Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Localité 8] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/04910 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMQG

Minute : 25/00050







Madame [E] [K]
Représentant : Me Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 76

 

C/


Madame [B] [L]
Représentant : Me Alexandre GINESTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W14










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

Madame [E] [K], 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 6]
Représentée par Me Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 76



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [B] [L], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 5]

Représentée par Me Alexandre GINESTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W14



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2021, Madame [E] [K] a donné à bail à Madame [B] [L] un logement, un cave et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1390 euros et 110 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 2780 euros a été versé à l'entrée dans les lieux.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé à la date de prise d'effet du bail et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 24 mars 2023 au départ de la locataire.

Par lettre recommandée du 17 février 2024, Madame [E] [K] a mis en demeure Madame [B] [L] d'avoir à lui payer la somme de 6322.49 euros au titre des dégradations locatives constatées, après déduction du dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Madame [E] [K] a fait assigner Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- 6322.49 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2024,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- 2780 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique,
- 1400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
- les dépens,
- rappeler l'exécution provisoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 1er juillet 2024 a été renvoyée à l'audience du 18 novembre 2024 à la demande du défendeur.

À l'audience du 18 novembre 2024, Madame [E] [K], représentée, maintient l'ensemble de ses demandes

Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [K] fait valoir, au visa des articles 1732 et 1735 du code civil ainsi que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat de bail. Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie l'existence d'importantes dégradations sur les portes fenêtres donnant sur le balcon, le parquet et les murs ainsi que la literie. Elle précise que les dégradations sont reconnues par la locataire qui en contestent, en revanche, le chiffrage : 7882.71 euros pour les portes fenêtre, 1119.80 euros pour la réfection du parquet et des murs et 99,98 euros pour le changement de literie, conformément aux devis produits. Ainsi, Madame [B] [L] reste redevable de la somme de 6322.49 euros, après déduction du dépôt de garantie, outre la somme de 2780 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à deux mois de loyer le temps de faire procéder aux travaux de réparations.

Madame [B] [L], représentée, sollicite du juge de voir :
- Débouter Madame [K] de sa demande de condamnation à la somme de 6322,40 euros au titre des réparations locatives avec intérêt au taux légal
- Limiter le quantum des réparations sollicitées par Madame [K] à la somme de 2780 euros
- Ordonner la compensation des sommes entre le quantum des réparations locatives et le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 2780 euros,
- Débouter Madame [K] de sa demande de condamnation à la somme de 2780 euros au titre des dommages et intérêts,
- Débouter Madame [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ecarter l'exécution provisoire
- Condamner Madame [K] à la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle souligne que l'obligation de réparations locatives imputables au preneur à bail ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation. En outre, les réparations doivent prendre en compte l'état de lors de l'entrée dans les lieux. Sur les portes fenêtres, la bailleresse ne démontre pas la nécessité de procéder à leur changement en lieu et place d'un ponçage et peinture. En tout état de cause, il est envisagé le remplacement de trois portes fenêtres en PVC et double vitrage alors que les anciennes étaient anciennes, en bois et en simple vitrage. S'agissant du parquet et des murs, ils n'étaient pas neuf à l'entrée dans les lieux et présentés déjà des traces d'impacts (petit trous) et rayures. Elle produit un devis de 350 euros qui ne précise pas quels murs sont précisément circonscrits par les travaux. Et aucun coefficient de vétusté n'est imputé après deux ans d'une usure normale.
Sur la demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que rien n'empêchait Madame [K] de procéder aux réparations au départ des lieux de la locataire. Or elle a attendu fin avril 2023 pour faire réaliser les devis et fin décembre pour faire procéder au remplacement des fenêtres.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7-c de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux meublés selon l'article 25-3 de ladite loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 

Selon l'article 7d) de la même loi, il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le locataire n'est toutefois redevable que des dégradations locatives qui ont eu lieu pendant sa jouissance et qui excèdent l'usage normal des lieux.

Le décret n°87-712 du 28 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif, et fait figurer en annexe une liste non exhaustive de réparations locatives.

Par ailleurs, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre l'état du logement lors de l'entrée dans les lieux et l'état du logement lors de la sortie.


Il est constant que lorsque le juge constate l'existence d'un préjudice pour le bailleur, il ne peut refuser de l'indemniser. L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux dont le bailleur demande réparation, ni à l'engagement effectif des dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative. Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

- Sur les portes fenêtres

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les portes fenêtres donnant sur le balcon sont en état d'usage tandis que l'état des lieux de sortie mentionne que toutes les portes sont à changer.

Si des fenêtres en état d'usage ne peuvent constituer des dégradations locatives mais relèvent de l'usage normal des lieux en revanche, les fenêtres en mauvais état, à changer, constituent des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987 II-a) imputables au locataire. 

Toutefois l'usure préexistante doit être soustraite du montant du par l'ancien locataire. Or il résulte de l'état des lieux d'entrée que les portes fenêtre étaient en état d'usage. En outre, Madame [L] a occupé les lieux pendant deux ans. En revanche, Madame [L] ne démontre pas que le remplacement des fenêtres en PVC entraine un coût supérieur au remplacement par des portes en bois. Il convient dès lors de retenir un coefficient de vétusté à hauteur de 30% sur le devis de 7882,71 euros produit par Madame [K].

En conséquence, il convient de retenir une indemnisation à hauteur de 5517.89 euros.

- Sur les murs et le parquet

Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie les dégradations suivantes :
- Entrée bon état / Sortie : taches parquet pipi de chien
- Chambre 1 : Bon état / Sortie : peinture angle (chien)
- Couloir : Bon état - / Sortie : changement des plinthes

Si les sols et peintures en état d'usage ne peuvent constituer des dégradations locatives et relèvent de l'usage normal des lieux en revanche les tâches sur le parquet et le mauvais état des plinthes, à changer, constituent des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987 II-a) imputables au locataire. 

Toutefois l'usure préexistante doit être soustraite du montant du par l'ancien locataire. Si l'état des lieux d'entrée fait état d'éléments en bon état, Madame [L] a occupé les lieux pendant deux ans. Il convient dès lors de retenir un coefficient de vétusté à hauteur de 20% sur le devis de 1119.80 euros produit par Madame [K] correspondant à la réparation des dégradations constatées.

En conséquence, il convient de retenir une indemnisation à hauteur de 895.84 euros.

- Sur la literie

Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que le matelas a été fortement dégradé.

En conséquence, il convient de retenir une indemnisation à hauteur de 99.98 euros.

Il en résulte que Madame [L] est redevable de la somme de 6.513.53 euros.

Au terme de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. 

Il convient dès lors de déduire des réparations locatives, le dépôt de garantie versé par Madame [L] à l'entrée dans les lieux.

En conséquent, Madame [B] [L] est condamnée à verser à Madame [K] la some de 3733,71 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêt

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte du principe de réparation intégrale du préjudice que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Or, l'indemnisation du coût de la remise en état des locaux à raison des dégradations affectant le bien loué consécutivement à l'inexécution par la locataire de ses obligations ne répare pas le préjudice allégué par la bailleresse de ne pas avoir pu relouer immédiatement son bien en raison des travaux à réaliser.

Au vu de la nature de ces derniers, à savoir le remplacement de portes fenêtres qui nécessite un délai de commande préalable incompressible, ainsi que la réfection partielle du sol et des murs, le délai estimé de deux mois pour procéder à la réalisation des travaux afin de pouvoir remettre le bien en location, n'apparaît pas excessif. 

Par conséquent, il convient de condamner Madame [L] à verser à Madame [K] la somme de 2780 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [L] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [K] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de condamner Madame [L] à verser la somme de 1400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l'issue du litige, Madame [B] [L] sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à Madame [E] [K] la somme de 3733,71 euros au titre des réparations locatives, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à Madame [E] [K] la somme de 2780 euros à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [B] [L] aux dépens de l'instance, 

CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à Madame [E] [K] la somme de 1400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Madame [B] [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [E] [K] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE Madame [B] [L] du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE JUGE