'audience du 1er juillet 2024, Madame [C] [R], représentée, maintient ses demandes. 

Madame [C] [R] soutient que Madame [W] [U] épouse [O] s'est maintenue dans les lieux après signification du congé pour reprise, à effet au 2 février 2024, si bien que son expulsion doit être ordonnée conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. 
Elle explique avoir besoin de reprendre les lieux pour se loger avec ses enfants.

À l'audience, Madame [W] [U] épouse [O] demande un délai pour quitter le logement. Elle indique être en recherche active de logement et avoir fait une demande de logement social. Elle précise percevoir 1800 euros de ressources mensuelles avec trois enfants à charge, son époux étant sans activité.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 18 novembre 2024 afin de permettre au demandeur d'apporter de faire valoir ses précisions sur l'absence de signification du congé pour reprise et la l'assignation à Monsieur [O] cotitulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, Madame [C] [R] a fait assigner, en référé, Monsieur [I] [O] aux fins de :
" la déclarer recevable et bien fondé en sa demande en intervention forcée de Monsieur [O] dans le cade de l'instance pendante devant la juridiction contre Madame [O],
" joindre l'instance avec celle engagée devant le juge des contentieux de la protection à l'encontre de Madame [O],
" valider le congé signifié le 28 avril 2023,
" prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 2 février 2024,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
" ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tels autres lieux au choix du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues,
" condamner Monsieur [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1048.06 jusqu'à libération effective des lieux, avec intérêts de droit, et avec indexation sur l'indice de référence des loyers, 
" ordonner la capitalisation des intérêts,
" la condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, incluant le cout du congé et tous les frais de mise à exécution du jugement.

L'affaire a été enregistrée sous le RG 24/02416.

Les deux affaires ont été appelées à l'audience du 18 novembre 2024.

À l'audience, Madame [W] [U] épouse [O] maintient sa demande de délai pour quitter le logement. Elle confirme vivre dans les lieux avec son époux.

Monsieur [O], assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu ni personne pour le représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de jonction :

Selon l'article 367 du Code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, il est dans l'intérêt d'une bonne justice d'ordonner la jonction d'une part de la présente instance, initiée par Madame [C] [R] contre Madame [W] [O], et d'autre part, l'instance initiée par elle à l'encontre de Monsieur [I] [O] co titulaire du bail, enregistrée sous le RG 24/02416.



Sur l'intervention forcée :

Aux termes de l'article 331 du Code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que Madame [C] [R], qui justifie de la cotitularité du bail et de la signification d'un congé pour reprise à Monsieur et Madame [O], justifie d'un intérêt à agir contre Monsieur [O], en vue de d'obtenir condamnation à son encontre, dans l'instance l'opposant à Madame [O].

En conséquence, il convient de déclarer recevable l'intervention forcée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de validation de congé et de constat de la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, et doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article et peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, le bail conclu le 3 février 2018 a été conclu pour une durée de trois ans devait se terminer le 2 février 2024. 

Le congé pour reprise a été signifié aux locataires en date du 28 avril 2023 pour le 2 février 2024, soit en respectant le délai de préavis de six mois. 

L'acte mentionne le motif du congé, contient mention de la décision de reprise du logement, et précision du bailleur comme bénéficiaire de la reprise.

Dès lors, d'une part, le congé a été délivré dans les formes et délais requis.

D'autre part, il est justifié par le bailleur d'un motif réel de reprise pour habiter et le congé n'a fait l'objet d'aucune contestation.

En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 2 février 2024 à vingt-quatre heures. Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé et les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 3 février 2024.

Sur la demande d'expulsion :

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des lieux loués.

En l'espèce, les locataires n'ont pas restitué le logement le 3 février 2024, ainsi que cela ressort notamment des observations des parties à l'audience, des modalités de signification de l'assignation. Ils sont désormais occupants sans droit ni titre.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, Madame [C] [R] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 3 février 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. 

Il n'y a pas lieu compte tenu des circonstances du litige d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais d'expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. 

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que le congé pour reprise a été délivré le 28 avril 2023, soit il y a plus de 16 mois et le bail a été résilié le 3 février 2024. Il en résulte que Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] ont de fait déjà bénéficié d'au moins 1 an, pour quitter les lieux. Ils ne justifient pas de leur démarche pour se reloger tandis que Madame [R] fait état de la neceessité de se loger dans le bien avec ses enfants.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délai pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] in solidum aux dépens de l'instance. Il n'y a pas lieu d'y inclure le cout du congé, qui ne constitue pas une dépense relevant des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [R] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] à payer à Madame [C] [R] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de mettre à la charge des défendeurs les frais de l'exécution forcée de la décision, non encore liquidés, qui, d'une part, ne sont que pour partie à la charge du débiteur selon leur nécessité au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution, et d'autre part, dont l'existence et la certitude ne sont pas à ce stade démontrées.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 février 2018 entre Madame [C] [R] d'une part, et Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], par l'effet du congé à la date du 3 février 2024, 

DIT que Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre,
 
REJETTE la demande de délai pour quitter,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] à payer à Madame [C] [R] ladite indemnité à compter du 3 février 2024, date de la résiliation du bail, jusqu'à la libération définitive des lieux, avec intérêt de droit,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] à payer à Madame [C] [R] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [W] [U] épouse [O] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE Madame [C] [R] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT