Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/01925 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ4P

Minute : 25/00056





OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT
Représentant : M. [Y] [R] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [L] [T]
Madame [N] [T]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 8]

représenté par Monsieur [Y] [R] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 9]

comparant en personne

Madame [N] [T]
[Adresse 3]
[Adresse 10]
[Localité 9]

non comparante, ni représentée



DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [W] [I], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 décembre 2012, l'OPH de [Localité 11] Habitat aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT a consenti à Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 12], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 383,72 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d'un dépôt de garantie 383,72 euros.

Le 9 août 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] un commandement de payer la somme en principal de 2096,87€ arrêtée à la date du 4 août 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 juillet 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin,
o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2183,24€ au titre de la dette locative arrêtée au 19 avril 2024, avec intérêts à compter de l'assignation ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que le sort des meubles sera régit par les articles L433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l'assignation.

A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 22 novembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4691,94€ arrêtée à la date du 21 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire.

Madame [N] [T], citée à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représentée.

Monsieur [L] [T], comparant, a expliqué avoir connu des difficultés suite à la perte de son emploi, il est actuellement étudiant. Son épouse et lui perçoivent le revenu de solidarité active. Ils ont 3 enfants à charge. Il sollicite l'octroi de délais de paiement, suspensifs de effets la clause résolutoire, proposant d'apurer la dette par des versements de 50 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 25 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 22 juillet 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 17 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 28 décembre 2012 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2023, pour la somme en principal de 2096,87 euros arrêtée au 4 août 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer prévoit un délai de deux mois pour s'acquitter des sommes dues, dérogeant ainsi aux dispositions légales dans un sens favorable aux locataires.

Il résulte du décompte produit que les causes de ce commandement ont été réglée dans le délai de 2 mois (524,22 € le 30 août 2023+260,40 € et 514,22 € le 7 septembre 2023 et 1000 euros le 25 septembre 2023), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies.

En conséquence, il ne sera pas fait droit aux demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.


Sur les demandes de condamnation au paiement

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] restent devoir la somme de 4691,94 € arrêtée à la date du 21 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

En l'espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l'enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance.

Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 4653,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l'assignation, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Du fait de la situation maritale des locataires, la condamnation au paiement sera assortie des effets de la solidarité légale en vertu de l'article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
En l'espèce, M. [L] [T] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, les défendeurs sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir EST ENSEMBLE HABITAT, Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 50€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Rejetons la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire d'EST ENSEMBLE HABITAT et les demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Condamnons solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4653,84€ à valoir sur la dette locative arrêtée au 21 novembre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse ;
 
Autorisons Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelons que pendant le cours des délais ainsi ordonnés, les procédures d'exécution qui auraient été engagés par le créancier sont suspendues ;

Condamnons solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement Monsieur [L] [T] et Madame [N] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l'assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 14 janvier 2025.


 
La greffière, Le juge