Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/06570 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWA2

Minute : 25/00055







S.C.I. FONCIERE DI 01/2007
Représentant : Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

 

C/


Monsieur [R] [Z]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007, 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 3]

représentée par Me David BENSADON, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [Z], 
demeurant [Adresse 5] 
[Localité 6]

comparant en personne



D'AUTRE PART











EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2015, la société FONCIERE DI 01-2007 a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5] - [Localité 6], pour un loyer mensuel de 325,79 euros, pour le logement et 79.89 euros pour le parking, outre les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la société FONCIERE DI 01-2007 a fait signifier à Monsieur [R] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1450,16 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 janvier 2024 la société FONCIERE DI 01-2007 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la société FONCIERE DI 01-2007 a fait assigner Monsieur [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs et ce en garanties des sommes dues,
" condamner Monsieur [R] [Z] au paiement des sommes suivantes :
o 1462.34 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 janvier,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale de 573.48 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, 
o 405.68 euros au titre de la conservation du dépôt de garantie,
o 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
o les dépens,
" ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 juillet 2024.

À l'audience du 18 novembre 2024, la société FONCIERE DI 01-2007, représentée, maintient ses demandes. Elle est opposé à l'octroi de délais de paiement.

La société FONCIERE DI 01-2007 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 janvier 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [R] [Z] ne conteste pas le principe de la dette. Il indique avoir effecué des règlements et que la dette est soldée. Il mentionne des difficultés financières passagères.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à la dette locative.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, Monsieur [R] [Z] faisait état d'un versement par chèque de 462 euros et d'un virement de 1000 euros. La société FONCIERE DI 01-2007 par un courriel du 2 janvier 2025 ne confirmait pas le bon encaissement desdites sommes. Par un nouveau courriel du 12 janvier, Monsieur [R] [Z] transmettait un mail du service comptabilité qui reconnaissait une erreur d'enregistement et adressait un décompte actualisé au 13 janvier 2025. 

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la société FONCIERE DI 01-2007 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la société FONCIERE DI 01-2007 aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 décembre 2015, du commandement de payer délivré le 19 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 août 2024 que la société FONCIERE DI 01-2007 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés, soit la somme de 1462.34 euros au 23 juillet 2024.

Par un courriel du 12 janvier, Monsieur [R] [Z] transmettait un mail du service comptabilité du bailleur qui reconnaissait une erreur d'enregistement et adressait un décompte actualisé au 13 janvier 2025, portant encaissement de la somme de 462,34 euros par chèque et 1000 euros par virement bancaire et établissant l'arriéré locatif à la somme de 330, 49 euros, loyer de décembre 2023 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] à payer à la société FONCIERE DI 01-2007 la somme de 330.49 euros, au titre des sommes dues au 13 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Ce texte dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Or le contrat a été conclu le 11 décembre 2015 et renouvelé pour la dernière fois le 12 décembre 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n'a pas été renouvelé après cette date. 

Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 19 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2015 à compter du 20 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [R] [Z] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En conséquence, il y a lieu d'octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de Monsieur [R] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, la société FONCIERE DI 01-2007 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation de 573.48 euros à compter de cette date, et de condamner Monsieur [R] [Z] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l'expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. 

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [R] [Z] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie
 
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
 
Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs.
 
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie avant cette date. Il convient de rejeter la demande à ce titre.
 
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [R] [Z] à payer à la société FONCIERE DI 01-2007 la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la société FONCIERE DI 01-2007 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 décembre 2015 entre la société FONCIERE DI 01-2007 d'une part, et Monsieur [R] [Z] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement situés [Adresse 5] - [Localité 6], sont réunies à la date du 20 mars 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la société FONCIERE DI 01-2007 la somme de 330.49 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [Z] à s'acquitter de la dette en 4 fois, en procédant à 3 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la société FONCIERE DI 01-2007 une indemnité d'occupation de 573.48 euros à compter du 20 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 janvier 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la société FONCIERE DI 01-2007 la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE