Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 13 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/08484 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5PC

Minute : 25/58







Monsieur [M] [Y]
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

 

C/


Monsieur [N] [Z] [X]
Madame [O] [B] [L] [P]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Y], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

représenté par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Z] [X], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [B] [L] [P], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

comparante en personne



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2023, Monsieur [M] [Y] a donné à bail à Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 950,00 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, Monsieur [M] [Y] a fait signifier à Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2533,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par notification électronique du 29 janvier 2024 Monsieur [M] [Y] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024, Monsieur [M] [Y] a fait assigner Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, 
" autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] au paiement des sommes suivantes :
o 5833.18 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 sur le montant de 2533.18 euros et de l'assignation en date du 2 mai 2024 pour le surplus,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, 
o la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
o les dépens,
" confirmer l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 mai 2024.

À l'audience du 18 novembre 2024, Monsieur [M] [Y], représenté, se désiste de ses demandes au titre de l'assurance, maintient ses autres demandes et actualise sa créance à la somme de 4340,60 euros arrêtée au 4 novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Il n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, indiquant qu'un accord à 400 euros par mois avait été pris.

Monsieur [M] [Y] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai légal après la délivrance du commandement de payer du 26 janvier 2024. Sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que n'ont pas justifié de l'assurance dans le délai d'un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [O] [L] [P], ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle indique être séparée de Monsieur [Z] [X] qui a quitté le logement. Elle percoit des indemnités pôle emploi entre 860 euros et 1040 euros avec deux enfants à charge.

Monsieur [N] [Z] [X], régulièrement assigné à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [N] [Z] [X], assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 mai 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, Monsieur [M] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [M] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 2023, du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2024 que Monsieur [M] [Y] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] à payer à Monsieur [M] [Y] la somme de 4340.60 euros, au titre des sommes dues au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu des versements effectués depuis le commandement de payer et l'assignation.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L'acte vise le délai de six semaines prévu à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 16 mai 2023, soit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n'a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 mai 2023 à compter du 27 mars 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, Monsieur [M] [Y] n'est pas opposés à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, il convient de fixer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] à payer à Monsieur [M] [Y] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [M] [Y] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 mai 2023 entre Monsieur [M] [Y] d'une part, et Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 mars 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] à payer à Monsieur [M] [Y] la somme de 4340.60 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4 novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] à s'acquitter de la dette en 22 fois, en procédant à 21 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] à payer à Monsieur [M] [Y] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 27 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 janvier 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Z] [X] et Madame [O] [L] [P] à payer à Monsieur [M] [Y] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [M] [Y] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE